基于青年人的需求探討保障性租賃住房低層高密度空間形態(tài)的合理性
——以上海為調(diào)研中心

文／馮文心 華東建筑設(shè)計研究院

諸翰飛 香港大學(xué)建筑學(xué)院

1 研究背景

1.1 上海市“保障性租賃住房”新政策

2021 年，為了更好地解決新市民、青年人居住問題，上海首次推出“保障性租賃住房”用地，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。截至2021 年底，上海市供給保障性租賃住房用地15 宗，面積約占租賃住房總供給的28%。“十四五”時期，上海將供應(yīng)租賃住房超過42 萬套，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

由上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、市房屋管理局牽頭發(fā)起的保障性租賃住房設(shè)計競賽任務(wù)書中提到，為加快推進(jìn)本市保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)，推動保障性租賃住房設(shè)計創(chuàng)新，滿足新市民、青年人和城市基本公共服務(wù)群體等不同人群的租住需求，引導(dǎo)形成更高品質(zhì)、更安心居住的生活方式。由此可見，上海市希望通過保障性租賃住房，滿足上海新市民、青年人對美好居住生活的向往。

1.2 住宅開發(fā)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變

近年來為響應(yīng)國家控制超大城市人口規(guī)模的要求，上海常住人口增長規(guī)模逐步放緩。第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2011 年至2021 年，上海常住人口總量規(guī)模的增長相對平穩(wěn)。我們?nèi)艋仡櫦~約、東京等超大城市的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)這樣一條規(guī)律：當(dāng)一座城市規(guī)模急速發(fā)展，城市人口指數(shù)級增長時，住宅開發(fā)的重心往往傾向于更高的垂直高度，以追求單位面積內(nèi)，容納更多的人口；而當(dāng)一座城市不再面臨巨大的人口增速壓力時，住宅開發(fā)的重心將會從滿足基本的居住需求向追求生活品質(zhì)轉(zhuǎn)變。而上海正處于城市發(fā)展從追求“量”向著追求“質(zhì)”的思路轉(zhuǎn)變的過程中。

1.3 90 后青年人的獨(dú)特需求

我們將研究的目標(biāo)人群定位為1990—2004 年間出生的青年人。這一人群生于網(wǎng)絡(luò)信息化時代，強(qiáng)調(diào)個人體驗和生活品質(zhì)。他們與十年前公租房的住戶在生活習(xí)慣、消費(fèi)選擇和社交方式上有著諸多差異性?！蛾P(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》指出，保障性租賃住房是為了解決城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速過程中，進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題，而新市民、青年人這一群體的需求早已不局限于一個提供簡單棲身之地的居所。本調(diào)查研究之所以將保障性租賃住房的目標(biāo)住戶精確定位為90 后年輕人群體，是為了提煉出具有高度代表性的住戶畫像，以更能凸顯出研究對于這一群體總體特征的關(guān)注度和敏感度，避免研究陷入對模糊概念泛泛而談的誤區(qū)。

1.4 對公租房研究的局限

公租房和保障性租賃住房概念不同?！蛾P(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》文件于2010年6 月8 日由住建部、國家發(fā)改委等七部委聯(lián)合下發(fā)，提出大力發(fā)展公租房建設(shè)；《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》于2021 年6 月24 日印發(fā)，明確提出需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。不難看出，公租房和保障性租賃住房的概念是在不同的時間點(diǎn)提出的，兩者概念不同，但體系相同，同屬我國住房保障體系的組成部分。

公租房和保障性租賃住房面向的人群不同。公租房主要面向城市中低收入住房困難家庭，而保障性租賃住房主要面向的群體為新市民、青年人。在保障性租賃住房的設(shè)計研究中，若簡單套用以往對公租房空間形態(tài)等種種設(shè)計的研究成果，則忽略了其主要面向的新市民、青年人這一有著特定的行為邏輯、空間和社交需求的群體，將使種種矛盾暴露在設(shè)計者認(rèn)知錯位和一廂情愿的設(shè)計中。

2 青年人的社交習(xí)慣和空間需求調(diào)研

保障性租賃住房的定義決定了其空間形態(tài)、功能定位等方面重點(diǎn)聚焦新市民、青年人和城市基本公共服務(wù)群體。因此，我們的研究結(jié)合青年人的群體特征，以上海目前保障性住房的入住青年為調(diào)查對象，調(diào)查其行為特征，總結(jié)目前青年人住戶的住房需求。希望能對未來上海保障性租賃住房的建設(shè)提供參考和建議，在后續(xù)的設(shè)計中盡力滿足他們多層次的生活需求，創(chuàng)造多彩活力、宜居安居的生活環(huán)境，為保障對象提供居住舒適、功能適用的租住生活空間。

