以新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”推動(dòng)老舊小區(qū)改造

索向東

江蘇省第十四次黨代會(huì)提出，堅(jiān)持和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，健全城鄉(xiāng)基層治理體系，推進(jìn)市域社會(huì)治理現(xiàn)代化，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”的精髓是發(fā)動(dòng)和依靠群眾，而老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵在于引導(dǎo)群眾、實(shí)現(xiàn)共治共建共享。沛縣近年來的老舊小區(qū)改造，就是以新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”引領(lǐng)老舊小區(qū)改造、推動(dòng)群眾自治的具體實(shí)踐。

一、沛縣老舊小區(qū)改造面臨的突出問題

老舊小區(qū)改造是發(fā)展工程、民生工程，更是基層治理工程。2020年以來，沛縣累計(jì)改造老舊小區(qū)面積17萬平方米、惠及群眾1928戶，改造工作得到絕大多數(shù)群眾的認(rèn)可。但在實(shí)際工作過程中也遇到不少困難，主要表現(xiàn)為部分群眾不理解、不支持、不配合、不參與，說到底還是群眾工作之難。

前期啟動(dòng)難——違建拆不掉、物業(yè)費(fèi)收取難。老舊小區(qū)居民聽說要實(shí)施老舊小區(qū)改造一般都會(huì)拍手贊同，但提到啟動(dòng)條件時(shí)大部分居民開始犯難，原因是違建量大不易拆、物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。鄰居之間相處多年，礙于情面不愿到持反對意見的家里做工作，也很少有人站出來主持公道。老舊小區(qū)居民多為老年人和租房客，老年人缺少“花錢買服務(wù)”的現(xiàn)代觀念，而租房客經(jīng)常找不到人。此外，老舊小區(qū)空房率較高，聯(lián)系業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)難度較大。

敲定方案難——眾口難調(diào)、方便自己。施工方案改來改去，是老舊小區(qū)改造的通病。對于安裝監(jiān)控、改造雨污管網(wǎng)、建設(shè)充電樁等改造項(xiàng)目，居民認(rèn)為是百利而無一害的事情，希望越多越好、多多益善，但當(dāng)改造項(xiàng)目涉及群眾切身利益時(shí)，又很容易陷入“一人反對、全員擱置”的困境。如加裝電梯會(huì)影響一樓住戶的采光，有車居民希望把綠地改造成停車位，但無車居民不希望把綠地改沒了。還有居民反映，既然是改造就改徹底，希望把自家附近的變壓器、配電室搬到其他地方。

推動(dòng)實(shí)施難——施工制約多、作業(yè)時(shí)間短。由于老舊小區(qū)建設(shè)年代較早，基礎(chǔ)設(shè)施破舊不堪，各類管線雜亂無章，存在較多衛(wèi)生死角，這些都給改造施工增加了難度。施工單位認(rèn)為最費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事情就是和居民溝通，大事小事都要溝通，“碰釘子”是常有的事，甚至有些居民故意阻撓施工導(dǎo)致工期一拖再拖。嚴(yán)格在允許時(shí)段內(nèi)施工還不夠，還要把施工噪音降至最低，稍有疏忽就會(huì)被居民舉報(bào)投訴。除此之外，小區(qū)車流和人流復(fù)雜、安全問題突出，有的施工單位寧愿少賺錢也不愿承接老舊小區(qū)改造工程。

后續(xù)管理難——服務(wù)跟不上、回到老樣子。從近幾年老舊小區(qū)改造過程不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司接管改造小區(qū)后，前兩年物業(yè)費(fèi)收繳維持在70%左右，物業(yè)服務(wù)基本正常，接下來就會(huì)進(jìn)入“業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)、物業(yè)就不盡心服務(wù)”和“物業(yè)服務(wù)差、業(yè)主就不繳物業(yè)費(fèi)”的怪圈。甚至有的物業(yè)公司單純以營利為目的，看到無利可圖就“圈錢跑路”。由于缺乏管理和維護(hù)，毀綠種菜、亂停亂放、違章搭建、雜物亂堆、垃圾清理不及時(shí)等各種亂象屢屢上演。

二、沛縣推進(jìn)老舊小區(qū)改造的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”證明，發(fā)動(dòng)群眾參與是妥善解決各類矛盾糾紛的“金鑰匙”，更是老舊小區(qū)改造的重要法寶。沛縣把老舊小區(qū)改造的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)放到做好群眾工作、走好群眾路線上來，將群眾工作方法貫穿到老舊小區(qū)改造工作全過程，突出“體現(xiàn)民意、匯聚民力、引領(lǐng)民風(fēng)”的沛縣特色，以新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”引領(lǐng)老舊小區(qū)改造走出新路子，形成了一批可復(fù)制、可推廣、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

