業(yè)主視角下建設(shè)項目工程策劃研究
——以佛山市禪城區(qū)某住宅項目為例

王啟東

（廣州廣電城市服務(wù)集團股份有限公司，廣東 廣州 510000）

0 引言

在進行工程策劃之前，需要全面認(rèn)識項目目標(biāo)及特點，然后將前期階段、過程階段、驗收階段的目標(biāo)分解到各施工單位、職能部門，以指導(dǎo)項目實際管理工作。項目工程的前期策劃決策以及設(shè)計階段是建筑項目極為基礎(chǔ)的階段，然而對整體建筑項目來講，如何對這一環(huán)節(jié)中的項目工程造價進行控制，具備非常關(guān)鍵的實際意義[1]。本文所研究案例位于佛山市禪城區(qū)，業(yè)態(tài)為高層住宅。

1 前期階段工程策劃

前期階段內(nèi)容如下：①項目概況，包括項目地址、地塊現(xiàn)狀、周邊環(huán)境描述、規(guī)劃方案。②工程特點，包括主要技術(shù)模式（模板體系、外架體系）、市政配套現(xiàn)狀及接入風(fēng)險、施工難點、可能阻礙項目開發(fā)的問題、當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情文化、相關(guān)部門特有標(biāo)準(zhǔn)。如果持續(xù)和較為全面地實施前期策劃，可以顯著改善項目績效，此外，缺乏工程項目前期策劃的投入和利益相關(guān)方在早期階段的參與，是影響我國工程項目前期策劃影響最大的兩個因素[2]。③團隊組建，包括項目部管理架構(gòu)、職能部門人員配備。前期策劃的不細致、主觀性、潛在機會分析不足、關(guān)鍵決策信息缺乏等問題，是造成項目價值實現(xiàn)偏離預(yù)期的關(guān)鍵原因[3]。

2 施工階段工程策劃

施工階段內(nèi)容如下：①平面布置策劃，包括土方、樁基施工階段和地上施工階段的平面組織方案，包括塔吊、鋼筋加工棚、混凝土輸送泵、施工電梯等大型設(shè)備的布置、場內(nèi)交通組織、工地圍墻及大門開口、土方平衡和邊坡支護工程平面及剖面布置、生活區(qū)設(shè)置、辦公區(qū)布置、臨時供水和排水系統(tǒng)布置等。②銷售相關(guān)策劃，包括展示區(qū)范圍及分隔措施、參觀動線、開盤對工期的要求、售樓部和樣板房施工措施和工序。③施工管理計劃，包括進度（開發(fā)周期及分期、關(guān)鍵節(jié)點、施工單位進場計劃及勞動力數(shù)量、材料設(shè)備進場計劃、招標(biāo)時間節(jié)點）、質(zhì)量（質(zhì)量管理目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管控重點和質(zhì)量保證措施）。工程項目管理策劃書是為實現(xiàn)工程項目的工期、質(zhì)量、安全、成本等管理目標(biāo)而制定的項目管理綱領(lǐng)性文件，是施工企業(yè)印發(fā)到工程項目部強制執(zhí)行的指導(dǎo)性綱領(lǐng)性文件，是施工企業(yè)對工程項目部經(jīng)營承包的主要依據(jù)性文件[4]。

3 工程策劃的執(zhí)行

工程策劃中對節(jié)點安排、質(zhì)量要求、專項技術(shù)要求、獎懲規(guī)定的要求要寫入合同中。項目實施階段，應(yīng)嚴(yán)格落實工程管理策劃書的內(nèi)容，定期對照策劃與實際執(zhí)行情況，及時糾正偏差、落實改善措施。項目管理需要確保溝通的暢通，通過合理科學(xué)的手段和方式來有效提高項目管理的實際成效[5]。若項目進展出現(xiàn)重大變化（如運營計劃調(diào)整、營銷需求調(diào)整等），應(yīng)重新修訂工程策劃并進行評審。

