資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)中評估價(jià)值偏離研究

王勇

（信鼎譽(yù)合〔山西〕資產(chǎn)房地產(chǎn)評估有限公司，山西 太原 030006）

一、前言

房地產(chǎn)評估作為資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的重要類別，一旦出現(xiàn)估價(jià)價(jià)值偏離問題，不但會(huì)影響房地產(chǎn)所有人的經(jīng)濟(jì)收益，還會(huì)擾亂市場運(yùn)營秩序，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)產(chǎn)生不良影響。為了提升房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，增強(qiáng)估價(jià)數(shù)據(jù)的可靠性，促使房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值與實(shí)際情況具有較高的匹配度，需要立足現(xiàn)狀，為我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的改革給出新的指引，在人才保障下應(yīng)對估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，滿足新時(shí)代房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)實(shí)際需求。

二、資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)原則

資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)中，常要求估價(jià)員按照以下六個(gè)原則開展估價(jià)工作：第一，合法性，在對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要遵循我國房地產(chǎn)法、擔(dān)保法、資產(chǎn)評估法等法律要求；第二，最高最佳使用性，在房地產(chǎn)估價(jià)中，需要基于多種適用情形建立估價(jià)前提，以此保證獲取的估價(jià)報(bào)告具備權(quán)威性，包括以裝修改造后、重新利用后、轉(zhuǎn)換用途后的房地產(chǎn)作為估價(jià)對象；第三，公平性，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)員需要以公平、公正的態(tài)度對待所有客戶；第四，可替代性，在同等環(huán)境里，估價(jià)員的估價(jià)應(yīng)該保持在正常價(jià)格以上；第五，時(shí)效性，估價(jià)員實(shí)施估價(jià)行為，需要控制好不同時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值；第六，謹(jǐn)慎性，估價(jià)員應(yīng)保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，尤其是在評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，必須謹(jǐn)慎估價(jià)。

三、資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)中評估價(jià)值偏離原因

在資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)環(huán)節(jié)，結(jié)合學(xué)者尹吉淑研究成果中的具體實(shí)例，歸納引起評估價(jià)值偏離的具體原因。某估價(jià)機(jī)構(gòu)對某查封廠房進(jìn)行市場估價(jià)，依據(jù)不同估價(jià)方法分別得出廠房單價(jià)，即3405元/㎡（市場比較法）、2186元/㎡（收益法）、3050元/㎡（成本法），此時(shí)估價(jià)員在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按照固有思維，以50%作為估價(jià)依據(jù)，得出2618元/㎡的評估價(jià)值。結(jié)合市場房地產(chǎn)售價(jià)情況，因該廠房屬于未上市房地產(chǎn)，折算后評估價(jià)值為3250元/㎡。

為何會(huì)出現(xiàn)評估價(jià)值偏離，其根本原因如下。第一，估價(jià)員固守傳統(tǒng)思維，未綜合考慮估價(jià)報(bào)告的詳細(xì)信息，僅憑以往經(jīng)驗(yàn)與思維習(xí)慣給出估價(jià)結(jié)果，增加了偏離風(fēng)險(xiǎn)；第二，房地產(chǎn)信息不對稱，客戶向估價(jià)機(jī)構(gòu)提交的信息與實(shí)際情況不符，進(jìn)而誘發(fā)評估價(jià)值偏離；第三，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集不全，估價(jià)員采集房地產(chǎn)信息時(shí)，若出現(xiàn)缺項(xiàng)、漏選情況，將加劇偏離風(fēng)險(xiǎn)；第四，市場波動(dòng)影響較大，無論估價(jià)員選擇哪一種估價(jià)方法，都要以市場價(jià)作為基準(zhǔn)，若市場動(dòng)蕩明顯，且房地產(chǎn)交易價(jià)格變化幅度較大，就會(huì)導(dǎo)致估價(jià)員無法獲取時(shí)效性較強(qiáng)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)；第五，房地產(chǎn)估價(jià)力量薄弱，估價(jià)員作為獲取權(quán)威評估價(jià)值的人員，若估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理不到位，將受估價(jià)員個(gè)人因素干擾，造成估價(jià)缺乏靈活性。

鑒于此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估價(jià)值偏離原因加以改進(jìn)，以期改進(jìn)后按照明確的房地產(chǎn)估價(jià)思路，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的順利開展提供保障，符合新時(shí)代房地產(chǎn)市場運(yùn)營要求，并保證房地產(chǎn)評估價(jià)值具備公正性與實(shí)踐性。

四、資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)中評估價(jià)值偏離改進(jìn)路徑

（一）注重估價(jià)員職業(yè)培訓(xùn)

