地產(chǎn)融資政策放寬 銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)弱化

楊千

11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問， 圍繞涉房上市公司并購(gòu)重組、房企境內(nèi)外再融資、REITs盤活存量資產(chǎn)、發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等方面明確五項(xiàng)具體措施。

第三支箭正式發(fā)出、影響深遠(yuǎn)五項(xiàng)措施疊加前期因城施策、按揭利率下調(diào)、金融支持地產(chǎn)16條、保交樓、民企債券融資工具（“第二支箭”）延期擴(kuò)容等多項(xiàng)政策出臺(tái)，從信貸、債券和股權(quán)等渠道全方位發(fā)力，標(biāo)志著地產(chǎn)融資大幅放寬并處于實(shí)質(zhì)性落地實(shí)施階段，有望重塑行業(yè)生態(tài)，對(duì)房企開發(fā)、銷售產(chǎn)生積極作用?？傮w來看，房企流動(dòng)性改善預(yù)期增強(qiáng)，債務(wù)水平有望下降，對(duì)銀行業(yè)基本面亦構(gòu)成持續(xù)利好。

具體來看，隨著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解，銀行資產(chǎn)質(zhì)量將進(jìn)一步夯實(shí)。從2022年以來的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，銀行的不良處于下降通道，而撥備水平也在不斷提升，但房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的不良率依舊居高不下。2022年半年報(bào)最新數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)的29家上市銀行房地產(chǎn)貸款平均不良率為3.28%，較年初多有上升，部分銀行房地產(chǎn)不良率超過10%。房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)成為監(jiān)管之外銀行控制地產(chǎn)敞口的主要影響因素，金融對(duì)地產(chǎn)的支持受到壓制，而目前這一拐點(diǎn)有望顯現(xiàn)。

作為穩(wěn)增長(zhǎng)的重要一環(huán)，銀行信貸在“三箭齊發(fā)”的作用下有望企穩(wěn)回升，尤其是需求層面的制約。截至2022年三季度末，房地產(chǎn)貸款需求指數(shù)為40.6%，低于歷史及其他行業(yè)。在多項(xiàng)政策的綜合催化下，房地產(chǎn)融資需求釋放，銀行作為“第一支箭”將配合其他政策持續(xù)發(fā)揮重要作用。

11月21日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期，同時(shí)擬發(fā)布保交樓貸款支持計(jì)劃，至2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、專款專用。

資料來源：人民銀行，光大證券研究所

基于此，中國(guó)銀河分析認(rèn)為，隨著銀行地產(chǎn)領(lǐng)域信貸的修復(fù)，短期來看，2023年一季度銀行額度與項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充分、貸款投放窗口期值得關(guān)注。長(zhǎng)期來看，地產(chǎn)融資放寬、風(fēng)險(xiǎn)釋放下銀行經(jīng)營(yíng)環(huán)境整體向好，疊加穩(wěn)增長(zhǎng)政策導(dǎo)向不變，壓制估值的因素基本出清，向上修復(fù)空間打開。截至目前，銀行PB為0.48倍，處于2019年以來2.2%的分位，防御與反彈攻守兼?zhèn)洹?/p>

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。本次為年內(nèi)第三次信貸工作座談會(huì)，距離上次召開正好一個(gè)季度。與上次座談會(huì)相比，本次參會(huì)范圍由大型國(guó)有銀行和開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大到全國(guó)性股份制銀行，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放重視度明顯提升。

會(huì)議指出，全國(guó)性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮“頭雁”作用，主動(dòng)靠前發(fā)力。要用好政策性開發(fā)性金融工具，擴(kuò)大中長(zhǎng)期貸款投放，推動(dòng)加快形成更多實(shí)物工作量，更好發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用。發(fā)揮好設(shè)備更新改造專項(xiàng)再貸款和財(cái)政貼息政策合力，積極支持制造業(yè)和服務(wù)業(yè)有效需求。要進(jìn)一步加大對(duì)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶、貨車司機(jī)等市場(chǎng)主體的支持力度，按照市場(chǎng)化原則積極支持符合條件的普惠小微企業(yè)貸款延期還本付息，主動(dòng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利。全力做好穩(wěn)投資促消費(fèi)保民生各項(xiàng)金融服務(wù)，加大對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和受疫情影響行業(yè)群體的信貸支持力度，全力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回穩(wěn)向上。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營(yíng)企業(yè) 債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)外發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從十六個(gè)具體方面加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資支持。隨后，六家國(guó)有銀行響應(yīng)上述政策導(dǎo)向，與多家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供大額授信額度。

