房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范研究

繆成閱

（蘇州桃花塢發(fā)展建設(shè)有限公司，江蘇 蘇州 215000）

現(xiàn)階段關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范等相關(guān)研究較為欠缺，所以要求行之有效的措施對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行分析研究，如加強(qiáng)企業(yè)全過(guò)程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系建設(shè)、合理舉債有效降低融資成本、制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略及戰(zhàn)略方針、加強(qiáng)信息化建設(shè)全助力知識(shí)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)等，為全面助力房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供參考。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范影響

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要主體，其影響性不言而喻。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚，但速度較快，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要主體之一。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與獲利的逐漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展冷靜期也隨即到來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)在獲得豐厚利潤(rùn)及效益的同時(shí)，自身如何應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)期的發(fā)展變化已成為首要問(wèn)題。其中，房地產(chǎn)投資作為主要獲利方式，諸多企業(yè)均向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)投資及經(jīng)濟(jì)管理模式也隨著發(fā)生轉(zhuǎn)變，企業(yè)自身的造血功能與經(jīng)濟(jì)決策能力成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力。因此，通過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行分析可從內(nèi)部、外部層面了解企業(yè)現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題與財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)所在，對(duì)日后提升財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與防范具有十分重要的作用意義。

首先，房地產(chǎn)起步時(shí)期，該階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于起步階段，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)防范中多采用照搬形式，忽視財(cái)務(wù)管理中的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范作用。且該階段財(cái)務(wù)管理主要以粗放式為主，細(xì)化分析與量化控制嚴(yán)重不足。但此時(shí)受國(guó)家政策與環(huán)境條件影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與改革開(kāi)放初期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)波及不大，財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)定。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)井噴時(shí)期。該階段主要為我國(guó)城市開(kāi)展的大量基礎(chǔ)建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起，逐漸成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體。該階段中品牌房地產(chǎn)企業(yè)逐漸涌現(xiàn)，大小房地產(chǎn)涉及相關(guān)行業(yè)也隨著興起。企業(yè)財(cái)務(wù)管理逐漸由保守型向投資型轉(zhuǎn)變，隨著業(yè)務(wù)與項(xiàng)目數(shù)量的日益增多，財(cái)務(wù)管理內(nèi)控體系也逐漸完善，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)由以往的單一型向多元型轉(zhuǎn)變，包括市場(chǎng)投資、內(nèi)控管理、資源消耗及合理配置等。

最后，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，該階段隨之我國(guó)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易逐漸向國(guó)際化轉(zhuǎn)變，“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略深入實(shí)施及階段性成果獲得。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也出現(xiàn)新變化、新挑戰(zhàn)。新形勢(shì)影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中主要以鞏固財(cái)務(wù)收支、提升資金運(yùn)轉(zhuǎn)、保障投資穩(wěn)定為主，并側(cè)重對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控、人力資源及業(yè)財(cái)融合模式給予建設(shè)，全面促進(jìn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的時(shí)效性、應(yīng)急性，以應(yīng)付突如其來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)沖擊，理性與科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)主要代表。

二、造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

（一）項(xiàng)目周期性長(zhǎng)易造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)分析后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展中具有一定的特殊性，主要以項(xiàng)目周期性長(zhǎng)為主。項(xiàng)目周期性長(zhǎng)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)施工中具有一定長(zhǎng)時(shí)間的周期性，通常為幾年或十幾年。如此較長(zhǎng)的周期性特點(diǎn)會(huì)造成資金的占用時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)受施工環(huán)境與市場(chǎng)等主動(dòng)因素變化，容易對(duì)資金鏈造成沖擊，一旦資金鏈發(fā)生問(wèn)題則無(wú)法償還銀行貸款，銀行則會(huì)采用應(yīng)對(duì)手段，造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生。因此，需根據(jù)該特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期性特征進(jìn)行分析，強(qiáng)化資金占用的穩(wěn)定性與鏈條安全保證。

（二）投資金額數(shù)量大形成風(fēng)險(xiǎn)隱患

房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大。首先，房地產(chǎn)投資在資金方面較為特殊，多為大數(shù)額的資金投入。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為中小模式，在獲取大量數(shù)額資金方面多為銀行貸款或融資等，基于市場(chǎng)不穩(wěn)定與波動(dòng)影響，銀行貸款與融資極易造成風(fēng)險(xiǎn)，主要以數(shù)額較大、市場(chǎng)波動(dòng)性強(qiáng)、不確定因素較多等。而大型房地產(chǎn)企業(yè)主要采用股票或市場(chǎng)融資等，在該過(guò)程中極易以財(cái)務(wù)管理不科學(xué)、預(yù)測(cè)性不強(qiáng)等造成起伏波動(dòng)，最終形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)快速償還資金或提供保障，為企業(yè)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大特點(diǎn)，需對(duì)財(cái)務(wù)管理模式與戰(zhàn)略決策進(jìn)行優(yōu)化，為后期工作開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。

