如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理體系

王姣龍

（揚(yáng)州西園實業(yè)發(fā)展有限公司，江蘇 揚(yáng)州 225000）

市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭也越來越激烈，為了提高企業(yè)的競爭力和應(yīng)對來自外部的挑戰(zhàn)和壓力，企業(yè)必須要建立一套科學(xué)的全面預(yù)算管理體系，以適應(yīng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在這種背景下，全面預(yù)算管理的實施成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個重要的課題在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中。目前，國內(nèi)很多的房地產(chǎn)公司都開始使用全面預(yù)算管理，并取得了一定的成效；但是，由于缺乏專業(yè)的理論指導(dǎo)，許多問題還未能得到解決。因此本文通過對當(dāng)前的一些情況進(jìn)行分析，提出了一系列的建議來完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理系統(tǒng)。近年來，中國房價的快速增長，使人們的生活水平有很大的提升；但與此同時，房價的上漲也是一種必然現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀分析

我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但在這個過程中也暴露出很多問題，其中之一就是政府的宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)的不合理競爭。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理就成為當(dāng)前的首要任務(wù)。目前，國內(nèi)許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司都已經(jīng)建立了自己的內(nèi)部預(yù)算管理系統(tǒng)，但是由于缺乏專業(yè)的人才和經(jīng)驗，導(dǎo)致這些系統(tǒng)的實施效果并不理想，甚至有些還處于空白狀態(tài)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理的方法比較單一，主要是依靠財務(wù)部門的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，而不是利用專門的軟件來對整個項目的成本費(fèi)用、利潤等做出合理的估算。大多數(shù)的企業(yè)沒有意識到全面預(yù)算的重要性；另外，一些開發(fā)商的預(yù)算編制的內(nèi)容不完整，不具有可操作性，而且也不能準(zhǔn)確地反映出項目的實際情況。因此要想實現(xiàn)對一個企業(yè)的全面控制，必須從整體上把握全局，制定出一套科學(xué)的、符合自身特點(diǎn)的全面預(yù)算方案。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算編制方法過于單一。目前我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理主要是根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和政策，并結(jié)合自身的實際情況，制定出的一套適合自己的全面預(yù)算管理體系。但是由于缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)，導(dǎo)致在進(jìn)行具體的實施過程中，沒有考慮到市場的變化以及其他因素，從而使得全面預(yù)算管理工作的效果大打折扣；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目決策和執(zhí)行的環(huán)節(jié)比較多。在項目的規(guī)劃階段，如果不對項目的可行性做出合理的分析就盲目地投資，那么將會給后期的建設(shè)帶來很大的風(fēng)險；在施工的準(zhǔn)備期，因為對工程的設(shè)計不夠了解，可能會造成資源的浪費(fèi)或者資金的損失；最后，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理的內(nèi)容也不是很完善。很多房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員認(rèn)為，只有做好了前期的工作才能夠保證整個項目的順利開展，而忽略了后續(xù)的評估與控制，這樣一來，不僅僅會影響到整體的進(jìn)度安排，而且還會增加成本，降低收益。

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部環(huán)境是影響預(yù)算管理的重要原因，主要包括市場條件、法律法規(guī)和政策變化等。在市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不夠高，社會分工越來越細(xì)，房地產(chǎn)業(yè)的地位也逐漸上升，這就導(dǎo)致了政府的宏觀調(diào)控的作用減弱，而國家的相關(guān)部門又對房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)程度較高，這就造成了行業(yè)競爭激烈，從而出現(xiàn)的問題就是預(yù)算管理的缺失和不足。二是財務(wù)的基礎(chǔ)因素。在進(jìn)行項目建設(shè)的過程中，資金是一個非常關(guān)鍵的要素之一，它決定著項目的成功與否。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其本身規(guī)模較大，投資金額也較長，因此需要大量的人力物力，所以其成本支出的比例會更高。但是由于土地價格的不斷上漲，使得開發(fā)商的利潤空間減少，為了能夠獲得更多的利益以及提高自身的競爭力與實力，就會產(chǎn)生過度的負(fù)債情況，進(jìn)而使整個項目的盈利能力下降。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理體系設(shè)計