調(diào)查采取在上海現(xiàn)有保障性住房的住戶微信群里發(fā)放問卷的方式，以居住在長租公寓及公租房的青年人為篩選條件，合計收集有效反饋200份，調(diào)查新市民、青年人的生活方式和社交習(xí)慣，并對問卷的調(diào)查成果進(jìn)行統(tǒng)計分析，從公共空間、商業(yè)空間、居住單元內(nèi)布空間、步行空間和社區(qū)管理方式這幾個方面展開，了解與觀察青年住戶的行為習(xí)慣和社交需求，收集住戶對保障性住房的改進(jìn)意見。

2.1 青年人住戶畫像

該部分要求住戶對目前的居住情況、職業(yè)特性、租住時間、歸家時間、雙休日居家情況、就餐習(xí)慣和購物傾向方面作答。情侶或朋友合住加上三人及三人以下家庭整租占比為70%，單身獨(dú)居和陌生人分租約占20%，三人以上家庭整租僅占5%?？傮w來說，雖然過半住戶考慮長期租住，但90%的調(diào)查對象更傾向于以后買房。調(diào)研收集到年齡分布段在16 ～30 歲的青年人住戶的職業(yè)過半數(shù)為企業(yè)人員。這和現(xiàn)有保障性住房的入住資格審查有著一定的聯(lián)系，例如，部分市籌公租房僅可由企業(yè)承租，所以該住區(qū)住戶皆為企業(yè)工作人員；住戶約20%為白領(lǐng)，7%為銷售人員。統(tǒng)計顯示晚7 ～9 點(diǎn)為住區(qū)回流高峰。住戶的雙休日出行情況和就餐習(xí)慣分布集中：工作日更傾向于點(diǎn)外賣或公司堂食，雙休日則出行在外就餐。

2.2 青年人住戶對公共配套設(shè)施的需求

公共空間方面的調(diào)研分為住戶使用小區(qū)（社區(qū)）配套空間的頻率、公共空間運(yùn)營時間需求、影響使用體驗的因素、是否愿意付額外的管理費(fèi)、是否接受配套設(shè)施對外運(yùn)營等方面。絕大多數(shù)住戶表示，如果價格適中并輔以適當(dāng)管理和設(shè)備維護(hù)，會增加其使用社區(qū)公共配套設(shè)施的頻率，而免費(fèi)的配套反而會令住戶擔(dān)心使用體驗，從而降低其使用頻率。約20%的住戶認(rèn)為，24 小時運(yùn)營也會增加其公共配套使用頻率。對于社區(qū)配套設(shè)施的位置，相對于高層或者頂層的視野好、位置私密，住戶更喜歡首層的明顯位置、便利可達(dá)。80%住戶表示，如果社區(qū)內(nèi)有基本商業(yè)配套設(shè)施（咖啡店、健身房等），可以接受社區(qū)沒有僅對租戶開放的公共配套設(shè)施以減少租房成本，且只有約18%的住戶愿意付出更多的租金或額外管理費(fèi)讓社區(qū)配置僅對租戶開放的公共設(shè)施。除居住外，住戶最希望配置的公共配套設(shè)施中得票數(shù)最高的三個選項為：公共洗衣房/晾曬區(qū)、健身房和24 小時便利店。相較于學(xué)生這種尚沒有進(jìn)入到社會生活狀態(tài)的使用者，公租房住戶的社會性需求更高。對公共空間的各項采訪結(jié)果可以看出：年輕的保障性住房住戶較為包容開放，不排斥社區(qū)配套對外開放或引入星巴克等商業(yè)配套，且注重公共空間的可達(dá)性和便利性，關(guān)注公共配套設(shè)施能夠提供的基本生活服務(wù)，希望公共配套設(shè)施能夠帶來品質(zhì)感和好的用戶體驗，并不介意為此付出額外的管理費(fèi)或者維護(hù)費(fèi)用。

