房企的逆境與穿越

張旦珺

每年的七八月，是上市房企公開半年報的時間。今年的房企半年報，來得格外晚一些。

半年報的遲來，與房地產(chǎn)市場的總體低迷，不無關(guān)系。眾所周知，今天的中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入深度調(diào)整期。從土拍市場，到開發(fā)商，再到房產(chǎn)中介，它們都在傳遞著同一個信號：房子不再像以前那樣好賣了。

經(jīng)濟下行，人人都想捂緊錢包，疫情席卷與極端高溫的影響進一步減退了人們買房的熱情；加之今年7月經(jīng)歷了爛尾樓停貸風(fēng)波后，消費者也趨于選擇購買更安全、穩(wěn)妥的現(xiàn)房，不免讓樓市倍感涼意。

與此同時，樓市政策也在相應(yīng)變化—降低限購門檻、下調(diào)首付與房貸利率、上調(diào)公積金貸款額度……在堅持“房住不炒”的定位下，各城因地制宜，試圖在低迷的樓市中掀起水花。

2022年，對任何房企來說都是艱難的一年，更是關(guān)鍵的一年。

從已公布的半年報情況來看，房企之間的分化在進一步加大，有人在謝幕，有人在調(diào)頭，有人在大步跳躍，有人則在低調(diào)蟄伏。

而那些把下行周期的負面影響降至最低的房企，為整個樓市穿越低谷帶來了信心。

利潤變薄了

“市場調(diào)整作為管理層我們預(yù)判到了，但劇烈程度超出了預(yù)期?！痹?022年中期業(yè)績溝通會上，碧桂園總裁莫斌開門見山地說道。

作為多年龍頭房企，碧桂園今年上半年營業(yè)收入1623.63億元，同比下降30.89%，營收規(guī)模在港股房企中排名第二。不過，其歸母凈利潤僅有6.12億元，與去年同期的149.96億相比，下降了95.92%。

營收、利潤皆下降的房企，遠非碧桂園一家。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在公布半年報的222家上市房企中，有107家房企營收同比下降，136家房企歸母凈利潤下降，占比達61.3%。

“彎腰就能撿到金子”的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，房地產(chǎn)大小企業(yè)都在面臨業(yè)績下滑的問題。

經(jīng)歷連續(xù)五年的成交面積高位后，從2021年下半年開始，全國房地產(chǎn)市場需求趨向疲軟。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—6月全國商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降22.2%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1—8月百強房企銷售額同比減少47.9%。半年過去，大部分房企的銷售目標(biāo)完成率仍不足全年目標(biāo)的40%。

盡管今年上半年仍有53%的房企實現(xiàn)了營收增長，但從半年報的情況來看，營收增長未必意味著利潤增加。比如，美好置業(yè)營收增長250.97%，歸母凈利潤卻虧損了3.2億元。

此外，項目竣工的速度也在直接影響營收規(guī)模。一些房企的年中報顯示，受疫情影響，施工進程變緩，交付規(guī)模下滑，轉(zhuǎn)入結(jié)算的項目減少，對營收產(chǎn)生了影響。

盡管今年上半年仍有53%的房企實現(xiàn)了營收增長，但從半年報的情況來看，營收增長未必意味著利潤增加。比如，中交地產(chǎn)、福星股份兩家房企今年上半年營收分別同比增長151.39%、154.6%，歸母凈利潤卻下降了47.87%、38.88%；另一家房企美好置業(yè)營收增長250.97%，歸母凈利潤卻虧損了3.2億元。

早在2019年，就有媒體指出房企“增收不增利”的怪圈，一邊是營收節(jié)節(jié)攀升，一邊卻是利潤率不斷下降。2020年，全國房地產(chǎn)銷售面積與金額創(chuàng)下歷史新高，而66家典型上市房企的歸母凈利潤率中位數(shù)為8.2%，跌到了2015年以來的最低水平。

在如今市場下行的環(huán)境下，房企利潤進一步承壓，失去了光鮮的營收數(shù)字，利潤下滑的問題愈發(fā)顯露出來。以今年上半年虧損最嚴(yán)重的富力地產(chǎn)為例，富力地產(chǎn)物業(yè)整體平均售價為每平方米8000元，土地及建筑成本就達到了每平方米5850元，整體毛利率為18.9%。

根據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水接受采訪時的說法，目前房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤水平，逐漸向制造業(yè)靠攏，整體毛利率降至20%的低點。而回溯過往幾年，據(jù)國金證券統(tǒng)計，2018年至2020年，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴大。

是什么在影響房企的利潤水平？

一大因素是土地成本。當(dāng)前，短期內(nèi)房企結(jié)算的項目拿地時間通常在2019—2021年，這時的地價，處于高位。

成本高，但售價升不起來，除了限價政策之外，如今越來越多房企為了維持銷售規(guī)模，采取降價的策略，主動壓縮利潤空間。

這一點在三四線城市尤為突出。

因此，那些深耕一二線之外城市的房企在這輪降價潮中受影響更深。根據(jù)半年報，碧桂園期內(nèi)出售的物業(yè)平均售價為7458元每平方米，同比下降了6.7%。