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理過程中，需要根據(jù)不同的階段進(jìn)行調(diào)整，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)更加明確，同時也能夠有效地對房地產(chǎn)項目實施控制，使其更好地發(fā)揮出應(yīng)有的作用與價值。在實際的執(zhí)行工作中，要不斷地完善和改進(jìn)，以達(dá)到最終的目的和效果。因此在整個的具體操作的過程中，應(yīng)該從以下幾個方面來著手：首先，要建立一個科學(xué)合理的指標(biāo)體系，通過對相關(guān)的數(shù)據(jù)信息的分析來確定項目的整體情況，然后再將這些內(nèi)容結(jié)合在一起，形成一套完整的系統(tǒng)；其次，要加強(qiáng)對項目的跟蹤，并及時地反饋到?jīng)Q策層，以便可以讓管理者了解到當(dāng)前的狀況以及未來的發(fā)展方向，這樣就能保證后續(xù)的管理工作順利地開展；最后，還要做好相應(yīng)的記錄和報告，這也是為以后的預(yù)算提供參考的重要依據(jù)。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的過程中，要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況為基礎(chǔ)，根據(jù)相關(guān)的理論知識和實踐經(jīng)驗，結(jié)合我國的具體國情，制定出符合當(dāng)前市場發(fā)展的預(yù)算編制方法，并且要對預(yù)算的內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)定和界定，從而保證在執(zhí)行的時候可以順利地完成任務(wù)。首先是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本費(fèi)用的控制工作，主要是通過對項目的可行性研究，再提出設(shè)計方案，最后再將方案付諸實施，確保項目的成功；其次就是對于房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)，也是非常重要的一個部分，因為銷售的好壞直接關(guān)系到整個的銷售額水平，所以必須要嚴(yán)格地按照既定的計劃來開展，同時也需要做好售后的管理工作；最后還應(yīng)該建立一套完善的信息管理系統(tǒng)，這樣才能更好地實現(xiàn)數(shù)據(jù)的共享以及分析，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。

全面預(yù)算管理是一種以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的管理模式，它是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展為目標(biāo)，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體規(guī)劃和協(xié)調(diào)控制，來實現(xiàn)對整個項目投資的合理分配和有效的監(jiān)督與評價，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益的目的；同時也可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，使其在激烈的競爭中處于不敗之地。在建立全面預(yù)算管理體系的過程中，首先要明確的是，全面預(yù)算的編制原則，即根據(jù)既定的業(yè)務(wù)計劃，并結(jié)合實際情況，確定具體的工作內(nèi)容，其次進(jìn)行詳細(xì)的分析與研究，最后再制定出相應(yīng)的實施方案。因此必須遵循以下的基本原則：一是客觀性、準(zhǔn)確性、可操作性。二是—致性。即要求各部門之間的溝通交流，避免出現(xiàn)重復(fù)的現(xiàn)象；也要防止信息的失真，做到及時反饋。三是可控性。也就是說應(yīng)該充分考慮到不同的階段所需要的風(fēng)險水平，并采取科學(xué)的方法來預(yù)測未來的變化趨勢，使其能夠保持相對的穩(wěn)定性和連續(xù)性。四是靈活性。

第一，建立預(yù)算編制制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算工作是一個系統(tǒng)的工程并且需要有一套完整的體系來進(jìn)行指導(dǎo)，因此在制定預(yù)算時，必須要考慮到各個部門的利益和要求，并根據(jù)這些需求來確定相關(guān)的預(yù)算內(nèi)容，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的順利運(yùn)行。第二，完善項目管理流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算是在對整個項目的規(guī)劃和設(shè)計過程中，對項目的成本費(fèi)用以及進(jìn)度計劃的基礎(chǔ)上，按照一定的方法和程序，把財務(wù)指標(biāo)作為主要的依據(jù)來實現(xiàn)的一種綜合性的管理系統(tǒng)；而對于具體的業(yè)務(wù)活動，要將其分解為若干個不同的小目標(biāo)，然后再細(xì)化，最后再形成最終的綜合報告。通過這種管理模式，能夠有效地提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益，促進(jìn)其更好地發(fā)展壯大。同時也能使各職能機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系更加的和諧穩(wěn)定。第三，嚴(yán)格地執(zhí)行合同規(guī)定的條款與標(biāo)準(zhǔn)，以確保實施的效果及質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理案例

上海東方花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的公司，該企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是：房地產(chǎn)項目開發(fā)、工程設(shè)計、施工和竣工驗收等。該企業(yè)在2010年成立，注冊資金為1000萬元，其主營業(yè)務(wù)是：房地產(chǎn)項目的投資與建設(shè)，以及相關(guān)的市場調(diào)研與分析，并負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃與管理。該企業(yè)的全面預(yù)算管理體系包括：第一，建立了一套完整的內(nèi)部控制制度，其中包含了對預(yù)算的編制、執(zhí)行的監(jiān)控及反饋等；第二，制定出了嚴(yán)格的預(yù)算考核評價體系，對員工的工作進(jìn)行考評，從而提高工作人員的積極性，使他們的能力得到最大限度的發(fā)揮；第三，在整個過程中，將責(zé)任細(xì)化到部門，使其相互監(jiān)督，共同促進(jìn)預(yù)算的順利實施；第四，定期開展風(fēng)險評估，及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題并解決，確保該項目的完成；第五，在項目的運(yùn)行中，將各項目納入統(tǒng)一的平臺上，通過信息共享，實現(xiàn)資源的合理配置。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理體系有限公司

