不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)與流程研究

李鵬程

（沅江市自然資源局 湖南益陽(yáng) 413100）

有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)，在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，由多個(gè)部門(mén)分別管轄，包括土地、房屋、林業(yè)、草原和海洋等部門(mén)，數(shù)據(jù)源標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)、存儲(chǔ)方法、數(shù)據(jù)更新及歷史問(wèn)題，此前調(diào)節(jié)相應(yīng)等級(jí)數(shù)據(jù)有所不同，導(dǎo)致不同部門(mén)獲得的原始數(shù)據(jù)雜亂，需要大量人力和物力資源，以確保房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的全面整合［1］。

各省、市、縣不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施中，面對(duì)的最大難點(diǎn)就是如何將這些分散的存量數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，建立支撐信息平臺(tái)運(yùn)行及信息互通共享的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，而重中之重便是土地登記數(shù)據(jù)和房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合工作［2］。推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不可或缺的基礎(chǔ)工作便是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合建庫(kù)。

1 房地統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)分析

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息、權(quán)利人信息、不動(dòng)產(chǎn)單元和登記業(yè)務(wù)信息4個(gè)部分共同構(gòu)成。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的房地統(tǒng)一登記主要內(nèi)容包括其空間位置信息、邏輯幢、層數(shù)及戶號(hào)等信息，由不動(dòng)產(chǎn)單元構(gòu)成樓盤(pán)信息的合集，而通過(guò)建立空間坐標(biāo)關(guān)聯(lián)，將宗地與房屋的自然幢進(jìn)行關(guān)聯(lián)，以宗地代碼為建立關(guān)聯(lián)的依據(jù)建立屬性上的關(guān)聯(lián)，最終實(shí)現(xiàn)宗地、自然幢、邏輯幢、層、戶之間的有效銜接。

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)中具有大量的屬性信息，還有各類空間圖形信息，且數(shù)據(jù)之間的關(guān)系復(fù)雜。特別是房地?cái)?shù)據(jù)，不同時(shí)期取得的調(diào)查和登記數(shù)據(jù)具有數(shù)據(jù)內(nèi)容繁雜、權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜的特征，而這些登記信息由于時(shí)間跨度長(zhǎng)、歷史關(guān)系復(fù)雜，存在缺失和錯(cuò)誤問(wèn)題［3］。另外，由于房產(chǎn)價(jià)值較高，還涉及權(quán)利的限制和提示信息，在數(shù)據(jù)整合過(guò)程中，不僅要確保數(shù)據(jù)庫(kù)成果的規(guī)范性、準(zhǔn)確性和繼承性，同時(shí)，也要對(duì)登記信息的完整性和連續(xù)性進(jìn)行全面的保證。

根據(jù)數(shù)據(jù)內(nèi)容及性質(zhì)，將不動(dòng)產(chǎn)房地登記數(shù)據(jù)內(nèi)容歸納為不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)、權(quán)屬登記數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)3類數(shù)據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記、管理的對(duì)象，以不動(dòng)產(chǎn)單元編碼為載體，記錄不動(dòng)產(chǎn)單元從產(chǎn)生到滅失生命周期過(guò)程中所產(chǎn)生的所有權(quán)利登記信息［4］。因此，不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)整合是數(shù)據(jù)整合的基礎(chǔ)與核心，不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)的質(zhì)量關(guān)系到數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)管理與應(yīng)用的成敗。

2 數(shù)據(jù)整合工作內(nèi)容

數(shù)據(jù)整合工作將是分散而非完整的，主要是通過(guò)整合不同數(shù)據(jù)組織、不同數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、不同語(yǔ)義、不同格式的土地登記數(shù)據(jù)，最終生成符合統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記要求的數(shù)據(jù)，完成一系列數(shù)據(jù)語(yǔ)義操作、數(shù)據(jù)建模、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)補(bǔ)錄等［5］。

