鄂爾多斯去庫存

胡萬程

礦產(chǎn)豐富，土豪云集，房價有點(diǎn)高，鄂爾多斯的身上有著很多獨(dú)特的符號。

對一座因?yàn)椤把蛎和翚狻倍鴺O度富有，而人口卻不算多的北方小城市來說，樓市存在庫存問題是一種必然。一些頗為吸引眼球的說法，把這里空置率較高的住宅區(qū)稱為“鬼城”。

這兩年，受到多方關(guān)注的鄂爾多斯，早已踏上了艱辛的去庫存之路。當(dāng)?shù)厥站o批建新房，推進(jìn)棚改房票兌換制度，遷移學(xué)校和企業(yè)，大力招商引資……在每年懷揣獵奇心態(tài)來到鄂爾多斯的中外視頻博主的鏡頭中，新城里的人似乎越來越多。

數(shù)據(jù)比鏡頭更能反映問題。2021年，鄂爾多斯商品房銷售面積同比增長79.9%，在內(nèi)蒙古各地市遙遙領(lǐng)先?，F(xiàn)如今鄂爾多斯老區(qū)和新區(qū)的房價，都恢復(fù)到了2010年房價崩盤前的大致水平。

這是一個成功的去庫存故事嗎？在中國眾多城市面臨嚴(yán)重庫存壓力的大環(huán)境下，鄂爾多斯或許是一個不錯的研究樣本。

“不差錢”印象

“你要去康巴什??？”出租車司機(jī)的語氣，透著一股失落與不滿。

經(jīng)過手續(xù)和核酸檢測，剛從鄂爾多斯伊金霍洛國際機(jī)場出來，我還沒搞懂狀況，于是反問他大部分乘客去哪里，中間差多少錢。

“十個有九個去東勝的吧。拉他們一百多塊，拉你的話也就五六十塊吧?！彼緳C(jī)一路不依不饒，“在機(jī)場排了兩小時，心里就想著別拉到康巴什的，結(jié)果避什么來什么”。

然而結(jié)果是，司機(jī)還是樂觀了。到了旅館時，計(jì)程車計(jì)價表只顯示了39元?？戳搜鄣貓D，機(jī)場和高鐵站都建在了緊鄰康巴什的地方，交通無可挑剔。

康巴什是鄂爾多斯“鬼城”綽號的來源。以前它是東勝區(qū)南邊的一部分，距主城區(qū)30公里。2004年內(nèi)蒙古批準(zhǔn)設(shè)立康巴什新區(qū)，2006年市黨政機(jī)關(guān)遷址新區(qū)，自上而下地推動人們搬進(jìn)人口稀疏的康巴什。

初見康巴什，第一感覺是城市景觀好。道路平整開闊，植被覆蓋率很高，并不是印象中普通北方城市的樣子。走到中心區(qū)域，幾個造型別致的建筑物更是壯觀。博物館、圖書館、大劇場，占地規(guī)模和設(shè)計(jì)風(fēng)格上來說，甚至可以比肩一線城市。

不過，艷陽高照的盛夏下午，街上的車與人寥寥。偶見幾個，多是環(huán)衛(wèi)工人在掃著本就干凈的大街。

騎著共享電動車，我大致繞了一圈康巴什，一個明顯的感受是“這里不差錢”。城市規(guī)劃規(guī)模、基建完整度、工程細(xì)節(jié)等方面，都顯示著這座新城的建設(shè)需要豐厚的財(cái)力支撐。這座新區(qū)在中國內(nèi)陸拔地而起，可能也只有鄂爾多斯可以做到。

根據(jù)今年國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，從城市的“人均GDP”來看，鄂爾多斯以人均21.9萬元的數(shù)據(jù)，超越了克拉瑪依、無錫、北京、蘇州等一系列城市，穩(wěn)居全國境內(nèi)城市第一。

值得一提的是，鄂爾多斯這兩年經(jīng)濟(jì)仍在飛速增長。2021年，鄂爾多斯GDP總值4715.7億元，穩(wěn)居內(nèi)蒙古第一，超過第二名包頭約1400億元。而疫情防控壓力較大的2022年上半年，鄂爾多斯GDP增量510.21億元，名義增速竟達(dá)到了25.01%。

一個身處內(nèi)陸的內(nèi)蒙城市，為何那么富？

原因離不開一個“煤”字。鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值，七成都與煤炭相關(guān)。在“羊煤土氣” （羊絨、煤炭、稀土、天然氣）四大件中，煤炭是當(dāng)之無愧的經(jīng)濟(jì)支柱。

黃河的“幾字彎”里，連綿起伏的山溝和峁梁，構(gòu)成了鄂爾多斯獨(dú)特的地貌。山溝和峁梁之下，扒開十多米深的土層，就露出了黑色的優(yōu)質(zhì)煤層。這里的煤炭規(guī)模，占到了中國已探明煤炭總儲量的1/6。

