姚 韻

（山東和居置業(yè)有限公司，濱州 256600）

引 言

在我國的稅務(wù)改革當(dāng)中，營改增是重要的內(nèi)容。和營業(yè)稅相比，營改增在本質(zhì)上的差異性非常大。增值稅是按照流通環(huán)節(jié)開展征收工作的，而且在數(shù)額方面也從原來的營業(yè)收入轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋殿~。營改增政策的實(shí)施，可以在很大程度上避免過去稅務(wù)征收過程中的重復(fù)納稅現(xiàn)象出現(xiàn)。革新征稅方式，使得各產(chǎn)業(yè)間有著更為完善的抵扣聯(lián)程度。通過稅收層面予以研究，企業(yè)過去的稅務(wù)壓力在實(shí)施營改增政策之后出現(xiàn)很大程度上的減少，并且企業(yè)收益就之前有了很大提高，這對于企業(yè)未來發(fā)展起到了很大的促進(jìn)作用。但是，伴隨國家推出的營改增政策，也極大地轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)會計(jì)原來的職能和工作開展過程當(dāng)中原有的工作方案，對于房地產(chǎn)會計(jì)職能及其管理方案也出現(xiàn)了巨大改變，要求房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)適應(yīng)這一變化，并根據(jù)營改增政策的要求，科學(xué)合理地調(diào)整企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作。為此，本文主要分析探討營改增政策對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算的影響，并提出一些有效對策，以供參考。

一、營改增的背景

自1994 年我國實(shí)行分稅制改革以來，營業(yè)稅與增值稅一直保持分立并行的局面。在我國的流轉(zhuǎn)稅當(dāng)中，營業(yè)稅和增值稅作為重要的兩大稅種，在我國稅收體系中占據(jù)的比重相當(dāng)巨大。但是，營業(yè)稅主要以營業(yè)額全額為課稅對象進(jìn)行征收，存在重復(fù)性多次增收的情況，這使得我國建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的稅收負(fù)擔(dān)不斷增加，阻礙相關(guān)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。增值稅在計(jì)征過程當(dāng)中主要依據(jù)增值額，使得重復(fù)征稅的問題得到有效避免。但是，兩稅并行的制度與國際稅收制度的發(fā)展趨勢很不符合。

為此，我國在“十二五”規(guī)劃綱要當(dāng)中提出了進(jìn)行營改增稅制改革，希望以此來對稅制結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，控制和減少重復(fù)征稅問題，進(jìn)而確保增值稅抵扣鏈條更加完善，為第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并對服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口加強(qiáng)鼓勵(lì)，有利于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭實(shí)力，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

上海市作為營改增的重要試點(diǎn)，在2012 年1 月1 日對交通運(yùn)輸業(yè)和一些現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展試點(diǎn)改革工作，并在此基礎(chǔ)上逐漸向全國范圍內(nèi)其他行業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)改革，無論是建筑業(yè)、房地產(chǎn)，還是生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)，都實(shí)現(xiàn)了營改增稅收制度改革。國務(wù)院總理李克強(qiáng)于2014 年5 月1 日在《求是》雜志上撰文，首次提出了“營改增五部曲”。2015 年，營改增實(shí)現(xiàn)了全面覆蓋。

二、營改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算改變情況

（一）會計(jì)科目

政策尚未實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)按照應(yīng)交稅費(fèi)和應(yīng)交營業(yè)稅計(jì)入，僅對應(yīng)交稅費(fèi)和應(yīng)交營業(yè)稅兩個(gè)科目進(jìn)行設(shè)定，呈現(xiàn)較為簡單的會計(jì)核算方式。伴隨營改增政策在我國的廣泛推廣，房地產(chǎn)在對增值稅繳納過程當(dāng)中，必須重視會計(jì)核算，分配、驗(yàn)收采購材料并計(jì)價(jià)，使得稅金核算更加具體，核算增值稅也變得更加煩瑣，而且也對很多二級科目和三級科目進(jìn)行了設(shè)定，如一些進(jìn)稅稅額、銷稅稅額，以及出口退稅、已交稅額等科目。