4 案例研究

以佛山市禪城區(qū)某住宅項目為例，進行工程策劃研究。該項目位于佛山市禪城區(qū)，項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，通過快速路可達到佛山主城區(qū)、高鐵站。靠近沈海高速廣州支線和廣明高速，距離高速入口約1km，可快速通達廣州主城和周邊城市。項目地勢較周邊高，周邊為廠房、倉庫、村落，控規(guī)為居住和商業(yè)用地、教育用地。

4.1 案例前期階段工程策劃

4.1.1 項目概況

項目用地面積8萬m2（合120畝），計容建筑面積24萬m2，總建筑面積32萬m2，共16棟高層住宅，地下1層，局部2層，地上28~34層。分三期開發(fā)，經(jīng)與規(guī)劃局協(xié)調(diào)溝通，本項目允許分為4個工程規(guī)劃許可證。因售樓部設(shè)置在首期商鋪位置，為避免首期驗收時，售樓部拆改而影響銷售，售樓部單獨辦理工程規(guī)劃許可證，項目清盤后才進行拆改驗收。每期各一個工規(guī)證。

4.1.2 工程特點

（1）技術(shù)模式。

本項目采用鋁模、全混凝土外墻、精裝修交付。

（2）市政配套現(xiàn)狀及接入風(fēng)險。

臨水、臨電、永久水、雨水、臨時排水、燃氣、通信、有線電視，均可滿足項目需求。本項目紅線外污水管網(wǎng)未接通，當(dāng)?shù)厮直硎緶?zhǔn)備施工dn400污水管，屆時可接入該管。項目用電負(fù)荷約18000kva，需專線雙回路，變電站接入路徑約2.5km。

（3）重點難點及應(yīng)對措施。

本項目一期工期緊，支護、樁基與土石方開挖需同步交叉施工：①加強招標(biāo)考察，篩選優(yōu)秀的工程供應(yīng)商，尤其是有本地經(jīng)驗的供應(yīng)商。②加大現(xiàn)場施工管控和協(xié)調(diào)力度，做好場地移交手續(xù)。③定標(biāo)后盡快組織各單位有序進行施工作業(yè)。

項目北側(cè)部分位置及南側(cè)大部分位置距離紅線外建筑物較近：①委托房屋檢測鑒定有限公司對項目周邊民房進行第三方施工前房屋裂縫位移等檢測鑒定，出具報告，作為日后可能發(fā)生的糾紛做必要準(zhǔn)備。②過程加強管控，避免土方開挖、支護施工、樁基施工和重車行走等造成周邊民房損害。③和村委聯(lián)絡(luò)好關(guān)系，搶工期間提前溝通，約定好時間，避免投訴。

大筏板基礎(chǔ)厚度為1400mm，屬于大體積混凝土澆筑。①前期做好大體積混凝土澆筑方案。②澆筑時沿長邊方向自一端向另一端分層分段進行采用內(nèi)置冷水管降溫減低混凝土內(nèi)外溫差。③混凝土養(yǎng)護，宜采用保溫、保濕養(yǎng)護為主。

項目售樓部周邊基坑支護是微型樁+三道錨桿，對進度影響極大。①采取提前招標(biāo)，及時確定相關(guān)分包及總包單位，抓緊辦理基坑、樁基臨時施工許可證，提前支護及樁基施工，總包單位提前溝通政府主管部門前期關(guān)系維護并進場。②分清主次，把握重點，涉及樓棟主體結(jié)構(gòu)和售樓處、展示區(qū)等部位抓緊施工。③支護形式多樣，地塊西側(cè)及東北側(cè)，地下室頂板標(biāo)高與紅線外標(biāo)高相差5m左右，需做永久連續(xù)擋墻。

4.2 案例施工階段工程策劃

4.2.1 平面布置策劃

項目南側(cè)為現(xiàn)狀主干道，是主要外部運輸通道，村路及鄉(xiāng)道作為備用主干道，可滿足施工需求。項目南面出入口是整個項目建設(shè)開發(fā)過程中的主要出入口，西側(cè)擬開次出入口。展示區(qū)開放后，首期主體結(jié)構(gòu)施工階段，需調(diào)整施工道路，利用三期作為臨時施工通道，已復(fù)核施工通道上的荷載，以消防通道通車荷載為主要對比標(biāo)準(zhǔn)，已復(fù)核施工回頂階段按公路規(guī)范最大的超20級汽車荷載（55t），常規(guī)使用階段30t消防車荷載，塔吊均設(shè)置在塔樓北面，避免塔吊使用及拆除對示范區(qū)正面造成影響。

