房地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的成因及對(duì)策研究

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一、序言

房地產(chǎn)是當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱產(chǎn)業(yè)，2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.3%，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中起到重要的引導(dǎo)和推動(dòng)作用?？梢哉f，要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展才能充分發(fā)揮其正向作用。但現(xiàn)階段在市場(chǎng)環(huán)境與政策環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，融資困難，導(dǎo)致各房企流動(dòng)性都較差，甚至出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2021 年越來越多的房企債務(wù)違約，資金鏈緊張程度堪比2008 年。例如，恒大受全資子公司理財(cái)產(chǎn)品違約事件的影響遭遇“股債雙殺”，加大了恒大的流動(dòng)性壓力。陽光多次債務(wù)違約，多地項(xiàng)目停工。大的房地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)尚且如此，小企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更高，生存更加難上加難。因此，加強(qiáng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理是各房企必須面對(duì)的重要的課題。本文首先剖析了地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的成因，在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以期更好地為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理提供借鑒和參考，使地產(chǎn)企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上發(fā)展的更好。

二、房地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄。

之前，大部分房地產(chǎn)公司沉浸在擴(kuò)張“撈金”的歡樂中，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠，導(dǎo)致不注重流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的管理，思想跟不上，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)淡薄。導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄，一旦高層做出的財(cái)務(wù)決策錯(cuò)誤，給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)想的。一些房地產(chǎn)企業(yè)常在不考慮自身財(cái)務(wù)狀況的情況下，不惜代價(jià)拿地，對(duì)外擴(kuò)張，而不給自身留下足夠的資本積累時(shí)間，一旦外部宏觀環(huán)境發(fā)生變化，則會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性和安全性，企業(yè)將會(huì)陷入巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。大部分地產(chǎn)公司基本上都是通過參考銀保監(jiān)會(huì)制定的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)來測(cè)算和管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，管理方法比較原始，有的基本上是通過比對(duì)的方式，選取少量的指標(biāo)來衡量。如僅用流動(dòng)比率和存貸率兩個(gè)指標(biāo)來檢驗(yàn)公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，非常不科學(xué)。工作實(shí)踐中不能把即將到期的負(fù)債和流動(dòng)性資產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比測(cè)算，也不能將貸款的壞賬情況、期限納入考慮范疇，報(bào)表中缺失這方面的數(shù)據(jù)，因此也難以科學(xué)地評(píng)估地產(chǎn)公司的流動(dòng)性。

2.債資比例不匹配導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

一般來說，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為50%。但現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地后會(huì)以在建的工程項(xiàng)目為抵押來向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，導(dǎo)致權(quán)益資本比例降低、債務(wù)資本過高，再加上市場(chǎng)對(duì)住房的高需求刺激了地產(chǎn)公司的盲目擴(kuò)張，很多地產(chǎn)公司采取激進(jìn)的融資策略，能借則借，能貸則貸，將資產(chǎn)負(fù)債比率提高到了70%，有的甚至是90%，造成財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)嚴(yán)重偏高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的提高，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，無法籌到足額的資金用于償還到期的債務(wù)，流動(dòng)性不足，就會(huì)出現(xiàn)類似恒大地產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)債務(wù)危機(jī)。

3.房地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不完善。

房地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不完善主要體現(xiàn)在以下方面：一是，沒有財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的管理方案和管理計(jì)劃；二是，沒有設(shè)置相應(yīng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警標(biāo)識(shí)；三是，沒有相關(guān)的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理人員；四是，沒有流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的專項(xiàng)資金；五是，沒有流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的工具和科學(xué)的方法；六是，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理人員不清楚何為財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、不清楚財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的閾值是多少；七是，流動(dòng)性預(yù)警管理人員不清楚如何處理流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

4.處理流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足。

我國房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，對(duì)應(yīng)的實(shí)踐和理論管理經(jīng)驗(yàn)不足，在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理方面的理論更是少之又少，管理實(shí)踐稍有積累，但經(jīng)驗(yàn)也是不足。很多的風(fēng)險(xiǎn)管理理論模型都是借鑒西方先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)為我所用，但理論模型是否適宜我們中國特色社會(huì)主義國情下的房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)踐還有待進(jìn)一步驗(yàn)證。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)踐基本上是靠師傅親力親為的教，沒有成體系、成系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)。

5.不善經(jīng)營引致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司如果經(jīng)營不善也會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營涉及方方面面，從籌資、投資到利潤分配，從資產(chǎn)模塊的擴(kuò)張、資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、盈利能力的提高，到營運(yùn)能力的提升等等。這些經(jīng)營因素都有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。按照哲學(xué)，內(nèi)因是事務(wù)發(fā)展的決定性因素，可以推出，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的好壞一定程度上肯定會(huì)影響企業(yè)的流動(dòng)性。一般來說，高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)資金成本高，到期不能償還本息的可能性更大，極大可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)房源優(yōu)質(zhì)、口碑好、品牌溢價(jià)高、經(jīng)營好、營收質(zhì)量高、資金使用效率高，與金融機(jī)構(gòu)保持著良好的合作關(guān)系，所以，對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金成本更低，發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率比較低?？梢姡绻?jīng)營不好，就可能出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

