多元資本介入下鄉(xiāng)村運營現(xiàn)狀調(diào)研及思考
——以南京市江寧區(qū)觀音殿村為例

熊立芳 姜雨嫣 鞠秋宇 張文成 徐菊芬

（南京大學(xué)金陵學(xué)院城市與土木工程學(xué)院，江蘇南京 210089）

近年來，我國頒布的一系列政策向鄉(xiāng)村傾斜，吸引了大量資本下鄉(xiāng)以促進鄉(xiāng)村發(fā)展。在這過程中，資本由最初的促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級轉(zhuǎn)而發(fā)展鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)，以期擴大盈利空間[1]。經(jīng)過不斷發(fā)展，資本下鄉(xiāng)經(jīng)歷了從以政府為主導(dǎo)的項目下鄉(xiāng)到以企業(yè)為主導(dǎo)的工商資本下鄉(xiāng)?，F(xiàn)階段大量精英回流，鄉(xiāng)村發(fā)展也面臨著多元主體共存的局面。

1 調(diào)研對象

本次調(diào)研對象為觀音殿村，位于南京市江寧區(qū)中西部（圖1），距南京市中心約30 km，屬秣陵街道元山社區(qū)管轄。村內(nèi)水系連綿貫通，面積約20 hm2，與全省規(guī)模最大的主題游樂項目銀杏湖樂園隔路相對。周邊已經(jīng)具有比較成熟的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式。

2016年，秣陵街道經(jīng)綜合考量，將觀音殿村納入重點打造的蘇家文創(chuàng)小鎮(zhèn)項目，以村莊原始自然機理和風(fēng)貌特色為基礎(chǔ)，著力打造一個非遺民俗鄉(xiāng)村市集和特色美食文化鄉(xiāng)村，其定位有別于周邊村莊。秣陵街道借助激活閑置農(nóng)房的契機，將未充分利用的農(nóng)房轉(zhuǎn)租，與文創(chuàng)企業(yè)合作，意在打造特色鄉(xiāng)村。

2 調(diào)研目的

本次調(diào)研采用田野調(diào)查法、文獻研究法及實地訪談法，旨在通過對觀音殿開發(fā)主體、經(jīng)營主體、發(fā)展現(xiàn)狀、村民需求等多方面的調(diào)查研究，剖析背后隱含的問題，提出針對多元主體共生局面的優(yōu)化建議，并探索鄉(xiāng)村在多元資本介入下的發(fā)展路徑。主要目的有以下2個方面：一是從物質(zhì)空間、社會空間2個層面，深度調(diào)查觀音殿村的發(fā)展現(xiàn)狀、游客村民對觀音殿的主觀評價，總結(jié)各類人群需求以及目前開發(fā)經(jīng)營中的不足之處；二是基于上述研究，對觀音殿村進行總體評價，反思政府主導(dǎo)、多元資本并存局面下，鄉(xiāng)村開發(fā)運營的優(yōu)勢與劣勢。

3 觀音殿村發(fā)展歷程

3.1 初期發(fā)展階段（2016—2017年）

2016年秣陵街道將觀音殿村納入新美麗鄉(xiāng)村藍圖的七大板塊之一。隨后政府對觀音殿村部分村民進行搬遷，與村內(nèi)49戶村民簽訂租賃合同，開始對村莊進行一系列改造，包括拆除違建、整葺道路、改造民宅外立面及規(guī)整農(nóng)田，并相應(yīng)完善公共服務(wù)配套設(shè)施。2017年觀音殿村入選江蘇省首批特色田園鄉(xiāng)村，同年進入試營業(yè)階段。2017年12月村莊開始項目二期打造。

3.2 中期發(fā)展階段（2018—2021年）

在政府主導(dǎo)村莊進行改造過程中，政府對村民進行整體搬遷，通過給予村民相應(yīng)補償，實現(xiàn)村民宅基地的流轉(zhuǎn)。在村莊初步改造完成后，政府對外進行招商引資，對進駐商家實行3年免租政策，同時打造村內(nèi)首個民俗博物館，并對環(huán)境整治項目持續(xù)投入。

3.3 后期計劃發(fā)展（2021年以后）

后期發(fā)展階段主要通過政府投資運營村莊，首先對于村內(nèi)剩余閑置建筑進行整體改造，以吸引更多資本主體入駐觀音殿村。多元主體共同投入到鄉(xiāng)村發(fā)展建設(shè)中，減少政府財政負擔(dān)，將觀音殿村打造成真正的美麗鄉(xiāng)村。

