房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制探析

文／許安邦 廣西旅發(fā)置業(yè)集團(tuán)有限公司 廣西南寧 530000

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要前期成本

1.1 土地成本

1.1.1 費(fèi)用構(gòu)成

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，土地成本需要著重考慮的內(nèi)容，從實(shí)際應(yīng)用情況來(lái)看，該費(fèi)用主要由以下幾部分構(gòu)成：

(1)城鎮(zhèn)土地出讓金，其主要是指政府采用出讓的方式，將土地使用權(quán)進(jìn)行定量分析，最終以土地價(jià)款給予人員補(bǔ)充的資金，這也是前期成本計(jì)算中需要著重關(guān)注的內(nèi)容，也是必須支出項(xiàng)目。

(2)土地契稅，通常情況下土地款項(xiàng)不會(huì)包含契稅，但是也有地區(qū)土地轉(zhuǎn)讓需繳納契稅，一般是以土地款的3%-5%作為待繳納款項(xiàng)，計(jì)入到項(xiàng)目成本當(dāng)中。

(3) 土地征用費(fèi)，即征用土地時(shí)需要繳納的費(fèi)用，對(duì)該費(fèi)用的估算會(huì)參考國(guó)家及地方的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行。

(4) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，即根本特定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)拆遷房屋所有人支付的各種補(bǔ)償費(fèi)用，整個(gè)過(guò)程必須處于嚴(yán)格執(zhí)行的狀態(tài)，不允許對(duì)其標(biāo)準(zhǔn)隨便更改。

(5) 土地評(píng)估費(fèi)，即建設(shè)部門(mén)在開(kāi)展土地征收活動(dòng)前，會(huì)安排相關(guān)部門(mén)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，此過(guò)程產(chǎn)生的費(fèi)用會(huì)計(jì)入到前期成本計(jì)算中。

1.1.2 獲取方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地進(jìn)行獲取時(shí)，常用的獲取方式如下：

(1) 協(xié)議轉(zhuǎn)讓，即土地所有權(quán)持有者和房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)協(xié)商的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，協(xié)商內(nèi)容會(huì)根據(jù)雙方的實(shí)際需求來(lái)做出調(diào)整，并沒(méi)有固定的協(xié)商模板，在現(xiàn)階段國(guó)家宏觀管理政策中，此獲取方式基本不再使用。

(2) 招標(biāo)出讓，即由政府或相關(guān)組織發(fā)布招標(biāo)文件，其他房地產(chǎn)企業(yè)采用競(jìng)標(biāo)的方式來(lái)爭(zhēng)取土地使用權(quán)，招標(biāo)單位會(huì)根據(jù)綜合評(píng)估結(jié)果來(lái)確定中標(biāo)企業(yè)，具備良好的公平性，但是此獲取方式也隨著土地資源的稀缺逐漸退出。

(3) 拍賣出讓，即由政府或相關(guān)組織發(fā)布拍賣公告，將某一塊土地資源通過(guò)拍賣的方式出讓，這也是現(xiàn)階段大數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式。經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以得知，土地費(fèi)用在項(xiàng)目前期成本中的占比約為20%-30%，是成本控制活動(dòng)中需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

1.2 投資決策成本

在前期成本的組成分析中，投資決策成本也是需要重點(diǎn)考慮的內(nèi)容，在具體的分析活動(dòng)中，該成本又可以細(xì)分為以下幾部分內(nèi)容：

1.2.1 機(jī)會(huì)成本

機(jī)會(huì)成本是指企業(yè)為從事某項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而放棄另一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)會(huì)，或利用一定資源獲得某種收入時(shí)所放棄的另一種收入。另一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)取得的收益或另一種收入即為正在從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)會(huì)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身就屬于一種機(jī)會(huì)投資項(xiàng)目，并且成本和效益之間并不會(huì)有必然聯(lián)系，這也需要前期做好基礎(chǔ)資料整理，以提高機(jī)會(huì)成本向著正收益的轉(zhuǎn)化率。

