風(fēng)險管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理活動研究

王 萍 山東金城榮基地產(chǎn)有限公司

城鎮(zhèn)化發(fā)展背景下，為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供內(nèi)在動力，提升我國房地產(chǎn)企發(fā)展的速度與水平。投融資管理水平，拓展房地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模與水平，為房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展提供資金支持，解決企業(yè)發(fā)展中存在的不足。如何做好投融資管理效果，促使房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展？本文就此進(jìn)行分析。

一、風(fēng)險管理概述

(一)風(fēng)險管理理論

目前，我國關(guān)于風(fēng)險管理的理論并沒有統(tǒng)一的定義，主要有三個不同的觀點(diǎn)：第一，存在風(fēng)險損失或者損害的可能性。風(fēng)險具有客觀性，會因?yàn)槭袌霏h(huán)境、企業(yè)自身的管理模式等因素出現(xiàn)風(fēng)險，直接影響企業(yè)的經(jīng)營與管理。第二，在一定條件下風(fēng)險損失存在不確定性。這一風(fēng)險的范圍相對比較廣泛，會因?yàn)椴豢煽咕艿脑?，如自然?zāi)害、意外事故等因素帶來不良的影響。第三，風(fēng)險是預(yù)計(jì)與實(shí)際之間的差異。在風(fēng)險管理理論中，并不是潛在的風(fēng)險一定會給企業(yè)發(fā)展帶來影響，會在某一條件或者情況的影響下才會爆發(fā)，對企業(yè)經(jīng)營管理產(chǎn)生不良的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)計(jì)風(fēng)險與實(shí)際差異越大，發(fā)生風(fēng)險的概率也就越大，反之則小。

(二)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理風(fēng)險特點(diǎn)

首先，周期性。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中，會因?yàn)橹芷谛蚤L的因素產(chǎn)生一些風(fēng)險，對房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理造成不良的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的投資項(xiàng)目具有周期長的特點(diǎn)，若是企業(yè)管理者對投資項(xiàng)目不了解，或者對市場發(fā)展趨勢的把控不到位，就會出現(xiàn)盲目投資的情況，從而增加企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)周期性風(fēng)險發(fā)生的概率逐漸增加，對企業(yè)自身的發(fā)展也產(chǎn)生較大的影響，造成這一問題的主要原因因素有兩點(diǎn)：第一，隨著企業(yè)的銷售范圍拓展，各個企業(yè)之間的競爭力也逐漸提升，所以增加了企業(yè)投資、融資發(fā)展的風(fēng)險。第二，房地產(chǎn)銷售價格出現(xiàn)了較大的浮動。在國家未出臺相關(guān)政策之前，我國房地產(chǎn)銷售價格出現(xiàn)了快速增長的發(fā)展的趨勢。但是隨著國家政策的頒布，房地產(chǎn)的價格逐漸有所回升，但仍然存在較大的市場波動，無法為房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理工作提供穩(wěn)定的環(huán)境。

其次，市場性的特點(diǎn)。市場性風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間經(jīng)濟(jì)往來所形成的風(fēng)險。消費(fèi)者的供需不同，各地區(qū)房地產(chǎn)銷售水平也不同，所以增加了房地產(chǎn)企業(yè)的市場性風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理現(xiàn)狀

我國市場經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)十分重要，具有推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，所以對資金的需求相對較高，投融資活動也逐漸成為提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動管理水平，促使企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要舉措。在房地產(chǎn)運(yùn)行中，無法從根本上杜絕管理風(fēng)險，風(fēng)險是因?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營管理才出現(xiàn)的。在投融資管理的過程中，會受到各種因素的影響，出現(xiàn)較多的風(fēng)險，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不良的影響。在國家政策的規(guī)范下，我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理工作變得越來越完善，降低投融資管理風(fēng)險的同時，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平，為企業(yè)針對性發(fā)展提供內(nèi)在動力。就目前來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中仍存在可用資金少，投融資需求大的情況，需要較多資金的支持，以滿足自身長遠(yuǎn)發(fā)展的基本需求。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金流動性強(qiáng)、規(guī)模大的特征，部分企業(yè)在投融資的過程中會采用銀行貸款的方式來獲取自身發(fā)展需要的資金，以保證自身運(yùn)行的穩(wěn)定性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，所以房地產(chǎn)企業(yè)無法在金融市場中獲得更多的資金支持，因此，銀行成為企業(yè)獲取資金的主要途徑。