雖說降價只是策略，許多商品房的價值確確實實在貶值，這是影響房企利潤率的另一項不可忽視的因素。

碧桂園在盈利警告公告中披露了四點預(yù)期盈利下降的原因，除了工程進度減緩、低毛利、外匯波動造成的損失之外，還提到了出于謹(jǐn)慎性原則，計提存貨減值的部分有所增加。

計提存貨減值，指的是當(dāng)存貨成本高于可變現(xiàn)凈值時，企業(yè)應(yīng)按照可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的部分，計提存貨跌價準(zhǔn)備，并轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

計提存貨跌價準(zhǔn)備的情況之一是，“市場持續(xù)下跌，并且在可預(yù)見的未來無回升的希望”，在市場下行的環(huán)境中，不少房企在半年報中都對存貨物業(yè)做出了價值下跌的判斷。

萬科在半年報中公開了存貨跌價準(zhǔn)備的明細，其中可見，“合肥未來之光”這一項目，期初賬面余額約為4.8億，期末賬面余額僅為3.5億。萬科在報告期內(nèi)計提的存貨跌價準(zhǔn)備共計54.45億元。

現(xiàn)金與債務(wù)

與營收、利潤相比，現(xiàn)金流更關(guān)乎企業(yè)的生死存亡。尤其在行業(yè)下行周期中，現(xiàn)金，是房企度過危機的“彈藥”；“彈藥”不足的企業(yè)，就可能永遠被留在寒冬之中。

根據(jù)申港證券的研報，2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流經(jīng)營、籌資、投資活動現(xiàn)金流凈額分別為471 億、-389 億、-1300 億，依舊為凈流出狀態(tài)。到了第二季度，資金壓力有小幅改善，具體表現(xiàn)為經(jīng)營性現(xiàn)金流流入增加，投資性流出減少，但籌資端仍然承壓。

房企具體的現(xiàn)金流狀況自然也不容樂觀。根據(jù)焦點研究院數(shù)據(jù)，今年1—6月，在106家上市房企樣本中，只有53%房企的現(xiàn)金短債比達到了“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，即現(xiàn)金短債比沒有小于1倍。其中，還有27家房企的現(xiàn)金短債比小于0.5倍，可謂走在爆雷的邊緣。

現(xiàn)金短債比是企業(yè)現(xiàn)金與短期負債的比率，衡量著房企短期內(nèi)的債償能力。今年以來，公共視野中頻頻出現(xiàn)出險房企?，F(xiàn)金流出現(xiàn)問題的房企，不僅是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點，也涉及普通人在購房時對開發(fā)商的選擇。

以過去半年頗受關(guān)注的陽光城為例。今年3月，陽光城發(fā)布通告，宣布因“流動性出現(xiàn)階段性緊張”，未能按期支付兩筆境外債券的本息與一筆境外債券的利息。到了8月末，陽光城已到期未支付債務(wù)共達到357.66億元。

在半年報中，陽光城披露報告期內(nèi)全口徑銷售金額 244.00 億元，同比下降 75.92%，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入-6.99億，同比減少86.92億元，融資斷崖下跌，凈流出24.68億元。

根據(jù)焦點研究院數(shù)據(jù)，今年1—6月，在106家上市房企樣本中，只有53%房企的現(xiàn)金短債比達到了“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，即現(xiàn)金短債比沒有小于1倍。其中，還有27家房企的現(xiàn)金短債比小于0.5倍，可謂走在爆雷的邊緣。

陽光城曾是閩系房企中采用激進打法的代表。2017年，陽光城創(chuàng)始人林騰蛟高價挖來前碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌；同年，陽光城在全國拿下120個土地項目；第二年，陽光城銷售規(guī)模從上一年的915億元增長至1629億元，突破千億量級，在行業(yè)內(nèi)排名前15。

然而，險情一旦來臨，不良反應(yīng)便氣勢洶洶。2020年，陽光城還取得了52.20億元的歸母凈利潤，到了第二年，這一數(shù)字變成了-69.52億元。

過去，房企們債臺高筑，以擴張規(guī)模為主旋律，拋開企業(yè)家想要做大企業(yè)的野心。歸根到底，它們擁有不斷抬高杠桿的底氣，是因為在正常情況下，通過借債購買的資產(chǎn)價值會不斷攀升。

但現(xiàn)如今，房企紛紛為存貨做出跌價準(zhǔn)備，一切邏輯都已經(jīng)變了。

事實上，自2021年旨在防范地產(chǎn)金融危機的“三道紅線”出臺后，過去奉行高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企就不得不調(diào)轉(zhuǎn)船頭，將重點從擴大規(guī)模轉(zhuǎn)向“降檔”。