4.2.2 銷售相關(guān)策劃

樣板房為實體樣板房，位于3層，展示區(qū)占地面約積7000m2。售樓處建筑面積600m2。

4.2.3 施工管理策劃

（1）土方施工方案選擇。先打樁后開挖，其中一期開挖工程量7.6萬m3，計劃平均每日出土3000m3，設(shè)置4臺PC200/350挖機，50臺土方車外運施工。土方從里往外出土，后期根據(jù)工程進度需要增加機械設(shè)備以滿足現(xiàn)場工期要求。雨天安排場地內(nèi)轉(zhuǎn)，當(dāng)?shù)卦翀鲑Y源較為充足，已考慮個別時期受環(huán)保管制要求或者交通高峰期影響。通過合理組織施工節(jié)奏，可實現(xiàn)72910m3土方平衡。

（2）支護施工方案選擇：①放坡支護。充分利用場地空間，能放坡的區(qū)域都較多的采用，安全性和經(jīng)濟性較好。②垂直支護。因地下室邊線離紅線較近，錨索不宜出紅線暫不考慮樁錨形式。因場地巖層面較淺，重力式擋土墻或者SMW工法樁等支護形式，有效的嵌固深度達不到設(shè)計要求，故不考慮。因場地巖層面較淺，需要做垂直支護的區(qū)域，灌注樁樁長不長，經(jīng)濟性可控。且紅線外為現(xiàn)有建筑物或擋墻，對位移控制較嚴(yán)格，灌注樁安全性較好。售樓部和園林展示區(qū)的基坑空間有限，部分區(qū)域需要做垂直支護，佛山市禪城區(qū)不允許用管樁做支護樁，故使用微型樁+鋼筋錨桿，經(jīng)濟性和工期可控。綜上所述，垂直支護部分，可以使用灌注樁、微型樁+鋼筋錨桿，安全性和經(jīng)濟性滿足要求。③不設(shè)置外部止水帷幕。因地塊整體地勢較高，且開挖后地庫所在范圍土層為黏土層為主，雖然地下水可見埋深為現(xiàn)狀以下3.3m左右，但橫向土層孔隙水滲透性弱，因此方案不設(shè)計外部止水帷幕，坑內(nèi)降水方案以表層抽排水為主。同時對比詳勘報告，若雨季施工期間，觀測現(xiàn)場實際情況對支護方案進行調(diào)整與優(yōu)化。

（3）基礎(chǔ)施工方案選擇。

①柱下內(nèi)力。柱底標(biāo)準(zhǔn)組合最大軸力：33000~28000kN。

②基礎(chǔ)選型分析。按已有的地勘資料及上部結(jié)構(gòu)受力特征，基礎(chǔ)需按深基礎(chǔ)考慮，建議可采用天然基礎(chǔ)筏板、預(yù)應(yīng)力管樁或灌注樁。a.天然基礎(chǔ)筏板：天然基礎(chǔ)筏板，施工速度快，檢測簡單，選擇4-2強風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖作為持力層，地基承載力達到500kPa，滿足高層建筑的地基承載力要求。一期塔樓1座、2座、5座的基礎(chǔ)底板標(biāo)高已到4-2強風(fēng)化土層，可以采用。b.預(yù)應(yīng)力管樁：采用500mm直徑AB型預(yù)應(yīng)力管樁，選擇4-2強風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖作為持力層，單樁承載力取值建議1600kN，最終承載力取值建議以實際試樁結(jié)果為準(zhǔn)。管樁工期短，但須考慮基巖巖面深度變化較大，場地土軟硬突變，易產(chǎn)生斷樁或短樁，樁長有保證時可以采用。二期塔樓6、7、8、10座、售樓部或沒有地下室的商鋪可以采用。c.灌注樁基礎(chǔ)：有效樁長短，管樁施工困難，建議采用灌注樁，選擇4-3中風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖作為樁端持力層，樁身直徑取800mm和1000mm，樁身混凝土等級C35，單樁承載力特征值取約4200kN和6200kN。采用鉆（沖）孔樁或旋挖樁樁基礎(chǔ)，施工費用較多，施工工期較長。二期塔樓1座、2座、3座、5座、9座、一期塔樓3座、三期塔樓1座、2座、3座可以采用。