1.2.2 融資成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合成本較高，多利用融資的方式來(lái)獲取充足資金支持，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)展，而融資的方式也是影響成本的重要因素，如融資方式中有貸款項(xiàng)，除考慮貸款金額外，還需要考慮利息、滯納金等內(nèi)容。

1.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)成本

1.3.1 前期工程費(fèi)用

在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，前期工程費(fèi)用主要是指工程項(xiàng)目在正式啟動(dòng)前產(chǎn)生的費(fèi)用，具體包含了以下幾部分內(nèi)容：

(1)可行性研究費(fèi)，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)于項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估，過(guò)程中產(chǎn)生的人員支出、設(shè)備支出、差旅費(fèi)、專家聘請(qǐng)費(fèi)用等。

(2) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)工前都需要委派相關(guān)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行勘察，過(guò)程中產(chǎn)生的生活費(fèi)用、人員費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用等屬于勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。

(3) “五通一平”費(fèi)，這也是前期成本整理中非常重要的內(nèi)容，其內(nèi)容涉及道路設(shè)施費(fèi)用、給水設(shè)施費(fèi)用、排水設(shè)施費(fèi)用、電力設(shè)施費(fèi)用、通信設(shè)施費(fèi)用和場(chǎng)地平整費(fèi)用。

1.3.2 報(bào)建稅費(fèi)用

此費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要參考政策中的相關(guān)要求，向政府職能部門(mén)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用在某一時(shí)間段都可以參考國(guó)家或地方標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行確定，其控制難度相對(duì)較低。在具體組成中，此項(xiàng)費(fèi)用還可以細(xì)分為以下兩部分內(nèi)容：

（1）報(bào)建規(guī)費(fèi)，該費(fèi)用是指建筑工程建設(shè)期間所需提交的相關(guān)費(fèi)用，具體內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、施工安全服務(wù)費(fèi)用、圖紙費(fèi)用、施工圖紙審查費(fèi)用、檔案資料費(fèi)用、消防檢測(cè)費(fèi)用等，可通過(guò)查詢當(dāng)?shù)鼗驀?guó)家規(guī)范獲悉具體金額。

（2）稅金，即依法需要較難的稅務(wù)費(fèi)用。實(shí)際需要繳納報(bào)建稅費(fèi)用的金額，需要和當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目的重視程度、企業(yè)與政府間合作關(guān)系等內(nèi)容相關(guān)，也是在計(jì)算時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

1.3.3 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

此費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，提前需要預(yù)留出來(lái)，用于支付項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的成本損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及許多作業(yè)內(nèi)容，與此同時(shí)，也會(huì)面臨許多的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，如用電事故、高空墜落事故、不合規(guī)施工內(nèi)容等，這些風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)都將增加房地產(chǎn)項(xiàng)目整體費(fèi)用支出，而這些事故具備不可預(yù)見(jiàn)性、突發(fā)性等特征。一般情況下，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用總成本支出的3%-7%。

1.3.4 期間費(fèi)用

在期間費(fèi)用的組成中，主要包括以下內(nèi)容：

（1）管理費(fèi)用，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。

（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息及其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)財(cái)務(wù)費(fèi)用額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。

（3）銷售費(fèi)用，是指企業(yè)在房屋銷售過(guò)程中企業(yè)銷售部門(mén)以及代理機(jī)構(gòu)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品在銷售過(guò)程中所發(fā)生的銷售中心建設(shè)費(fèi)、樣品房裝修費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)、銷售資料費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)，推廣活動(dòng)等所有費(fèi)用。

（4）經(jīng)營(yíng)稅金，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等。

1.3.5 其他管理費(fèi)用

除上述提到的幾種費(fèi)用外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段也存在其他費(fèi)用。對(duì)此費(fèi)用展開(kāi)進(jìn)一步細(xì)化，可以細(xì)分為以下幾種類型：

