融資全面放開 優(yōu)質(zhì)房企迎實質(zhì)利好

楊現(xiàn)華

繼支持民營房企發(fā)債的利好釋放后，央行又推出了可稱為史詩級的房地產(chǎn)救市“金融16條”，緊隨而來的銀行授信、央行降準和房企股權融資等融資通道相繼放行。在“保交樓”為一貫目標下，保主體已漸成政策轉(zhuǎn)向目標，政策托底力度有望使行業(yè)明確拐點。

在中央層面接連不斷利好釋放下，政府托底房地產(chǎn)已經(jīng)是不爭的事實。尤其是疫情擾動下，房企開工和竣工仍受影響，消費端的低迷仍在持續(xù)。因此，對已出險房企和相對健康房企，通過融資的不斷放松穩(wěn)定市場主體；供給端資金壓力減輕和信用的逐步恢復，才會對需求端帶來持續(xù)正面的提振。

11月25日，央行宣布于2022年12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構），下調(diào)后金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。央行上一次降準是在4月份。

降準對資金需求主體有利，對房地產(chǎn)尤其如此，釋放流動性支持房地產(chǎn)的意味或在其中。因為就在兩日前，央行連同銀保監(jiān)會發(fā)布了支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融16條。

金融16條從房地產(chǎn)融資、保交樓和受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置等與房地產(chǎn)相關的六大方面做了系統(tǒng)的安排。其中，放松房企融資無疑是重中之重，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是支持融資，主要體現(xiàn)在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放等條款上；二是支持合理展期，如支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期；三是支持優(yōu)質(zhì)民營房企，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求；四是支持個貸，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平等。

央行文件是指導性政策，各金融機構隨之迅速將政策落地。根據(jù)公開信息，以工農(nóng)中建交郵儲六大行向17家房企授予的信貸額度累計已達1.28萬億元，各主要銀行還與房企在并購、住房租賃和多元化融資服務等方面建立合作關系。

意向授信與實際使用資金雖有差異，但結合監(jiān)管目標和近期政策，大型民營房企的流動性和融資壓力將顯著改善是顯而易見的事實。

證監(jiān)會早前表態(tài)支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃后，11月28日明確支持房企股權融資。債權與股權融資雙雙放松，打開了房企的融資渠道。

銀保監(jiān)會也指出應堅決避免出現(xiàn)一致性抽貸、斷貸行為，六大行對暫時遇困房企存量開發(fā)貸款給予展期等安排；股份制銀行部第一時間督促12家全國性股份制商業(yè)銀行加快貫徹落實各項政策要求。

在推出金融16條之前即11月初，銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布信息，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容，即所謂第二支箭。隨后龍湖、美的置業(yè)和新城控股等民營房企發(fā)債紛紛出爐，部分房企發(fā)債申請已經(jīng)落地。

根據(jù)中信建投統(tǒng)計，2022年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外債券融資規(guī)模合計5834億元，同比下降29.6%，其中境內(nèi)發(fā)債4296.7億元，同比下降18%。第二支箭將推動房企債務融資的恢復，從而緩解房企尤其是民營房企的資金壓力。

面對接連的融資放松尤其是對民營房企的支持，申萬宏源指出，第二支箭和銀行授信等政策密集推出，供給端政策明確轉(zhuǎn)向“既保項目、更保主體”。

申萬宏源表示，在此之前，政策更多是支持保交付。8月底，政策性銀行專項借款2000億元推進“保交樓”；11月底，央行向商業(yè)銀行提供2000億元“保交樓”貸款零息資金。而近期“第二支箭+商業(yè)銀行的萬億資金支持”更加聚焦于公司層面，表明供給端政策明確由“保項目、不保主體”向“既保項目、更保主體”轉(zhuǎn)變。

從保項目到保主體意味著健康房企融資的全面放松。在此之前，由于政策和市場信心等原因，房企尤其是民營房企融資端陷入困境。之前的保交樓更多是關注陷入債務危機的房企項目如何繼續(xù)開發(fā)，對健康房企的政策著力點較少，這也導致了部分優(yōu)質(zhì)民企一有風吹草動，市場就有恐慌情緒，眾多民企股價基本跌入“破產(chǎn)價”。