2.3 青年人住戶的社交行為

調(diào)研要求住戶分別就社交頻率、鄰里互動、社交人數(shù)、安全感和集體活動等方面作答。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，社交頻率方面僅4 成的住戶每月1 ～3 次邀請朋友到家做客。原因為保障性住房居住單元品質(zhì)不高，住戶覺得面子不夠或社交功能不強(qiáng)，不如直接去商業(yè)廣場或桌游店等社區(qū)外的商業(yè)設(shè)施。鄰里互動方面，與鄰居互動頻率較低：30%的青年人住戶選擇不會主動認(rèn)識他人，僅8%的調(diào)查對象選擇認(rèn)識的人越多越好，大部分住戶選擇愿意認(rèn)識興趣相投的鄰居。安全感方面，大多數(shù)女性調(diào)查對象認(rèn)為與同層鄰居認(rèn)識會增加她們的安全感，而男性大多數(shù)選擇不認(rèn)識但不會帶來不安全感。集體活動方面，在是否希望社區(qū)定期開展集體活動這一問題中，三成住戶選擇無所謂；另有三成的住戶選擇希望，會報名參加活動；一成的住戶選擇非常希望，會參加組織活動。對于社區(qū)公共區(qū)域聊天時，您認(rèn)為最舒適的人數(shù)這一問題，調(diào)研結(jié)果集中分布在1 ～3 人這一選項。同時，社區(qū)配套提供的社交功能不足可能會大大降低其在社區(qū)中進(jìn)行社交活動的意愿。一般來說，社區(qū)認(rèn)同感越強(qiáng)，居民的歸屬感越強(qiáng)，就越重視鄰里關(guān)系和情感聯(lián)結(jié)，也就會更加積極主動地參與鄰里間的社交活動。從對青年人住戶社交行為的調(diào)查結(jié)果中可以看出，年輕一代參與社交的原因與傳統(tǒng)社交有很大不同：更注重安全感的尋求（尤其是女性），尋找社交中的興趣點(diǎn)，更樂意“人以群分”，和有共同興趣愛好的鄰居認(rèn)識。

3 低層高密度空間形態(tài)的合理性研究

3.1 傳統(tǒng)高層低密度局限

在高層低密度傳統(tǒng)布局中，建筑空間布局特點(diǎn)為高建筑、大間距。這一形式的好處是可以滿足日照、間距等規(guī)范要求，而且較低的建筑密度保證了更多的場地綠化、室外活動空間。但與此同時，這也引起了種種問題。首先，社區(qū)形態(tài)趨同，缺乏獨(dú)特性和多樣性；其次，高層帶來居民的生活質(zhì)量降低。和很多其他大城市一樣，中國在城市的不斷擴(kuò)張中，一些人口退居在低質(zhì)量和高密度的處所中。例如，上海的中遠(yuǎn)兩灣城，高層帶來的人口的高度集中，住戶平均享有的資源反而降低了。低層高密度社區(qū)的建筑還存在尺度巨大和不夠開放的問題。

以1933 年《雅典憲章》為代表的城市規(guī)劃思路，并沒有讓居民實(shí)現(xiàn)棲息在詩意的公共空間中，反而讓城市和社區(qū)變得越來越封閉。除此之外，電梯的擁堵、結(jié)構(gòu)層帶來的得房率降低也時刻困擾著高層社區(qū)的住戶。高層低密度布局帶來的問題表明，我們應(yīng)當(dāng)考慮用低層高密度來取代高層低密度的空間布局思維，從而維持城市的活力和居民的生活品質(zhì)。

3.2 低層高密度的城市開放性

桑內(nèi)特和薩森等人發(fā)展的“開放城市（Open City）”的概念和低層高密度布局不謀而合。低層高密度的布局是一種很好地將城市和社區(qū)結(jié)合在一起的方式。根據(jù)我們對青年人住戶需求的調(diào)研，青年人住戶更希望在閑暇時間出去游歷，和城市互動，而不是生活在一個機(jī)關(guān)大院式的封閉社區(qū)里。多種交通出行的選擇、各式各樣的城市服務(wù)、公共開放空間和社區(qū)私密空間的結(jié)合是青年人住戶需求在空間功能上的映射。同時，相較于高層低密度，低層高密度的社區(qū)布局可以確保城市肌理、街道網(wǎng)格和城市步行體系不被高層建筑粗暴地打斷。當(dāng)下不利的現(xiàn)狀是，原本承載公共性社會生活的街道逐漸蛻變?yōu)槌休d交通運(yùn)輸?shù)氖姓到y(tǒng)，街道中的公共生活大量被擠壓并退回到私人空間。而低層建筑（多層建筑）更有機(jī)會在功能上與城市融合，借用城市功能打開社區(qū)圍墻，引入城市道路。例如，將首層臨街空間作為生活服務(wù)配套，引入年輕人喜歡的便利店、咖啡店、餐廳、便民診所和書店等一系列豐富的功能，將保障性租賃社區(qū)生活融入城市，讓社區(qū)的城市尺度更加宜人。