資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)中評估價(jià)值偏離的影響因素包括人為因素，因此需要加強(qiáng)對估價(jià)員的職業(yè)培訓(xùn)，使之適應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)的新環(huán)境，保證在開展估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)能為客戶提供可靠的估價(jià)報(bào)告。對估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，增強(qiáng)估價(jià)員的職業(yè)能力，是目前拓寬估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展渠道的重要途徑。只有估價(jià)員能夠靈活轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)思維，才能降低評估價(jià)值偏離的概率。一方面，在職業(yè)培訓(xùn)中，需要引領(lǐng)估價(jià)員深刻理解前文提及的估價(jià)原則，并始終以此為基礎(chǔ)完成估價(jià)任務(wù)。另一方面，應(yīng)在培訓(xùn)中增強(qiáng)估價(jià)員的責(zé)任意識與法律意識。既要保證估價(jià)員能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)相關(guān)法律條文銘記于心，又要培養(yǎng)估價(jià)員的實(shí)踐能力，使其能夠熟練應(yīng)用法律手段，依托評估原則，為客戶提供權(quán)威的估價(jià)報(bào)告，提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，使之擁有更多的業(yè)務(wù)量。

以某估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)員培訓(xùn)精講方案為例，在對估價(jià)員展開專項(xiàng)培訓(xùn)時(shí)，以“運(yùn)營與管理”作為培訓(xùn)主題，引領(lǐng)估價(jià)員深入了解“合同管理作用”“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同關(guān)系”等內(nèi)容，并且還依據(jù)估價(jià)員崗位職責(zé)與業(yè)務(wù)需求，開設(shè)多門專項(xiàng)培訓(xùn)課程，即市場比較法價(jià)格評估演練課程、成本法價(jià)格評估實(shí)訓(xùn)課程等。前者經(jīng)過可比實(shí)例分析、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素、可比實(shí)例選取標(biāo)準(zhǔn)理論知識的學(xué)習(xí)，以登錄房地產(chǎn)交易網(wǎng)站、調(diào)查房地產(chǎn)市場變化動(dòng)態(tài)、編制估價(jià)對象表等培訓(xùn)方式，確保估價(jià)員參訓(xùn)后可熟練掌握估價(jià)技巧，避免出現(xiàn)評估價(jià)值偏離的后果。而在后者的培訓(xùn)中，以物質(zhì)折舊概念、折舊方法、成本法計(jì)算公式等基礎(chǔ)估價(jià)知識，促使估價(jià)員應(yīng)用成本法開展房地產(chǎn)估價(jià)工作時(shí)，能夠獲取適中的評估價(jià)值。通過不同培訓(xùn)課程的學(xué)習(xí)，估價(jià)員的職業(yè)素養(yǎng)能夠逐漸提升。因此，積極組織開展職業(yè)培訓(xùn)具有現(xiàn)實(shí)意義，應(yīng)當(dāng)引起估價(jià)機(jī)構(gòu)的密切關(guān)注。

（二）加強(qiáng)房源信息的精準(zhǔn)采集

要想杜絕評估價(jià)值偏離現(xiàn)象，需要加強(qiáng)對房源信息的精準(zhǔn)采集，既要保障全面性，又要注重準(zhǔn)確度。通常情況下，采用市場比較法等其他估價(jià)方法時(shí)，要按照估價(jià)對象表及計(jì)算公式，進(jìn)行有方向的估價(jià)。若缺乏必要信息，將影響最終評估價(jià)值。以市場比較法為例，在估價(jià)中，估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)值等于比較案例價(jià)格與交易日期/交易情況/區(qū)域因素/個(gè)別因素修正指數(shù)的乘積。

采集房地產(chǎn)相關(guān)信息時(shí)，需要獲取交易日期、交易單價(jià)、土地區(qū)域等級、道路等級、產(chǎn)業(yè)聚集度、宗地面積等多項(xiàng)信息，漏采任意一項(xiàng)，都會(huì)對測定結(jié)果產(chǎn)生影響。因此，估價(jià)員采集信息時(shí)，需要整理歸納客戶上交的資料，一旦發(fā)現(xiàn)存在信息不全的情況，應(yīng)在指定時(shí)間內(nèi)迅速與客戶取得聯(lián)系，并及時(shí)補(bǔ)交。另外，還要結(jié)合市場比較估價(jià)方法中不同因素的涉及范圍，全面采集房地產(chǎn)信息。