（二）核算原則

營改增政策尚未實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅繳納的過程中，主要在價(jià)內(nèi)稅范疇之內(nèi)實(shí)施，但國家推出的增值稅也包括價(jià)外稅范疇，而且隨著增值稅的全面實(shí)施，也深刻影響到房地產(chǎn)企業(yè)損益，同時(shí)基于資產(chǎn)負(fù)債當(dāng)中的合理展現(xiàn)，采購方成了承擔(dān)增值稅稅金的主體，并實(shí)現(xiàn)了價(jià)稅分離，這樣使重復(fù)征稅的情況得到了有效避免。

（三）賬務(wù)處理

營改增政策尚未實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅金繳納主要依據(jù)計(jì)稅開展核算工作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施核算工作中，主要根據(jù)購進(jìn)扣除方式來完成核算。隨著營改增政策的實(shí)施，企業(yè)需要對很多會計(jì)賬目科學(xué)設(shè)置，同時(shí)科學(xué)處理有關(guān)財(cái)務(wù)，為了避免更多的投入稅務(wù)成本，有關(guān)工作人員需要對對營改增政策有一個(gè)更加全面的認(rèn)識，并與會計(jì)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)充分結(jié)合，更為高效合理的實(shí)施稅務(wù)會計(jì)處理工作，提高核算質(zhì)量。

三、營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的影響

（一）成本核算

過去房地產(chǎn)成本核算在沒有實(shí)施營改增之前相關(guān)內(nèi)容包含在稅前范疇當(dāng)中。因此，在具體支付時(shí)，主要按照進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算具體的實(shí)際成本，伴隨營改增政策的全面推進(jìn)，企業(yè)在核算成本過程當(dāng)中，需要抵扣完進(jìn)項(xiàng)稅額以及銷項(xiàng)稅額在進(jìn)行核算，這樣一來支付的增值稅額數(shù)量就會增加很多。所以，導(dǎo)致難以準(zhǔn)確核算出成本，無法科學(xué)分配成本，極大增加了票控難度。

（二）效益核算

房地產(chǎn)企業(yè)在核算現(xiàn)金流與其效益的過程中，因?yàn)楝F(xiàn)金流不平穩(wěn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)和現(xiàn)金流主要表現(xiàn)為反比關(guān)系，因此對于企業(yè)總體效益來講，需要納入成本和收益兩個(gè)方面進(jìn)行核算。營改增政策沒有在我國推行之前，營業(yè)稅對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響非常深刻，同時(shí)存在較少的資金流動(dòng)性。而隨著營改增政策的實(shí)施，企業(yè)在保證完工率的前提下，其經(jīng)濟(jì)效益更加明確，在此基礎(chǔ)上開展稅務(wù)繳納，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成的影響更為突出，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步增強(qiáng)現(xiàn)金流。

（三）納稅成本

隨著營改增政策的實(shí)施，大規(guī)模的材料出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)成本當(dāng)中，但是部分材料卻無法獲得增值稅發(fā)票資格，這樣一來導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加很多。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)施工前的某些材料，抵扣過程當(dāng)中需要根據(jù)6%的稅率，而銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行對比較高時(shí)，便會大大增加企業(yè)在稅務(wù)方面的成本投入。未進(jìn)行稅改之前，房地產(chǎn)企業(yè)采用5 %的營業(yè)稅稅率。隨著營改增政策的實(shí)施，企業(yè)稅額發(fā)生了非常大的轉(zhuǎn)變，結(jié)合企業(yè)進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)稅額存在的差額，能夠?qū)崿F(xiàn)抵扣稅額的作用。因此銷售過程當(dāng)中，定額增值內(nèi)容應(yīng)當(dāng)繳稅，而且繳納過程當(dāng)中根據(jù)11 %的稅率進(jìn)行繳納。

（四）對會計(jì)核算有了更高的要求

對比分析原來的會計(jì)制度與現(xiàn)代會計(jì)制度，彼此出現(xiàn)較大不同。營改增使得會計(jì)職能得到進(jìn)一步優(yōu)化，對企業(yè)會計(jì)工作人員也挺出了更高的要求，需要其對會計(jì)賬目有一個(gè)充分的了解和掌握，準(zhǔn)確核算企業(yè)項(xiàng)目，保證抵扣方式更加適應(yīng)現(xiàn)代社會發(fā)展情況。而且需要對工作人員加強(qiáng)組織開展培訓(xùn)，使他們對會計(jì)核算有一個(gè)更加深刻的了解，對會計(jì)核算的方法充分掌握，控制與減少企業(yè)成本。特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其涉及的項(xiàng)目非常多，范圍也比較廣泛，這些都會影響企業(yè)財(cái)務(wù)的管理及其發(fā)展，實(shí)施營改增政策之后，企業(yè)需要對這一政策有效順應(yīng)。

