城市老舊小區(qū)物業(yè)空間經(jīng)營現(xiàn)狀及其改造建議

李 娜（北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司， 北京 100005）

政策不斷細(xì)化落實，老舊小區(qū)物業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇。2020 年 7 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》后，2021 年 9 月初國家發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》，通知推行物業(yè)專業(yè)化管理。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管。推動多渠道籌措資金。鼓勵金融機(jī)構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金，鼓勵社會資本承接養(yǎng)老托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內(nèi)容，統(tǒng)籌公共設(shè)施經(jīng)營收益等業(yè)主共有收入，保障老舊小區(qū)后續(xù)管養(yǎng)資金需求。

1 老舊小區(qū)基本概況

1.1 物業(yè)情況

本次調(diào)研的老舊小區(qū)包括北京市的光熙門北里、華嚴(yán)北里、慧忠北里和恩濟(jì)里 4 個小區(qū)，建設(shè)年代比較久遠(yuǎn)，大部分都是由改革開放后大型國企或者事業(yè)單位、政府部門組織修建的，用以改善員工居住條件的福利用房，員工根據(jù)自身情況可以自行決定是否購買產(chǎn)權(quán)。由于小區(qū)屬于不同的產(chǎn)權(quán)單位，有的屬于單位自管，有的屬于商品房，因此產(chǎn)權(quán)多樣，物業(yè)管理也比較復(fù)雜，出現(xiàn)了一個小區(qū)有多家物業(yè)管理公司的情況。小區(qū)基本狀況如表 1 所示。

表 1 光熙門北里、華嚴(yán)北里、慧忠北里和恩濟(jì)里小區(qū)基本狀況

1.2 小區(qū)公共空間及功能

小區(qū)的閑置空間主要有以下幾種：配套自行車棚，主要作為居民存放自行車和電動車的地方；居民的活動場地，主要用于社區(qū)居民的棋牌活動、日常交流、閱讀等功能；停車場，老舊小區(qū)沒有地下停車場，所以地上留有很大空間作為停車場，解決小區(qū)居民的日常停車問題；還有一些地下室或者半地下室空間用來作為物業(yè)公司的辦公地點和員工宿舍，解決保潔綠化工作人員的住宿問題；另有一些非物業(yè)產(chǎn)權(quán)的閑置空間，比如鍋爐房，曾經(jīng)的防空洞等，但由于沒有產(chǎn)權(quán)，所以無法開展經(jīng)營。

1.3 物業(yè)服務(wù)和價格

物業(yè)服務(wù)包括管理、衛(wèi)生、保安、保潔、綠化、基礎(chǔ)維修、巡視等。經(jīng)營方式有的是外包，有的是自管經(jīng)營，也有二者相結(jié)合進(jìn)行管理。物業(yè)費每月最低 0.66 元/m2，最高不超過 2 元/m2，價格偏低，如表 2 所示。

表 2 光熙門北里、華嚴(yán)北里、慧忠北里和恩濟(jì)里小區(qū)物業(yè)服務(wù)和價格

1.4 社區(qū)居民主要訴求

通過對小區(qū)社區(qū)居民的走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)：老舊小區(qū)的主要訴求點有電梯維修問題，集資難；老舊小區(qū)的樓體破損，設(shè)備設(shè)施老化，需要維修保護(hù)；公共活動空間較少；自行車、電動車和機(jī)動車停車位均不足；安全隱患問題；垃圾分類造成的環(huán)境污染問題，如表 3 所示。