（1）保險(xiǎn)費(fèi)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際要求繳納保險(xiǎn)費(fèi)用，具體繳納的金額會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際費(fèi)率進(jìn)行計(jì)算，避免少繳、多繳的情況出現(xiàn)。

（2）工程監(jiān)理費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程需要工程監(jiān)理單位全程參與，期間產(chǎn)生的人員費(fèi)用、生活費(fèi)用、差旅費(fèi)用等，都是費(fèi)用計(jì)算時(shí)需要考慮的內(nèi)容。

（3）招標(biāo)管理費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)模較大，在建設(shè)過(guò)程中會(huì)利用招投標(biāo)的方式來(lái)選擇施工團(tuán)隊(duì)，而發(fā)布招標(biāo)文件、評(píng)估競(jìng)標(biāo)內(nèi)容過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，也是前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制措施

2.1 土地成本的控制措施

在土地成本控制過(guò)程中，首要任務(wù)便是對(duì)土地價(jià)格展開(kāi)科學(xué)預(yù)測(cè)，這也是確保土地競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)合理性的前提條件。在具體的預(yù)測(cè)活動(dòng)中，經(jīng)常使用到的計(jì)算方法以市場(chǎng)比較法和剩余法為主。

以剩余法為例，該方法是基于發(fā)展觀點(diǎn)，對(duì)于估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)后價(jià)值進(jìn)行客觀評(píng)估的方法，在具體的計(jì)算活動(dòng)中，其計(jì)算公式如下：

V=A-(B+C)

式中V表示土地資源價(jià)格；A表示土地資源完成開(kāi)發(fā)后在市場(chǎng)中的房地產(chǎn)總價(jià)值；B表示開(kāi)發(fā)商能夠獲取到的合理利潤(rùn)金額；C表示將土地價(jià)格刨除后的總成本支出量。

考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目具備總開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)，因此在價(jià)格評(píng)估中，還需要對(duì)貨幣時(shí)間價(jià)值進(jìn)行考慮，常用分析方法包括現(xiàn)金流量法、利息計(jì)算法等。同時(shí)也需要做好土地競(jìng)買(mǎi)過(guò)程整理，具體控制要點(diǎn)如下：

（1）做好土地市場(chǎng)波動(dòng)情況的實(shí)時(shí)跟蹤，根據(jù)獲取信息來(lái)做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。

（2）獲取土地資源信息后，對(duì)于投資機(jī)會(huì)進(jìn)行綜合分析，從中篩選出最為合適的競(jìng)買(mǎi)地塊。

（3）參考相關(guān)指標(biāo)來(lái)展開(kāi)多方案策劃分析，多內(nèi)容對(duì)比處理后選出經(jīng)濟(jì)性和利潤(rùn)率最高的方案，以此來(lái)完成價(jià)格預(yù)測(cè)工作。

（4）做好競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析工作，明確具體的投標(biāo)策略，并在競(jìng)標(biāo)時(shí)調(diào)整相關(guān)策略，采用最低土地成本來(lái)獲取所需地塊。

2.2 投資決策成本的控制措施

2.2.1 做好立項(xiàng)時(shí)的綜合分析

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，需要根據(jù)開(kāi)發(fā)選項(xiàng)要求，對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，并整理以下分析內(nèi)容：

（1）可能產(chǎn)生的成本，安排相關(guān)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)情況進(jìn)行整理，同時(shí)了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)波動(dòng)情況，綜合多項(xiàng)內(nèi)容后計(jì)算該項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)時(shí)可能產(chǎn)生的總成本。

（2）預(yù)期收入情況整理，項(xiàng)目所帶來(lái)的預(yù)期收入和多項(xiàng)內(nèi)容相關(guān)，如當(dāng)?shù)匚磥?lái)發(fā)展情況預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)交易價(jià)格等內(nèi)容，以此來(lái)計(jì)算出合理的預(yù)期收入數(shù)值。

