中駿集團(tuán)2021年核心指標(biāo)穩(wěn)增　戰(zhàn)略定力助力企業(yè)穿越周期

劉文

在流動(dòng)性持續(xù)收緊、市場環(huán)境更趨復(fù)雜的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了全新的發(fā)展階段，地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營成色遭遇大考。

3月30日，中駿集團(tuán)控股（1966.HK）發(fā)布2021年度業(yè)績報(bào)告。集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)收益377億元，同比增長15.9%;毛利率21.7%，應(yīng)占核心溢利31億元，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1100億元。同時(shí)，中駿注重股東回報(bào)，2021年股息每股港幣18分，累計(jì)派息46億元人民幣;股息率13.7%，同比上升5.2個(gè)百分點(diǎn)，股本回報(bào)率為14.4%。

自中駿集團(tuán)2017年提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，五年內(nèi)，公司始終保持戰(zhàn)略定力，這也為其提供了穿越周期的力量。

戰(zhàn)略協(xié)同打下業(yè)績增長基礎(chǔ)

2017年起中駿集團(tuán)提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略，形成了以地產(chǎn)開發(fā)為主體、購物中心和長租公寓為兩翼的核心發(fā)展模式，為公司打下了穩(wěn)增長的良好基礎(chǔ)。

在“一體兩翼”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，中駿集團(tuán)重點(diǎn)布局位于長三角經(jīng)濟(jì)圈、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈及粵港澳大灣區(qū)等城市群的一二線城市。2021年其新增地上建筑面積650萬平方米，新增土儲(chǔ)權(quán)益73%，新增貨值946億元。其中通過“一體兩翼”戰(zhàn)略，新增7個(gè)中駿世界城以及11個(gè)方隅公寓。2021年，其新增的25個(gè)項(xiàng)目分布在18個(gè)城市，主要包括上海、北京、成都、杭州、蘇州、天津、福州、合肥、煙臺(tái)及泉州等，其中7城為首次進(jìn)入。目前，豐厚的土儲(chǔ)為中駿集團(tuán)的業(yè)績增長提供了強(qiáng)大動(dòng)力。截至2021年末，中駿集團(tuán)總土地儲(chǔ)備面積3823萬平方米，總貨值4200億元。

“一體兩翼”戰(zhàn)略協(xié)同下，中駿集團(tuán)通過多個(gè)業(yè)績增長極拉動(dòng)了自身的穩(wěn)步前進(jìn)。除了在地產(chǎn)開發(fā)方面保持高質(zhì)量增長，中駿集團(tuán)在“兩翼”的發(fā)展上也表現(xiàn)亮眼。自中駿商管板塊上市以來，成長性持續(xù)向好。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，中駿商管已在全國布局60個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)255個(gè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，去年企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入12.3億元，同比增長53%;毛利5.8億元，同比增長63%;應(yīng)占核心利潤3.0億元，同比增長84%。

2021年，中駿將旗下的長租公寓品牌更名為“方隅公寓”，憑借“基金管理+數(shù)字化連鎖運(yùn)營”模式，方隅公寓目前管理房源34819間，其中80%分布在一二線城市，穩(wěn)定運(yùn)營的一線重資產(chǎn)項(xiàng)目全年平均出租率超92%，同比租金漲幅超15%。在基金合作方面，方隅與三大基金合作成立13.8億美元的投資平臺(tái)，共計(jì)已投資8個(gè)長租公寓項(xiàng)目，投資總額達(dá)68億元人民幣。

高質(zhì)量發(fā)展筑牢企業(yè)護(hù)城河

當(dāng)前市場環(huán)境下，保持穩(wěn)健、安全是地產(chǎn)企業(yè)最可貴的品質(zhì)。2021年，中駿集團(tuán)繼續(xù)維持“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)的狀態(tài)。其中，集團(tuán)非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的覆蓋率為1.0倍，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.3%，凈負(fù)債率為70.7%，均符合“三道紅線”指標(biāo)要求。

自2021年至今，中駿不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。2021年2月，其成功發(fā)行2026年到期的3.5億美元利率6%的優(yōu)先票據(jù);2021年3月，發(fā)行2024年到期的3億美元利率5.95%的優(yōu)先票據(jù)，并于同期提取等值3.88億美元3.5年期境外銀團(tuán)貸款，利率為HIBOR/LIBOR+3.7%;2022年1月，中駿集團(tuán)增發(fā)2024年到期的1.5億美元利率5.95%的美元債，并于2022年1-2月，于公開市場合共回購1.54億美元2022年3月到期的優(yōu)先票據(jù)，并提前將償還資金匯入債券受托人賬戶，系列舉措使中駿集團(tuán)安全、穩(wěn)健的經(jīng)營底色得以彰顯。

2021年，中駿的加權(quán)平均融資成本降至6.4%。除了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)降融資成本之外，2021年，中駿堅(jiān)持經(jīng)營導(dǎo)向，注重提質(zhì)增效。報(bào)告期內(nèi)，其通過數(shù)字化探索和實(shí)踐，助力高效決策和經(jīng)營提質(zhì)，并持續(xù)構(gòu)建內(nèi)生人才體系，嚴(yán)格控制成本加強(qiáng)人效。由此報(bào)告期內(nèi)，其行政開支為20.57億元，同比減少1.8%。

與此同時(shí)，中駿堅(jiān)持靈活的供銷策略，通過供銷協(xié)同的精益管理，充分提升項(xiàng)目經(jīng)營效率，明確各城市公司項(xiàng)目關(guān)鍵績效指標(biāo)構(gòu)成，鼓勵(lì)各城市采取合理積極措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開盤和資金流快速回正。嚴(yán)格以銷定產(chǎn)，根據(jù)營銷需求供貨，并靈活管理工程支出，確保項(xiàng)目開發(fā)擁有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

通過上述舉動(dòng)，中駿集團(tuán)不斷筑牢企業(yè)護(hù)城河。穩(wěn)定的現(xiàn)金流、不斷優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)以及整體下降的融資成本，也將助力企業(yè)穿越周期。