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    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理分析

    2021-01-17 07:22:00劉楠鄭州航空港城市開發(fā)有限責(zé)任公司
    環(huán)球市場 2021年33期
    關(guān)鍵詞:項(xiàng)目前期職能部門流程

    劉楠 鄭州航空港城市開發(fā)有限責(zé)任公司

    房地產(chǎn)開發(fā)是建筑領(lǐng)域的重點(diǎn),城市內(nèi)一切建筑項(xiàng)目均需要經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)審核之后才能夠進(jìn)行。然而,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建管理水平較低,致使現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作存在紕漏,這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完成將會(huì)產(chǎn)生十分惡劣的影響,同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)帶來不小的影響。因此,我國政府及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理,提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理水平,進(jìn)而才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利完成。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建概述

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的重點(diǎn)工作內(nèi)容,也是基礎(chǔ)工作內(nèi)容,只有做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作,才能夠促使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作是一套系統(tǒng)的工作流程體系,其主要是指從項(xiàng)目發(fā)改委立項(xiàng)申請(qǐng)開始至正式施工前的對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信息數(shù)據(jù)分析、整理與審批的流程,在該工作中,需要設(shè)計(jì)到多個(gè)政府職能部門,如征詢規(guī)劃、建交委、消防、衛(wèi)生、市容綠化、交警、環(huán)保等,通過一系列審核之后,各部門將會(huì)給報(bào)建內(nèi)容提出意見,而房地產(chǎn)報(bào)建工作人員需要根據(jù)提出的意見對(duì)報(bào)建內(nèi)容進(jìn)行修改,直至審核通過后方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工[1]。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作內(nèi)容及流程

    (一)立項(xiàng)

    在進(jìn)行立項(xiàng)工作時(shí),各地方政府主管單位為提升工程項(xiàng)口的審批效率會(huì)持續(xù)調(diào)整、優(yōu)化工程項(xiàng)目的報(bào)建工作流程,依照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定對(duì)規(guī)模不同、投資形式不同的項(xiàng)目,將報(bào)批、立項(xiàng)程序分為備案制、核準(zhǔn)制、審批制三種類型。同時(shí),企業(yè)主導(dǎo)進(jìn)行投資的工程項(xiàng)口不隸屬于限制類與重大建設(shè)項(xiàng)目,相關(guān)部門也不會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)范圍領(lǐng)域內(nèi)的項(xiàng)目核準(zhǔn)[2]。

    (二)報(bào)建內(nèi)容與流程

    總體而言,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作內(nèi)容與流程主要分為四個(gè)階段,分別為方案設(shè)計(jì)階段、總體設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段及施工前期的準(zhǔn)備階段。

    首先,從方案設(shè)計(jì)階段的角度來分析。方案設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建工作的基礎(chǔ)階段,在該階段,需要以國家政府規(guī)定的相關(guān)要求為基準(zhǔn),根據(jù)建筑市場環(huán)境及國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境編制方案,同時(shí),需要通過采取交通、市容綠化、環(huán)保、消防、人防等多個(gè)部門的意見,并將意見內(nèi)容融入設(shè)計(jì)方案當(dāng)中。

    其次,從總體設(shè)計(jì)階段的角度來分析。通過相關(guān)部門審批后的初步設(shè)計(jì)方案還需要根據(jù)政府方針設(shè)計(jì)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)文件征詢,所獲得的設(shè)計(jì)方案需要再次經(jīng)過各部門的審核才能夠執(zhí)行。

    再次,從施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的角度來分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要根據(jù)征詢文件內(nèi)容及國家政府規(guī)定的要求對(duì)建筑項(xiàng)目的施工圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì),并明確標(biāo)注工程報(bào)價(jià)清單,獲得許可后方可進(jìn)行施工。

    最后,從施工前期準(zhǔn)備階段的角度來分析。方案審核通過后,需要后落實(shí)城市基礎(chǔ)配套費(fèi)的繳納、按要求編制相應(yīng)施上措施保證、完備專項(xiàng)資金手續(xù)等,其相關(guān)手續(xù)與資料經(jīng)建交委的市核通過后獲得建設(shè)上程施上許可證,從法律意義上具備正式的開始施上條件[3]。

