城市老舊小區(qū)改造工程實施與監(jiān)管探析
——以金寨縣紅村社區(qū)老舊小區(qū)改造項目為例

袁 春 （金寨縣城市管理執(zhí)法局，安徽 六安 237300）

1 前言

改革開放以來，我國經(jīng)歷了從解決基本溫飽問題到初步達(dá)到小康水平，再到全面建成小康社會。隨著城市發(fā)展的步伐，塑造優(yōu)美宜人的人居環(huán)境、讓人民提高幸福感、獲得感這一民生問題越發(fā)顯得重要,與之不相稱的還有一些城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，住房年久失修，供水供電管道破舊，排污設(shè)施落后，缺乏養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施，缺少居民活動和健身場地等公共設(shè)施。“十四五”時期是我國向社會主義現(xiàn)代化邁進(jìn)的關(guān)鍵時期，要進(jìn)一步提升城鄉(xiāng)居民居住品質(zhì)。解決這些問題的關(guān)鍵就是要對老舊小區(qū)進(jìn)行綜合改造，并建立健全管理機(jī)制，形成良性循環(huán)。

與新建小區(qū)相比較，老舊小區(qū)改造工程更為繁雜，新建小區(qū)在設(shè)計時可以加入創(chuàng)新元素，而老舊小區(qū)改造是要本著以人為本、綜合治理、綠色生態(tài)的原則將小區(qū)改造成能融入現(xiàn)代化城市的新型小區(qū)，這是一個較為繁瑣的過程。

此次改造的幾個老舊小區(qū)建造時間早，大多是上世紀(jì)八九十年代建造，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后，居民的生活便利條件已無法滿足現(xiàn)在的生活需要，普遍存在頂樓防水層老化造成滲漏、外窗木質(zhì)腐朽、排水管道雨污混排、小區(qū)排水管道狹小雨季極易內(nèi)澇、無停車位、無充電樁、綠化面積縮水、斑禿和面積不足、樓體外墻墻皮脫落、墻面顏色老化，有的小區(qū)所有樓頂和墻面無保溫層等現(xiàn)象。項目辦接到任務(wù)后，首先對各小區(qū)所有住戶進(jìn)行摸排、調(diào)查，弄清居民的居住需求和小區(qū)基本功能需求，將這些需求整理成設(shè)計范圍和施工內(nèi)容，便于后期招標(biāo)工作，同時也是項目總體造價計算依據(jù)。

金寨縣2021年老舊小區(qū)改造任務(wù)表

2 實施前管理重點

2.1 實施前準(zhǔn)備

老舊小區(qū)改造是一個系統(tǒng)工程，涉及面廣，影響范圍大，在設(shè)計前，應(yīng)首先摸清老舊住宅小區(qū)房屋類型、土地及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)屬情況、群眾改造意愿等，同時做好小區(qū)改造宣傳工作，建立動員工作小組，明確職責(zé)、明確改造內(nèi)容、明確工期和質(zhì)量安全目標(biāo)，征集合理化意見建議，征得廣大居民對改造工作的支持。調(diào)查研究后匯總整理，最后確定改造的內(nèi)容、改造范圍、實施程序，不落下一個細(xì)節(jié)，結(jié)合實際過程中遇到的問題，做好實施前期準(zhǔn)備工作。

2.2 改造需求摸排

老舊小區(qū)改造，涉及改造專業(yè)多，在設(shè)計階段前先確定改造內(nèi)容和改造先后順序，遵循“先民生后提升，先地下后地上”基本原則，對影響生活的民生類，如雨水、污水管網(wǎng)改造、破損路面修復(fù)、空地硬化、屋面防水等情況調(diào)查清楚，不需要全部做的給予局部修整，特別是坡屋面的落水管更換。對影響小區(qū)環(huán)境類，如弱電入地、入管，可以與雨污水管網(wǎng)改造相結(jié)合，墻面粉刷和景觀可根據(jù)實際情況進(jìn)行改造，包括小區(qū)配套的附屬設(shè)施粉刷、小區(qū)綠化和景觀小品及健身區(qū)域等改造。對提升改造類，管理重點在樓梯間整修、扶手油漆、單元入口臺階、坡道維修；需要更換的公共部分門窗；小區(qū)道路交通標(biāo)識、規(guī)劃停車位；小區(qū)路燈和樓梯間照明；小區(qū)大門整修，門禁系統(tǒng)加裝或更新；電動車棚、充電樁；垃圾分類箱等環(huán)節(jié)。這些都需要設(shè)計人員多次勘查現(xiàn)場，結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀對所改造小區(qū)的原竣工圖進(jìn)行分析研判，詳細(xì)了解小區(qū)的現(xiàn)狀、清楚目前基礎(chǔ)設(shè)施布置例如雨污水的排放、水電暖等的走向、小區(qū)停車、綠化等現(xiàn)狀、居民生活習(xí)慣、生活中需求及小區(qū)目前存在的問題，這些信息將為之后的小區(qū)改造設(shè)計提供最有力的原始改造依據(jù)，做到合理規(guī)劃、科學(xué)布局，以“城市更新”為目標(biāo)，落實“城市雙修”理念，修復(fù)城市自然環(huán)境，修復(fù)城市設(shè)施、空間環(huán)境、景觀風(fēng)貌，通過補(bǔ)足城市短板、改善人居環(huán)境，提升居住品質(zhì)。