（五）對分配企業(yè)現(xiàn)金流造成較大影響

國家推出的營改增政策，使我國企業(yè)在分配現(xiàn)金流方面出現(xiàn)了巨大改變，房地產(chǎn)企業(yè)也在其中。特別是企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益與成本投入方面出現(xiàn)的改變更為突出，這和營業(yè)稅計(jì)算方法出現(xiàn)的變化存在緊密的關(guān)聯(lián)性，之前營業(yè)稅征收時(shí)都是按照預(yù)交制度向稅務(wù)部門繳納。同時(shí)充分分析企業(yè)營業(yè)額，展開詳細(xì)統(tǒng)計(jì)并繳納，這樣一來進(jìn)一步加重企業(yè)資金短缺，不利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。繳納稅費(fèi)過程當(dāng)中按照進(jìn)度百分比進(jìn)行繳納，對企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展造成的影響極大，由于缺乏充足的資金支持，導(dǎo)致施工效率無法保障。伴隨國家推出的營改增政策，極大地改變了原先的稅收模式，并增加了繳稅樣式，能夠和企業(yè)具體實(shí)際充分結(jié)合，根據(jù)百分比來確定企業(yè)收入開具發(fā)票，使企業(yè)資金壓力大幅縮減。另外國家推出的這一政策，也深刻影響到稅收抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，通過稅收抵扣使得現(xiàn)金流大幅增加。企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及很多方面，所以會計(jì)在核算過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)和技術(shù)人員、采購人員加強(qiáng)聯(lián)系，對市場動(dòng)態(tài)及時(shí)了解與掌握，科學(xué)合理地分配資金。在企業(yè)購進(jìn)相關(guān)材料的環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控資金支出，在確保質(zhì)量要求的基礎(chǔ)上，對價(jià)格問題認(rèn)真考慮，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

四、有效優(yōu)化營改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的對策

（一）對會計(jì)核算政策逐步完善

在工作實(shí)踐當(dāng)中了解到，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施會計(jì)核算過程當(dāng)中面臨的問題依然有很多，而這與不全面的政策有著很大的關(guān)聯(lián)性，這也使得實(shí)際工作面臨較大困難。由于運(yùn)用各種處理方式，也深刻影響到企業(yè)效益稅負(fù)，導(dǎo)致工作人員面臨較大的勞動(dòng)強(qiáng)度。針對這種情況政府需要重視頂層設(shè)計(jì)，對會計(jì)核算政策不斷優(yōu)化，并對會計(jì)核算的定義及方式以及土地增值稅納稅收入不含稅含義充分明確。

（二）加強(qiáng)全面營改增會計(jì)核算政策宣傳

營改增政策的實(shí)施極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算方式，不僅給房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作人員提出了很大考驗(yàn)，也使得稅務(wù)部門面臨的挑戰(zhàn)不斷增加。如果納稅人沒有充分認(rèn)識稅務(wù)政策，就會引發(fā)很多征收問題的發(fā)生，甚至直接影響社會穩(wěn)定。因此，稅務(wù)部門要定期目前推出的稅務(wù)政策進(jìn)一步強(qiáng)化宣傳，科學(xué)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)，快速適應(yīng)當(dāng)前稅務(wù)政策產(chǎn)生的影響，便于企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際提高納稅籌劃整體工作水平，以免出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

（三）對于企業(yè)會計(jì)核算體系逐步優(yōu)化

會計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作實(shí)施過程當(dāng)中占據(jù)的地位非常重要。就房地產(chǎn)企業(yè)來講，為保證自身獲得更好的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)工作充分做好，科學(xué)地籌劃，確保會計(jì)核算體系更加完善。

首先，應(yīng)當(dāng)提高職工在營改增政策方面的學(xué)習(xí)力度，充分結(jié)合企業(yè)實(shí)際，規(guī)范營改增的有關(guān)會計(jì)科目，保證計(jì)核算體系更為完善，同時(shí)逐步優(yōu)化企業(yè)各方面業(yè)務(wù)流程，針對工作要點(diǎn)提高管理工作水平，并科學(xué)梳理抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額成本，控制會計(jì)核算流程，核算房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營程序，進(jìn)一步提高核算結(jié)果的真實(shí)性與合理性。

