土地集約利用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變

王娜娜 鹿 龍

（山東省肥城市自然資源和規(guī)劃局，山東 肥城 271600）

土地資源是人類較為寶貴且無法替代的財富之一。伴隨著我國經(jīng)濟的飛速進(jìn)步，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也取得較快的發(fā)展，這就為房地產(chǎn)領(lǐng)域提供了較好的發(fā)展空間。但在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，仍存在一些亟待解決的土地利用問題。因此，在土地集約利用背景下，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變成為有關(guān)部門和相關(guān)人員工作的重點之一。

1.土地集約利用概述

土地集約利用的含義具體分為以下三層：

1.1 節(jié)約用地，盡量減少占用或不占用耕地。

1.2 集約用地，針對產(chǎn)出的強度進(jìn)行提升，促進(jìn)土地利用集約化。

1.3 利用整合置換及儲備的方式，針對土地投放的數(shù)量、節(jié)奏進(jìn)行合理安排，以此實現(xiàn)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局的改善，并有效提升土地的配置和土地的利用效率。另外，為持續(xù)提升土地利用的綜合效益和效率，土地集約利用將合理布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、可持續(xù)發(fā)展作為基礎(chǔ)，采用增加存量土地投入的形式，針對土地的經(jīng)營和管理進(jìn)行優(yōu)化和改善。此外，土地集約利用的作用還體現(xiàn)在以下幾個方面：一是可對耕地進(jìn)行有效保護，在一定程度上保障了城市化的良性發(fā)展；二是可有效節(jié)約城市建設(shè)的各項投資，提升了城市建設(shè)的社會經(jīng)濟效益；三是高效強化了土地管理，為城市土地的使用提供了正確的引導(dǎo)；四是可將經(jīng)濟建設(shè)與土地功能進(jìn)行有效融合，在一定程度上打破了布局、指標(biāo)、調(diào)整等方面的限制；五是為經(jīng)濟建設(shè)和土地再生資源的潛力提升提供了有利條件，以此構(gòu)建土地利用提升的運作系統(tǒng)；六是可推動經(jīng)濟建設(shè)和土地市場內(nèi)在關(guān)系的發(fā)展，不僅能使土地市場得到較好發(fā)展，還能提升整體的競爭能力。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的難度相對較大

房地產(chǎn)開發(fā)的商品質(zhì)量好壞與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有經(jīng)濟成本和時間成本較高的特點，因此，在實際的建設(shè)期間，為確保企業(yè)資金的良性循環(huán)，相關(guān)工作人員需采取行之有效的方式來確保經(jīng)濟價值的最大化，在明確資金流向的同時，還可針對資金流進(jìn)行降低，實現(xiàn)通過少量資金維持大型項目的正常建設(shè)。但預(yù)售和信托是房地產(chǎn)運營的主要形式，這不僅要求房地產(chǎn)企業(yè)的運營規(guī)模較為強大和完善，還要求房地產(chǎn)企業(yè)具備較好的市場公信力。與此同時，國家相關(guān)政策的調(diào)整還會直接影響到房屋的價格，房地產(chǎn)開發(fā)商的方式無法有效調(diào)整房地產(chǎn)市場，因此提升了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的難度。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的風(fēng)險相對較高

房地產(chǎn)運營的經(jīng)濟效益會直接受到房地產(chǎn)產(chǎn)品建造周期的影響，因房地產(chǎn)商品從規(guī)劃到建造在到竣工常常會經(jīng)歷較長的時間，在此期間，解決相關(guān)的資金問題已然成為各房地產(chǎn)開發(fā)商工作的重中之重。由于房地產(chǎn)開發(fā)需投入大量的資金，其經(jīng)濟收益也會隨之升高，但正所謂經(jīng)濟收益越高，需承擔(dān)的風(fēng)險越大，一旦在商品建設(shè)期間某環(huán)節(jié)導(dǎo)致資金落實不到位，即可能為房地產(chǎn)開發(fā)商在運行和發(fā)展方面帶來較為嚴(yán)重的影響。另外，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，消費者的心理也會因房地產(chǎn)價格浮動而產(chǎn)生一定的變化，也會為房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營帶來較高的風(fēng)險。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)與運營的政策相對較強