以國土出讓的某工業(yè)用途房地產(chǎn)為例，其中區(qū)域因素包含道路等級、產(chǎn)業(yè)聚集度、環(huán)境狀況優(yōu)劣度、距交通工具實(shí)測距離等，而個(gè)別因素泛指宗地臨路條件、面積、使用年限、自然條件、容積率、宗地形狀等。統(tǒng)計(jì)好修正系數(shù)后，方可順利評估房地產(chǎn)價(jià)值，確保評估結(jié)果與現(xiàn)實(shí)價(jià)值具備較強(qiáng)的一致性。為了保證評估價(jià)值免遭偏離風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信息必須實(shí)現(xiàn)有效采集，以增強(qiáng)評估價(jià)值的可靠性。最關(guān)鍵的是，在信息采集中，客戶與估價(jià)員也要保持密切聯(lián)系，以便客戶能夠隨時(shí)為估價(jià)員提供時(shí)效性較強(qiáng)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，以免出現(xiàn)客戶虛報(bào)等行為，導(dǎo)致估價(jià)員無法妥善處置房地產(chǎn)估價(jià)的偏離問題。

（三）引入數(shù)據(jù)庫估價(jià)系統(tǒng)

解決評估價(jià)值偏移問題，可以科學(xué)引入數(shù)據(jù)庫估價(jià)系統(tǒng)，以合理匯總既往數(shù)據(jù)。應(yīng)用數(shù)據(jù)庫技術(shù)完善估價(jià)系統(tǒng)，不但可以輔助估價(jià)員在系統(tǒng)采集信息過程中有效獲取評估對象相關(guān)數(shù)據(jù)，而且能借助系統(tǒng)的智能分析功能，預(yù)判分析市場波動(dòng)情況，自動(dòng)選擇對應(yīng)參數(shù)，以便估價(jià)員編制細(xì)致的房地產(chǎn)估價(jià)清單與銷售方案，既能為客戶提供房地產(chǎn)效益預(yù)判報(bào)告，又能指引客戶正確決策，保證房地產(chǎn)在交易運(yùn)營期間能夠達(dá)到預(yù)期效益標(biāo)準(zhǔn)，以免過高估價(jià)或過低估價(jià)，造成房地產(chǎn)商及經(jīng)濟(jì)主體出現(xiàn)效益損失。

在以往的房地產(chǎn)估價(jià)環(huán)節(jié)，常依靠估價(jià)員日常積累的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，雖然許多從業(yè)年限較長的估價(jià)員本身的專業(yè)能力較強(qiáng)，但人為估價(jià)免不了受到慣性思維的干擾，造成估價(jià)出現(xiàn)偏差。此時(shí)，若能充分利用估價(jià)系統(tǒng)，結(jié)合數(shù)據(jù)庫內(nèi)積攢的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，驗(yàn)證當(dāng)前估價(jià)報(bào)告，即可增強(qiáng)評估價(jià)值的權(quán)威性與公正性。

除了數(shù)據(jù)庫估價(jià)系統(tǒng)外，市面上適用于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的系統(tǒng)還包含智慧估價(jià)、估價(jià)數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、云估價(jià)、城市住宅自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)等，這些優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)的應(yīng)用均能為估價(jià)員提供有效指導(dǎo)。估價(jià)員選擇系統(tǒng)時(shí)，需要充分考慮房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)評估對象的性質(zhì)，若屬于土地使用性質(zhì)的工業(yè)用途房地產(chǎn)，則可以選用云估價(jià)系統(tǒng)，若屬于城市住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，則更適合使用自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)。在不同估價(jià)系統(tǒng)實(shí)操環(huán)節(jié)，估價(jià)員要隨時(shí)分析歷史數(shù)據(jù)，借鑒估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的高效開展提供依據(jù)。估價(jià)員只有在人機(jī)互動(dòng)中善用估價(jià)系統(tǒng)，輔助完成估價(jià)任務(wù)，才能在一定程度上降低房地產(chǎn)評估價(jià)值偏離現(xiàn)象的發(fā)生概率。

（四）細(xì)化房地產(chǎn)估價(jià)方法

在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)員常受市場波動(dòng)的影響，造成評估價(jià)值偏離風(fēng)險(xiǎn)偏高。尤其在以假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，其中折現(xiàn)率參數(shù)一旦處于波動(dòng)明顯的市場環(huán)境，將呈現(xiàn)顯著的不確定性，容易造成偏離后果。為了消除市場波動(dòng)隱患，需要估價(jià)員細(xì)化處理房地產(chǎn)估價(jià)方法。