2.3 改造工作規(guī)劃

精心的規(guī)劃、科學(xué)的設(shè)計對老舊小改造工作來說也是非常重要的，設(shè)計單位應(yīng)認(rèn)真對原有圖紙解讀，準(zhǔn)確勘探施工現(xiàn)場地形，做好改造前準(zhǔn)備。合理利用原有的環(huán)境以及現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備來滿足小區(qū)建筑環(huán)境、景觀布設(shè)和生態(tài)要求等設(shè)計目標(biāo)，從而達(dá)到小區(qū)綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居的規(guī)劃要求。

老舊小區(qū)改造大多投資較大，改造內(nèi)容較多，因不能影響居民日常生活，所以施工難度大，那么對施工單位的要求往往更嚴(yán)苛，那些資質(zhì)齊全、業(yè)績突出、專業(yè)技術(shù)和協(xié)調(diào)管理能力等綜合實力強(qiáng)的施工企業(yè)是老舊小區(qū)改造工程質(zhì)量的強(qiáng)有力的保證。

3 實施階段監(jiān)管

3.1 監(jiān)管實施要求

老舊小區(qū)改造項目按照“誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”“誰服務(wù)、誰負(fù)責(zé)”原則，落實勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等項目改造建設(shè)各方主體責(zé)任，以及單位負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人和有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的終身責(zé)任。改造項目啟動后，成立項目辦公室，設(shè)專業(yè)組負(fù)責(zé)人，積極對接相關(guān)職能部門辦理報批報建手續(xù)，實行項目負(fù)責(zé)制，一級對一級負(fù)責(zé)。依法開展工程招標(biāo)采購，嚴(yán)格執(zhí)行工程發(fā)包制度，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)包、肢解發(fā)包、違規(guī)指定分包單位，杜絕弄虛作假、偷工減料、違規(guī)施工等影響工程質(zhì)量行為。指定專職負(fù)責(zé)人，制定全過程質(zhì)量監(jiān)督計劃，加強(qiáng)對工程質(zhì)量的監(jiān)督和服務(wù)。

3.2 保障措施

在確定施工單位后，首先在小區(qū)主要出入口、信息平臺將改造內(nèi)容、施工范圍、參建單位、工作流程、工期計劃、監(jiān)督人員等內(nèi)容發(fā)布，讓居民知曉。結(jié)合工程管理程序，明確參建各方工作職責(zé)、項目計劃和監(jiān)理計劃從而制定監(jiān)督計劃。開工前認(rèn)真執(zhí)行開工程序，嚴(yán)格審核參加各方關(guān)鍵崗位人員資格證件，做到持證上崗，人證相符。督促監(jiān)理單位審查施工組織設(shè)計，對存在問題的施工組織設(shè)計一律不予簽發(fā)。落實施工圖圖紙會審意見和質(zhì)量安全監(jiān)督交底，按照相關(guān)部門管理規(guī)定辦理施工許可等相關(guān)手續(xù)，條件不具備的不允許開工，確保工程順利實施。

同時合理安排作業(yè)時間，嚴(yán)格杜絕早晚和中午休息時段以及節(jié)假日的施工作業(yè)，對易造成噪音的切割作業(yè)、開鑿作業(yè)、施工機(jī)械等都安排在白天進(jìn)行，最大程度減少對居民生活的影響。

每個改造的小區(qū)選出兩名居民代表為監(jiān)督員，配合改造小組開展工作，精心安排、科學(xué)調(diào)度，加快工程進(jìn)度，確保項目按期保質(zhì)保量完工，同時要處理好項目施工與群眾生活出行之間的矛盾，進(jìn)一步增強(qiáng)人民群眾獲得感、安全感和幸福感，切實將民生工程做好做實。

