基于低碳經(jīng)濟(jì)理念的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展策略研究

尹春梅

（平陰縣自然資源局，山東 濟(jì)南 250400）

一、引言

工業(yè)的高速發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，卻也引發(fā)了能源安全與大氣污染等問題，為改善全球氣候條件，減少碳排放量，世界各國開始對(duì)生產(chǎn)技術(shù)提出更高要求，倡導(dǎo)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。中國作為全球第二大能源消費(fèi)國，大氣污染相對(duì)嚴(yán)重，要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，就要承擔(dān)起環(huán)境保護(hù)的責(zé)任，積極改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、行業(yè)業(yè)態(tài)，推廣低碳經(jīng)濟(jì)理念，加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，努力實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)。低碳經(jīng)濟(jì)理念下的房地產(chǎn)行業(yè)不僅要考慮到經(jīng)濟(jì)效益，還要考慮生態(tài)效益，控制產(chǎn)業(yè)排放與能耗，努力實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排。

二、低碳經(jīng)濟(jì)理念與房地產(chǎn)行業(yè)

（一）低碳經(jīng)濟(jì)理念的內(nèi)涵

低碳經(jīng)濟(jì)是指在可持續(xù)發(fā)展理念下，通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方式，提高能源利用效率，減少溫室氣體排放，控制經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)自然環(huán)境的負(fù)面影響，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益雙贏的一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)。低碳經(jīng)濟(jì)理念最初由英國提出，2008年聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署指出現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)以低碳經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，如今發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)已成為全球共識(shí)。2009年，我國把低碳化作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，開始建設(shè)低碳產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)，嘗試減少人均“碳足跡”。2020年9月，中國提出2030年“碳達(dá)峰”與2060年“碳中和”的目標(biāo)，開始加速調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的步伐，大力發(fā)展新能源，控制碳排放量，打造綠色發(fā)展新引擎，并取得豐碩成果。2021年中國碳排放量比2019年降低28.3%，空氣質(zhì)量得到明顯改善。

（二）低碳經(jīng)濟(jì)理念融入房地產(chǎn)行業(yè)的意義

我國正在加速全社會(huì)的低碳轉(zhuǎn)型，嘗試幫助各行各業(yè)構(gòu)建清潔生產(chǎn)、精益生產(chǎn)模式，減少排放和能耗。而房地產(chǎn)行業(yè)是消耗資源、能源及排放二氧化碳的重點(diǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量占社會(huì)總量的30%，占能源消耗總量的40%，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接或間接造成了大面積空氣污染，排放了大量有害氣體，房地產(chǎn)行業(yè)必然是節(jié)能減排的重點(diǎn)。在全球節(jié)能減排的大環(huán)境下，將低碳經(jīng)濟(jì)理念融入房地產(chǎn)業(yè)，能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)的雙贏，能使房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，早在2016年，我國房地產(chǎn)總市值便占GDP的411%，將低碳經(jīng)濟(jì)理念融入房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

三、低碳經(jīng)濟(jì)理念對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

低碳經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)是通過加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)技術(shù)革新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，低碳經(jīng)濟(jì)理念融入房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)削弱房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理性。一直以來，由于我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，發(fā)展脫離實(shí)際需求，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，商品房大量積壓，房價(jià)居高不下，房產(chǎn)被當(dāng)作商品，很多中低收入剛需者買不起房，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的天價(jià)房價(jià)讓很多家庭望而卻步。出現(xiàn)這些不合理現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)入市的技術(shù)門檻較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，一些經(jīng)銷商不顧實(shí)際需求炒房，在幕后操縱價(jià)格，房屋品質(zhì)與房價(jià)不匹配。而低碳經(jīng)濟(jì)理念下的房地產(chǎn)業(yè)提倡節(jié)能低排，工程需要應(yīng)用新技術(shù)、新材料，提高了房地產(chǎn)業(yè)的入市門檻，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)造了契機(jī)，在加速房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的同時(shí)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了一定程度的優(yōu)化。