通過(guò)對(duì)源數(shù)據(jù)庫(kù)和目標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)字典分析，統(tǒng)一數(shù)據(jù)語(yǔ)義，消除房屋、土地登記、土地等數(shù)據(jù)庫(kù)中同名異質(zhì)、異質(zhì)同名情況的具體方法（如圖1所示）。將房地登記數(shù)據(jù)內(nèi)容與《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)內(nèi)容逐項(xiàng)對(duì)比分析，編制字段對(duì)照表，形成完整的轉(zhuǎn)換規(guī)則，最終將房地記錄的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換映射到房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的相應(yīng)內(nèi)容，而邏輯關(guān)系重構(gòu)操作稱為數(shù)據(jù)模型轉(zhuǎn)換。建立房屋和土地的空間位置與屬性之間的關(guān)系，形成一個(gè)房地產(chǎn)單元，同時(shí)，將相應(yīng)的房屋、土地權(quán)利登記信息與房地產(chǎn)單元關(guān)聯(lián)起來(lái)，稱為數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。統(tǒng)一數(shù)據(jù)的主要任務(wù)是補(bǔ)錄一些可能無(wú)法從源數(shù)據(jù)系統(tǒng)中獲取的數(shù)據(jù)屬性。

圖1 土地登記數(shù)據(jù)處理流程圖

3 數(shù)據(jù)整合流程

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合一般包括先建立標(biāo)準(zhǔn)化的原始數(shù)據(jù)庫(kù)，然后按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》整合成中間數(shù)據(jù)庫(kù)，最后建立結(jié)果數(shù)據(jù)庫(kù)，支持平臺(tái)的運(yùn)行，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記信息的基礎(chǔ)管理。

收集房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，包括地塊、房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)登記屬性數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)的完整性、規(guī)范性、一致性等，按照現(xiàn)行的房屋土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)規(guī)范，進(jìn)行整理記錄。并消除數(shù)據(jù)的語(yǔ)義、數(shù)據(jù)類型、小數(shù)位、計(jì)量單位不統(tǒng)一、同名異質(zhì)和同質(zhì)異名等問(wèn)題，建立數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性，形成一個(gè)全面的、規(guī)范的數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)［6］。對(duì)有序空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，進(jìn)行整合和關(guān)聯(lián)，剔除冗余數(shù)據(jù)，補(bǔ)充信息，采集地塊代碼和房地產(chǎn)單元號(hào)，形成符合房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)要求的中間數(shù)據(jù)庫(kù)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，形成不動(dòng)產(chǎn)登記成果數(shù)據(jù)庫(kù)。不動(dòng)產(chǎn)登記圖形數(shù)據(jù)集成流程圖如圖2所示。

圖2 不動(dòng)產(chǎn)登記圖形數(shù)據(jù)整合流程圖

3.1 數(shù)據(jù)分析

數(shù)據(jù)分析是按數(shù)據(jù)管理方式分階段對(duì)土地、房屋登記數(shù)據(jù)的完整性、規(guī)范性、一致性、合法性等進(jìn)行分析，并找出數(shù)據(jù)存在的主要問(wèn)題，如缺少房地空間數(shù)據(jù)、缺少房地空間位置信息、已有土地?cái)?shù)據(jù)坐標(biāo)系未進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、登記發(fā)證信息與客體不對(duì)應(yīng)、房屋缺少樓盤(pán)信息、登記發(fā)證信息不完整等情況，分析數(shù)據(jù)的所有問(wèn)題，并掌握數(shù)據(jù)的整體情況。

3.2 規(guī)范化整理

規(guī)范化整理是在地籍子區(qū)范圍內(nèi)，以宗地為單位，梳理建設(shè)用地使用權(quán)宗地信息、登記信息、抵押查封信息、權(quán)利人信息、檔案信息等相關(guān)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息；以戶為單位，梳理房屋自然幢信息、樓盤(pán)信息、登記信息、抵押查封信息、權(quán)利人信息、檔案信息；將宗地、自然幢空間信息落實(shí)到圖上，并通過(guò)宗地代碼、房屋編碼、自然幢號(hào)、證書(shū)號(hào)、業(yè)務(wù)號(hào)等字段對(duì)應(yīng)的房地信息建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，補(bǔ)充所缺失的必要信息，形成包括空間權(quán)籍圖、登記檔案信息和登記屬性信息等內(nèi)容在內(nèi)的規(guī)范化的原始數(shù)據(jù)庫(kù)，并將原系統(tǒng)中記錄的已注銷的權(quán)利信息統(tǒng)一轉(zhuǎn)入歷史庫(kù)。