3.3 低層高密度的街坊感

圖1 公共配套設(shè)施調(diào)研數(shù)據(jù)分析圖（圖片來源：作者自繪）

圖2 社交行為調(diào)研數(shù)據(jù)分析圖（圖片來源：作者自繪）

在我們前面的研究中，我們發(fā)現(xiàn)青年人并非像一些人想象的那樣冷漠不愿意交流，而是社區(qū)營造的交流場所不能夠有效地提供社交功能。而低層高密度住宅的建筑形式能夠營造一種新形式的街坊感，在人體尺度和空間感受上讓住戶更容易感受到親切宜人的社區(qū)形態(tài)。我們知道，上海傳統(tǒng)的里弄街坊，就是一種底層店鋪、上層寢居的居住模式。這種模式既可以容納一定的人口密度，又能夠創(chuàng)造充滿活力的社區(qū)生活。低層高密度的街坊里弄不僅是上海歷史上構(gòu)建良好城市空間的居住模式，也是近代上海最有代表性的建筑特色，是上海城市文化最重要的符號特征之一。低層高密度社區(qū)可以是一個真正的去圍墻的“街坊里弄”，把城市街道自然地引入社區(qū)，將街道建成符合人性尺度的步行街道，在首二層將公共功能和城市自然融合，拒絕把“街坊”“家常店”從社區(qū)中剝離出來，營造“社區(qū)與城市一體”的心理感受。

3.4 界面豐富的場所感

相較于高層低密度的布局形式，底層高密度的社區(qū)界面更加豐富、社區(qū)居民參與感更強(qiáng)。青年人住戶希望在陌生人組成的住區(qū)中，能感受到一種親切感與歸屬感。低層高密度社區(qū)正能夠帶來一個傳統(tǒng)意義上“民治、民有、民享”的，擁有開放鄰里街道親切尺度的場所。此類場所給保障性住房住戶們提供的不僅僅是花園和新鮮空氣，還有注重社交隱私的多層級空間序列。而豐富的空間變化界面也為住戶提供了更多的彈性空間和灰空間，承載著各類社區(qū)功能。例如24 小時超市、咖啡廳、書店和洗衣房；還可以有一些居民共建的展示空間、跳蚤市場甚至室外小劇場，為居民提供融合和共享的機(jī)會。簡而言之，底層高密度布局能夠創(chuàng)造出一種既滿足居住密度和生活品質(zhì)，又能將住宅與商業(yè)、社區(qū)與公共設(shè)施混合考慮，平衡城市空間開放與居住空間私密的有過渡、多層次社區(qū)空間。

3.5 空間組織的自發(fā)性與活力

底層高密度社區(qū)的空間組織形式可結(jié)合當(dāng)代年輕人的生活需求，吸取上海傳統(tǒng)里弄中豐富的生活社交功能及空間形態(tài)特征。將較大規(guī)模的公共空間、生活服務(wù)設(shè)施從封閉的空間中抽取出來。通過方便、舒適的步行系統(tǒng)與各個鄰里圍合單元取得聯(lián)系，促使交往、聚集、娛樂等多樣化活動在街道空間中的發(fā)生，激發(fā)社區(qū)的空間活力。在我們的調(diào)研分析中，年輕人更樂意與有共同興趣愛好的人在一起活動。在低層高密度所產(chǎn)生的圍合空間內(nèi)，毫不相干的活動均能被和諧地包容在同一社區(qū)空間之中，互不干擾。不同社會群體或個人活動的空間包容性與相對隱私性被充分考慮。這些被圍合的彈性空間，允許某些功能以及功能所需空間的自發(fā)調(diào)整，以自發(fā)形成的活動，在重組各功能設(shè)施之間關(guān)系的同時，逐步實(shí)現(xiàn)、恢復(fù)街坊里弄中存在的多元化和多層次生活社交活動。