必須由“政府主導(dǎo)”向“群眾自治”轉(zhuǎn)變。縣委、縣政府在制度設(shè)計(jì)上下功夫，擬定老舊小區(qū)改造“四個(gè)啟動(dòng)條件”即“成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)、100%業(yè)主同意改造、100%業(yè)主同意拆除違建、物業(yè)費(fèi)繳納率達(dá)到95%”，真正實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造的理念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新。發(fā)揮鎮(zhèn)（街道）、村（居）兩級黨組織作用，成立“民馨匯”溝通議事平臺(tái)，發(fā)動(dòng)群眾選樓長、做志愿者，形成共建共治共享的治理局面。由縣住建部門牽頭，財(cái)政、資規(guī)、城管等多家單位參與，聯(lián)合編制改造方案，列出“基礎(chǔ)、完善、提升”三類標(biāo)準(zhǔn)30項(xiàng)改造備選項(xiàng)目，讓群眾自己選、自己定。對群眾的偏好需求進(jìn)行分析，繪制“突出問題短板、群眾需求意愿、材料成本測算”等三張清單，充分吸納群眾意見建議，解決“群眾有需求、規(guī)劃沒想到”的問題，力爭做到方案設(shè)計(jì)最優(yōu)、成本降至最低、群眾認(rèn)可度最高。老舊小區(qū)改造，群眾是主體。要變“政府獨(dú)唱”為“群眾大家唱”，變“要我改”為“我要改”，引導(dǎo)群眾自我發(fā)動(dòng)、自我組織，夯實(shí)群眾基礎(chǔ)，密切黨群關(guān)系。

必須由“宣傳為主”向“德治為主”轉(zhuǎn)變。針對老舊小區(qū)改造過程中個(gè)別住戶基于自身利益思想不統(tǒng)一、行動(dòng)遲緩等問題，改變以往社區(qū)黨組織單純做工作的老路子，匯聚全體群眾力量，設(shè)立“先進(jìn)榜”和“曝光臺(tái)”，把老舊小區(qū)改造中的好人好事和失德失范突出問題擺出來、亮出來，以敦化習(xí)俗、引領(lǐng)民風(fēng)。如迎賓小區(qū)改造前期工作很充分，但5號樓一戶居民不同意將外跨防盜窗改造為平面防盜窗，施工隊(duì)伍立即退場并張榜告知停工原因，該單元全體居民自發(fā)組團(tuán)到當(dāng)事人家里做工作，當(dāng)事人第二天一早就主動(dòng)邀請施工單位進(jìn)場復(fù)工。從老舊小區(qū)改造實(shí)踐看，老舊小區(qū)改造要注重引導(dǎo)群眾自我教育、自我管理，引導(dǎo)群眾講道德、守道德、向上向善，形成以德治為保障的強(qiáng)大正能量。

必須由“單向治理”向“系統(tǒng)治理”轉(zhuǎn)變。堅(jiān)持以人為本，把群眾生活新需求作為老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)內(nèi)容，改變過去只改造立面和基礎(chǔ)設(shè)施的單一做法，立足群眾多元需求，實(shí)現(xiàn)既治理空間又引領(lǐng)民風(fēng)。老舊小區(qū)改造建設(shè)周期較長，居民老齡化程度高，適老化改造呼聲大，在補(bǔ)齊硬件設(shè)施短板的基礎(chǔ)上加裝電梯，成為老舊小區(qū)改造的一項(xiàng)重要內(nèi)容。如迎賓小區(qū)1號樓、2號樓在試點(diǎn)加裝電梯時(shí)，遇到了選址難、高層住戶反映費(fèi)用過高、一樓住戶受益不大等問題。針對電梯選址，由偏重一側(cè)改為均勻分布；針對費(fèi)用問題，按照每部電梯35萬核算推出三套備選方案，經(jīng)過多輪次協(xié)商議定，政府出資10萬元，3至6層分別分?jǐn)?.5萬元、4.5萬元、5.5萬元和6.5萬元，利用電梯廣告服務(wù)費(fèi)彌補(bǔ)余下5萬元資金缺口；考慮到一樓住戶切身利益，電梯實(shí)際位置后退2米，把電梯運(yùn)行帶來的不利影響降至最低。老舊小區(qū)改造改的是環(huán)境、贏的是民心，必須牢記“群眾利益無小事”，用心用情用力，系統(tǒng)治、治系統(tǒng)，以政府的良苦用心換取群眾的滿意舒心。

三、深入推進(jìn)老舊小區(qū)改造的若干思考

深入推進(jìn)老舊小區(qū)改造，必須緊扣“民生工程、發(fā)展工程、基層治理工程”三個(gè)基本定位，由試點(diǎn)先行向全面推開，把人民群眾的家園建設(shè)好、維護(hù)好，讓人民群眾生活得更舒心、更美好。

