房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響因素及發(fā)展策略創(chuàng)新思考研究

王坤莉 安徽省宿州市蕭縣杜樓鎮(zhèn)自然資源和規(guī)劃所

引言

盡管房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中位居前列，但其發(fā)展也存在諸多不穩(wěn)定因素，經(jīng)常存在部分區(qū)域房?jī)r(jià)虛高、泡沫經(jīng)濟(jì)隱患問(wèn)題等。針對(duì)此類問(wèn)題需要立足于客觀角度展開分析，尋找針對(duì)性的解決策略，從而實(shí)現(xiàn)推波助瀾效果。對(duì)其影響因素的分析和創(chuàng)新思考能夠?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)，還能為日后的地產(chǎn)行業(yè)指明新的方向。因此，針對(duì)該課題的研究十分必要。

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素分析

(一)市場(chǎng)環(huán)境影響

市場(chǎng)環(huán)境的穩(wěn)定性對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)范性具有決定性作用，健康有序的市場(chǎng)環(huán)境能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反之，動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境則會(huì)造成一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。除了基礎(chǔ)性的內(nèi)容外，市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)制、土地價(jià)值變化等也會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)的估值。在消費(fèi)理念的變化下，人們對(duì)住房環(huán)境的要求不斷提升，在穩(wěn)定供求的前提下，會(huì)受到家庭人數(shù)、收入情況、周圍交通環(huán)境等多維度的影響，房地產(chǎn)行業(yè)作為一種剛需性商品行業(yè)，在今后的一段時(shí)間內(nèi)仍會(huì)保持較高的活躍態(tài)勢(shì)。

(二)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素影響

房地產(chǎn)作為一種交易產(chǎn)業(yè)，其自身?yè)碛休^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)屬性，因此，必然會(huì)受到經(jīng)濟(jì)的影響，具體包括家庭經(jīng)濟(jì)狀況、銀行利率、區(qū)域內(nèi)的物價(jià)以及相關(guān)政策等幾個(gè)方面，這類因素在影響群眾的購(gòu)房意愿強(qiáng)弱的同時(shí)還在影響著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)。例如：銀行的購(gòu)房貸款利率隨著供求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平而提升，則會(huì)直接影響購(gòu)房者的行為，需要他們付出更多成本、工資比例在房產(chǎn)上，導(dǎo)致其購(gòu)買欲望降低。除此之外，利率的變化也會(huì)影響開發(fā)商的積極性，若過(guò)于追求低成本，則會(huì)存在用料以次充好、不認(rèn)真的情況，無(wú)論是對(duì)購(gòu)房者的住房體驗(yàn)感還是房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展來(lái)說(shuō)均帶來(lái)不良影響。銀行利率的波動(dòng)會(huì)影響開發(fā)商的投資與收益，若當(dāng)前處于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度低的階段，銀行利率升高會(huì)直接導(dǎo)致收益減少成本增加。除此之外，物價(jià)和人力資源價(jià)格也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要原因之一，消費(fèi)者在收入條件合適的情況下會(huì)有意愿進(jìn)行購(gòu)房行動(dòng)，助力房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反之購(gòu)房意愿下降也會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)疲軟情況。此外，還存在信貸結(jié)構(gòu)、模式以及補(bǔ)償機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不匹配情況，影響房地產(chǎn)投資的持續(xù)性升溫。

(三)不動(dòng)產(chǎn)登記制度影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施旨在提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，應(yīng)用統(tǒng)一化系統(tǒng)為房產(chǎn)稅務(wù)提供一定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。但也直接導(dǎo)致大量房產(chǎn)擁有者不愿承擔(dān)房產(chǎn)稅而短期拋售，導(dǎo)致房產(chǎn)交易市場(chǎng)混亂。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)能夠應(yīng)用信息化系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)情況進(jìn)行監(jiān)管，控制其價(jià)格，短期內(nèi)起到助推效果。相比于以往階段，現(xiàn)在所實(shí)施的制度已經(jīng)逐漸成熟，在形成約束的同時(shí)能夠起到精準(zhǔn)分類的作用，在此項(xiàng)制度的影響下，能夠降低信息不對(duì)稱情況的發(fā)生，但僅限于二線及以上城市，部分三線及以下城市仍舊存在信息不對(duì)稱、登記不完善、投資型買家居多、售價(jià)或租金降低影響市場(chǎng)的情況，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。部分市、縣的監(jiān)督工作與省級(jí)資源指導(dǎo)部門不一致，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，部分區(qū)域在建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)時(shí)并不積極，甚至片面地認(rèn)為該行為只是為了劃分區(qū)域，并未融入管理職責(zé)，加之其工作自身存在的繁雜性，很多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置主管部門時(shí)難度較高，間接影響其公信力。