基于上述地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的成因，結(jié)合實(shí)踐擬提出以下防范和化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議：

1.提高房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。

企業(yè)要想發(fā)展，前提是必須先活下來，活下來的前提是解決好公司存在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問題，所以在實(shí)務(wù)管理過程中要想提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，只有思想上重視才能在管理手段和管理方式上采取科學(xué)的方法把風(fēng)險(xiǎn)管理好。如可以聘請(qǐng)具有風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)的專家，充分利用其專業(yè)能力強(qiáng)、專業(yè)功底扎實(shí)的特點(diǎn)去科學(xué)分析和管理好存在的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。最重要的一點(diǎn)是，將風(fēng)險(xiǎn)損失與管理人員的工資薪酬直接掛鉤，這樣管理者才會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)防控與管理的理念牢記心中，從而在思想上真正重視起風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

2.將債資比例控制在合理的范圍內(nèi)。

房地產(chǎn)公司應(yīng)該嚴(yán)格將資產(chǎn)負(fù)債比率控制在安全線50%以內(nèi)，嚴(yán)格控制借款規(guī)模。在供給側(cè)改革背景下，主動(dòng)滿足市場(chǎng)的個(gè)性化需求，積極設(shè)計(jì)開發(fā)市場(chǎng)受歡迎的樓盤，穩(wěn)住購房客戶的前提下積極拓寬融資渠道，積極籌措地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的資金。內(nèi)源融資不能滿足需求時(shí)，可以適度考慮增加注冊(cè)資本或者引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，增加權(quán)益部分，這樣也能將負(fù)債控制在合理比例和安全的范圍內(nèi)。

3.完善房地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

完善房地產(chǎn)公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以在以下方面做文章：一是，制定財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的管理方案和管理計(jì)劃；二是，設(shè)置相應(yīng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警標(biāo)識(shí)；三是，配備相關(guān)的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理人員；四是，設(shè)置流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的專項(xiàng)資金；五是，研討和采取流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警科學(xué)管理的工具和方法；六是，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)閾值；七是，形成一系列處置流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急預(yù)案。

4.學(xué)習(xí)他國先進(jìn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)。

雖然我國是房地產(chǎn)大國，但房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理起步較晚，經(jīng)驗(yàn)不足，但西方各國很多的風(fēng)險(xiǎn)管理理論模型和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)完全可以為我所用。在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理過程中可以結(jié)合我國的特殊國情，增加特殊變量，來嘗試構(gòu)建適應(yīng)中國特色社會(huì)主義國情的理論管理模型，適時(shí)聯(lián)合軟件公司開發(fā)自動(dòng)化流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警軟件，做到風(fēng)險(xiǎn)自動(dòng)報(bào)警，自動(dòng)提示，自動(dòng)篩選出流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施。

5.提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率和效果。

只有房地產(chǎn)公司健康成長，才能合理保證將地產(chǎn)公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)。要想保證房地產(chǎn)公司健康成長就必須提高其經(jīng)營效率和經(jīng)營效果。具體來說，提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效率就是在市場(chǎng)能夠消化的前提下，提高投入產(chǎn)出的速度，合理加快開發(fā)進(jìn)度，使得在規(guī)模、開工時(shí)間相當(dāng)?shù)那闆r下，盡可能早的完成銷售，從而加快回款速度，節(jié)約資金的時(shí)間占用，降低資金成本，現(xiàn)金流出少了，現(xiàn)金凈流入就增加了，財(cái)務(wù)流動(dòng)性就會(huì)好轉(zhuǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性就會(huì)降低。提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效果就是提高投入產(chǎn)出比率，在投入相當(dāng)?shù)那闆r下，比較房地產(chǎn)公司的產(chǎn)出，比較其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益產(chǎn)出等。只有房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效率和效果都提升了，房地產(chǎn)企業(yè)才能在行業(yè)內(nèi)樹起標(biāo)桿，起到示范作用，也就能帶來潛在的現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入充足了，自身的財(cái)務(wù)流動(dòng)性也就好了，風(fēng)險(xiǎn)也就降低了。

總之，在面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的背景下，房地產(chǎn)公司要練好內(nèi)功，不斷增強(qiáng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理的能力和本領(lǐng)，不斷提高公司風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，將債資比例控制在合理的范圍內(nèi)，不斷完善流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，學(xué)習(xí)他國先進(jìn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率和效果，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)才能得以規(guī)避。