以假設(shè)開發(fā)法為例，選擇此種估價(jià)方法，需要從折現(xiàn)率、計(jì)息期兩個(gè)方面提出明確的優(yōu)化路徑，以適應(yīng)市場變化情況。其中在改進(jìn)折現(xiàn)率階段，估價(jià)員可以按照“折現(xiàn)率=風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控值+無風(fēng)險(xiǎn)利率”的計(jì)算公式求取折現(xiàn)率，然后要對估價(jià)程序設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)化行為規(guī)范，以此督促估價(jià)員獲取精確的計(jì)算數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)抵押項(xiàng)目估價(jià)業(yè)務(wù)中，由于開發(fā)時(shí)間段、竣工時(shí)間都會(huì)影響計(jì)息期，所以針對此類房地產(chǎn)項(xiàng)目，要求估價(jià)員確定好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，包括采集客戶的相關(guān)合同，從合同條文上查找房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間等有關(guān)信息。同時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)中負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的估價(jià)員要在未開展估價(jià)工作前，全面了解房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的綜合信息，以保證計(jì)息期、折現(xiàn)率的準(zhǔn)確無誤。為了提高評估價(jià)值的精準(zhǔn)度，采用此種估價(jià)法時(shí)，要聯(lián)合使用物權(quán)處理法，從多個(gè)實(shí)踐案例中借鑒有用經(jīng)驗(yàn)，以保證結(jié)合現(xiàn)代化估價(jià)手段后，可以為客戶帶來更優(yōu)質(zhì)且令人滿意的估價(jià)服務(wù)，促使評估價(jià)值與現(xiàn)實(shí)價(jià)值保持高度一致。偏離結(jié)果對客戶、估價(jià)機(jī)構(gòu)都存在負(fù)面影響，因此及早規(guī)避偏離風(fēng)險(xiǎn)，是雙方建立深度合作關(guān)系的關(guān)鍵要素，理應(yīng)得到估價(jià)員及估價(jià)機(jī)構(gòu)的高度重視。

（五）實(shí)施估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)控管理

估價(jià)機(jī)構(gòu)作為負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的重要組織，因具備權(quán)威性與專業(yè)性而承擔(dān)主要的估價(jià)職責(zé)，一旦估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部存在問題，將無法保證房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的順利開展，也很難獲取可靠的評估價(jià)值。因此，優(yōu)化管理房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)從內(nèi)控管理層面轉(zhuǎn)變。內(nèi)控管理成果會(huì)直接影響估價(jià)員的工作表現(xiàn)，因此需要建立對應(yīng)的內(nèi)控管理制度，以約束估價(jià)員，按照規(guī)范的估價(jià)程序，嚴(yán)格履行職責(zé)。

以某估價(jià)企業(yè)執(zhí)行的內(nèi)控管理制度為例，其中明確規(guī)定在業(yè)務(wù)運(yùn)營中以垂直集約管理方式處理公司業(yè)務(wù)，并且還規(guī)定估價(jià)員需要參照內(nèi)部估價(jià)模板填寫相關(guān)信息，對負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員均設(shè)定了職責(zé)說明，同期還頒布了“房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范”“技術(shù)規(guī)范”等內(nèi)控管理標(biāo)準(zhǔn)，確保在落實(shí)內(nèi)控管理內(nèi)容時(shí)，估價(jià)員能在估價(jià)機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)下梳理估價(jià)思路。只有內(nèi)控管理到位，才能保證估價(jià)員在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)上取得預(yù)期成效，繼而避免評估價(jià)值偏離行為的出現(xiàn)。

在內(nèi)控管理上，需要關(guān)注新入職的估價(jià)員，除了需要考量其是否具估價(jià)師執(zhí)業(yè)證件外，還要綜合評估其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)素養(yǎng)、勝任力等指標(biāo)，只有在入職上做好管理工作，才能降低估價(jià)機(jī)構(gòu)后續(xù)管理難度。既要從多位應(yīng)聘估價(jià)師中優(yōu)選，又要為其安排相關(guān)實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)，以便考核工作能力，若不達(dá)標(biāo)，則予以勸退，若表現(xiàn)良好，則可以作為儲備人才重點(diǎn)培養(yǎng)，增強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)營規(guī)范性。

五、結(jié)語

從房地產(chǎn)估價(jià)中評估價(jià)值偏離案例分析結(jié)果中可以看出，評估價(jià)值偏離多與估價(jià)員思維習(xí)慣、房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)采集、市場波動(dòng)、估價(jià)力量有關(guān)。若能切實(shí)從估價(jià)員職業(yè)培訓(xùn)、房源信息精準(zhǔn)采集、數(shù)據(jù)庫估價(jià)系統(tǒng)、細(xì)化估價(jià)方法、估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)控管理等方面逐項(xiàng)予以改進(jìn)，可以降低評估價(jià)值發(fā)生偏離的概率，確保房地產(chǎn)估價(jià)成果符合現(xiàn)實(shí)層面的房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。