不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記撤銷后，此前辦理的抵押登記是否有效

□ 鐘京濤

案 例

居民甲與乙是母子關(guān)系。甲名下有一套房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋），2017年4月，乙偽造相關(guān)材料辦理案涉房屋的繼承公證手續(xù)后，轉(zhuǎn)移登記至自己名下并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。同年5月，乙以案涉房屋作抵押與丙訂立借款合同，約定丙出借200萬(wàn)元，還款期限3年。雙方簽訂借款合同及抵押合同后予以公證，并辦理了抵押登記手續(xù)（以下簡(jiǎn)稱案涉抵押登記），丙的同事丁隨后向乙轉(zhuǎn)賬200萬(wàn)元（因丁為某單位負(fù)責(zé)人不便于對(duì)外放款，以丙的名義訂立借款合同并辦理抵押登記。乙對(duì)此知悉）。2018 年8月，公證處因乙提供虛假證明材料騙取房屋繼承公證書，作出撤銷案涉房屋繼承公證書的決定；同年10月，市人民法院根據(jù)甲的訴訟請(qǐng)求作出行政判決書，撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理的案涉房屋繼承登記及向乙頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

此后，甲多次要求登記機(jī)構(gòu)撤銷案涉抵押登記無果，遂于2019年5月以登記機(jī)構(gòu)基于非法物權(quán)變動(dòng)作出抵押登記、乙不再是合法抵押人、案涉抵押權(quán)登記合法基礎(chǔ)已喪失，以及抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致等為由，向人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷案涉房屋抵押登記行為。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，依照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示公信原則，登記設(shè)定的抵押權(quán)人應(yīng)與債權(quán)人保持一致，否則不符合法律規(guī)定。隨后，一審法院判決，撤銷案涉抵押登記。丙、丁不服提起上訴。

分 析

該案是民事和行政結(jié)合的案例，因當(dāng)事人提供虛假材料導(dǎo)致轉(zhuǎn)移登記被法院撤銷，以及抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致等引發(fā)抵押登記合法性爭(zhēng)議。

關(guān)于抵押登記中抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致是否影響其法律效力問題，筆者認(rèn)為，認(rèn)定抵押權(quán)與特定債權(quán)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)從實(shí)質(zhì)上而非僅從形式上予以判斷，抵押權(quán)設(shè)立的目的是擔(dān)保特定債務(wù)履行，因而充分保護(hù)債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)是其基本功能，人民法院應(yīng)結(jié)合抵押權(quán)設(shè)立是否存在債權(quán)基礎(chǔ)、抵押權(quán)撤銷能否損害債權(quán)人利益等因素綜合認(rèn)定，并不能僅以形式分離而判定無效。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書被撤銷后，基于所有權(quán)而辦理的抵押登記是否仍合法有效的問題，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書在未依法撤銷前，應(yīng)當(dāng)基于信賴?yán)婊A(chǔ)而認(rèn)定其具有合法性，符合形式要件并經(jīng)合理審慎審查后設(shè)立的抵押登記行為合法有效。此后，主權(quán)利登記被依法撤銷的法律效果，并不能基于其依法設(shè)立的抵押權(quán)，此時(shí)要考慮善意取得等法定情形，在符合善意取得條件的情況下，據(jù)此設(shè)立的抵押登記并不能隨意撤銷。這既是基于不動(dòng)產(chǎn)登記信賴保護(hù)利益考慮，也是不動(dòng)產(chǎn)登記行為所具有的公定力、確定力、拘束力的客觀體現(xiàn)。

綜上，本案二審法院經(jīng)審查后認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)立目的主要為擔(dān)保債務(wù)的履行，應(yīng)以主債權(quán)債務(wù)關(guān)系存在為基礎(chǔ)，對(duì)此應(yīng)從實(shí)質(zhì)上審查；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書被撤銷的法律效果并不必然導(dǎo)致?lián)嗽O(shè)立的抵押登記被撤銷，抵押登記效力認(rèn)定要充分考慮是否依法作出、是否存在善意取得抵押權(quán)情形。本案中，丙雖與乙簽訂抵押借款協(xié)議后登記為案涉房屋抵押權(quán)人，但案涉抵押權(quán)實(shí)質(zhì)上是為擔(dān)保丁所享有債權(quán)能順利實(shí)現(xiàn)而設(shè)立；抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致僅是登記上的形式不一致，而實(shí)質(zhì)上的抵押權(quán)人與債權(quán)人仍相統(tǒng)一， 因而案涉抵押權(quán)的設(shè)立具有相應(yīng)債權(quán)債務(wù)基礎(chǔ)，符合法律規(guī)定。撤銷乙不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證判決的效力并不自然及于涉案房屋后續(xù)登記行為，不影響后續(xù)登記行為的效力；案涉抵押登記申請(qǐng)要件齊全、程序合法、適用法律準(zhǔn)確，登記機(jī)構(gòu)在職責(zé)范圍內(nèi)盡到了審慎審查的義務(wù)；案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書未依法撤銷前作為抵押登記要件之一對(duì)外具有法律效力，抵押登記系基于其公信力的信賴基礎(chǔ)而作出，可認(rèn)定本案抵押權(quán)的善意取得。據(jù)此，二審法院判決，撤銷一審行政判決，駁回甲的訴訟請(qǐng)求。

因此，判斷不動(dòng)產(chǎn)登記行為能否撤銷，需要綜合事實(shí)基礎(chǔ)、基礎(chǔ)法律關(guān)系、民事法律行為效力等多種因素審慎研判。