③對比管樁承臺、管樁筏板的造價：鋼筋混凝土綜合單價按1500元/m3，800mm直徑灌注綜合單價1055元/m，樁長平均約22m計算。得出結(jié)論：因天然基礎(chǔ)筏板的造價明顯較低，只要基礎(chǔ)底標(biāo)高達到強風(fēng)化土層的塔樓可采用。建議一期1座、2座采用天然基礎(chǔ)筏板，一期3座采用灌注樁，售樓部采用管樁，一期5座采用天然基礎(chǔ)筏板。二期1座、2座、3座、5座、9座采用灌注樁基礎(chǔ)，二期6座、7座、8座、10座采用管樁基礎(chǔ)。三期采用灌注樁基礎(chǔ)。管樁可通過現(xiàn)場試樁確定其最終承載力，灌注樁可通過超前鉆確定其精確樁長。

4.2.4 主體施工策劃

本項目首次開盤推售2棟高層住宅，因開盤節(jié)點要求，工期緊張，開盤前地下室及主體結(jié)構(gòu)同步搶工，不做流水。地庫需同步盡快出正負(fù)零，為展示區(qū)、加工場等創(chuàng)造條件。待地庫頂板較完整呈現(xiàn)后，緊接著進行一期剩余的2棟高層住宅主體結(jié)構(gòu)施工。勞動力高峰期出現(xiàn)在地下室結(jié)構(gòu)階段，共需要375人，其中鋼筋工100人、模板工100人、混凝土工30人、架子工30人、泥水工40人、水電工30人、其他配合工種35人。

本項目開發(fā)關(guān)鍵線路共兩條，分別為報建線路及工程線路。報建關(guān)鍵線路主要為施工證辦理，此線路的時間節(jié)點將極大影響工程施工進度及營銷推盤節(jié)奏。工程關(guān)鍵線路又分為4條，具體如下：①售樓部與前廣場，此線路對于開放時間影響巨大。②后廣場與樣板房，直接影響示范區(qū)整體。③首推貨量預(yù)售進度，鋁模達到22層需要凈工期過長，需要預(yù)留足夠時間取證。④項目關(guān)鍵工序穿插及流水組織主要為工程線路，基坑支護及工程樁基本同步進行，土方開挖，完成后主樓地庫先行，二次構(gòu)造與砌體工程同步。在二次構(gòu)造及砌體完成70%后，內(nèi)外墻施工即啟動，分為室內(nèi)濕作業(yè)及外立面兩條線交叉進行。

4.2.5 機電工程策劃

供電：市政兩路10kV電源由市政變電站引入一期；一期負(fù)一層設(shè)置一臺柴油發(fā)電機。

通信及有線電視：市政進線引入一期負(fù)一層電信機房。

給水：市政給水引自市政路現(xiàn)狀DN500給水管，引入管暫定為DN200；供低區(qū)生活用水等。

排水：雨、污水均就近排往規(guī)劃雨、污水管道；雨水近期臨時排入市政路D600雨水管及現(xiàn)狀950×900排洪渠。污水臨時排入市政路DN400污水排水管。

燃氣：由市政路現(xiàn)有中壓管引入地塊。

5 結(jié)語

通過以上工程策劃，對工程項目實施進行通盤考慮，合理編排計劃、妥善布置場地、制定流水、突出新技術(shù)新材料的應(yīng)用、確定項目管理模式、重點工作安排等等，進行全過程推演，使項目部和其他職能人員明確項目工程的各階段和各工序，并在招標(biāo)過程中對投標(biāo)單位提出相應(yīng)要求，與各施工單位達成共識，使工程施工順利進行。