（二）有利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)雖然市場規(guī)模龐大，但背后存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，必然打破國家經(jīng)濟(jì)平衡，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，甚至誘發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。實(shí)際上，很多發(fā)達(dá)國家都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，金融危機(jī)爆發(fā)的情況。例如，日本在二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)得到高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模位居世界第二，國民的消費(fèi)能力隨之提升，房價(jià)一路飆升，加之金融條件相對(duì)寬松，大量外國資本流入日本房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)和地皮供不應(yīng)求，價(jià)格完全失控，民眾紛紛貸款購入房產(chǎn)或地皮。但受《廣場協(xié)議》與金融政策的影響，1991年后日本房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫破裂，民眾開始斷供，金融業(yè)受到重創(chuàng)，諸多金融機(jī)構(gòu)倒閉，不少民眾因此無家可歸。而將低碳經(jīng)濟(jì)理念融入房地產(chǎn)業(yè)后，開發(fā)商需要將更多的精力放在滿足實(shí)際需求上，增強(qiáng)房屋的功能性、適宜性，可在一定程度上延長投資時(shí)間，打消一部分開發(fā)商的投機(jī)心理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)業(yè)形成較大的泡沫。

（三）有利于建筑智慧化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)、人工智能技術(shù)開始廣泛融入各個(gè)領(lǐng)域，高新技術(shù)在建筑領(lǐng)域的應(yīng)用可提升建筑管理的效能，提高居民的生活質(zhì)量，為居民提供高效、舒適、便利的個(gè)性化建筑環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建筑的智慧管理。智慧建筑的特點(diǎn)是智能化、降本節(jié)能，相較傳統(tǒng)建筑有很大的優(yōu)勢，是未來建筑發(fā)展的主流。而低碳建筑與智慧建筑有很多共性，智慧建筑的節(jié)能減排符合低碳建筑規(guī)劃，低碳建筑需要應(yīng)用的技術(shù)符合智慧建筑建設(shè)的需要。因此，低碳經(jīng)濟(jì)理念融入房地產(chǎn)業(yè)可盡早實(shí)現(xiàn)建筑的智能化，同時(shí)滿足節(jié)能減排要求，符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的大方向。

（四）有利于平衡經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益

第一次工業(yè)革命以來，人類為了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，過度消耗地球資源，世界各國面臨能源危機(jī)、環(huán)境危機(jī)。如果不改變當(dāng)前這種情況，長此以往，人類的生存勢必受到影響。而房屋建筑是導(dǎo)致溫室效應(yīng)、誘發(fā)霧霾天氣的元兇之一，環(huán)境問題是人類社會(huì)不可規(guī)避的問題，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須考慮環(huán)境因素。低碳經(jīng)濟(jì)理念融入房地產(chǎn)業(yè)有利于平衡經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益，發(fā)展低碳綠色建筑是解決環(huán)境問題的必然選擇。

四、低碳經(jīng)濟(jì)理念融入房地產(chǎn)業(yè)的困境

（一）導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本上漲

要想建設(shè)綠色低碳建筑，發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，需要應(yīng)用新技術(shù)、新材料，提高施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)建筑能耗控制。新技術(shù)、新材料的研發(fā)，需要持續(xù)投入大量資金，企業(yè)必須準(zhǔn)備充足的資金，而這會(huì)增加企業(yè)經(jīng)營成本，給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)壓力。在建設(shè)中大量應(yīng)用新技術(shù)、新材料，必然增加工程建設(shè)成本，成本上漲又會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲。顯然，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將導(dǎo)致房價(jià)上漲，會(huì)加大房屋銷售壓力，延長房地產(chǎn)企業(yè)投資回收周期，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。而房地產(chǎn)工程項(xiàng)目大多利用貸款解決資金問題，若成本增加、銷量降低、利潤減少，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)更大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金回籠出現(xiàn)問題，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)就可能陷入資不抵債的局面。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)出于利益考量，不愿意參與低碳建筑的建設(shè)。