(四)低碳環(huán)保理念的影響

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提升，大部分購(gòu)房者的思想理念也不斷發(fā)生變化，除了房屋品質(zhì)外，還更加關(guān)注住房體驗(yàn)感，如周邊環(huán)境、小區(qū)水泥路面積、基礎(chǔ)設(shè)施以及綠化情況等。在21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)針對(duì)新建商品房予以新的規(guī)定，90m及以下住宅占建筑總面積的70%以上。但在實(shí)際落實(shí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，很多區(qū)域無(wú)法滿足這一條件，有的區(qū)域盡管條件符合，在設(shè)計(jì)上也存在一定問(wèn)題。例如，通風(fēng)和采光設(shè)計(jì)不符合低碳環(huán)保理念、周圍綠化建設(shè)條件不佳、小區(qū)水泥路占地面積較大、草坪面積小、地下室建設(shè)問(wèn)題等。此外，還存在建筑材料不環(huán)保的情況，如銷售與建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，會(huì)產(chǎn)生大量灰塵與二氧化碳物質(zhì)，加之一些房產(chǎn)在銷售時(shí)有很多毛坯房直接售賣，會(huì)影響部分精裝修的業(yè)主，產(chǎn)生建筑垃圾，與低碳理念不符。

二、影響因素的創(chuàng)新性策略

(一)完善土地供應(yīng)政策強(qiáng)化監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要從土地資源的角度出發(fā)，根據(jù)不同區(qū)域?qū)ν恋氐男枨笄闆r，從宏觀角度建立資源利用機(jī)制，提升土地供應(yīng)策略的合理性，尤其針對(duì)價(jià)格的調(diào)控，同時(shí)配合回收機(jī)制保證供求關(guān)系的穩(wěn)定。如此一來(lái)能夠促使市場(chǎng)始終保持規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步前進(jìn)。此外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，重點(diǎn)針對(duì)一些資質(zhì)存在問(wèn)題的企業(yè)，需要審查其資質(zhì)，避免影響行業(yè)整體發(fā)展。可以引入市場(chǎng)信用監(jiān)督機(jī)制，構(gòu)建嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾眢w制，主要應(yīng)用大數(shù)據(jù)信息對(duì)事前、事中以及事后分別進(jìn)行監(jiān)管，從而加快部署對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理模式，優(yōu)化財(cái)政支出進(jìn)行科學(xué)宏觀調(diào)控。針對(duì)一些泡沫經(jīng)濟(jì)，需要采取緊縮型對(duì)策，通過(guò)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作情況的調(diào)研，對(duì)部分領(lǐng)域的投資進(jìn)行限制，避免出現(xiàn)大量冗余、低質(zhì)房或影響供需的情況。反之，若房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)停滯不前，則要鼓勵(lì)資本加大投資力度，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(二)優(yōu)化金融體系推動(dòng)住房信貸

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與金融市場(chǎng)存在一定聯(lián)系，因此需要不斷完善金融體系，使其成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)驅(qū)力，利用科學(xué)宏觀調(diào)控，借助商業(yè)銀行對(duì)資金控制的優(yōu)勢(shì)，建立完善的信貸框架，確保戰(zhàn)線地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性與穩(wěn)定性，從而吸引更多購(gòu)買者提升購(gòu)房欲望，觸及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。除了基礎(chǔ)性的貸款體系外，還應(yīng)當(dāng)提升對(duì)個(gè)人申請(qǐng)、住房基金等方面的重視。為有效降低風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，設(shè)置貸款數(shù)額管理，解決購(gòu)房融資渠道和資金不足的問(wèn)題，同時(shí)利用個(gè)人信貸體系提升社會(huì)群體的信用理念，構(gòu)建良好信貸環(huán)境格局。針對(duì)不同群體的情況需要優(yōu)化相關(guān)體系，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真審查購(gòu)房者個(gè)人情況，減少融資風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