（3）項(xiàng)目利潤(rùn)，根據(jù)可能成本和預(yù)期收入來(lái)計(jì)算該項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)情況。

（4）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為高投入、高回報(bào)項(xiàng)目，同時(shí)也面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，在立項(xiàng)分析過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整理，以便于后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施的擬定，提高作業(yè)活動(dòng)開(kāi)發(fā)過(guò)程的有序性。

2.2.2 做好前期計(jì)劃擬定

在投資成本決策成本控制過(guò)程中，也需要做好前期計(jì)劃的擬定工作，以此來(lái)起到提高資金控制水平的作用。從實(shí)際應(yīng)用情況來(lái)看，需擬定相匹配的資金流量計(jì)劃、項(xiàng)目銷售計(jì)劃等。以資金流量計(jì)劃為例，對(duì)于資金使用過(guò)程、開(kāi)發(fā)過(guò)程、補(bǔ)償過(guò)程進(jìn)行梳理，這樣也可以盡量降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的資金投入，將資金成本控制在較小范圍內(nèi)，從而推動(dòng)項(xiàng)目的有序進(jìn)行，提高項(xiàng)目成本控制結(jié)果的可靠性。

2.2.3 選擇合適的估算方法

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，也需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)選擇最為合適的估算方法，不僅可以提高編制結(jié)果的合理性，而且還可以有效提升項(xiàng)目投資計(jì)算結(jié)果的精準(zhǔn)度。目前用于成本估算的方法包括概預(yù)算法、計(jì)價(jià)清單法等，在對(duì)方法進(jìn)行選擇時(shí)應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)模進(jìn)行整理，根據(jù)整理結(jié)果來(lái)確定房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)算內(nèi)容進(jìn)行梳理，篩選出最為合適的估算方法?？紤]到現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，計(jì)算內(nèi)容較多，因此多采用兩種及以上方法參與計(jì)算，以得到更加可靠的估算結(jié)果。

（2）在項(xiàng)目投資預(yù)算分析中，也需要對(duì)過(guò)程各參數(shù)精準(zhǔn)度進(jìn)行整理，以此來(lái)得到更加可靠地分析結(jié)果，滿足相應(yīng)的分析要求。

2.2.4 做好項(xiàng)目成本計(jì)算工作

為提高投資決策結(jié)果的合理性，在應(yīng)用中需要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙中的相關(guān)內(nèi)容來(lái)展開(kāi)成本計(jì)算工作?？偨Y(jié)以往設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際計(jì)算中包含了以下環(huán)節(jié)：

（1）在項(xiàng)目建議書(shū)階段，對(duì)于投資情況進(jìn)行概算分析，在此環(huán)節(jié)中會(huì)參考概念圖紙內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算，以提高計(jì)算結(jié)果的合理性。

（2）在可行性報(bào)告階段，也需要對(duì)其進(jìn)行投資估算處理，此過(guò)程會(huì)參考方案圖紙來(lái)進(jìn)行計(jì)算，圖紙內(nèi)容細(xì)致化程度越高，所得到的分析結(jié)果準(zhǔn)確性也越高。

（3）設(shè)計(jì)概算，參考擴(kuò)初圖紙中的相關(guān)內(nèi)容，來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行梳理，并利用其中數(shù)據(jù)來(lái)得到準(zhǔn)確的概算結(jié)果。

（4）施工圖紙預(yù)算，即參考施工圖紙中提供的內(nèi)容，來(lái)對(duì)項(xiàng)目參考費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算。