三、風(fēng)險管理背景下房地產(chǎn)企業(yè)投融資中存在不足

(一)單一的融資渠道

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中，會利用銀行貸款與企業(yè)上市兩種方式融資。其中銀行貸款是主要的融資方式，由于企業(yè)申請上市的要求相對較多，所以部分企業(yè)因?yàn)闊o法滿足上市的要求，只能通過銀行貸款的方式來獲得發(fā)展的資金。單一的融資渠道，給房地產(chǎn)投融資管理工作開展帶來較大的影響，具體表現(xiàn)在以下兩個方面：第一，不能有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。雖然銀行貸款的方式能夠滿足企業(yè)發(fā)展的需求，但是若是在企業(yè)經(jīng)營管理中出現(xiàn)無法按時還款的情況，那么會影響企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施，同時也會降低企業(yè)的資信，無法為后續(xù)的融資與投資提供支持。第二，存在盲目融資的情況。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是建筑企業(yè)都從中獲得較多的利益，部分投資者為了從中獲取更多的利潤，忽視前期調(diào)研的重要性，采用跟風(fēng)或者是盲目隨從的方式進(jìn)行投資，忽略了對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況的分析，給后續(xù)的經(jīng)營管理帶來一些消極的影響。

(二)缺乏資金積累意識

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，資金管理工作十分重要，是為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營管理提供內(nèi)在支持的重要舉措，也是促使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。通過對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金積累情況的分析，發(fā)現(xiàn)以下問題：第一，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款資金的依賴性較強(qiáng)。部分企業(yè)管理者認(rèn)為，若自身在項(xiàng)目經(jīng)營中出現(xiàn)資金不足的情況，可以通過與銀行合作的方式直接獲取資金，解決自身經(jīng)營中的問題。銀行貸款的方式可以解決資金問題，但是也帶來一些經(jīng)營壓力，會因?yàn)榻?jīng)營不善或者其他因素，出現(xiàn)無法按時還款的情況，增加了企業(yè)的負(fù)債壓力。資金積累工作的實(shí)施，可以有效避免這一問題，能夠?yàn)槠髽I(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支持。但是因?yàn)楣芾碚呷狈Y金積累意識，所以出現(xiàn)企業(yè)資金不足的情況。第二，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，影響了企業(yè)資金的積累。房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)險大、利潤大的特點(diǎn)，部分投資者為了從中獲得更多的利潤，并沒有對潛在的風(fēng)險進(jìn)行分析，甚至為了在這一市場中站穩(wěn)腳步會選擇不合理的方式進(jìn)行市場競爭。這一情況的出現(xiàn)，增加了企業(yè)的資金壓力，給融資投資工作開展帶來消極影響。

(三)資金鏈管理問題

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中，無論是項(xiàng)目的開發(fā)，還是管理都需要較長的周期，對資金管理工作的要求較高。在這一階段，需要工作人員做好項(xiàng)目的開發(fā)與資金的管理，以推動房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動有序進(jìn)行。在項(xiàng)目開發(fā)管理活動開始前，對各個階段工作情況的分析，合理分配資源，為后續(xù)工作實(shí)施提供資金支持。通過對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理工作情況的分析，發(fā)現(xiàn)資金鏈管理水平相對較低，不僅沒有實(shí)現(xiàn)資金的合理分配，同時還對項(xiàng)目后期的銷售、結(jié)算等產(chǎn)生不良的影響，無法保證投融資工作的有效性。