3.3 工作開展

為使改造項目得民心、順民意，項目辦在廣泛征求居民意見的基礎(chǔ)上，對施工建設(shè)中居民提出的合理要求，積極協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門、設(shè)計單位和施工單位，嚴(yán)格設(shè)計變更程序，進(jìn)行圖紙技術(shù)交底和關(guān)鍵環(huán)節(jié)技術(shù)交底。組織設(shè)計、監(jiān)理、施工等各方單位召開會議，通報情況、梳理重點、確定難點、明確目標(biāo)、細(xì)化責(zé)任。督促各施工單位嚴(yán)把勞務(wù)隊伍選取、材料進(jìn)場、現(xiàn)場控制和竣工驗收“五關(guān)”，按照施工圖紙和規(guī)范要求，抓好施工質(zhì)量關(guān)；要求監(jiān)理單位履行監(jiān)理職責(zé)，增強(qiáng)責(zé)任意識，嚴(yán)格規(guī)范分部分項驗收程序，上道工序驗收不合格，不允許進(jìn)入下道工序，為確保工程進(jìn)展和質(zhì)量。項目辦按照監(jiān)督計劃做好工程重點部位的質(zhì)量控制過程、驗收流程的監(jiān)督檢查以及工程完工后的竣工驗收工作。

3.4 施工安全監(jiān)管

在改造過程中，嚴(yán)格控制施工安全和文明施工。因為改造期間，小區(qū)居民正常生活，來往行人、車輛對施工現(xiàn)場來說都是容易造成安全事故的重要隱患，因此項目辦事前通過舉辦安全警示教育、公開操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、安全技術(shù)交底、監(jiān)督安全設(shè)施到位和關(guān)鍵崗位履責(zé)等手段，提高施工人員的安全意識和現(xiàn)場防范以及加大對居民的安全告知和教育?，F(xiàn)場采取分片施工同步防護(hù)的原則，減少對居民生活的影響。尤其是在進(jìn)行屋面防水保溫修復(fù)施工、外墻面噴涂作業(yè)、窗戶更換等高處作業(yè)期間，重點做好施工現(xiàn)場及作業(yè)人員的安全預(yù)防和防護(hù)，嚴(yán)格控制作業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員走動，防止出現(xiàn)人員和物品從高空墜落而受到傷害。對在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行溝槽開挖時做好區(qū)域周邊警戒及防護(hù)，以防坍塌或跌落造成的安全事故。

3.5 施工質(zhì)量監(jiān)管

出現(xiàn)因質(zhì)量不合格或施工不文明、或材料報驗、工序驗收等程序問題造成影響工程進(jìn)度、給居民帶來投訴、施工糾紛等不良后果，屬監(jiān)理或監(jiān)管范疇的按照相關(guān)規(guī)范執(zhí)行處置，屬于民事糾紛的加大協(xié)調(diào)力度，明確相關(guān)責(zé)任人限期整改。拒不整改或整改不合格按相關(guān)合同約定給予經(jīng)濟(jì)處罰。項目辦定期將檢查和整改情況量化考核，明確獎懲辦法，公示獎懲決定，將施工單位的被動管理改變成自我約束、自我改進(jìn)，增強(qiáng)參建單位的管理能力和管理意識。

項目辦在改造過程中充分考慮居民生活便捷性，也考慮居住的舒適性，改造應(yīng)該體現(xiàn)人性化，營造一個美好的居家生活的環(huán)境。

4 驗收后監(jiān)管

改造項目竣工后，及時組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、街道社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主監(jiān)督員和參與改造單位共同對改造內(nèi)容進(jìn)行竣工驗收。對規(guī)劃、消防、人防、檔案等事項，實行限時聯(lián)合驗收，在控制時限內(nèi)完成申報驗收事項。驗收合格后，在業(yè)主監(jiān)督員見證下移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。作為政府的一項旨在改善人居環(huán)境、提升居住品質(zhì)、改善民生的百姓工程，作為項目管理部門應(yīng)在改造完成后，重點關(guān)注改造交付后的小區(qū)功能維護(hù)及質(zhì)量保養(yǎng)，制定合理的養(yǎng)護(hù)維修計劃，配置好相關(guān)資源，這樣改造的成果才能長久惠民。

5 結(jié)語

老舊小區(qū)改造的意義除了改善、維持社區(qū)秩序，保障人們基本的居住條件，還可以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系，化解不平衡、不和諧因素引發(fā)的矛盾，營造和諧的生活環(huán)境。因此老舊小區(qū)改造對維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)具有重要的作用。在改造過程中，會遇到形形色色的問題，每個問題看似孤立卻又和其他問題交織在一起。表面看起來小，可一解決才發(fā)現(xiàn)涉及的問題較多。如許多住戶在陽臺上布設(shè)洗衣機(jī)，自然會將洗衣的廢水直接排放進(jìn)雨水管，造成雨污混流，既不符合排放標(biāo)準(zhǔn)，又嚴(yán)重影響生態(tài)環(huán)境。通過提前摸排、合理設(shè)計、針對性改造，很好地解決人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的矛盾，是讓城市再現(xiàn)綠水青山的一項舉措。

下一步，我們將吸收以往項目的實際經(jīng)驗，不斷細(xì)化各種措施，更加努力地做好老舊小區(qū)改造項目，讓老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境條件更加美好，環(huán)境變得優(yōu)美，精神文明水平提高，使老舊小區(qū)居民有更大的獲得感和幸福感。