（三）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范策略有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范工作不是單一片面的簡(jiǎn)單流程，而是需通過(guò)戰(zhàn)略分析與決策的策略布局。由于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中涉及問(wèn)題較多，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式不適應(yīng)當(dāng)下的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)因素的多樣化與突發(fā)性容易造成較大的風(fēng)險(xiǎn)漏洞、隱患出現(xiàn)。

圖1 風(fēng)險(xiǎn)因素誘因調(diào)查（%）

經(jīng)分析后發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上多為參照模式、傳統(tǒng)機(jī)制，靜態(tài)化風(fēng)險(xiǎn)管控模式較為嚴(yán)重，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)不防范、有風(fēng)險(xiǎn)無(wú)防范等情況存在。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范中缺乏戰(zhàn)略決策與保障，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱患的發(fā)現(xiàn)、排查、鑒別、預(yù)防、處理的缺乏策略指導(dǎo)、應(yīng)對(duì)機(jī)制，一旦發(fā)生實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)法應(yīng)對(duì)。所以，從戰(zhàn)略層面出發(fā)全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略性也十分關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范優(yōu)化途徑及策略

（一）加強(qiáng)企業(yè)全過(guò)程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系建設(shè)

針對(duì)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期現(xiàn)狀與以往房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，綜合問(wèn)題與因素對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略進(jìn)行提出。首先，樹(shù)立全過(guò)程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范不是階段性與臨時(shí)性，而是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期特點(diǎn)具有漫長(zhǎng)且持續(xù)性。因此，樹(shù)立全過(guò)程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)尤為關(guān)鍵。

圖2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)架構(gòu)

全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)防范是指針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的特殊性，對(duì)資金進(jìn)行全過(guò)程投入、管控、跟蹤與監(jiān)測(cè)，提升各階段與節(jié)點(diǎn)的資金利用率，并與銀行與融資機(jī)構(gòu)等進(jìn)行定期協(xié)同，對(duì)市場(chǎng)行情與經(jīng)濟(jì)變化進(jìn)行實(shí)時(shí)關(guān)注，分析與判斷漫長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)展中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，排查財(cái)務(wù)漏洞與風(fēng)險(xiǎn)隱患，加強(qiáng)各階段時(shí)期的資金關(guān)聯(lián)度、管理協(xié)同性。并統(tǒng)一該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管控，包括部門整合與權(quán)限集中等，避免以管理或人為因素造成的項(xiàng)目資金消耗或斷裂等情況發(fā)生。其次，加強(qiáng)信息化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)搭建。利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)開(kāi)展業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)建設(shè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)應(yīng)用、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)融合，將業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)進(jìn)行本質(zhì)上關(guān)聯(lián)。對(duì)審批、合同、設(shè)計(jì)、施工、評(píng)估、驗(yàn)收、營(yíng)銷、售后等全過(guò)程進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)跟蹤，計(jì)算與統(tǒng)計(jì)各個(gè)階段業(yè)務(wù)開(kāi)展的成本消耗，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化內(nèi)控與降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用。最后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展的資金用途、去向的進(jìn)行數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，與銀行進(jìn)行實(shí)時(shí)聯(lián)系，主動(dòng)溝通、互通信息等。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題二者需在較短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行解決，且需不斷企業(yè)知名度、誠(chéng)信度等。

（二）合理舉債有效降低融資成本

首先，房地產(chǎn)企業(yè)面臨最大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要以巨大的投資金額為主，投資較大易造成企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，如資金鏈斷裂或資金短缺等。經(jīng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，巨資投入造成資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%左右。容易造成企業(yè)償還風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不同，大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)自身負(fù)債情況進(jìn)行合理調(diào)整，且可控性較強(qiáng)。而小型房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)因該問(wèn)題發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身情況與規(guī)模，對(duì)負(fù)債問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)處理、合理舉債，將自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的波及率進(jìn)行最大程度降低。其次，需對(duì)融資成本進(jìn)行降低。融資是企業(yè)快速獲得資金的重要途徑，如何開(kāi)展融資對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為關(guān)鍵。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)也是基于融資層面，如企業(yè)需轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)融資理念，規(guī)避以往以銀行為主的融資方式，采用銀行貸款+股票或債券發(fā)行的方式，拓寬融資渠道與途徑。如房地產(chǎn)信托基金、典當(dāng)融資、金融租賃、過(guò)橋貸款、信托金融等。創(chuàng)新融資方式的主要目的是降低融資成本，讓風(fēng)險(xiǎn)隱患及波及影響的程度降至最低，可間接起到預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要作用。最后，在融資中要以提升企業(yè)誠(chéng)信度為主，通過(guò)企業(yè)文化與科學(xué)管理提升產(chǎn)品及項(xiàng)目業(yè)務(wù)，開(kāi)展多種資金配置組合的投資模式，減少無(wú)效投資與重疊投資。并對(duì)融資的可行性、增益性進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，預(yù)測(cè)融資成果與投資效果，有效控制因投資、融資造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（三）制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略及戰(zhàn)略方針