在多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)仍是其經(jīng)濟發(fā)展的重點，可有效促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟的進(jìn)步。因此，各地區(qū)可依照自身發(fā)展的實際情況，并結(jié)合相關(guān)政策對其房地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)營進(jìn)行科學(xué)、合理地調(diào)控，這不僅能有效提升居民的生活質(zhì)量，還為相關(guān)經(jīng)濟發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。由此可見，在新時代大環(huán)境角度下，房地產(chǎn)的開發(fā)和運營的政策性相對較強，且我國在房地產(chǎn)方面的政策和立法數(shù)量也比其他行業(yè)多。

3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中，企業(yè)能夠土地集約利用提高土地資源利用率，從而實現(xiàn)節(jié)約土地資源的目標(biāo)，不但可以做到節(jié)能減排，還能夠為用戶提供較為理想和舒適的建筑環(huán)境。城市化進(jìn)程的日漸加快，使得城市土地資源已經(jīng)成為了一種較為稀缺的資源，企業(yè)能夠土地集約利用，總結(jié)現(xiàn)階段城市土地資源利用和城市建設(shè)面臨的問題，從而實現(xiàn)對現(xiàn)有城市用地的有效布局和規(guī)劃，避免出現(xiàn)土地資源浪費問題，助推企業(yè)和行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)能夠土地集約利用合理規(guī)劃建筑工程設(shè)計圖紙和施工方案，實現(xiàn)對于土地資源的高質(zhì)量高效率應(yīng)用，從而獲得理想的土地資源應(yīng)用成果，緩解緊張的城市建設(shè)局面。

4.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中存在的土地利用問題

4.1 房地產(chǎn)過量投資，損失土地機會成本

經(jīng)研究，近年來較多地區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)銷量較低的現(xiàn)象，隨著商品房的大量增加，也致使其空置面積呈上升趨勢，甚至在個別地區(qū)還出現(xiàn)了“空城”問題。此類現(xiàn)象和問題的誘因可總結(jié)為以下兩點：

4.1.1 國家政策的調(diào)整，早期的政策更加側(cè)重于鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，后轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展，曾經(jīng)的房地產(chǎn)搶購熱潮也在逐步消失。

4.1.2 房地產(chǎn)過量投資，房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的蓬勃發(fā)展，已然呈現(xiàn)出投資過量的現(xiàn)象。另外，部分房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)合理性相對較差，致使其開發(fā)的商品也無法較好地滿足消費者的購買需求，如多數(shù)放低產(chǎn)企業(yè)將快速建設(shè)作為經(jīng)營重點，輕視了開發(fā)產(chǎn)品的多樣性和精品性。

4.2 開發(fā)區(qū)聚集能力較弱，土地利用較差

目前來看，提升非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟在全部經(jīng)濟活動中的占比，是經(jīng)濟建設(shè)期間較為重要且常見的方式，把一些土地資源合理規(guī)劃為建設(shè)用地，并通過招商引資的方式拓寬房地產(chǎn)市場，不僅能有效推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程，還能進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)民的生活質(zhì)量，為我國經(jīng)濟的良性發(fā)展提供了有利條件。但在實際的實施過程中，極易導(dǎo)致開發(fā)區(qū)數(shù)量過多，致使經(jīng)濟規(guī)模合理性相對較差，不但削減了土地聚集效益，使投資環(huán)境喪失吸引力，也在一定程度上降低了土地資源的功能性。

5.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略

5.1 充分結(jié)合投資資源管理和資產(chǎn)管理

在相關(guān)土地使用制度改革的影響下，致使絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視合理利用土地和節(jié)約土地，也將單一的土地資源管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y源管理與資源管理的融合。同時，在較多的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的成功案例中不難看出，若實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和進(jìn)步，不但要發(fā)揮市場機制對土地資源的優(yōu)化配置，還應(yīng)強化政府在土地利用方面的宏觀調(diào)控能力。對此，可采取以下措施：

5.1.1 規(guī)劃土地利用，對土地利用結(jié)構(gòu)以及土地利用時空布局進(jìn)行完善和優(yōu)化，以此構(gòu)建較為合理的土地利用模式。從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，明確的政策導(dǎo)向也是其良好發(fā)展的條件之一。健全的法律法規(guī)健全和土地利用規(guī)劃以及城市利用規(guī)劃完備，能有效提升投資的透明性和公正性，不僅有效降低了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營期間的不確定性和盲目性，也進(jìn)一步減少了房地產(chǎn)投資的各項風(fēng)險。