3.6 低層高密度的品質(zhì)感

低層高密度住宅的居住單元更易做出品質(zhì)感。青年人住戶在調(diào)研中表達(dá)了他們對于居住品質(zhì)和服務(wù)體驗的需求，社區(qū)能否給他們帶來尊嚴(yán)是令住戶滿意的一個重要指標(biāo)?！耙蛔x予每個單元房屋品質(zhì)的建筑——棲息地將是關(guān)于花園、與自然的接觸、街道而不是走廊”，以色列裔加拿大籍建筑師莫什·薩夫迪（Moshe Safdie）如是說。他25 歲時提出的“Habitat67”重新構(gòu)想了居民通過高密度住宅和建筑改善與社會融合。而其設(shè)計的出發(fā)點(diǎn)正是創(chuàng)造低價值但是有尊嚴(yán)的居住模式。

3.7 低層高密度的運(yùn)營便捷性

樓均的管理運(yùn)營的便捷性高。低層高密度由于樓棟層數(shù)較少，可以對棟內(nèi)住戶進(jìn)行有效管理。在調(diào)研中年輕人群關(guān)注的生活品質(zhì)、服務(wù)體驗其實(shí)就是管理運(yùn)營的問題。住宅棟數(shù)增多意味著單棟建筑內(nèi)的人數(shù)將得到控制。因此，低層高密度社區(qū)可以讓樓棟內(nèi)的住戶關(guān)系得到優(yōu)化，減輕樓棟內(nèi)的設(shè)施負(fù)荷強(qiáng)度，從而減少相關(guān)管理難度，提高住戶對配套設(shè)施的滿意度。另外，保障性租賃住房地塊的居住者在出行時間時段、出行需求等方面具有著重合的趨勢。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，新市民、青年人的保障房住戶多為企業(yè)人員，回流時間集中，等電梯是一個較為突出的問題。而低層高密度的布局形態(tài)可以通過增加棟數(shù)、減少層數(shù)有效緩解電梯負(fù)荷較大、檢修頻繁的現(xiàn)實(shí)問題。

結(jié)語

我們通過對現(xiàn)有保障性住房Z 世代住戶的調(diào)查研究，了解住戶的使用需求和意向，為上海市保障性租賃住房的低層高密度空間形態(tài)設(shè)計提供依據(jù)?？偟膩碚f，以“追求品質(zhì)”為標(biāo)簽的上海新市民、青年人具有以下幾個方面的需求：需要一個充分尊重個性的社區(qū)；需要一個可以根據(jù)興趣社交的公共空間；需要一個和城市有機(jī)融合的鄰里社區(qū)；需要有私密的、有層次的入戶空間序列；需要一個足夠開放的社區(qū)，尤其是社區(qū)位于市中心時；需要高品質(zhì)的社區(qū)物業(yè)。

根據(jù)我們對青年人住戶需求的總結(jié)，我們推論得出低層高密度相較于高層低密度的空間形態(tài)布局來說更加合理，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：城市開放性，社區(qū)強(qiáng)調(diào)和城市空間的融合共享，拒絕封閉社區(qū)。兼容性，低層高密度的建筑規(guī)模，業(yè)態(tài)可控，可服務(wù)于不同消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的人群。均好性，更多考慮為弱勢群體營造有尊嚴(yán)的宜居環(huán)境?？沙掷m(xù)性，土地混合利用、緊湊有效型規(guī)劃更可持續(xù)。尺度宜人，街道感、場所感強(qiáng)，運(yùn)營便捷。

此外，低層高密度還有一些規(guī)范方面的優(yōu)勢，例如特殊的日照要求等，也為低層高密度布局的多樣性提供了可能。還有一些技術(shù)方面的原因，例如隨著樓棟高度的降低，可有效減少單棟建筑的建造成本，減少相關(guān)高層建筑的技術(shù)限制，為更多形態(tài)的建筑設(shè)計提供創(chuàng)作空間，豐富社區(qū)形象、增強(qiáng)城市建筑的多樣性。但此次研究主要從青年人住戶需求出發(fā)，在此不作贅述。這次研究并不是要在低層高密度和高層低密度中做出一個選擇，所謂低層高密度也僅僅是社區(qū)空間形態(tài)的認(rèn)識之一，將來一定會有更具創(chuàng)造性的空間形態(tài)理解。但總的來說，高層低密度存在著一些不足，低層高密度很好地回應(yīng)了90 后青年人需求，讓年輕人有歸屬感、有新鮮感，生活得有尊嚴(yán)，更符合年輕人的交往習(xí)慣和生活習(xí)慣。我們在做保障性租賃住房的設(shè)計時，一定要以用戶需求為抓手來思考，重新定義城市生活并創(chuàng)造一個成功的活力社區(qū)，為廉價舒適的社區(qū)提供一種新范式。