4 觀音殿村空間發(fā)展調(diào)研

4.1 觀音殿村空間發(fā)展現(xiàn)狀

通過對觀音殿村實地調(diào)研并訪談相關(guān)人員了解到，觀音殿村在村莊的風(fēng)貌塑造上，盡可能保留了村莊的自然形態(tài)和鄉(xiāng)土氣息，以營造優(yōu)美的田園風(fēng)光。通過一期改造工程完成約20棟沿街民居外立面改造，并通過完善公共基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套，提升人居環(huán)境質(zhì)量（圖2）。但是，隨著時間的推移，觀音殿村的改造卻趨于停滯狀態(tài)，大量建筑空置。

4.2 觀音殿村空間發(fā)展分析

本文主要從開發(fā)建設(shè)時序、建筑利用率、建筑功能及功能分區(qū)與基礎(chǔ)設(shè)施等4個方面展開對觀音殿村的空間發(fā)展分析（圖3）。

4.2.1 開發(fā)建設(shè)時序。從2016年開始打造觀音殿村，一期主要完成沿街建筑的改造，二期意在推進內(nèi)部建筑改造（包括建設(shè)中的民俗博物館）。但是，一些區(qū)位條件較差的民居建筑，暫時處于閑置狀態(tài)。

4.2.2 建筑利用率。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，觀音殿村建筑利用率未達到理想效果，僅12%建筑利用率較高，33%建筑利用率較低，超過50%的建筑處于完全閑置狀態(tài)。

4.2.3 建筑功能。目前，觀音殿村建筑功能較為多樣。其中：餐飲占比最多，為64%；其次為零售、文創(chuàng)、民宿及公共服務(wù)建筑；現(xiàn)存14%的建筑暫無功能。

4.2.4 功能分區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施。經(jīng)調(diào)研分析，將觀音殿村分為百花荷塘觀賞區(qū)、文旅服務(wù)商貿(mào)區(qū)及無功能待建區(qū)?，F(xiàn)存的公共服務(wù)建筑主要為入口的游客中心、右側(cè)的3個衛(wèi)生間及3個社會停車場和1個垃圾集中投放點。

5 觀音殿村資本運作分析

5.1 觀音殿村運營現(xiàn)狀

觀音殿村現(xiàn)狀業(yè)態(tài)主要由民宿、餐飲、零售、休閑、教育及文創(chuàng)組成（表1），以餐飲和休閑類為主，業(yè)態(tài)分布較為零散，部分業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀較差。由于客流量較少，超過30%的商鋪僅在周末及節(jié)假日營業(yè)，多為“周末經(jīng)濟”。

表1 觀音殿村服務(wù)業(yè)態(tài)分類

據(jù)調(diào)研了解，觀音殿村積極引入多元社會資本發(fā)展多元業(yè)態(tài)。如政府通過招商引資引進臺資“星空宿泡泡屋”及臺灣鄉(xiāng)村建設(shè)品牌“薰衣草森林”等重資產(chǎn)，旗下分別有泡泡屋民宿及青蒔、香草鋪子等產(chǎn)業(yè)，但目前有些品牌下的產(chǎn)業(yè)門店均已完全閑置。此外，政府也積極引入社會輕資產(chǎn)，吸引“新精英”回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。在引資的同時，政府也積極投入財政資金進行村莊環(huán)境整治與改善，為資本介入營造良好環(huán)境。

通過對觀音殿村各類業(yè)態(tài)經(jīng)營項目的效益進行橫向比較發(fā)現(xiàn)，觀音殿村的經(jīng)營收益主要來源于民宿經(jīng)營，其次是餐飲服務(wù)，文創(chuàng)產(chǎn)品的經(jīng)營也是整體經(jīng)營效益的重要組成部分。但是，各類產(chǎn)業(yè)的收益受旅游淡旺季的影響，如星空宿泡泡屋，在節(jié)假日期間游客人數(shù)較多，其滿房率為100%，但周末和工作日滿房率總體上較低。

5.2 觀音殿村資本運營邏輯分析

觀音殿村發(fā)展前期主要將政府財政資金集中投入在村民搬遷及村莊改造中。在環(huán)境整治與維護方面，秣陵街道也持續(xù)投入資金，用于觀賞農(nóng)田的清淤、花卉的種植與維護以及村莊導(dǎo)覽指示牌等基礎(chǔ)設(shè)施的更新。為更好地推進美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，政府還搭建特色田園實踐平臺，包涵理論宣講、教育服務(wù)、文化與體育等八大平臺及8支志愿服務(wù)隊，服務(wù)于各個鄉(xiāng)村實踐點（圖4）。