5.1.2 為確保房地產(chǎn)開發(fā)的有序進(jìn)行，應(yīng)對其開展土地計劃管理工作，并實施用途管制措施，達(dá)到與國民經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)一致的目的。

5.1.3 針對土地資產(chǎn)權(quán)屬管理進(jìn)行加強，在分離土地所有權(quán)和使用權(quán)后，需進(jìn)一步對于各項土地權(quán)能關(guān)系、各產(chǎn)權(quán)主體之間的各相關(guān)系進(jìn)行明確，并參考市場供求規(guī)律、市場價值規(guī)律，實現(xiàn)土地資產(chǎn)的較好管理，起到為土地資產(chǎn)保值的作用。其通過在經(jīng)濟上實現(xiàn)土地所有者權(quán)益，提升了政府的經(jīng)濟能力，增加了公共投資，高效改善了房地產(chǎn)投資環(huán)境。

5.1.4 可將政府相關(guān)人員批準(zhǔn)土地出讓的權(quán)利和土地資產(chǎn)經(jīng)營保值增值的責(zé)任進(jìn)行掛鉤，在人員任職期限較長和法定土地長時間出讓的條件下，減少過量批復(fù)土地的現(xiàn)象，可有效控制土地供給的總量?？梢?，土地集約利用的目標(biāo)是土地資產(chǎn)的保值增值，而將土地資源管理和資產(chǎn)管理進(jìn)行融合，是推動土地集約利用的有效措施。

5.2 有效發(fā)揮房地產(chǎn)投資相關(guān)管理作用

實際的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營期間，為確保其順利進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好房地產(chǎn)投資分析工作，并提升自身的投資項目管理能力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做好以下幾點工作：

5.2.1 細(xì)致分析并研究國家宏觀經(jīng)濟形式以及相關(guān)經(jīng)濟政策，實現(xiàn)宏觀對于微觀的指導(dǎo)，在經(jīng)濟波動下通過科學(xué)的方式抓住經(jīng)濟機遇，以此規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。

5.2.2 需提升房地產(chǎn)需求變化的預(yù)測能力，摸索企業(yè)發(fā)展的路徑。在“供過于求”的整體經(jīng)濟大環(huán)境下，分析房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)動態(tài)變化，并整合自身的財力、人力、物力等方面優(yōu)勢，快速占領(lǐng)市場。

5.2.3 充分利用房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃以及設(shè)計創(chuàng)新特點，不斷使用新的技術(shù)、材料和工藝，以此對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到推動的作用，不僅能有效縮短房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)周期，還能確保其建筑質(zhì)量。

5.2.4 科學(xué)合理采用金融杠桿、地價杠桿、經(jīng)營杠桿，做到優(yōu)質(zhì)地塊優(yōu)質(zhì)使用，實現(xiàn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。另外，各房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)重點提升自身的企業(yè)素養(yǎng)，不斷完善管理、人員、設(shè)備等諸多方面，以此在激烈的市場競爭中提升綜合競爭力。與此同時，政府應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)之間的良性競爭，這能在降低房地產(chǎn)價格的同時，提升其建設(shè)品質(zhì)，還可強化房地產(chǎn)產(chǎn)品的多樣性，不僅較好地滿足了消費者的購買需求，還較好地實現(xiàn)了土地集約利用。

5.3 進(jìn)一步科學(xué)利用房地產(chǎn)的經(jīng)濟效用

為實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地集約利用，可進(jìn)一步科學(xué)利用房地產(chǎn)的經(jīng)濟效用。例如：將實際的房產(chǎn)市場作為出發(fā)點，針對城市空閑土地進(jìn)行清查并實施合理利用，清查大量空置的商品房，并開展系統(tǒng)性地分類，為其尋求較為適宜的經(jīng)濟用途。對此，有關(guān)部門需做好以下幾點工作：

5.3.1 應(yīng)改變傳統(tǒng)的規(guī)劃方式，盡量立足于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，拓寬規(guī)劃范圍，采取區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及城鄉(xiāng)土地利用統(tǒng)籌考慮的土地利用總體規(guī)劃，控制城市用地規(guī)模，確保其在土地利用總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)。