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的特殊性，需對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略進(jìn)行制定，并逐步完善策略內(nèi)容與體系建設(shè)。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略制定中可采用內(nèi)部+外部的方式，全程開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及監(jiān)控。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防主要以內(nèi)部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、內(nèi)控建設(shè)為主，強(qiáng)化內(nèi)部資金與運(yùn)行的穩(wěn)定，滿足企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)轉(zhuǎn)與調(diào)度需求，如正常財(cái)政收支、資源配置、采購(gòu)保障、人力保證等，讓企業(yè)無(wú)論遇到何種情況均可保持穩(wěn)定的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、持續(xù)發(fā)展等。外部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防主要是針對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目、投融資等外部因素，側(cè)重采用數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)與實(shí)時(shí)互通的方式，強(qiáng)化部門與外部機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)層面的互動(dòng)溝通、實(shí)況監(jiān)測(cè)等，如發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后可及時(shí)給予合理應(yīng)對(duì)。

圖3 風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)

主要策略如下：第一，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行等級(jí)劃分，如一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)、二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)、三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)進(jìn)行細(xì)化設(shè)置，提升風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的針對(duì)性與細(xì)節(jié)化，便于制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。第二，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，強(qiáng)化制度建設(shè)在企業(yè)中的影響作用，完善且科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)制度管理體系是奠定工作開(kāi)展的重要基石。在制度建設(shè)中要以信息化為主，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為核心開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)防范技術(shù)保障，如數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)、知識(shí)驅(qū)動(dòng)的應(yīng)用屬性、系統(tǒng)架構(gòu)與監(jiān)督執(zhí)行等。只有掌握數(shù)據(jù)才能更為有效的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。第三，提高財(cái)務(wù)管理者的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力、決策意識(shí)及管理水平。如通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)或?qū)W習(xí)的方式，提高工作人員的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、判斷能力，掌握風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧等。通過(guò)案例分析與崗前培訓(xùn)，以考核的形式定期開(kāi)展人才選拔，為后期工作開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（四）加強(qiáng)信息化建設(shè)全助力知識(shí)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)

首先，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作中面臨主要挑戰(zhàn)及現(xiàn)狀，對(duì)原有財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)模式進(jìn)行創(chuàng)新。以硬件、軟件設(shè)施、體系建設(shè)為主，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行創(chuàng)新。如云計(jì)算軟件、云共享軟件、信息化會(huì)計(jì)軟件等。構(gòu)建整個(gè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息體系，打破傳統(tǒng)信息壁壘提升數(shù)據(jù)之間的互通、互動(dòng)。其次，樹(shù)立數(shù)據(jù)為主、信息為核心的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理思維，在工作中要突顯知識(shí)應(yīng)用的專業(yè)性，對(duì)信息化財(cái)務(wù)理論與相關(guān)知識(shí)進(jìn)行了解掌握，培養(yǎng)工作人員的創(chuàng)新思維及信息財(cái)務(wù)掌控能力。如通過(guò)大數(shù)據(jù)財(cái)務(wù)分析判定與評(píng)測(cè)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、通過(guò)市場(chǎng)信息調(diào)研決策投融資方向等。培養(yǎng)員工的知識(shí)應(yīng)用與決策思維，推動(dòng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的效應(yīng)發(fā)揮。最后，以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為核心方向不斷強(qiáng)化會(huì)計(jì)信息建設(shè)。開(kāi)拓創(chuàng)新思維對(duì)智能技術(shù)、物聯(lián)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、去中心化等科技進(jìn)行學(xué)習(xí)掌握，將其融入財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理體系建設(shè)中去。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行分析研究，對(duì)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行分析，側(cè)重對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與方法給予闡明，主要包括加強(qiáng)企業(yè)全過(guò)程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系建設(shè)、合理舉債有效降低融資成本、制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略及戰(zhàn)略方針、加強(qiáng)信息化建設(shè)全助力知識(shí)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)等，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。