（二）缺乏有效的激勵(lì)政策

發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)具有特殊意義，必須有政府的引導(dǎo)、政策的支持，才能實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的目標(biāo)。實(shí)際上，很多發(fā)達(dá)國家在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的過程中都實(shí)施了激勵(lì)政策，利用政策工具推動(dòng)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。美國為加速低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)新建的低碳房屋建筑給予減稅、免稅、補(bǔ)貼優(yōu)惠，如安裝太陽能的家庭最高可獲得2000美元的抵稅額度。然而，目前國內(nèi)尚未形成系統(tǒng)的、專門的低碳房地產(chǎn)激勵(lì)政策，現(xiàn)行政策多為倡導(dǎo)性政策，無法切實(shí)調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)參與的積極性，導(dǎo)致政策執(zhí)行效果差，難以真正促進(jìn)低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）低碳房地產(chǎn)需求有限

我國買房群體對(duì)房屋的節(jié)能問題關(guān)注較少，大多忽視房屋建筑后期運(yùn)維成本，對(duì)低碳建筑更缺乏正確認(rèn)識(shí)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)短期利益的考量，為了降低工程建設(shè)成本，不會(huì)過多考慮建筑節(jié)能問題，工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上就沒有融入節(jié)能設(shè)計(jì)。而且從消費(fèi)者角度來講，融入節(jié)能設(shè)計(jì)，建設(shè)成本上漲后，勢必通過房價(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而增加消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力，打擊消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。因此，當(dāng)前低碳房地產(chǎn)需求有限，不足以支撐全面發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

（四）房地產(chǎn)低碳標(biāo)準(zhǔn)欠缺

低碳經(jīng)濟(jì)屬于新概念，國內(nèi)社會(huì)的認(rèn)同度、認(rèn)知度較低，人們關(guān)注住房的舒適度。低碳建筑理念尚未普及，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)低碳標(biāo)準(zhǔn)欠缺，高能耗、高排放建筑仍是主流，低碳房地產(chǎn)投資缺乏動(dòng)力，距離節(jié)能、低排放、低污染仍有一定距離，低碳技術(shù)水平有待提高，一些建筑的能耗嚴(yán)重超標(biāo)。例如，某房地產(chǎn)項(xiàng)目未受到有效的監(jiān)督與評(píng)估，工程施工中使用的外墻保溫材料不合格，外墻能耗是節(jié)能建筑的4～5倍，單位面積年采暖平均能耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤20千克/平方米，難以實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的目標(biāo)。

五、基于低碳經(jīng)濟(jì)理念的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展策略

（一）加強(qiáng)成本控制，優(yōu)化融資環(huán)境

成本上漲會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤，遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)要想兼顧經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益，就要基于低碳建筑建設(shè)要求，科學(xué)選擇建筑材料、施工方案、施工技術(shù)，合理降低建設(shè)成本。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合工程特點(diǎn)、施工條件、市場環(huán)境，做好成本預(yù)算分析，使成本全額量化，準(zhǔn)確估算計(jì)劃與實(shí)際的差額，建設(shè)預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)體系和階段性計(jì)劃，從而增強(qiáng)成本控制的計(jì)劃性，有效控制項(xiàng)目成本的發(fā)生與發(fā)展，將成本控制在合理范圍內(nèi)。與此同時(shí)，為解決房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)低碳建筑的資金短缺問題，要優(yōu)化低碳房地產(chǎn)融資環(huán)境，為低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供金融保障。實(shí)際上，低碳房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，建設(shè)周期長，需要有穩(wěn)定的資金流，可積極利用低碳房地產(chǎn)信托投資基金解決融資問題，把碳排放當(dāng)作一個(gè)有價(jià)格的商品，逐步建立房地產(chǎn)的碳交易機(jī)制，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與低碳經(jīng)濟(jì)建立相關(guān)價(jià)值體系，為低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（二）建立長效激勵(lì)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)低碳建筑