3.3 數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)

數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)是對(duì)基于分散登記的多源異構(gòu)房屋、土地登記數(shù)據(jù)進(jìn)行抽取、轉(zhuǎn)換、關(guān)聯(lián)、清理、補(bǔ)錄處理，形成房地合一，圖、屬、檔一體化管理的新模式。數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)包括不動(dòng)產(chǎn)單元空間數(shù)據(jù)、樓盤(pán)數(shù)據(jù)的整合，權(quán)屬登記數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)的整合及數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)。將前期已整理好的宗地、自然幢的空間數(shù)據(jù)分別進(jìn)行圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、數(shù)據(jù)補(bǔ)錄，形成規(guī)范的空間數(shù)據(jù)集，后經(jīng)坐標(biāo)轉(zhuǎn)換、格式轉(zhuǎn)換后建立空間和屬性關(guān)聯(lián)關(guān)系的工作被稱為空間數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)。

樓盤(pán)數(shù)據(jù)、權(quán)屬登記數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)是根據(jù)源數(shù)據(jù)與整合目標(biāo)數(shù)據(jù)內(nèi)容的對(duì)比分析，建立對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)內(nèi)容之間的映射關(guān)系，并進(jìn)行信息抽取、轉(zhuǎn)換，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)與不動(dòng)產(chǎn)單元建立關(guān)聯(lián)關(guān)系。

4 技術(shù)整合關(guān)鍵技術(shù)

4.1 ETL技術(shù)

ETL技術(shù)是將整合的數(shù)字資源進(jìn)行抽取、轉(zhuǎn)換、清理和裝載的技術(shù)，是數(shù)據(jù)整合及數(shù)據(jù)規(guī)范化整理工作過(guò)程中所采用的核心技術(shù)，如圖3所示。

圖3 E TL技術(shù)流程圖

4.2 數(shù)據(jù)落宗技術(shù)

過(guò)去，我國(guó)的房、地采用分開(kāi)登記的模式，其中，土地登記是以宗地為基本單位進(jìn)行登記，而房屋則是按照房屋的基本單元進(jìn)行登記，大部分是以戶為基本單位，且房屋數(shù)據(jù)與土地?cái)?shù)據(jù)是分開(kāi)獨(dú)立隸屬于兩個(gè)不同的部門(mén)進(jìn)行管理，分別記錄不同的信息登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)中。在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，對(duì)于房產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)單元由宗地和房屋組成，因此，要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的房地統(tǒng)一登記，必須先進(jìn)行宗地與房屋數(shù)據(jù)的空間關(guān)聯(lián)，生成不動(dòng)產(chǎn)單元，關(guān)聯(lián)原有土地、房產(chǎn)登記系統(tǒng)中所保留的土地、房屋登記信息，這個(gè)過(guò)程也稱為數(shù)據(jù)落宗，技術(shù)流程如圖4所示。

圖4 數(shù)據(jù)落宗技術(shù)流程

5 結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心——房地?cái)?shù)據(jù)一體化進(jìn)行了詳細(xì)分析；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中房地統(tǒng)一登記的登記內(nèi)容、空間關(guān)系關(guān)聯(lián)方式和建立空間關(guān)聯(lián)的流程進(jìn)行了詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析；對(duì)于數(shù)據(jù)整合的工作內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)致的分解整理；對(duì)登記數(shù)據(jù)的處理流程進(jìn)行了梳理，總結(jié)出一套較為完整、便捷的工作方式，避免了不必要的重復(fù)工作；對(duì)于數(shù)據(jù)整合中所用到的技術(shù)進(jìn)行了解釋說(shuō)明，將數(shù)據(jù)整合中的重點(diǎn)技術(shù)進(jìn)行詳細(xì)的闡釋。