(四)外部環(huán)境的影響

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，非常容易受到外界環(huán)境的影響，出現(xiàn)投融資風(fēng)險。首先，國家政策帶來的影響。國家政策具有宏觀調(diào)控的作用，通過國家規(guī)章制度的落實(shí)，可以規(guī)范行業(yè)秩序，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供指導(dǎo)方向。在國家政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷地優(yōu)化自身的經(jīng)營管理水平，調(diào)整經(jīng)營管理模式，只有這樣才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力。但是在實(shí)際操作中，部分企業(yè)對國家政策的理解不透徹，在投融資的過程中出現(xiàn)與國家政策要求相悖的情況，影響企業(yè)的發(fā)展。其次，市場環(huán)境的影響。房地產(chǎn)市場環(huán)境比較復(fù)雜，涉及各個領(lǐng)域，如科學(xué)技術(shù)、金融、建筑等等。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，非常容易受到市場環(huán)境的影響，出現(xiàn)融資或者投資風(fēng)險，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)為可持續(xù)發(fā)展。

四、風(fēng)險管理理論下房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理思路

在風(fēng)險管理理論背景下，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理效果，需要從多個不同的方面入手，強(qiáng)化企業(yè)自身的管理水平，并利用國家規(guī)章制度提升企業(yè)投融資管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)牢固的基礎(chǔ)。針對以往房地產(chǎn)投融資管理中存在的問題，可以從以下三個方面入手，為針對性管理工作的開展提供支持。

第一，加強(qiáng)信息技術(shù)手段的運(yùn)用，利用信息技術(shù)分析企業(yè)潛在的風(fēng)險，為管理工作開展提供支持。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用信息技術(shù)手段，建立數(shù)據(jù)管理平臺，將企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的信息數(shù)據(jù)，以集中的方式整合在一起，并對內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行分析，了解潛在的投融資風(fēng)險，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供依據(jù)，以此減少投融資風(fēng)險發(fā)生的概率。

第二，加強(qiáng)專業(yè)人員隊(duì)伍的建設(shè)，為資金管理工作開展提供支持。若想提升投融資風(fēng)險管理工作有效性，需要做好資金管理人才隊(duì)伍的建設(shè)工作，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需求，采用多種措施，如崗位培訓(xùn)、人員招聘等，借此提升人才隊(duì)伍建設(shè)有效性，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理效果。

第三，加強(qiáng)對國家政策的運(yùn)用，借助國家的規(guī)章制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理效果。在企業(yè)運(yùn)行的過程中，可以對我國的政策進(jìn)行深入的分析，了解國家對房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的要求，圍繞此制定發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與投融資計(jì)劃，并提升企業(yè)內(nèi)部資源利用率的同時，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供內(nèi)在動力。

五、房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理工作開展對策

(一)創(chuàng)新融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理工作中，需要改變以往的融資方式，采用多種不同的方式進(jìn)行融資，拓展融資渠道，以此減少融資風(fēng)險帶來的不良影響。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，對資金的需求量較高，通過拓展與延伸融資渠道的方式，能夠解決企業(yè)資金不足的問題，同時可以提升企業(yè)的自我發(fā)展意識，有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。為了強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)投資管理模式管理效果，可以從以下三個方面入手，為企業(yè)的融資提供更多的支持：

第一，從發(fā)揮政府部門的宏觀調(diào)控作用，降低融資的要求，利用資金引流的方式，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)采用多種融資渠道進(jìn)行資金的融合與管理，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。政府部門可以針對房地產(chǎn)融資中存在的問題出臺相關(guān)的政策，給予金融機(jī)構(gòu)更多的政策支持，使更多金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)融資中，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供資金支持。通過政府部門的參與，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)管理者的創(chuàng)新發(fā)展意識，使其主動參與不同類型的融資活動中，為高質(zhì)量發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

第二，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理政策的完善，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資發(fā)展基礎(chǔ)保障。政策的完善可以為房地產(chǎn)的發(fā)展提供指導(dǎo)作用，使房地產(chǎn)企業(yè)以科學(xué)的方式經(jīng)營投資，提升企業(yè)資源的利用率，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展注入更多的活力。