鄂爾多斯的興衰，與煤炭周期緊密聯(lián)系。2000年至2007年，宏觀經(jīng)濟(jì)上行，社會投資劇增，煤炭需求高漲。煤價不斷躥升，坑口價從每噸40元漲到100元后，再度漲到200元。承包了采礦權(quán)的煤老板，開動挖機(jī)，扒開土層，將煤炭裝進(jìn)貨車，換回了成捆的鈔票。

疫情防控壓力較大的2022年上半年，鄂爾多斯GDP增量510.21億元，名義增速竟達(dá)到了25.01%。

但2008年金融危機(jī)來臨后，景氣下降趨勢明顯，煤炭供需雙回落，煤價下滑。煤炭是周期性行業(yè)，這一探底過程約莫經(jīng)歷了十年，在產(chǎn)能過剩的大背景下，鄂爾多斯的煤炭行業(yè)也受到嚴(yán)重打擊，直到近年的能源危機(jī)時才開始抬頭。

因煤而興

同樣是因煤而富有，如果說山西的富集中于煤老板，那么鄂爾多斯的富則顯得更平均一些。

2011年，住建部聯(lián)合高和投資發(fā)布的《中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告》稱，保守估計(jì)鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪在6000個以上，而資產(chǎn)上千萬的富人則至少有幾萬個。

這些富豪除了煤老板，也包括相當(dāng)一部分與煤有關(guān)的人，首先就是被征地的牧民們。在地廣人稀的鄂爾多斯，農(nóng)牧民的土地動輒數(shù)百上千畝。如果被征地挖煤，他們獲得的土地補(bǔ)償已是一筆不小的數(shù)目。

“我的叔叔以前是地地道道的牧民，當(dāng)時拿了400多畝的土地補(bǔ)償，大概有800萬元。他腦袋比較活，膽子又大，看挖煤來錢快，他拿這錢去承包其他人的煤礦，買挖機(jī)和貨車，自己成了煤老板?！痹诳蛋褪沧雎灭^生意的國恒彬，家族里就有人憑借土地補(bǔ)償，真正意義上“翻身做了主人”。

國恒彬說，承包煤礦需要資金不菲，只有少部分人才能參與。但服務(wù)于這些煤炭生產(chǎn)的行業(yè)，很多門檻并不高，比如運(yùn)輸、餐飲、住宿、娛樂、小額金融借貸。當(dāng)時很多人參與其中，他的旅館生意也是從那時候開始做的。

“當(dāng)時煤炭效益好，全國很多人過來干活兒，旅館幾乎是每天爆滿的狀態(tài)。我有兩個親戚開飯店，也是生意很好，半年就買了路虎?！?/p>

飆升的煤價，也讓政府的錢袋子鼓了起來，政府的“康巴什新區(qū)”計(jì)劃拉開序幕，由此產(chǎn)生了旺盛基建需求，很快刺激了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。民眾愿意買，企業(yè)也愿意買，越買越漲，越漲越買。很多新盤一開盤就被搶購一空，投資房產(chǎn)成為了民眾和企業(yè)儲存財(cái)富的工具。

2006年到2011年僅僅五年的時間，鄂爾多斯的房價就從1500元/平米飆升到1.3萬元/平米。要知道，當(dāng)年上海的房價也不過2萬元/平米。包括星河灣、綠地、王府井等200多家房企，來到康巴什淘金，火速圈地，火速賣房。

房地產(chǎn)需要籌備大量資金，但鄂爾多斯金融系統(tǒng)薄弱，無法產(chǎn)生充足融資。當(dāng)金融業(yè)跟不上建設(shè)步伐，樓市又渴望巨量的資金時，民間借貸在鄂爾多斯蔚然成風(fēng)?！爱?dāng)時我周邊的人，如果自己不做生意，只要手頭有錢，幾乎都在做房貸。月息3分是標(biāo)配，就和每月固定發(fā)工資一樣。”國恒彬回憶。

《中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告》把鄂爾多斯的財(cái)富分配鏈條，形容成“體內(nèi)循環(huán)”，即煤礦產(chǎn)生財(cái)富，支撐政府改造城市，通過拆遷分配給更多的人，再通過民間借貸聚集資金，貸給房地產(chǎn)和新煤礦。

然而回頭來看，當(dāng)時鄂爾多斯的財(cái)富盛宴已經(jīng)到了要散席的時候。經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)撰文分析，2011年，鄂爾多斯房地產(chǎn)計(jì)劃銷售商品住宅面積達(dá)1200萬平米，對于一個總?cè)丝趦H有160萬的城市而言，在外來移民比例并不大的情況下，當(dāng)?shù)厝藢⒅辽贀碛腥司?0套以上的房子。

煤價的不斷下探，成為了壓死駱駝的最后一根稻草。在煤炭行業(yè)蕭條的大背景下，一些中小礦企接連倒閉，鄂爾多斯大批房地產(chǎn)在建項(xiàng)目“爛尾”，民間借貸鏈條嚴(yán)重?cái)嗔眩髽I(yè)主“跑路”或自殺時有發(fā)生。