(三)全面執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記制度在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的發(fā)展中逐漸趨于成熟，各部門之間協(xié)調(diào)工作良好，合作密切，相關(guān)業(yè)務(wù)銜接順利?，F(xiàn)如今相關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)制度已經(jīng)得到進(jìn)一步修正，從立法層面保證機(jī)構(gòu)統(tǒng)一性，執(zhí)行環(huán)境條件相對(duì)良好。部分縣級(jí)以下的區(qū)域需要全面落實(shí)該項(xiàng)制度，執(zhí)行過(guò)程中嚴(yán)禁出現(xiàn)利害關(guān)系人，從而有效保護(hù)交易雙方的隱私情況，同時(shí)避免資料被篡改。由于部分區(qū)域的信息化程度不高，相關(guān)數(shù)據(jù)的登記需要不同登記部門執(zhí)行，因此應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一化檔案資料登記系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源整合。針對(duì)公信力方面，需要加強(qiáng)實(shí)質(zhì)審查工作，保證信息真實(shí)、有效，避免登記錯(cuò)誤而造成的訴訟情況。

(四)注重房產(chǎn)布局合理性

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于飽和狀態(tài)，在這一環(huán)境下，開發(fā)商將更多關(guān)注點(diǎn)放在利益方面，而忽視對(duì)群眾心理和當(dāng)前社會(huì)理念的分析，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售中過(guò)于關(guān)注大面積住宅，例如住宅中客廳、臥室、樓梯面積較大，這屬于一種資源消耗。部分開發(fā)商在市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策等條件的影響下，通過(guò)交付毛坯房的方式進(jìn)行資金快速回籠并降低成本，裝修環(huán)節(jié)需要購(gòu)房者自己承擔(dān)，間接導(dǎo)致能源消耗提升碳排放量。這些信息均會(huì)在購(gòu)房者的考慮范圍之內(nèi)，因此，想要真正提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要樹立低碳環(huán)保理念，加強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的科學(xué)性，從房型設(shè)計(jì)層面提升環(huán)保水平，根據(jù)不同經(jīng)緯度的光照情況設(shè)計(jì)房屋走向和通風(fēng)口，秉持節(jié)約型原則控制房屋容積率，構(gòu)建合理化房型。

三、其他創(chuàng)新性思考

(一)加強(qiáng)資源的實(shí)時(shí)共享性

資源的實(shí)時(shí)共享性需要以信息技術(shù)為依托，構(gòu)建完善的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，維護(hù)平臺(tái)運(yùn)作的銜接性和科學(xué)性，保證每次不動(dòng)產(chǎn)登記操作都能符合相關(guān)管理制度，確保信息標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。除了事前、事中及事后的縱向關(guān)聯(lián)外，還應(yīng)當(dāng)建立橫向關(guān)聯(lián)，保證部門之間合作的協(xié)調(diào)性，建立統(tǒng)一化管理模式，將所有的信息匯總為一個(gè)平臺(tái)，并設(shè)置多個(gè)功能端口，每個(gè)端口的數(shù)據(jù)信息能夠根據(jù)其屬性進(jìn)行自動(dòng)分配，從而簡(jiǎn)化操作流程，同時(shí)提升房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整理的精準(zhǔn)性。為降低錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)，還可以在系統(tǒng)中增設(shè)自動(dòng)審核功能，發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)后彈出窗口提醒一次，管理員或?qū)?yīng)的部門需要根據(jù)提醒進(jìn)行二次檢查，確保數(shù)據(jù)無(wú)誤。有這一基礎(chǔ)后，能夠有效簡(jiǎn)化行為，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境會(huì)更加清晰。

(二)完善經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)和優(yōu)化手段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要從管理角度出發(fā)，先進(jìn)性商業(yè)價(jià)值分析，做好對(duì)經(jīng)濟(jì)的估值，分析當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、當(dāng)?shù)厝后w對(duì)住房的需求方向以及實(shí)際需求內(nèi)容，并構(gòu)建出詳細(xì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為可持續(xù)發(fā)展提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。在針對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理時(shí)，需實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化、秩序化管理，整個(gè)流程嚴(yán)禁違規(guī)出售和高資源消耗問(wèn)題，提升住房資源利用率實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。除此之外，政府還需建立穩(wěn)健的保障機(jī)制，提升對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)效果，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