第三，提升房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資渠道的意識，鼓勵其運(yùn)用多種不同的方式進(jìn)行融資，以此優(yōu)化自身的資金結(jié)構(gòu)，提升自身管理水平。

例如，在融資環(huán)境全面收緊的當(dāng)下，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債壁壘出現(xiàn)一定程度的寬松，根據(jù)相關(guān)調(diào)研，碧桂園將發(fā)行不超過5億元的公司債，發(fā)行期限為1+1+1年，利率區(qū)間為4.5%—5.0%；龍湖同樣預(yù)備發(fā)行5億元公司債，期限為3+3年，利率區(qū)間僅為3.0%—4.0%。通過發(fā)放債權(quán)的方式，可以為企業(yè)發(fā)展帶來更多的資金，不僅減輕企業(yè)的融資困難，同時可以為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供動力，解決以往資金管理中存在的不足。

(二)建立風(fēng)險預(yù)警制度

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的過程中，風(fēng)險預(yù)警制度的建設(shè)，能夠減少投融資風(fēng)險發(fā)生的幾率，同時可以提升內(nèi)部管理效果，對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要作用。企業(yè)可以將風(fēng)險預(yù)警制度，作為控制企業(yè)風(fēng)險發(fā)生的舉措，借此提升內(nèi)部管理工作效果，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

首先，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建設(shè)。企業(yè)需要主動引進(jìn)先進(jìn)的內(nèi)控管理理念，結(jié)合投融資管理中潛在的風(fēng)險，建立內(nèi)部控制制度，并要求各個崗位工作人員將此落實(shí)在實(shí)際中，以此提升內(nèi)部管理工作有效性，實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的防控與監(jiān)管。

其次，建立完善的風(fēng)險預(yù)警制度。結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，完善管理手段與對策，提升企業(yè)工作人員的風(fēng)險防范意識，將投融資風(fēng)險防范工作落實(shí)在各項(xiàng)工作中，降低投融資風(fēng)險對企業(yè)的負(fù)面影響。

最后，提升工作人員的工作意識。風(fēng)險防范機(jī)制的建設(shè)，需要工作人員的支持，若是工作人員不具備風(fēng)險防范意識或者責(zé)任意識，則會影響風(fēng)險防范工作效果，無法為企業(yè)投融資活動開展提供支持。因此，需要提高工作人員的風(fēng)險防范意識與能力，使其主動落實(shí)風(fēng)險防范手段，為高質(zhì)量管理工作開展提供基礎(chǔ)保障。

(三)制定科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的過程中，若想提升投融資管理水平，降低投融資風(fēng)險帶來的消極影響，需要做好自身的內(nèi)部管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的同時，制定科學(xué)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，將此作為自身可持續(xù)發(fā)展的核心因素，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提供內(nèi)在動力。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，所以使部分企業(yè)的負(fù)債率出現(xiàn)居高不下的情況。負(fù)債經(jīng)營雖然可以提升企業(yè)的經(jīng)營管理能力，但是無法為長遠(yuǎn)發(fā)展提供支持，會使房地產(chǎn)企業(yè)陷入一個惡性循環(huán)的環(huán)境中，不利于資金管理工作開展。因此，企業(yè)需要對自身內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整與規(guī)劃，明確資金的使用途徑與來源，并要求各部門人員科學(xué)使用企業(yè)資金，提升資金管理工作的效率。此外，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展需求與市場環(huán)境，制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)自身的需求，靈活運(yùn)用現(xiàn)有的資金，優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營管理手段，以此提升企業(yè)的適應(yīng)能力與發(fā)展能力，為接下來管理工作的開展提供基礎(chǔ)保障。

六、結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，投融資管理工作的實(shí)施，雖然產(chǎn)生一定的風(fēng)險，但是也為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供驅(qū)動力，是提升企業(yè)市場競爭力的方法之一。在實(shí)際工作中，需要做好投融資管理工作，拓展企業(yè)的融資途徑，建立風(fēng)險防范機(jī)制，利用國家的政策減少投融資風(fēng)險，強(qiáng)化企業(yè)資源管理效果，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！?/p>