2.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的控制措施

2.3.1 堅(jiān)持“以人為本”原則

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求局面不斷轉(zhuǎn)化的背景下，相關(guān)企業(yè)也需要從以往被動(dòng)接受設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)換成主動(dòng)引導(dǎo)設(shè)計(jì)，即在設(shè)計(jì)工作開(kāi)始前，需安排相關(guān)人員對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，更加充分的了解消費(fèi)者的基本需求，過(guò)程中也需要秉持“以人為本”原則，來(lái)了解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，這也是后續(xù)確定營(yíng)銷理念的重要參考。并且根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研獲取到的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也可以對(duì)客戶群體進(jìn)行分類，從中篩選出目標(biāo)客戶，確定目標(biāo)客戶需求的戶型和功能要求，將這些資料進(jìn)行綜合整理。根據(jù)整理獲取資料來(lái)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，有效避免了設(shè)計(jì)過(guò)程的盲目性，減少規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本支出。另外，堅(jiān)持“以人為本”原則來(lái)展開(kāi)市場(chǎng)分析，也可以確定后續(xù)的營(yíng)銷賣點(diǎn)，這也是確保項(xiàng)目投資效益的重要保障。

2.3.2 采用招投標(biāo)制

在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)也需要做好招標(biāo)設(shè)計(jì)工作，同時(shí)推行限額設(shè)計(jì)工作，以確保項(xiàng)目工程造價(jià)設(shè)計(jì)結(jié)果的合理性與可靠性。相較于傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，利用招標(biāo)的方式可以獲取到多份規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，借助多項(xiàng)評(píng)價(jià)方法來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，以得到更加可靠的設(shè)計(jì)方案。而且借助招標(biāo)方法，也可以營(yíng)造良性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以此來(lái)提高規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可靠性，最大限度減少后續(xù)設(shè)計(jì)變更問(wèn)題發(fā)生概率，提高施工圖預(yù)算結(jié)果的可靠性，避免規(guī)劃設(shè)計(jì)“三超”問(wèn)題，即概算超估算，預(yù)算超概算和結(jié)算超預(yù)算，這也具備了良好的應(yīng)用價(jià)值。并且在項(xiàng)目設(shè)計(jì)活動(dòng)中，也會(huì)將限額設(shè)計(jì)工作貫穿整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程，而目標(biāo)限額回來(lái)投資決策階段進(jìn)行確定，以此作為限制條件來(lái)對(duì)整個(gè)施工變更過(guò)程進(jìn)行限制，達(dá)到節(jié)約綜合成本支出的目的。同時(shí)也可以有效提升儲(chǔ)備資金的利用價(jià)值，獲取到更多的項(xiàng)目投資利潤(rùn)。

2.3.3 推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)許多地方都開(kāi)始推行建設(shè)監(jiān)理制，但是有關(guān)設(shè)計(jì)監(jiān)理的制度出臺(tái)數(shù)量不足，即設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理制度一直沒(méi)有得到強(qiáng)制執(zhí)行，這也在一定程度上影響到規(guī)劃設(shè)計(jì)方案內(nèi)容的合理性。通過(guò)推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，可以在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段安排有經(jīng)驗(yàn)監(jiān)理人員參與到其中，和相關(guān)設(shè)計(jì)人員一起協(xié)商開(kāi)發(fā)內(nèi)容，并根據(jù)綜合分析結(jié)果確定最為合理的立項(xiàng)內(nèi)容。同時(shí)在方案可行性的論證過(guò)程中，也會(huì)根據(jù)發(fā)現(xiàn)的不足給予相關(guān)建議，以此來(lái)減少項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的不足，從而有序提升規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的綜合質(zhì)量，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制在合理范圍內(nèi)，提高項(xiàng)目所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間。