(三)注重低碳環(huán)保提升資源利用率

大部分居民對(duì)于房產(chǎn)購(gòu)置的首要目的在于住房，但在低碳環(huán)保理念出現(xiàn)之前，仍有大部分人選擇購(gòu)置第二套房。出現(xiàn)以上情況的原因可概括為攀比心理、為子女購(gòu)置房產(chǎn)、投資應(yīng)用等幾類，其中盲目消費(fèi)的攀比心理會(huì)導(dǎo)致一定資源浪費(fèi)情況，甚至影響市場(chǎng)發(fā)展。針對(duì)這一問(wèn)題需要正確引導(dǎo)社會(huì)群體的消費(fèi)觀念，從城市發(fā)展角度落實(shí)硬性規(guī)定，推動(dòng)低碳房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。除此之外，為有效降低資源損耗成本提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，需要結(jié)合當(dāng)前社會(huì)的環(huán)保理念，融入人本思想，在房屋結(jié)構(gòu)方面應(yīng)用新技術(shù)和節(jié)能型材料，根據(jù)需求增加建筑物的玻璃面，選擇新型玻璃材料。如此一來(lái)既能滿足采光需求又能做到保溫隔熱，從而降低其他高能耗型家用電器的使用頻率。如空調(diào)、高功率等。目前，房產(chǎn)周圍環(huán)境和小區(qū)內(nèi)道路情況也是影響當(dāng)前社會(huì)群體購(gòu)房欲望強(qiáng)度的一項(xiàng)指標(biāo)，在建設(shè)過(guò)程中可適當(dāng)降低小區(qū)內(nèi)的水泥路占比，可增設(shè)花園、草坪部分，并引入自動(dòng)蓄水與灌溉的技術(shù)實(shí)現(xiàn)循環(huán)用水，從而達(dá)到綠色環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，提升購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程還需要以綠色建筑為基調(diào)，對(duì)一些可用材料進(jìn)行重復(fù)利用，降低資源浪費(fèi)而的成本，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)

為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無(wú)序增長(zhǎng)，同時(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)構(gòu)建良好市場(chǎng)環(huán)境，可以通過(guò)投資引導(dǎo)的方式降低社會(huì)矛盾，提升資源利用率。進(jìn)行房地產(chǎn)投資引導(dǎo)能夠有效改善住房條件，針對(duì)不同類型的地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)投資分配，控制比例，同時(shí)結(jié)合相關(guān)政策優(yōu)化優(yōu)質(zhì)配置，具體從以下幾點(diǎn)展開分析。第一，明確投資主體責(zé)任，優(yōu)先進(jìn)行抗風(fēng)險(xiǎn)性審查，做好資金、資質(zhì)等方面的審查，保證投資科學(xué)性；第二，對(duì)部分產(chǎn)能過(guò)剩的投資進(jìn)行調(diào)整，提升投資穩(wěn)定性，針對(duì)不良企業(yè)則予以警告、淘汰等機(jī)制，提升入行門檻，保證房地產(chǎn)行業(yè)呈持續(xù)性增長(zhǎng)趨勢(shì)發(fā)展；第三，針對(duì)一些認(rèn)知不清、盲目投資而導(dǎo)致的失敗情況，需要對(duì)其進(jìn)行限制，例如控制銀行借貸規(guī)模，從而起到限制投資的作用，優(yōu)化投資市場(chǎng)環(huán)境。根據(jù)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的實(shí)施效果來(lái)看，有效防止了部分資源壟斷情況，作為參考，可以通過(guò)調(diào)整稅費(fèi)的方式調(diào)整市場(chǎng)情況，例如減少流轉(zhuǎn)稅或增加不動(dòng)產(chǎn)稅等，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的保護(hù)。

(五)加強(qiáng)政策調(diào)控

政府作為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵主體，需要利用宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，從而為其指明方向。首先，政府需要結(jié)合對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)展開階段分析，并根據(jù)其特點(diǎn)和規(guī)律構(gòu)建監(jiān)督機(jī)制，保證其運(yùn)行的穩(wěn)定。其次，需要加大對(duì)房屋限購(gòu)政策的執(zhí)行力度，避免出現(xiàn)炒房團(tuán)情況，降低泡沫經(jīng)濟(jì)，必要時(shí)可以借助銀行調(diào)控或相關(guān)貨幣政策的方式避免房?jī)r(jià)無(wú)序上浮。最后，需要進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅收體系，嚴(yán)格根據(jù)其特點(diǎn)來(lái)執(zhí)行，減少社會(huì)矛盾，避免造成對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)條件以及相關(guān)制度等對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)具有重要影響，需要不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)性建設(shè)，完善供應(yīng)政策的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的管理，不斷優(yōu)化金融體系，健全相關(guān)制度。作為新時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)工作者，樹立創(chuàng)新性思維，學(xué)會(huì)應(yīng)用新技術(shù)提升資源共享性，不斷完善管理目標(biāo)，結(jié)合社會(huì)情況推動(dòng)住房信貸體系的建設(shè)，為更好地服務(wù)于群眾，還應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)化登記審核步驟，并融入低碳環(huán)保理念，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。■