房地產(chǎn)企業(yè)是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力軍，會(huì)影響產(chǎn)業(yè)格局與走向，發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)離不開房地產(chǎn)企業(yè)的配合。為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極開發(fā)低碳項(xiàng)目，應(yīng)以節(jié)能減排為導(dǎo)向，結(jié)合國家整體減排目標(biāo)，建立長效激勵(lì)機(jī)制，消除房地產(chǎn)企業(yè)的后顧之憂，宏觀調(diào)控低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。例如，出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、碳基金、碳排放稅等激勵(lì)性政策，對(duì)建筑節(jié)能減排技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)給予政策支持，減少企業(yè)研發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，為技術(shù)創(chuàng)新創(chuàng)造有利條件。而且要將低碳經(jīng)濟(jì)理念引入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，制定房地產(chǎn)減排目標(biāo)和強(qiáng)制執(zhí)行措施，建立房屋建筑節(jié)能減排效果評(píng)估系統(tǒng)，從而提升配套政策的執(zhí)行力。

（三）倡導(dǎo)低碳生活，培養(yǎng)公眾低碳消費(fèi)習(xí)慣

為了培養(yǎng)低碳消費(fèi)的市場，要讓消費(fèi)者了解低碳建筑的優(yōu)勢，應(yīng)加大對(duì)低碳房地產(chǎn)的宣傳，倡導(dǎo)低碳生活，引導(dǎo)消費(fèi)者樹立低碳消費(fèi)理念，使消費(fèi)者認(rèn)同低碳經(jīng)濟(jì)，自覺降低能耗、節(jié)約能源。只要消費(fèi)者的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，行業(yè)的業(yè)態(tài)就會(huì)發(fā)生改變，為滿足消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)主動(dòng)應(yīng)用節(jié)能減排技術(shù)，使發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變得順理成章。房地產(chǎn)企業(yè)可基于市場需求變化，融入更多的低碳設(shè)計(jì)思路，助推低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。例如，增加綠化面積，擴(kuò)大碳匯，將綠化作為賣點(diǎn)。另外，有條件的小區(qū)可建設(shè)太陽能供電系統(tǒng)，在房頂安裝太陽板，減輕對(duì)集中供電的依賴，利用可再生能源減少能耗與排放。

（四）明確房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，落實(shí)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)

要想發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，貫徹節(jié)約能源的政策，就要明確房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，落實(shí)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。西方發(fā)達(dá)國家節(jié)能減排技術(shù)研發(fā)起步較早，可再生能源的推廣時(shí)間較長，在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，我國可借鑒這些成功經(jīng)驗(yàn)，健全低碳房地產(chǎn)技術(shù)支撐體系，建立配套建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)節(jié)能技術(shù)、環(huán)保材料的應(yīng)用。例如，參照美國LEED綠色建筑認(rèn)證構(gòu)建我國的低碳建筑標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)行等環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)的能耗與排放測評(píng)，根據(jù)每個(gè)階段的測評(píng)結(jié)果指導(dǎo)工程項(xiàng)目的建設(shè)，引導(dǎo)項(xiàng)目人員節(jié)能減排，減輕房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的危害，避免不必要的資源浪費(fèi)，真正建設(shè)低碳建筑。

六、結(jié)語

低碳經(jīng)濟(jì)已成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主題，房地產(chǎn)業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就要正視低碳經(jīng)濟(jì)帶來的影響，積極走低碳發(fā)展路線。為推動(dòng)低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國要優(yōu)化低碳房地產(chǎn)的融資環(huán)境，幫助低碳房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題，還要建立長效激勵(lì)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與低碳項(xiàng)目。另外，為加速低碳消費(fèi)市場的形成，要明確房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，落實(shí)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，倡導(dǎo)低碳生活，引導(dǎo)公眾低碳消費(fèi)，以低碳經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。