    三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建管理的有效措施

    (一)緊跟政策風(fēng)向

    若想切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理水平,首先需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊跟政策風(fēng)向,加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析,從而才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建管理緊跟社會(huì)發(fā)展的步伐,更適用于現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的需求。近年來,隨著我國社會(huì)的發(fā)展,我國城市化建設(shè)的進(jìn)程不斷加快,我國政府也針對(duì)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建立了一些的政策、措施及法律法規(guī)等以保證我國建筑領(lǐng)域綠色發(fā)展,同時(shí),在城市化建設(shè)發(fā)展的進(jìn)程中,為了順應(yīng)社會(huì)及時(shí)代發(fā)展的需求,政府制定的各類方針也不斷的在更新,因此,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想能夠緊跟政策風(fēng)向,就必須對(duì)前期報(bào)建相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析,從而才能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建能夠符合國家及企業(yè)的要求。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立全面的信息整理,報(bào)建工作內(nèi)容要全面的覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全流程,同時(shí)按照流程順序?qū)?bào)建內(nèi)容進(jìn)行整理,提升報(bào)建工作的專業(yè)水準(zhǔn),從而才能夠促使房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建能夠?yàn)楹罄m(xù)的工程提供指向性的功能,確保建筑項(xiàng)目能夠順利完成[4]。

    (二)增強(qiáng)政府職能部門與企業(yè)的溝通與聯(lián)系

    房地產(chǎn)企業(yè)若想切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理能力,就必須加強(qiáng)與政府職能部門之間的溝通與聯(lián)系,如消防部門、人防部門、房產(chǎn)局等,提升政府職能部門的監(jiān)管力度,從而促使房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作能夠得到切實(shí)的優(yōu)化,促使報(bào)建符合國家及政府的要求,進(jìn)而才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的實(shí)用性。房地產(chǎn)報(bào)建工作體系應(yīng)受到國家及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理,因此,若想建立完善的房地產(chǎn)報(bào)建工作體系,就必須提升政府職能部門與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性,共同制定出符合國家要求、順應(yīng)時(shí)代需求、國家建筑領(lǐng)域發(fā)展需求及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求的房地產(chǎn)報(bào)建體系,及時(shí)掌握?qǐng)?bào)建領(lǐng)域制度的變動(dòng),根據(jù)要求完善報(bào)建工作內(nèi)容,同時(shí)堅(jiān)持以政策為導(dǎo)向,促使房地產(chǎn)報(bào)建工作能夠?yàn)楹罄m(xù)的建筑工程項(xiàng)目提供支撐力量。同時(shí),加強(qiáng)政府職能部門與房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)系還能夠提升報(bào)建工作的質(zhì)量與效率,利用政府職能部門的監(jiān)督作用與約束作用提升對(duì)報(bào)建工作流程的監(jiān)管,完善報(bào)建工作內(nèi)容,促使報(bào)建工作具備規(guī)范性,進(jìn)而才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)前期報(bào)建工作能夠真正的發(fā)揮其功能與價(jià)值,從而也能夠切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理水平,促使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。

    (三)梳理報(bào)建工作流程

    通過上文介紹可知,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作流程相對(duì)復(fù)雜,且在報(bào)建工作期間內(nèi),需要經(jīng)過很多部門的參與,故而需花費(fèi)的時(shí)間較長,且需要按照各類辦事程序進(jìn)行報(bào)建工作,故而其較為煩瑣,因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要在進(jìn)行房地產(chǎn)報(bào)建工作時(shí),嚴(yán)格按照各類辦事程序要求梳理報(bào)建工作流程,并要求按照?qǐng)?bào)建工作流程進(jìn)行報(bào)建工作,不可存在跨級(jí)的現(xiàn)象,這很容易導(dǎo)致報(bào)建工作出現(xiàn)紕漏。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建工作時(shí),需要根據(jù)實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況進(jìn)行,企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)域的實(shí)際政策進(jìn)行充分的調(diào)查與了解,根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)建工作內(nèi)容及工作流程進(jìn)行編制,促使報(bào)建工作內(nèi)容及工作流程符合當(dāng)?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的要求,同時(shí),在編制報(bào)建工作內(nèi)容及流程時(shí),也需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際的經(jīng)濟(jì)條件、市場發(fā)展?fàn)顩r合理的設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與資料清單,從而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要完善主管單位審核部門的各類信息,深入挖掘各類報(bào)建流程、資料的聯(lián)系,從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作的標(biāo)準(zhǔn)性,促使報(bào)建工作內(nèi)容更規(guī)范。此外,還需要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的工作人員將報(bào)建工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)以及關(guān)鍵點(diǎn)標(biāo)注出來,在進(jìn)行該流程的報(bào)建時(shí),需要重點(diǎn)關(guān)注、加強(qiáng)審核,并制定出完善的工作計(jì)劃,如在人防、消防、環(huán)保評(píng)估等報(bào)建流程中,需要企業(yè)與人防部門、消防部門及環(huán)保評(píng)估部門等政府職能部門提前溝通,根據(jù)要求編制報(bào)建工作內(nèi)容,避免出現(xiàn)錯(cuò)誤,從而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作的質(zhì)量,同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作效率,這對(duì)于提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理水平是尤為重要的。