強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，明確“統(tǒng)一規(guī)范、啟動(dòng)條件、群眾認(rèn)可”三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，解決能不能實(shí)施的問題。建立“縣級統(tǒng)籌指導(dǎo)、部門協(xié)同聯(lián)動(dòng)、專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施、社區(qū)協(xié)助服務(wù)、居民自治參與”的組織實(shí)施機(jī)制，確保老舊小區(qū)改造工作“一竿子插到底”。明確改造政策、操作程序、技術(shù)規(guī)范和工作要求，確保頂層設(shè)計(jì)把好政策、標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管三個(gè)關(guān)口。建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下由社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組成的議事機(jī)構(gòu)，發(fā)動(dòng)社區(qū)懂政策、懂建設(shè)、懂管理的老黨員、老干部、老職工參與進(jìn)來，負(fù)責(zé)入戶調(diào)查，征集意見建議，對存在的爭議問題進(jìn)行集體決策，在統(tǒng)一意見后確定改造方案并向縣住建部門提出改造申請，確保改造之前準(zhǔn)備充分、時(shí)機(jī)成熟。

樹立經(jīng)營理念，采取“小區(qū)內(nèi)部自我平衡、大片區(qū)統(tǒng)籌、跨片區(qū)組合”三種方式，有效拓寬資金籌集渠道。以創(chuàng)新思維破解各種要素制約，首先要解決好資金難題。由于居民群眾對老舊小區(qū)改造期望值較高，傳統(tǒng)意義上的上級資金、縣級配套資金、社會(huì)資金、專營單位投資、個(gè)人出資等多方統(tǒng)籌，已不能完全滿足老舊小區(qū)改造的大額資金需求。大型老舊小區(qū)要借助改造契機(jī)盤活各類沉睡資源，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的自我平衡。如果小區(qū)內(nèi)部無法實(shí)現(xiàn)平衡，可以從大片區(qū)、跨片區(qū)角度統(tǒng)籌資源、平衡資金，實(shí)現(xiàn)改造資金效益最大化。大片區(qū)資金統(tǒng)籌平衡，即把一定范圍內(nèi)的多個(gè)老舊小區(qū)改造捆綁，片區(qū)內(nèi)部進(jìn)行統(tǒng)籌搭配，實(shí)現(xiàn)自我平衡；跨片區(qū)組合平衡，即把擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰改造項(xiàng)目組合，統(tǒng)籌運(yùn)用經(jīng)營城市理念，以項(xiàng)目收益彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造支出，實(shí)現(xiàn)資金總體平衡。

運(yùn)用系統(tǒng)思維，落實(shí)“并聯(lián)審批、交叉施工、現(xiàn)場辦公”三項(xiàng)措施，把對群眾生活的不利影響降至最低。老舊小區(qū)改造不同于棚改的“推倒重建”，而是在既有基礎(chǔ)上的“提檔升級”，在群眾家門口施工并直接接受監(jiān)督評價(jià)。要開辟審批服務(wù)綠色通道，構(gòu)建快速審批流程，對項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)圖紙、施工許可等一次性提出審查意見，做到“一張表單、一窗受理、并聯(lián)審批、一網(wǎng)通辦、限時(shí)辦結(jié)”，切實(shí)把審批時(shí)限壓到最低。要制定科學(xué)的施工方案，按照總工期倒排進(jìn)度繪制施工“作戰(zhàn)地圖”，多部門協(xié)同交叉作業(yè)，將土建、外立面、內(nèi)墻粉刷等工程銜接起來，充分利用時(shí)間空間，減少施工停歇現(xiàn)象。要開展現(xiàn)場辦公，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類資源要素，一線指揮調(diào)度工程進(jìn)展，會(huì)商解決老舊小區(qū)改造過程中存在的困難和問題。

深化基層治理，建立“黨建引領(lǐng)、以改促管、注重長效”三項(xiàng)機(jī)制，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造后續(xù)管理。堅(jiān)持改造與管理相結(jié)合，建立“黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、群眾參與、物業(yè)服務(wù)、自治管理”的老舊小區(qū)治理模式，打通組織群眾、服務(wù)群眾的“最后一公里”。推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織，建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，強(qiáng)化街道對小區(qū)物業(yè)管理的屬地責(zé)任，落實(shí)政府職能部門、社區(qū)、專營單位對小區(qū)事務(wù)的管理責(zé)任。實(shí)施改造后的老舊小區(qū)原則上實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理，按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”原則，完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，增加服務(wù)收費(fèi)透明度，暢通群眾投訴渠道，依法查處超出合同約定的違規(guī)收費(fèi)。建立物業(yè)企業(yè)“紅黑名單”制度，推動(dòng)形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。發(fā)動(dòng)小區(qū)居民、街道社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)等多方主體共同參與，構(gòu)建縱向到底、橫向到邊、協(xié)商共治的服務(wù)管理體系，打造共建共治共享的社會(huì)治理新格局。