“我虧了20萬，我大姑虧了8萬，二姑虧了15萬，三舅虧了40萬……全家總體虧了超過200萬吧，到現(xiàn)在也沒拿回來，人都不知道哪去了。”國恒彬苦笑道。

去庫存加速

這場泡沫的破滅，影響是延續(xù)至今的。

晚上的時候，我逛了逛康巴什的幾個主要小區(qū)，入住率仍然很低。好一點(diǎn)的小區(qū)，多集中在學(xué)校旁，“亮燈率”大概四成。更多的是一片黑的小區(qū)，“亮燈率”普遍不足一成。

既然房子這么多，那一定愁賣吧。帶著這樣的想法，我找了一家中介問詢。但出乎意料的是，中介說這些“不亮燈”的房子，也大多是有主人的，只是沒人住而已。“因?yàn)槿松僖沧獠怀鋈?，如果不是學(xué)區(qū)房的話，也不是很好出手，所以閑置的情況就比較多了?！?/p>

“鬼城”的房子，不是無人買，只是無人住而已。

這么多的庫存被消耗掉，并不是2011年前的那通爆買。2011年，鄂爾多斯的房價撐不下去了，炒房團(tuán)買了房后，遲遲等不到人“接盤”，便低價拋售，恐慌效應(yīng)引發(fā)連鎖式崩潰，不到一年時間，房價跌至3000元不到。20多萬購房者沒來得及拋售，被深度套牢。

后面的庫存消耗，與鄂爾多斯推行的一系列政策有關(guān)。

2016年起，鄂爾多斯給拆遷戶發(fā)一種“鄂爾多斯市房屋兌換憑證”，俗稱“房票”。“房票”上面寫了面積、地段、價格，拆遷戶拿著它在有效期內(nèi)，可以去兌換房源。

為了消化巨量庫存，鄂爾多斯先是凍結(jié)了新盤開發(fā)，然后搬遷好學(xué)校到新區(qū)，在新區(qū)建好醫(yī)院。那些住慣了老區(qū)的人，即便一百個心不愿搬到新區(qū)，為了孩子和老人，恐怕也要在這買一套房兼顧教育和醫(yī)療，周末再返回東區(qū)住。

2016年起，鄂爾多斯給拆遷戶發(fā)一種“鄂爾多斯市房屋兌換憑證”，俗稱“房票”?！胺科薄鄙厦鎸懥嗣娣e、地段、價格，拆遷戶拿著它在有效期內(nèi)，可以去兌換房源。

憑借“房票”，拆遷戶可在一年期內(nèi)到政府已經(jīng)回購的商品房小區(qū)房源中，自行選購安置房；多出的“房票”可多次實(shí)名轉(zhuǎn)讓，不足部分則可購買市場上流通的“房票”以補(bǔ)貼差價。對這類交易，只要雙方程序合規(guī)，政府并不從中干涉。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯東勝區(qū)房票中心從2016年至今，先后發(fā)布房源15次左右，每次按600套左右的房源供給計(jì)算，保守估計(jì)也有9000套房屋被選購一空。

老城區(qū)拆遷，給新城“房票”。毫無疑問，這一做法有意把富有的鄂爾多斯人捆在當(dāng)?shù)?，不讓他們出去買房，并精準(zhǔn)導(dǎo)流到那些積壓樓盤上。

國恒彬回憶，大概在2016年時鄂爾多斯的房價就在逐漸回暖?！艾F(xiàn)在有的小區(qū)，特別是學(xué)區(qū)房，靠近康巴什實(shí)驗(yàn)小學(xué)、康巴什新區(qū)第一中學(xué)、鄂爾多斯市第一中學(xué)的小區(qū)，（房價）甚至比2011年時還高了?！笨偟膩碚f，被房票安置的人們都很樂意見到現(xiàn)在的結(jié)果，畢竟房價漲了，資產(chǎn)變多了。

雖然人流仍然不多，但據(jù)我在康巴什近一周的考察發(fā)現(xiàn)，固定的一些商業(yè)街區(qū)，一些公園綠地，一些市民設(shè)施，其使用率與“鬼城”的形容已經(jīng)沒有關(guān)系了。在一些口碑好的餐廳，即便不在飯點(diǎn)，顧客依然絡(luò)繹不絕。

鄂爾多斯已經(jīng)不是當(dāng)初“鬼城”的樣子了，但令人擔(dān)憂的是，近幾年有不少城市的庫存量逼近甚至超過十年前的鄂爾多斯。

依照鄂爾多斯的經(jīng)驗(yàn)，去庫存花了接近10年的光景，這建立在停供給和擴(kuò)需求的基礎(chǔ)上。在房地產(chǎn)市場動蕩的今年，這或許能給我們帶來一些啟示。