    (四)增強(qiáng)報(bào)建業(yè)務(wù)水準(zhǔn)

    若想增強(qiáng)報(bào)建業(yè)務(wù)水平,除了要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理體系,還需要提升前期報(bào)建管理人員的專業(yè)技能,進(jìn)而才能夠切實(shí)提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作質(zhì)量與工作效率。而若想切實(shí)提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作人員的專業(yè)技能水平,除了要提升前期報(bào)建工作人員的專業(yè)技能,還需要提升前期報(bào)建工作人員的溝通協(xié)調(diào)能力,進(jìn)而才能夠促使前期報(bào)建業(yè)務(wù)順利完成。

    首先,從提升前期報(bào)建工作人員溝通協(xié)調(diào)能力的角度來分析。通過上文敘述可知,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作內(nèi)容較為煩瑣,工作流程較為復(fù)雜,需要與企業(yè)各個(gè)部門、政府職能部門共同完成,因此,提升前期報(bào)建工作人員溝通協(xié)調(diào)能力是十分有必要的。同時(shí),在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作時(shí),往往會(huì)遇到前期報(bào)建工作人員與其他部門工作人員或政府職能部門工作人員意見不統(tǒng)一的情況,故而需要前期報(bào)建工作人員具有良好的溝通能力,與其他部門工作人員或政府職能部門工作人員通過協(xié)商的方式解決問題,從而才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作順利完成。

    其次,從提升房地產(chǎn)前期報(bào)建工作人員專業(yè)技能水平的角度來分析。房地產(chǎn)企業(yè)需要為前期報(bào)建工作人員提供培訓(xùn)與學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì),聘請(qǐng)豐富經(jīng)驗(yàn)的前期報(bào)建工作人員作為培訓(xùn)講師,為前期報(bào)建工作人員梳理工作中遇到的問題。同時(shí),還需要加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建工作人員職業(yè)道德的培訓(xùn),提升工作人員的工作責(zé)任心,促使前期報(bào)建工作人員能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)的對(duì)待工作,從而切實(shí)提升前期報(bào)建工作人員的工作質(zhì)量,減少前期報(bào)建工作中出現(xiàn)的紕漏。

    (五)完善報(bào)建管理制度

    完善的報(bào)建管理制度能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建工作提供約束力量與指導(dǎo)性作用,因此,建立完善的報(bào)建管理制度是十分有必要的。在進(jìn)行報(bào)建管理制度的建立時(shí),需要根據(jù)市場環(huán)境、社會(huì)發(fā)展需求、企業(yè)發(fā)展需求及國家政府規(guī)定的要求進(jìn)行管理制度的建設(shè),在保證各項(xiàng)工作有序開展的前提下,合理的進(jìn)行報(bào)建制度的建設(shè)。在報(bào)建管理制度中,需要明確前期報(bào)建工作人員、企業(yè)各部門、政府各職能部門的工作內(nèi)容與職權(quán),將責(zé)任落實(shí)到各部門或個(gè)人,當(dāng)發(fā)生紕漏時(shí),能夠找到直接的責(zé)任人,避免出現(xiàn)相互推脫責(zé)任的現(xiàn)象。同時(shí),需要將報(bào)建管理制度貫穿前期報(bào)建工作的全流程,從而才能夠促使報(bào)建管理制度能夠真正的發(fā)揮其功能與價(jià)值。

    四、結(jié)論

    綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理是十分重要的,但就目前情況而言,我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作存在工作內(nèi)容不全面、未能按照工作流程進(jìn)行報(bào)建工作的問題,致使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作存在較大的紕漏。因此,為了提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理水平,首先需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠緊跟政策風(fēng)向,加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析,同時(shí)增強(qiáng)政府職能部門與企業(yè)的溝通與聯(lián)系,并梳理報(bào)建工作流程,增強(qiáng)報(bào)建業(yè)務(wù)水準(zhǔn),建立完善的報(bào)建管理制度,從而才能夠切實(shí)提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理水平。

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