十六個(gè)方面融資支持表現(xiàn)如下：穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；支持個(gè)人住房貸款合理需求；穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；保持債券融資基本穩(wěn)定；保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開展合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券；積極探索市場(chǎng)化支持方式；鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策；優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)；拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

2022年11月23-24日，六大國(guó)有銀行與多家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。11月23日，交通銀行與美的置業(yè)控股和萬科集團(tuán)分別簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。交通銀行將為美的置業(yè)提供人民幣200億元意向性綜合授信額度，為萬科集團(tuán)提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并為兩家房企提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、債券投資等。

11月24日，工商銀行宣布與12家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)（中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、深圳華僑城、萬科集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)和金輝集團(tuán)），以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

中國(guó)銀行11月23日與萬科集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布為其提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度；11月24日與碧桂園、龍湖集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為碧桂園、龍湖集團(tuán)各提供600億元意向性授信額度。郵儲(chǔ)銀行11月24日宣布分別與萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)集團(tuán)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元。此外，11月23日，農(nóng)行與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)5家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。11月24日，建設(shè)銀行邀請(qǐng)88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì)，并與8家房企簽署合作協(xié)議。

光大證券認(rèn)為，地產(chǎn)融資支持與國(guó)常會(huì)穩(wěn)信貸共振，共促銀行股上行。國(guó)常會(huì)部署推動(dòng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)舉措落地，重點(diǎn)涉及基建、制造業(yè)、房地產(chǎn)及普惠小微等信用擴(kuò)張著力點(diǎn)。

11月22日，李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署抓實(shí)抓好穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)措施全面落地見效。會(huì)議指出，四季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)全年經(jīng)濟(jì)十分重要，當(dāng)前是鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上基礎(chǔ)的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，必須緊抓不放保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

首先是推動(dòng)重大項(xiàng)目加快建設(shè)，料基建相關(guān)貸款持續(xù)高增。目前，兩批開發(fā)性政策性金融工具共支持2700多個(gè)重大項(xiàng)目，開工率超過90%。從落地效果看，一至三季度基建投資累計(jì)同比增長(zhǎng)8.6%，顯著高于2021年全年的0.4%。國(guó)常會(huì)進(jìn)一步提出，推動(dòng)項(xiàng)目加快資金支付和建設(shè)，帶動(dòng)包括民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的社會(huì)資本投資，年內(nèi)形成更多實(shí)物工作量。

2022年以來，私營(yíng)部門投融資需求偏弱，“穩(wěn)增長(zhǎng)”更多依賴于政府或準(zhǔn)政府投資，國(guó)常會(huì)多次部署加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重大項(xiàng)目支持力度，包括但不限于調(diào)增政策性銀行8000億元信貸額度；在前期已推出的3000億元政策性開發(fā)性金融工具基礎(chǔ)上，再增加3000億元以上額度，并可根據(jù)實(shí)際需要擴(kuò)容等。

人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，兩批金融工具合計(jì)已投放7400億元，主要用于補(bǔ)充交通、能源、水利、市政、產(chǎn)業(yè)升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域重大項(xiàng)目的資本金；同時(shí)，鼓勵(lì)政策性銀行用好8000億元新增信貸額度，引導(dǎo)商業(yè)銀行配套融資跟進(jìn)，目前各銀行為金融工具支持的項(xiàng)目累計(jì)授信額度已超3.5萬億元。

圖2：五大行普惠小微貸款定價(jià)相對(duì)更低

資料來源：各公司公告，光大證券研究所

截至三季度末，基礎(chǔ)設(shè)施中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)12.5%至31.9萬億元。后續(xù)來看，隨著金融工具支持項(xiàng)目加速落地，基建相關(guān)貸款預(yù)計(jì)維持高增。目前重點(diǎn)項(xiàng)目配套資金提供比例偏低，授信項(xiàng)目提款進(jìn)度相對(duì)緩慢，料后續(xù)將從兩個(gè)角度增加基建信貸支持，第一是推動(dòng)銀行更多對(duì)接2700多個(gè)項(xiàng)目中的未授信項(xiàng)目；第二是在前期累計(jì)授信3.5萬億元的基礎(chǔ)上形成更多提款。由于開發(fā)性金融工具形成的配套融資利率低、期限長(zhǎng)，主要由政策性銀行和國(guó)有大行承擔(dān)，預(yù)計(jì)下一階段信貸投放的機(jī)構(gòu)分化仍將延續(xù)。