以深圳萬科物業(yè)公司為代表，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為基礎(chǔ)，在對萬科集團(tuán)的全面預(yù)算管理體系進(jìn)行研究的同時也對其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理體系提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施。首先，在項目建設(shè)階段，萬科地產(chǎn)公司的預(yù)算編制是根據(jù)項目的具體情況，結(jié)合國家的相關(guān)政策，并通過市場調(diào)查，并與自身的實際經(jīng)驗相結(jié)合，制定出一套符合自己的全面預(yù)算管理系統(tǒng)。其次，在項目的實施過程中，對于一些不確定的因素需要及時調(diào)整，從而保證整個項目的順利開展。最后，在銷售環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)的特殊性，其具有一定的不可移動性，因此要加強(qiáng)營銷人員的培訓(xùn)和考核，使其充分掌握新的信息和知識，提高工作效率。從上可以看出，建立一個完整的、系統(tǒng)的、科學(xué)的全面預(yù)算管理體系，不僅僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)；而且還能促進(jìn)其他部門的發(fā)展與協(xié)調(diào)，使各職能機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系更加緊密。所以要想有效地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的作用必須要有完善的制度來支持。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算編制

編制的工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理的核心內(nèi)容，也是整個項目成本控制的關(guān)鍵所在，所以在編制的過程中，要嚴(yán)格按照預(yù)算的要求來進(jìn)行，并且要對預(yù)算的執(zhí)行情況和結(jié)果及時地反饋給相關(guān)部門，這樣才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理工作的順利開展。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算編制的時候應(yīng)該注意到以下幾個方面的問題：第一，對于一些已經(jīng)完成了項目的工程量的確定和核算的程序等，需要根據(jù)實際的市場狀況來制定出相應(yīng)的方案；第二，對項目的資金的來源以及使用的途徑等，必須要做好詳細(xì)的調(diào)查與分析，確保所投資的款項可以得到合理的利用；第三，在對項目的實施階段，一定要明確地劃分各個責(zé)任的具體范圍，并建立起完善的獎懲機(jī)制，從而有效地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理的發(fā)展進(jìn)程。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，全面預(yù)算管理是一種科學(xué)的方法和手段，它是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)目標(biāo)為導(dǎo)向，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對整個項目的成本、利潤、現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測，從而編制出的一套完整的預(yù)算體系。在實施過程中，要根據(jù)不同的階段和環(huán)節(jié)，采取相應(yīng)的措施來控制，并對其結(jié)果的分析與評價，及時發(fā)現(xiàn)問題并調(diào)整方案，使之成為一個完善的系統(tǒng)工程，使其能夠發(fā)揮最大的作用；同時，要加強(qiáng)各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，確保工作順利開展，保證各職能部門的有效配合，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資金的使用效率。

（四）基于戰(zhàn)略的績效考評

預(yù)算管理的目標(biāo)是為了實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營計劃，而預(yù)算的制定必須以戰(zhàn)略發(fā)展為依據(jù)，只有這樣，才能使預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果與企業(yè)的戰(zhàn)略相適應(yīng)，從而促進(jìn)公司的長期可持續(xù)的健康穩(wěn)定的成長和發(fā)展。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算編制的過程中，要充分考慮到市場環(huán)境的變化以及自身的實際情況，并根據(jù)當(dāng)前的形勢來對其做出合理的調(diào)整和完善，以確保能夠更好地滿足房地產(chǎn)開發(fā)的具體需求。在確定了房地產(chǎn)開發(fā)的總體方向之后，就應(yīng)該對項目實施的可行性、經(jīng)濟(jì)效益、社會責(zé)任等方面的內(nèi)容做出詳細(xì)的分析報告，并在此基礎(chǔ)上，再結(jié)合相關(guān)的指標(biāo)數(shù)據(jù)，來對項目的整體進(jìn)度及成本費(fèi)用的使用狀況等各個環(huán)節(jié)的資金支出的比例做出科學(xué)的評估與預(yù)測，進(jìn)而為以后的工程建設(shè)提供有效的參考信息。

四、結(jié)束語

通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的理論基礎(chǔ)進(jìn)行分析，并以A公司為例，從A公司的實際情況出發(fā)，結(jié)合相關(guān)的預(yù)算編制方法，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施，希望能為我國其他的類似房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒。第一，在制定和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理制度時，要充分考慮到市場環(huán)境的變化和發(fā)展趨勢，同時也要注意到每一個環(huán)節(jié)，從而保證整個過程的順利開展。第二，在確定具體的目標(biāo)成本時，應(yīng)根據(jù)不同的項目類型，選擇合適的指標(biāo)值，并建立起一套科學(xué)的評價體系，使之能夠更加準(zhǔn)確地反映出項目的真實水平。第三，在設(shè)計階段，應(yīng)將全面的預(yù)算管理作為重點(diǎn)，并且將其納入考核體系中，這樣才能更好地發(fā)揮出全面預(yù)算是一種控制的作用；而在實施的執(zhí)行中，則應(yīng)該嚴(yán)格按照既定的標(biāo)準(zhǔn)來，使之更具有可操作性。