表 3 光熙門北里、華嚴(yán)北里、慧忠北里和恩濟(jì)里小區(qū)居民主要訴求

2 老舊小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀問題

2.1 老舊小區(qū)缺失合理的規(guī)劃設(shè)計

隨著時代的發(fā)展，老舊小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)不能滿足當(dāng)今社會的社區(qū)居民需求。老舊小區(qū)的配套和基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，存在著管線老化、墻體破損、設(shè)備陳舊等問題，影響小區(qū)美觀和居民體驗；私家車的數(shù)量增加，而老舊小區(qū)在建設(shè)之初并沒有規(guī)劃出足夠數(shù)量的停車位，導(dǎo)致停車難題越來越凸顯；在空間利用方面，老舊小區(qū)缺乏合理的空間規(guī)劃，導(dǎo)致老舊小區(qū)供老人和兒童可利用的活動空間不足；另外，電動車充電樁也存在著安全隱患問題，根據(jù)目前的政策，居民不能把電動車放到樓上家里充電，所以居民對電動車充電的需求也提上日程，成為配套的剛性需求。

2.2 物業(yè)管理公司經(jīng)營管理困難

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施維修需要大量的資金投入，包括電梯的更換和維修等，都是很大的財務(wù)支出，而老舊小區(qū)物業(yè)公司的資金有限，物業(yè)管理費長期偏低，難以承受如此大的負(fù)擔(dān)。從目前已經(jīng)改造的老舊小區(qū)來看，政府資金是老舊小區(qū)改造資金的主要來源，但政府預(yù)算資金有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠老舊小區(qū)改造所需費用。

2.3 業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)付費意識差

老舊小區(qū)業(yè)主多樣，不同類型業(yè)主對物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大。承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù)，但對物業(yè)公司不信任，出現(xiàn)要求物業(yè)公司先服務(wù)后收費的現(xiàn)象；收入偏低的居民家庭，承受能力弱，物業(yè)管理消費意識淡薄且支付能力有限；還有部分小區(qū)業(yè)主將建筑問題與物業(yè)問題相混淆，要求開發(fā)建筑遺留的問題，由物業(yè)企業(yè)去解決，導(dǎo)致收費率越來越低，進(jìn)入了“收費難、難服務(wù)”的惡性循環(huán)怪圈[1]。另外，由于老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)遺留問題，多種產(chǎn)權(quán)并存的情況下，募集公共資金也很困難，業(yè)主之間的利益難以協(xié)調(diào)一致[2]。

3 解決措施

3.1 明確居民的需求，提升物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)

針對老舊小區(qū)的居住人群，根據(jù)人口特征，分為 4 大類：老人、兒童、未婚青年、已婚家庭。不同居住人群的需求有所差異，在物業(yè)公司提供服務(wù)的時候，可以有針對性地提供服務(wù)[3]，如表 4 所示。

表 4 老人、兒童、未婚青年、已婚家庭 4 大類服務(wù)分析

3.2 提高物業(yè)公司的資金收益渠道

根據(jù)老舊小區(qū)社區(qū)居民的需求，可以為社區(qū)提供多種服務(wù)來增加收益。

（1）提供基礎(chǔ)生活類服務(wù)：可以利用閑置的空間經(jīng)營洗衣店、快餐店、咖啡和酒吧等配套服務(wù)；也可以做一些日用百貨和副食品的供應(yīng)服務(wù)；還有物資的回收，如舊報紙，書刊等。

（2）提供自助類服務(wù)：可以引進(jìn)一些自助的售賣機(jī)、自助的快遞服務(wù)，或者自助洗衣、自助充電等，而這些自助服務(wù)的導(dǎo)入也能夠豐富物業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容，提高收益，同時為社區(qū)居民提供便利。

（3）提供家政類服務(wù)：可以提供一些搬家、房子的裝修裝飾、照護(hù)病人、月嫂、保潔等一些家居家政類的服務(wù)。

（4）提供中介類服務(wù)：物業(yè)公司可以根據(jù)自身的位置和環(huán)境優(yōu)勢，為業(yè)主提供一些車位、車庫出租、出賣的中介，或者房屋的公證、保姆介紹等經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)。