但由于發(fā)展有限，政府積極引進臺資“星空宿泡泡屋”進村發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)，后期不斷吸引社會資本進村入駐，形成“政府+企業(yè)+新村民”多元資本共存的現(xiàn)象（圖5）。此外，政府也積極開展觀音殿村對外宣傳工作，吸引媒體對觀音殿村進行報道，以擴大其知名度。

5.3 多元主體之間的邏輯關(guān)系

目前，觀音殿村的發(fā)展仍以政府資金為主導(dǎo)，前期政府通過租賃土地的方式獲取原住村民的宅基地，然后政府招商引資具有吸引力的社會資本入駐觀音殿村，并給予社會資本一定的優(yōu)惠政策，如減免房租（圖6）?？梢钥闯觯蜕鐣Y本共同參與觀音殿村的鄉(xiāng)村建設(shè)，形成了“政府主導(dǎo)、市場運營”的鄉(xiāng)建合作模式。但在這過程中，原住民早就被排除在外，話語權(quán)也隨之被剝奪。

觀音殿村的鄉(xiāng)村合作模式不斷突破改進，多元主體參與的機制（圖7）已初步呈現(xiàn)。目前，在觀音殿村的發(fā)展過程中，政府為實際的投資者和管理者，掌握著觀音殿村的資源配置權(quán)，通過引進特色民宿、特色文創(chuàng)商戶等吸引外來游客。雖然政府前期對社會資本減免租金，暫無收益，甚至投入產(chǎn)出為負值，但當觀音殿村發(fā)展起來，政府便能從中獲利進行資本再生產(chǎn)[2-4]。當然，在此過程中，旅游服務(wù)業(yè)態(tài)不斷完善和鄉(xiāng)村知名度日益提升，能吸引到更多專業(yè)化的社會資本入駐，帶來新活力，緩解政府的資金與運營管理壓力[5]。

6 觀音殿村開發(fā)運營成效評估

6.1 經(jīng)濟效益評估

在政府主導(dǎo)下的鄉(xiāng)村開發(fā)運營模式中，政府主要進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，初期投資較大、回收期較長，而后期投入減少、收益大，整體上具有一勞永逸的特點[6]。在觀音殿村開發(fā)建設(shè)初期，投資效果顯現(xiàn)較慢，但經(jīng)營者在運營中要長遠考慮，要看到長期利益?？傮w來說，觀音殿村經(jīng)濟效益呈現(xiàn)以下特點：一是觀音殿村的經(jīng)營處于初期，正在向中期逐漸轉(zhuǎn)型，投資成本尚不能完全回收，但具有一定的發(fā)展?jié)摿?；二是目前?jīng)濟效益主要來源為特色民宿“星空宿”，支柱型經(jīng)營產(chǎn)業(yè)較為缺失；三是文創(chuàng)服務(wù)業(yè)作為觀音殿村的特色消費吸引力，其產(chǎn)生的經(jīng)濟效益在總體經(jīng)營中占據(jù)重要地位，豐富的文創(chuàng)產(chǎn)品以及其所反映的重要文化價值有利于保護珍貴文化，帶來永續(xù)的經(jīng)濟效益。

6.2 空間效益評估

資本進入鄉(xiāng)村，將傳統(tǒng)生活空間轉(zhuǎn)變?yōu)橄M服務(wù)型空間，村民外出就業(yè)帶來的大量外遷為村莊留下了閑置用房，政府對其進行改造并將其出租給入駐資本，使原先從事一產(chǎn)相關(guān)的生產(chǎn)生活空間充分轉(zhuǎn)換成為三產(chǎn)服務(wù)的空間，從而帶來一定的經(jīng)濟收入[7]。此外，政府通過財政支出將閑置農(nóng)業(yè)空間轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e觀光空間，后期資本的介入也促進農(nóng)業(yè)資源的景觀化開發(fā)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促使原先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)為非營利性的休閑景觀，帶動村莊整體可持續(xù)運營。

由于村莊主要發(fā)展旅游業(yè)，使得單一農(nóng)耕文化空間與旅游消費相關(guān)聯(lián)[8]。觀音殿村在對現(xiàn)有空間激活改造的同時保留本土的非遺文化，在社會文化方面做到了傳承與復(fù)興，但同時原住民的悉數(shù)外遷造成了一定意義上的文化流失。