其次，對于發(fā)生爭議的情況，應(yīng)考慮企業(yè)具體實(shí)際，對相應(yīng)的核算方式進(jìn)行選擇，保證房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作的高效開展。

（四）對工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)加強(qiáng)培訓(xùn)

國家推行的營改增政策，相較于之前的稅收政策有了非常大的改變，而且稅務(wù)總局發(fā)出的很多稅收文件，都需要有關(guān)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)，對這些稅收政策與稅收文件有一個(gè)更加充分的了解，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)，確保工作開展過程當(dāng)中，能夠進(jìn)一步提高會計(jì)核算整體水平，將企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況更加準(zhǔn)確無誤地體現(xiàn)出來。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化管理工作人員和其他關(guān)聯(lián)性工作人員稅收知識方面的培訓(xùn)，調(diào)動(dòng)全體上下都保持強(qiáng)烈的納稅意識，保證財(cái)務(wù)會計(jì)核算工作高效開展。

（五）提高企業(yè)的資金管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)在開展開發(fā)項(xiàng)目過程中，會有很多資金投入。確保資金流，這對企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)在國家營改增政策的影響下，出現(xiàn)不統(tǒng)一的進(jìn)項(xiàng)稅額以及銷項(xiàng)稅額等問題，導(dǎo)致資金流發(fā)生斷裂，面對這種情況，更應(yīng)當(dāng)重視企業(yè)資金管理，為確保企業(yè)有著更為充足的資金支持，避免其他問題的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)利用各種方式加強(qiáng)融資，并與自身實(shí)際有效結(jié)合，打造更為完善科學(xué)的付款審批體系，重視項(xiàng)目開發(fā)施工工作過程當(dāng)中出現(xiàn)的大規(guī)模支出，明確對付款需求及其時(shí)間。并對項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間以及產(chǎn)品采購時(shí)間予以規(guī)范，最大限度地控制和減少不統(tǒng)一的進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額情況出現(xiàn)。

（六）充分考慮合同的訂立

房地產(chǎn)企業(yè)和乙方進(jìn)行合同簽訂過程中，應(yīng)當(dāng)分析合同條款受到增值稅稅率與發(fā)票帶來的影響，并明確合同內(nèi)需要和乙方約定提供的發(fā)票類型，為之后更好的歸集進(jìn)項(xiàng)稅額奠定良好的基礎(chǔ)。明確劃分傳遞發(fā)票的責(zé)任，并在合同當(dāng)中明確列出發(fā)票開具時(shí)間以及其真?zhèn)蜗嚓P(guān)內(nèi)容。

（七）嚴(yán)格規(guī)范票據(jù)管理

票據(jù)作為財(cái)務(wù)會計(jì)和順工作當(dāng)中主要的憑證，財(cái)務(wù)人員在對日常票據(jù)進(jìn)行收集時(shí)，必須采取嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，更為規(guī)范的收集各環(huán)節(jié)的相關(guān)票據(jù)，明確注明經(jīng)營的業(yè)務(wù)信息，與有關(guān)規(guī)定充分結(jié)合明確備注，未根據(jù)相關(guān)規(guī)定認(rèn)真準(zhǔn)確地進(jìn)行填寫的，可以采用拒收方式，特別在審核專用的增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保同時(shí)獲取發(fā)票聯(lián)以及抵扣聯(lián)，并且確保票據(jù)內(nèi)容完整，字跡清晰，不能出現(xiàn)污損壓線以及涂抹等各類情況，按照規(guī)定加蓋專用章，并將企業(yè)發(fā)票專用章蓋好。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)與自身工作實(shí)際指定財(cái)務(wù)工作人員，對專用票據(jù)規(guī)范進(jìn)行開具，委派專人對票據(jù)進(jìn)行保管、傳遞、應(yīng)用等。

結(jié) 語

綜合以上分析，營改增將會給房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作產(chǎn)生了非常深刻的影響，為此上文當(dāng)中針對這些影響因素予以詳細(xì)探討，并在此基礎(chǔ)上闡述了有關(guān)優(yōu)化對策，這對房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的提升有著很大的促進(jìn)作用，更保證了企業(yè)更為科學(xué)的開展稅收籌劃，避免過多的成本投入，能夠確保企業(yè)獲得更大的效益，為企業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。