供給端的穩(wěn)定對需求端也有著巨大的影響。由于疫情等原因，2021年下半年以來，商品房銷售明顯下降。房企接連爆雷也起到了推波助瀾的負面影響，資金危機后房企項目陷入停滯，對購房者造成了直接的損害。因此，穩(wěn)定供給端也就是間接穩(wěn)定需求端。

申萬宏源也表示，前期政策放松效果不明顯的原因，除了需求端因種種因素較弱之外，供給端房企資金風險不斷擴散也是造成樓市預期悲觀的主要因素之一，供給端政策密集推出不僅實現(xiàn)保主體，預計也將對需求端預期改善有較大信心提振。

城門失火殃及池魚。2021年下半年，起商品房銷售逐漸下滑，房企爆雷頻發(fā)。疊加調(diào)控政策的持續(xù)收緊和突發(fā)新冠疫情等影響，房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷。短期內(nèi)消費端無法改善局面下，供給端解決房企的資金壓力顯得尤為重要。

按照原來的發(fā)展模式，土地儲備是房企看中的核心之一。拿地是房企未來發(fā)展的根本動力，房企不惜加高杠桿以增加土地儲備。不過這種高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已漸成往事，可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展才能掌控未來。尤其是在當下，資金多少才是企業(yè)手中“余糧”的多寡，優(yōu)質(zhì)房企有充分的理由獲得更多支持。

再融資和銷售回款是房企資金來源的兩大途徑。銷售回暖尚需時日，解決房企資金困境更多的需要政策的松綁。

在交易商協(xié)會釋放優(yōu)質(zhì)民企融資渠道后，龍湖集團第一個嘗鮮。政策發(fā)布后，公司200億元儲架式注冊發(fā)行獲得受理，當月底即11月25日龍湖就宣布計劃于29日發(fā)行20億中期票據(jù)。

除了債券發(fā)行外，工農(nóng)中建等各大銀行也與龍湖簽署授信協(xié)議，授信額度各不相等。除國有大行外，興業(yè)銀行等也與龍湖等多家房企簽署了意向性融資協(xié)議等。

龍湖集團一向被認為是民營房企的典范。即便如此，在行業(yè)下行的大背景下，公司也難獨善其身，先是傳來破產(chǎn)謠言和機構做空，遭遇股債雙殺，隨后的管理層變動更使得公司股價單日一度重挫逾40%。

政策組合拳相繼打出，但在新出生人口持續(xù)下降的大背景下，政策的效力有待觀察。

通過提前還貸、大股東增持，龍湖集團穩(wěn)住了二級市場的劇烈變動，隨后國際評級機構惠譽繼續(xù)維持公司“BBB”的投資級評級，穆迪、標普等對龍湖集團的評級也是保持在投資級。在三大評級機構中，能夠獲得投資級評級的民營房企僅剩下龍湖集團一家。

作為民營房企的優(yōu)秀代表，二級市場上龍湖集團的股價一度跌幅超過了85%。與之對應的是，2022年上半年，公司營收同比增長56.4%至948億元，剔除公平值變動等影響之后歸母凈利潤同比增長6.1%至65.5億元。

作為混合所有制的代表和行業(yè)龍頭，萬科無疑更受關注。在此次融資放松中，目前萬科獲得的資金規(guī)模也是最多的。首先是銀行授信上，公司已經(jīng)獲得3000億元左右的意向授信額，包括中國銀行的1000億元、交通銀行1000億元和郵儲銀行1000億元的授信額，另外三家銀行也與萬科簽署了合作協(xié)議，使得萬科成為目前唯一與六大行均簽約的企業(yè)。

除了銀行授信外，萬科還向交易商協(xié)會遞交了280億元儲架式注冊發(fā)行意向。這還不是全部，在日前召開的董事會上，萬科還新增不超過500億元的發(fā)行直接債務融資工具的授權。

此外，金地集團、美的置業(yè)、碧桂園等也都獲得了不同大行的授信額度，新城控股和旭輝控股集團等都申請了儲架式注冊發(fā)行意向。已經(jīng)獲得銀行授信和申請債券發(fā)行的民企不少是重合的，即優(yōu)質(zhì)房企受到的鼓勵會更加集中。

在央行發(fā)布的金融16條中，首先提到的就是對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，但通知中也表明要“鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展”。也就是說，政策支持的是健康經(jīng)營的民企，而非一味加杠桿導致爆雷的房企。