其次是加快設(shè)備更新改造落地，引導(dǎo)增加制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款。國(guó)常會(huì)指出，對(duì)于設(shè)備更新改造貸款，在已基本完成項(xiàng)目貸款簽約基礎(chǔ)上，要把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向?qū)ｍ?xiàng)再貸款發(fā)放和財(cái)政貼息撥付，督促用款單位加快設(shè)備購(gòu)置和改造；引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)化原則增加制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款，促進(jìn)制造業(yè)升級(jí)發(fā)展。

對(duì)于設(shè)備更新改造貸款而言，根據(jù)前期政策安排，人民銀行9月28日設(shè)立設(shè)備更新改造專項(xiàng)再貸款，額度2000億元以上；對(duì)于金融機(jī)構(gòu)9月1日至12月31日期間，以不高于3.2%的利率向清單內(nèi)項(xiàng)目發(fā)放的合格貸款，人民銀行對(duì)貸款全部本金予以1.75%利率的再貸款資金支持，同時(shí)，財(cái)政部門為貸款提供2.5個(gè)百分點(diǎn)的貼息。重點(diǎn)支持教育、衛(wèi)生健康、文旅體育、實(shí)訓(xùn)基地、充電樁、城市地下綜合管廊、新型基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、重點(diǎn)領(lǐng)域節(jié)能降碳改造升級(jí)、廢舊家電回收處理體系等10個(gè)領(lǐng)域設(shè)備購(gòu)置與更新改造。目前，2000億元設(shè)備更新改造貸款基本已簽約完畢，后續(xù)工作重點(diǎn)在于提速加快批準(zhǔn)學(xué)校、醫(yī)院等主要單位的用款計(jì)劃，加快設(shè)備購(gòu)置和改造，年內(nèi)完成2000億元貸款投放。

對(duì)于制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款而言，截至三季度末，制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)30.8%至8.75萬億元，前三季度各季同比增速中樞基本穩(wěn)定在30%左右。在政策引導(dǎo)下，預(yù)計(jì)制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款2022年全年維持30%以上的高增速無虞，并成為四季度信貸投放的一項(xiàng)有力支撐；預(yù)期全年制造業(yè)貸款投放有望超過5萬億元，增速達(dá)到22%。

國(guó)常會(huì)指出，“落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策；推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落實(shí)到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，加快項(xiàng)目建設(shè)和交付；努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”

2022年前三季度，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)3.2%至53.29萬億元，2022年以來增速逐季下降；其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸同比增長(zhǎng)2.2%至12.67萬億元，三季度單季新增1800億元；個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)4.1%至38.91萬億元，三季度單季僅新增500億元，涉房類貸款投放整體延續(xù)偏弱態(tài)勢(shì)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1-10月TOP100房企銷售總額同比下降43.4%；其中，10月單月同比下降26.5%?，F(xiàn)階段地產(chǎn)銷售下滑速度有所收窄，但整體恢復(fù)不及預(yù)期。在此背景下，11月份以來，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的融資支持政策持續(xù)加碼。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)（NAFMII）網(wǎng)站公布繼續(xù)擴(kuò)大并推進(jìn)“第二支箭”支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資；11月13日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條舉措，涉及穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸投放、支持個(gè)人貸款合理需求、支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資、保持信托等資管產(chǎn)品穩(wěn)定、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理過渡期等多個(gè)方面；11月14日，銀保監(jiān)會(huì)等部門發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，助力優(yōu)質(zhì)房企緩釋流動(dòng)性壓力；11月21日，全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)上，人民銀行提出將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元零資金成本“保交樓”貸款支持計(jì)劃；11月23日，人民銀行官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，金融支持房地產(chǎn)發(fā)展的16條舉措（下稱“金融16條”）正式發(fā)布，政策安排與此前媒體報(bào)道大體一致，政策承前啟后且涵蓋供需兩側(cè)，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)領(lǐng)域金融支持，供給需求兩側(cè)齊發(fā)力。