5.3.2 結(jié)合城市規(guī)劃以及城鎮(zhèn)體系，合理規(guī)劃和建立開發(fā)區(qū)，并嚴(yán)格實施土地用途管制。

5.3.3 政府應(yīng)發(fā)揮自身職責(zé)，盡快通過回收、儲備、再轉(zhuǎn)讓的形式，針對過量審批的土地進(jìn)行管控，以此減少房地產(chǎn)企業(yè)持有土地的總量，平衡房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)用地之間的關(guān)系。

5.3.4 相關(guān)部門還可制定一系列優(yōu)惠政策，引導(dǎo)開發(fā)商在多余的土地上開展造綠工作，縮減房地產(chǎn)規(guī)模，以此推動土地集約利用。此外，還應(yīng)盡量激活房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)變招商形式，可采用用樓集資、用樓入股的方式，讓樓帶來商機，讓招商引資和消化空置商品房同時進(jìn)行，這不僅能利用商品房為企業(yè)減少成本投入，還能有效減短生產(chǎn)投資的周期。與此同時，還應(yīng)針對房地產(chǎn)產(chǎn)品價格較高這一問題，首先應(yīng)明確稅費，降低成本，在房地產(chǎn)薄利多銷的基礎(chǔ)上，可采用房地產(chǎn)營銷策劃、擴大房地產(chǎn)融資等辦法，進(jìn)一步使房地產(chǎn)置業(yè)的門檻下降，也在一定程度上提升了購房者的消費能力。由此可見，為滿足土地集約利用的要求，應(yīng)采取行之有效的措施針對房地產(chǎn)存量進(jìn)行盤活，實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值。

5.4 重視物業(yè)管理構(gòu)建良好的人居環(huán)境

重視物業(yè)管理，構(gòu)建良好的人居環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的有效策略之一。為較好的實現(xiàn)土地集約利用，需確保房地產(chǎn)具備一定的需求條件、市場條件、投資條件和人氣條件。這就要求應(yīng)確保建立一個以人為本，具有優(yōu)美、舒適、健康等特點的可持續(xù)發(fā)展的居住環(huán)境，此種居住環(huán)境才能更好地吸引具備資金、技術(shù)的管理人才和技術(shù)人才入局，通過知識經(jīng)濟的發(fā)展，促進(jìn)土地的集約利用。另外，科學(xué)地規(guī)劃和細(xì)致地施工，能構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境，但在實際的居住過程中還是需要物業(yè)部門提供優(yōu)勢的管理和服務(wù)，以此達(dá)到長久維持可持續(xù)發(fā)展居住環(huán)境的目的。優(yōu)秀的物業(yè)管理在持久使用房地產(chǎn)、提升房地產(chǎn)質(zhì)量信譽度、樹立房地產(chǎn)企業(yè)形象等諸多方面均起著十分重要的作用，不僅是開拓房地產(chǎn)市場的有利條件，還能大幅提升房地產(chǎn)的整體價值。與此同時，可為購房者的生產(chǎn)生活構(gòu)建良好的條件和環(huán)境，在提升其工作效率的同時，也能提升購房者的幸福指數(shù)，并形成優(yōu)秀的社區(qū)文化，在較好的生活氛圍中實現(xiàn)精神文明建設(shè)，可有效降低土地利用的矛盾性?？梢?，較好的物業(yè)管理能有效延伸開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營，不僅是構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展人居環(huán)境的保障，也是推動土地集約利用的可行辦法。

6.結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)作為一種獨立的經(jīng)濟體系，在長時間的發(fā)展下，其更加重視經(jīng)濟效益，而輕視了土地資源的高效應(yīng)用。因此，在土地集約利用背景下，各房地產(chǎn)企業(yè)和有關(guān)部門應(yīng)明確土地集約的作用，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點和房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中存在的土地利用問題，做好投資資源管理和資產(chǎn)管理，發(fā)揮房地產(chǎn)投資相關(guān)管理作用、科學(xué)利用房地產(chǎn)的經(jīng)濟效用，重視物業(yè)管理，構(gòu)建良好的人居環(huán)境，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性開發(fā)與經(jīng)營。