（5）組織活動類服務(wù)：老舊小區(qū)里可以針對老年人開展一些興趣班、輔導(dǎo)班以及老年大學(xué)、社區(qū)大學(xué)等，豐富社區(qū)老年生活，也可以開展影視、歌舞和健身活動等，社區(qū)里雙職工的家庭，對于幼兒的接送和托管服務(wù)也可以開展一些與教育有關(guān)的服務(wù)[4]。

（6）廣告類收入：針對社區(qū)的一些公共空間，可以開展相關(guān)的廣告業(yè)務(wù)，如電梯廣告、戶外廣告或者一些閉路電視的廣告等。

3.3 成立業(yè)委會，用以協(xié)調(diào)物業(yè)管理和業(yè)主之間的關(guān)系

老舊小區(qū)一般產(chǎn)權(quán)比較分散，各個業(yè)主之間沒有統(tǒng)一的組織，平時溝通、交流、互動的機(jī)會少，遇到問題時，眾多的業(yè)主之間的利益難以協(xié)調(diào)一致。業(yè)委會可以從業(yè)主的角度出發(fā)，發(fā)揮小區(qū)黨員和干部群眾的作用，保證業(yè)主利益的同時協(xié)助物業(yè)公司解決相應(yīng)的問題。同時業(yè)委會也可以發(fā)揮橋梁紐帶作用，協(xié)調(diào)政府部門、物業(yè)公司、開發(fā)商在問題解決中出現(xiàn)的利益不一致情況。實踐表明，業(yè)委會在化解物業(yè)矛盾糾紛、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維護(hù)保障業(yè)主利益方面，發(fā)揮著不容忽視的作用，是展現(xiàn)居民“自發(fā)、自助、自治”的社區(qū)治理新形態(tài)。

3.4 引入社會資本，解決資金問題

目前，北京市朝陽區(qū)勁松街道引入社會資本參與老舊小區(qū)改造，取得了一定的成效，也成為社會資本引入的標(biāo)桿。但是，由于老舊小區(qū)的空間資源很大一部分屬于國有機(jī)關(guān)或者事業(yè)單位管轄，社會資本難以直接介入，運營起來難度比較大，需要建立健全社會資本運營建設(shè)老舊小區(qū)暢通的渠道，在政策方面應(yīng)給予相應(yīng)的支持，保證民營企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的基本權(quán)利，能獲得相應(yīng)的收益，否則社會資本投資難以保障，社會資本參與老舊小區(qū)也難以正常推廣[5]。要以政府和社會資本合作方式參與，以未來產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)投資方與社區(qū)居民的雙贏。

4 結(jié) 語

（1）通過光熙門北里、華嚴(yán)北里、慧忠北里和恩濟(jì)里4個小區(qū)物業(yè)管理情況的實際調(diào)研，從小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、物業(yè)服務(wù)及價格水平、居民的物業(yè)訴求幾個方面入手了解物業(yè)管理存在的問題。

（2）不同年齡段的居民對老舊小區(qū)的物業(yè)管理需求是不一樣的，在物業(yè)公司提供服務(wù)的時候，可以有針對性地提供服務(wù)。包括提供基礎(chǔ)生活類服務(wù)、自助類服務(wù)、家政服務(wù)、中介服務(wù)和組織其他活動。

（3）可以成立小區(qū)業(yè)委會，通過業(yè)委會來協(xié)調(diào)物業(yè)管理和業(yè)主之間的關(guān)系。業(yè)委會可以從業(yè)主的角度出發(fā)，發(fā)揮小區(qū)黨員和干部群眾的作用，保證業(yè)主利益的同時協(xié)助物業(yè)公司解決相應(yīng)的問題。

（4）老舊小區(qū)需要建立健全社會資本運營建設(shè)老舊小區(qū)的參與渠道，在政策方面給予相應(yīng)的支持，保證民營企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的基本權(quán)利，能獲得相應(yīng)的收益，以未來產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)投資方與社區(qū)居民的雙贏。