11月24-25日，六大行積極落實(shí)“金融16條”，相繼宣布與重點(diǎn)房企批量簽訂意向性大額授信額度。據(jù)報(bào)道，截至11月24日，六大行對(duì)房企的授信額度已接近1.28萬億元。此外，興業(yè)銀行等股份制銀行也公布了對(duì)房企的意向性融資支持安排。從以上政策安排來看，近期一系列房地產(chǎn)融資政策支持聚焦房地產(chǎn)供需兩側(cè)，主動(dòng)向市場(chǎng)釋放了積極的正面信號(hào)。

9月末以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端政策進(jìn)一步加碼，有助于逐步恢復(fù)市場(chǎng)信心， 提振居民按揭貸款需求。

從市場(chǎng)關(guān)心的供給側(cè)情況來看，宜將政策解讀為金融體系的自救安排，通過重組融資性現(xiàn)金流，以及配套“保交樓”等增量資金，來緩釋地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)傳染，對(duì)信用違約“多米諾骨牌”效應(yīng)予以阻斷，是時(shí)間換空間的安排。各類政策和增量資金更多著力于項(xiàng)目端，全力落實(shí)“保交樓”。后續(xù)需繼續(xù)關(guān)注政策對(duì)于邊緣性房企的態(tài)度。

從房地產(chǎn)需求側(cè)情況來看，房地產(chǎn)銷售恢復(fù)才是最根本抓手。后續(xù)來看，銷售端政策刺激具有確定性和持續(xù)性，涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺(tái)。9月末以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端政策進(jìn)一步加碼，有助于逐步恢復(fù)市場(chǎng)信心，提振居民按揭貸款需求。同時(shí)，對(duì)于存量首套高利率按揭貸款，利率也有望適度下調(diào)，以此來減輕按揭早償壓力。

就加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度，國(guó)常會(huì)指出，第一，引導(dǎo)銀行對(duì)普惠小微存量貸款適度讓利，繼續(xù)做好交通物流金融服務(wù)；第二，加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債的支持力度；第三，適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕。

近期，人民銀行出臺(tái)普惠小微貸款的階段性減息政策，即金融機(jī)構(gòu)對(duì)2022年第四季度存續(xù)、新發(fā)放或到期（含延期）的普惠小微貸款（正常計(jì)息）在原貸款合同利率基礎(chǔ)上減息1個(gè)百分點(diǎn)（年化）。普惠小微貸款階段性減息政策由人民銀行通過利率互換方式按月給予等額資金支持。

截至9月末，金融機(jī)構(gòu)普惠小微貸款余額為22.9萬億元，較年初增長(zhǎng)3.9萬億元，同比多增近6500億元，在扶持政策持續(xù)加碼的背景下，2022年以來普惠小微貸款維持了較強(qiáng)投放力度。從定價(jià)水平來看，6月份新發(fā)放普惠小微貸款利率為4.82%，較2021年12月下行28BP。其中，五大行（不含郵儲(chǔ)）普惠小微貸款定價(jià)水平在3.8%-4.1%之間，其他銀行的平均定價(jià)水平在5%左右。

減息政策有助提升普惠小微企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表安全性，提振普惠小微貸款需求。從影響來看，減息工具對(duì)于存量、增量普惠小微貸款均有惠及。存量方面，將有助于修復(fù)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等主體受損的資產(chǎn)負(fù)債表，緩釋疫情反復(fù)下的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流壓力，進(jìn)而也有助于穩(wěn)定銀行體系資產(chǎn)質(zhì)量運(yùn)行。靜態(tài)測(cè)算下，此次普惠小微貸款階段性減息政策出臺(tái)，將減少普惠小微企業(yè)利息支出570億元左右。增量方面，實(shí)際融資成本的下降也有助于提振普惠小微貸款需求，為四季度“穩(wěn)信貸”提供政策支持。

總體來看，疫情防控與房地產(chǎn)融資兩項(xiàng)重要政策的邊際變化對(duì)行業(yè)預(yù)期產(chǎn)生積極影響，疫情防控優(yōu)化措施催化宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期，房地產(chǎn)融資政策轉(zhuǎn)向積極減輕房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂。

從11月8日銀行間交易商協(xié)會(huì)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”擴(kuò)容，到11月24日各家國(guó)有大行向多家房企提供融資支持，地產(chǎn)行業(yè)支持政策不斷升級(jí)。