6.3 社會效益評估

資本進入鄉(xiāng)村，采用公司化的方式對村莊外生項目資源、內(nèi)生土地資源和村級組織本身進行資本化運作。在此過程中，資本也在與鄉(xiāng)村的人群、社會關(guān)系產(chǎn)生鏈接和互動。民宿公司、文創(chuàng)商戶在觀音殿村內(nèi)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的同時也影響著鄉(xiāng)村內(nèi)的制度環(huán)境、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等。主要表現(xiàn)為以下特征。

6.3.1 人口結(jié)構(gòu)多樣化。作為一個人口構(gòu)成單一均質(zhì)的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)村落，觀音殿村在政府介入發(fā)展鄉(xiāng)村旅游后，對原住民進行整體搬遷，引進了城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者。

6.3.2 精英回流，呈現(xiàn)鄉(xiāng)村紳士化趨勢。政府積極吸引來自城市各行各業(yè)的新精英，為鄉(xiāng)村帶來資金、知識和新的經(jīng)營理念[9-10]。

6.3.3 新村民鄉(xiāng)土依存度較弱，對村莊的歸屬感不強[11]。因觀音殿村經(jīng)營效益較低，大部分商戶僅周末下鄉(xiāng)營業(yè)，對觀音殿村的鄉(xiāng)土依存度較弱，僅將鄉(xiāng)村作為閑時工作的場所。

7 結(jié)論與討論

7.1 結(jié)論

（1）觀音殿村現(xiàn)存大量的候鳥院落與閑置院落。觀音殿村內(nèi)原住民大多外遷，政府引進民宿公司及輕資產(chǎn)商戶入駐，但因客流稀少，輕資產(chǎn)商戶大多周末來此營業(yè)。此外，村內(nèi)現(xiàn)存大量民居尚未改造，處于閑置狀態(tài)。

（2）政府的財政投入與其經(jīng)營效益不成正比。在觀音殿村發(fā)展前期，政府投資進行村莊環(huán)境整治、民居外立面修繕以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善與更新。目前，政府依舊持續(xù)投入資金進行環(huán)境整治與維護。此外，在招商引資方面實行一系列優(yōu)惠政策，但實際上村莊尚未達到理想運營狀態(tài)。

（3）原住民全部外遷，使得鄉(xiāng)土社會瓦解。目前，村內(nèi)人口構(gòu)成以新村民為主，原住民大多外遷，使得原始鄉(xiāng)土社會得以瓦解，而新村民之間尚未形成密切的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。

（4）鄉(xiāng)村內(nèi)生性可持續(xù)發(fā)展能力不足。觀音殿村目前的發(fā)展主要依靠政府財政資金扶持，村內(nèi)的商鋪多為候鳥式經(jīng)營，稀少的客流也導(dǎo)致村莊經(jīng)營效益差。觀音殿村表現(xiàn)出對政府財政依賴較重而內(nèi)生可持續(xù)發(fā)展能力不足。

7.2 討論

首先，鄉(xiāng)村發(fā)展過程中，原住民是否應(yīng)全部進行搬遷？原住民是鄉(xiāng)村的重要組成部分，在村莊發(fā)展過程中可與他們進行座談。對搬遷意愿強烈的村民予以搬遷補償，而對于愿意留下來的村民應(yīng)進行一些發(fā)展培訓(xùn)，鼓勵其創(chuàng)業(yè)，在保留鄉(xiāng)土味的同時也改善了村民的生活。

其次，政府強干預(yù)模式下的鄉(xiāng)村發(fā)展模式是否有利于促進鄉(xiāng)村發(fā)展？鄉(xiāng)村發(fā)展離不開政府的支持，但政府應(yīng)明確在鄉(xiāng)村發(fā)展過程中的角色定位[12]。堅持多方主體共同參與鄉(xiāng)村建設(shè)，尊重村民的意見，考慮村民的訴求，避免造成村莊依賴性過重而失去內(nèi)生發(fā)展動力。

最后，如何增強觀音殿村的品牌效應(yīng)以促進其可持續(xù)發(fā)展？景區(qū)同質(zhì)化是觀音殿村現(xiàn)存的重大問題，如何形成特色的品牌效應(yīng)也是我們應(yīng)持續(xù)探討的問題。