上游的土地市場，最先探測到哪些房企在“三道紅線”的壓力下開始劇烈收縮。

比如，從去年三季度開始，陽光城暫緩拿地；半年報中可見，今年上半年，陽光城僅拍得一塊土地項目。

而陽光城只是眾多出險房企的一個縮影。2022年以來，華夏幸福、藍光發(fā)展、龍光地產(chǎn)等知名房企都被曝出過債務(wù)危機，時間轉(zhuǎn)入9月，仍有諸多大房企沒有公布半年報。

困局之下，出險房企通過談判債務(wù)延期、推動資產(chǎn)處置、控制成本、調(diào)整組織架構(gòu)等多種方式，開展自救。

今年上半年虧損最多的富力地產(chǎn)，出售了位于英國倫敦的兩處綜合體項目與福州的一家酒店；河南的建業(yè)地產(chǎn)則成功引入國資入股，計劃復(fù)工復(fù)產(chǎn)；陽光城也獲得央企解救，與中國華融簽署了《紓困重組框架協(xié)議》。

它們將在未來走向何方？只有時間能告知答案。

市場筑底，誰在增長

雖說房企在今年上半年的勢頭總體較為低迷，但仍有一些企業(yè)交出了漂亮的成績單。半年報顯示，萬科、保利發(fā)展與龍湖三家房企，實現(xiàn)了營收與歸母凈利潤的雙增長。

除此之外，這三家房企各有指標(biāo)格外突出，其中萬科營收最高，達到了2069.2億元，同比增長23.8%；保利毛利率為25.55%，雖然同比有所下降，但依舊在A股營收前十的房企中排名第一；龍湖現(xiàn)金流充足，現(xiàn)金短債比超四倍，領(lǐng)先其他一眾房企。

依據(jù)“三道紅線”指標(biāo)，萬科、保利發(fā)展、龍湖三家房企均連續(xù)多年位于綠檔，在這一輪的下行周期中，原本財務(wù)穩(wěn)健的房企表現(xiàn)出明顯的優(yōu)勢。

三家房企的另一個共同點在于，在銷售額下滑的情況下，地產(chǎn)開發(fā)以外的盈利能力在不斷發(fā)力。

具體來說，今年上半年，萬科物業(yè)與其他業(yè)務(wù)營收超過150億，其中物業(yè)服務(wù)收入增速為42.2%，物流倉儲收入增速為39.1%；龍湖在商業(yè)投資、租賃住房及空間服務(wù)方面的經(jīng)營性收入110億元，同比增長26%；保利在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)營收64.49億元，同比增長25.16%。

盡管地產(chǎn)開發(fā)仍占營收的最主要部分，但其他業(yè)務(wù)的營收漲勢，揭示了這些房企向多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的努力。

以萬科為例。去年，萬科在業(yè)績會上提出，公司正從“地產(chǎn)開發(fā)為主”走向“不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”；今年，萬科在半年報中稱，旗下物業(yè)業(yè)務(wù)“萬物云”境外上市的申請已獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。

危機中也能尋得轉(zhuǎn)機，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)整體呈現(xiàn)出由滿足住房數(shù)量向提升居住質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，從早期的粗放開發(fā)到精耕細作的運營，或許也將成為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)房企未來的發(fā)展方向。

半年報表現(xiàn)優(yōu)異，房企高管在年中業(yè)績會上的表態(tài)也較為積極。萬科董事會主席郁亮重申“當(dāng)前市場已經(jīng)筑底，恢復(fù)是一個緩慢而溫和的過程”。郁亮認為，市場收縮過頭，反而會積蓄起自動修復(fù)的動能，房地產(chǎn)仍然是一個十萬億級別的市場。

在市場下行階段，房企在拿地上會變得更加謹(jǐn)慎，更加偏好核心城市的優(yōu)質(zhì)項目，未來全國樓市將進一步分化。龍湖集團董事會主席吳亞軍在年中業(yè)績會上就表示，未來行業(yè)會從西部往東部走，從二三線往一線、強二線走。

不過能預(yù)計到的是，在市場下行階段，房企在拿地上會變得更加謹(jǐn)慎，更加偏好核心城市的優(yōu)質(zhì)項目，未來全國樓市將進一步分化。龍湖集團董事會主席吳亞軍在年中業(yè)績會上就表示，未來行業(yè)會從西部往東部走，從二三線往一線、強二線走。

今年7月，中共中央政治局首次提出“保交樓”工作任務(wù)。隨后，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人表示，為了對保交樓提供金融支持，銀保監(jiān)會將指導(dǎo)銀行進一步落實好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。這對于融資難的房企來說，無疑是一個好消息。

2022年，本身是房企債務(wù)到期的高峰年，疊加種種市場低迷因素，可以說，房企的風(fēng)險已悉數(shù)暴露。從半年報情況來看，上市房企的營收、利潤與現(xiàn)金流尚未出現(xiàn)大面積崩塌，在利好政策的支持下，樓市終會穿過這道長長的低谷。

而房子也終將退去金融屬性，回歸到住宅本身。