2.3.4 做好圖紙審核工作

進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的最終目標(biāo)，是順利完成項(xiàng)目施工圖紙的制作，為后續(xù)施工活動(dòng)的展開(kāi)提供可靠參考?；诖?，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段展開(kāi)成本控制時(shí)，也需要搭建相匹配的圖紙審核體系，根據(jù)審核體系的反饋結(jié)果來(lái)消除干擾項(xiàng)目綜合成本的因素，提高施工圖紙的合理性。在具體的執(zhí)行過(guò)程中，會(huì)借助招標(biāo)的方式來(lái)選擇審圖單位，而且該工作需要在工程施工招標(biāo)前完成?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目中涉及內(nèi)容較多，對(duì)圖紙進(jìn)行審核時(shí)的工作體量較大，而且復(fù)雜程度較高，這也要求公開(kāi)招標(biāo)時(shí)需要優(yōu)選較強(qiáng)實(shí)力的單位作為審核單位，以此來(lái)確保審核結(jié)果的可靠性，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。另外，費(fèi)用補(bǔ)償工作的進(jìn)行，也可以對(duì)審核單位進(jìn)行激勵(lì)，同時(shí)設(shè)計(jì)單位過(guò)程中也可以持續(xù)總結(jié)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的合理性。

2.3.5 做好工程變更管理

總結(jié)以往設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)可以得知，一些設(shè)計(jì)單位存在著“重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)”的情況，這樣也使得參與工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成員，無(wú)法在規(guī)劃設(shè)計(jì)活動(dòng)中發(fā)揮相應(yīng)作用。而且還存在設(shè)計(jì)方案沒(méi)有完成論證便開(kāi)始實(shí)施的情況，這樣使項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)成本更難控制，帶來(lái)“三超”問(wèn)題?；诖耍趯?shí)際應(yīng)用中應(yīng)做好工程變更的管理工作，即所有工作都會(huì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)完成，以減少后續(xù)工程變更帶來(lái)的成本干擾，提高成本管理結(jié)果的合理性。目前，在大數(shù)據(jù)技術(shù)、BIM技術(shù)不斷成熟的背景下，也可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行仿真處理，根據(jù)得到的仿真實(shí)驗(yàn)結(jié)果來(lái)找出現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案中存在的不足，及時(shí)做出修正，重新校核方案內(nèi)容，直到其滿足使用要求后再提交給審核單位進(jìn)行審查，根據(jù)得到的改正意見(jiàn)進(jìn)行再次審核，待滿足要求后再投入到使用中，以減少施工中的變更，減少此方面的成本支出。

2.3.6 建立信息管理平臺(tái)

除上述提到的相關(guān)內(nèi)容外，在實(shí)際應(yīng)用中也需要建立信息管理平臺(tái)，利用平臺(tái)來(lái)提高信息交互效率，減少重復(fù)工作情況的出現(xiàn)。從實(shí)際應(yīng)用情況來(lái)看，應(yīng)注意以下內(nèi)容：

（1）明確信息管理平臺(tái)的細(xì)化工作，一般情況下，可將信息管理平臺(tái)細(xì)分為生產(chǎn)計(jì)劃管理子平臺(tái)、綜合成本管理子平臺(tái)、財(cái)務(wù)管理子平臺(tái)等，不同平臺(tái)也具備了相應(yīng)的服務(wù)功能，并且具備了相應(yīng)的共享性，各部門(mén)工作進(jìn)度也會(huì)在平臺(tái)中進(jìn)行共享，從而避免了重復(fù)工作的情況，提高了工作效率。

（2）信息管理平臺(tái)也會(huì)定期對(duì)共享信息進(jìn)行整理，從中篩選出有價(jià)值的應(yīng)用信息，補(bǔ)充到現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。并且在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案通過(guò)審核后，也會(huì)借助信息管理平臺(tái)來(lái)分配各部門(mén)的工作任務(wù)，監(jiān)督工作任務(wù)的執(zhí)行情況，以此來(lái)加快信息交互頻率，減少綜合成本的不合理支出。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為社會(huì)快速發(fā)展的重要支柱，在施工技術(shù)成熟度不斷提高的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合成本也在提高。為了降低房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合成本支出，需做好前期成本控制工作，為后續(xù)施工活動(dòng)的進(jìn)行提供參考。通過(guò)采取措施在土地征收階段、投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段做好成本控制處理，減少不合理支出，將前期成本控制在合理范圍內(nèi)，又提高設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)性，減少總體施工成本支出。