從常識(shí)來看，銀行的凈資產(chǎn)=資產(chǎn)-負(fù)債=（貸款總額-撥備抵減項(xiàng)）+其他資產(chǎn)凈額-負(fù)債。市場(chǎng)給銀行股定價(jià)小于其凈資產(chǎn)（銀行業(yè)整體PB估值為0.48倍），一是因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，二是因?yàn)樨?fù)債下降空間很小。存量信貸在外部壞境邊際惡化時(shí)，會(huì)嚴(yán)重侵蝕凈資產(chǎn)造成賬面價(jià)值失真，因此銀行預(yù)期惡化難以阻斷。

房地產(chǎn)下行預(yù)期持續(xù)壓制銀行股，開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露、斷供以及按揭利率下行等，均有可能導(dǎo)致盈利收縮甚至破產(chǎn)，銀行股2022年年初以來下跌13.46%，股份制銀行表現(xiàn)更是慘烈。銀行指數(shù)在5月份和8月份分別因疫情的邊際好轉(zhuǎn)和三季報(bào)業(yè)績(jī)小幅反彈，但總體趨勢(shì)仍然向下，預(yù)期差僅決定短期的波動(dòng)幅度，無法消除行業(yè)層面的負(fù)面預(yù)期。

近期銀行板塊走強(qiáng)定價(jià)的是政策升級(jí)，而非單一政策本身。由于對(duì)收入負(fù)面預(yù)期和人口增速下滑的長(zhǎng)期因素的擔(dān)憂，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)政策出臺(tái)的實(shí)際效果一直存在分歧。從國(guó)有大行6000億元涉房地產(chǎn)融資支持、第二支箭、地產(chǎn)十六條、保函置換、2000億元無息再貸款、最后到各大行定向提供信貸支持，地產(chǎn)政策持續(xù)升級(jí)。

資料來源：Wind，光大證券研究所；數(shù)據(jù)截至2022年11月25日

盡管密集出臺(tái)的政策多被解讀為利好，但實(shí)際上對(duì)每一個(gè)政策的質(zhì)疑都會(huì)存在。例如，國(guó)有大行6000億元涉房支持用途和完成度沒有硬性約束；第二支箭資金來源如果是銀行再貸款，1：10左右杠桿疊加再貸款部分的成本節(jié)約，也無法實(shí)質(zhì)性降低銀行信用風(fēng)險(xiǎn)；地產(chǎn)十六條落地中仍是市場(chǎng)化原則救助項(xiàng)目，而不是救助企業(yè)。但是，銀行板塊在分歧中不斷走強(qiáng)，因?yàn)橥ㄟ^不斷升級(jí)的政策出臺(tái)，預(yù)期惡化的過程被終止，地產(chǎn)企業(yè)大面積破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)明顯減小，對(duì)于銀行而言，涉房不良貸款的集中暴露風(fēng)險(xiǎn)同樣弱化了。在前期超跌的背景下，預(yù)期反轉(zhuǎn)足以帶給銀行板塊足夠的彈性，領(lǐng)先于基本面變化。

國(guó)金證券認(rèn)為，行動(dòng)的邊界是客觀約束，政策也是內(nèi)生變量。疫情沖擊以來，息差下行以及不良風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)給銀行盈利和資產(chǎn)端帶來壓力。如果支持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，銀行需要保留必要的盈利增速以滿足資本要求，這決定了讓利的邊界。這就決定要么找方向維持信貸足夠高的增速，推遲不良暴露的風(fēng)險(xiǎn)；要么降低負(fù)債成本，緩解壓力。在地產(chǎn)政策密集出臺(tái)之前，對(duì)于引導(dǎo)負(fù)債成本下行的舉措早已開始，例如引導(dǎo)存款利率調(diào)整跟隨市場(chǎng)利率，以及針對(duì)小微、綠色和三農(nóng)的低息再貸款等。

除了上述重要政策除外，另有三個(gè)微觀信號(hào)與預(yù)期改善同向而行：一是近期資金利率快速回升并超過上次降息（8月中旬）前水平；二是MLF縮量、可能發(fā)生的復(fù)蘇帶動(dòng)通脹引起央行警惕；三是二十大順利召開，高層國(guó)際間互動(dòng)交流活動(dòng)增加，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促發(fā)展預(yù)期提升。

當(dāng)然，預(yù)期改善對(duì)房地產(chǎn)和銀行業(yè)有積極作用，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)仍未消除。目前，房地產(chǎn)行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極，但市場(chǎng)需求依然未能有效改善，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)仍有可能在需求持續(xù)低迷的情況下反復(fù)無常。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商公司債券及個(gè)人按揭貸款違約率明顯上升將引起銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的明顯惡化。