社區(qū)商業(yè)設計改造探析
——以北京小營悅茂購物中心改造為例

文/中國建筑科學研究院有限公司 趙 耀 侯 毓

0 引言

在疫情常態(tài)化的當下，越來越多的開發(fā)商與運營商開始關注社區(qū)商業(yè)。相較于大型購物中心，社區(qū)商業(yè)的服務半徑、輻射人口數(shù)量較小，但更貼近居民生活。

目前，社區(qū)商業(yè)普遍缺少活力，無法與社區(qū)生活相融。受我國土地供應政策影響，能用于社區(qū)商業(yè)的用地往往隨住宅建設用地一并出讓。住宅獲益直接迅速，社區(qū)商業(yè)獲益相對漫長，導致規(guī)劃設計時忽視社區(qū)商業(yè)與住區(qū)的融合，使社區(qū)商業(yè)成為配套，而非社區(qū)活力中心，社區(qū)商業(yè)無法持續(xù)盈利，造成店鋪招租能力下降，無法引入知名品牌，社區(qū)商業(yè)愈發(fā)缺少吸引力，進而產生惡性循環(huán)，社區(qū)商業(yè)成為社區(qū)中的雞肋空間。

結合北京小營悅茂購物中心改造實踐，探索有活力、能盈利的社區(qū)商業(yè)設計。

1 項目概況

北京小營悅茂購物中心項目地塊位于北京北五環(huán)外，為緊鄰地鐵的住宅用地。開發(fā)商通過土地拍賣市場購置該地塊，購地附加條件要求開發(fā)商還建當?shù)卮逦瘯?0000m2的配套商業(yè)。在實際開發(fā)過程中，村委會無法對開發(fā)商進行有效管理，導致鄰近地鐵的位置被開發(fā)商設置為住宅小區(qū)出入口，配套商業(yè)布置于遠離地鐵之處，無法利用地鐵的人流效應，項目與周邊社區(qū)形成割裂狀態(tài)（見圖1）。北京小營悅茂購物中心現(xiàn)狀為：層高低、空間品質差；單層面積小，可有效利用空間不足；按批發(fā)市場模式組織流線，難以對品牌商鋪形成吸引力。

1 悅茂購物中心與周邊社區(qū)缺少聯(lián)系，遠離地鐵

2 改造設計思路

2.1 提高得鋪率和小鋪率，豐富品類

針對項目規(guī)模小、業(yè)態(tài)少的現(xiàn)狀，改造設計需提高租賃面積，在適當保留主力店面積的同時，降低單鋪面積，增加店鋪數(shù)量，豐富其品類。常規(guī)購物中心得鋪率為55%～60%，本項目通過合理設置后勤空間及控制公區(qū)占比，以提升得鋪率，設計改造后得鋪率約70%，有效租賃面積提高約1500m2。在小體量建筑中挖掘其最大的商業(yè)價值，增加品牌商鋪數(shù)量，同時，為項目招商提供騰挪空間，也為消費者提供更多選擇，進而實現(xiàn)業(yè)主、品牌企業(yè)、消費者、運營團隊的多贏態(tài)勢。

2.2 重點打造出入口、中庭，合理控制凈高

1) 打造識別度高的入口空間 識別度高的主入口是商業(yè)建筑的基本要求。項目在設計改造時重新梳理動線、調整出入口布置，在靠近主要道路交叉口處設置購物中心主入口，方便人流進入。主入口層高改為2層通高，由2.9m提高至7.0m，打造視線可達性好、辨識度高、吸引人流、聚集人氣的出入口及中庭（見圖2）。

2 改造后的主入口

2) 打造公眾屬性的中庭空間 在單層面積小且要保障得鋪率的情況下，如何打造完美的中庭是項目難點。項目長、寬較小，若打造集中式大中庭，將導致中庭兩側商鋪進深太小或形成舊式百貨商場模式；若將其分散為多個中庭，則每個中庭面積較小，易形成坐井觀天的視覺效果，無法滿足公眾活動屬性的空間效果。因此，項目天井采用“鑿壁借光、以點連線”的手法，設計3個緊鄰的中庭空間，形成中庭集群化，并以主中庭為核心，主中庭內不設扶梯，商業(yè)推廣與社區(qū)互動活動皆在主中庭舉辦。2個次中庭為兩翼，次中庭設置扶梯，組織垂直交通流線，同時在頂部結合室內設計采用自發(fā)光吊頂，借助主中庭自然光，降低次中庭因尺度不足產生的壓抑感。通過上述設計改造，在不過多占用面積的情況下，保證得鋪率，同時形成內向的中庭空間，為公眾屬性活動的開展創(chuàng)造物理空間（見圖3～6）。

3 改造后主、次中庭關系

4 改造后主中庭

5 改造后主中庭頂部引入自然光

6 次中庭頂部采用自發(fā)光吊頂

3）合理控制各樓層凈高 因原有層高無法改變，需將控制凈高、不產生空間壓抑感作為設計重點。①在機電設計上，除將消防噴淋管道、公區(qū)燈具橋架、電纜等布置于公區(qū)外，其余設備基本設置于店鋪內，以提高公區(qū)凈高。商鋪裝修時機電管線盡量平鋪，預留可上人龍骨及檢修口，為機電管線的檢修預留條件。②在室內設計上，結合業(yè)態(tài)分布，打造差異化的空間感受，最大化消除凈高不足的影響。3～4層主要業(yè)態(tài)為餐飲，除3個中庭設計吊頂，其余空間基本采用裸頂設計，同時降低吊頂照度，將光照集中于商鋪，使顧客注意力集中于商鋪，降低樓層凈高不足的影響（見圖7）。

7 頂層凈高控制采用裸頂，將光照聚集于中庭與店鋪

2.3 增設影院、超市等業(yè)態(tài)

受制于現(xiàn)場條件及項目限高，北京小營悅茂購物中心無法設置標準影院，因此，通過特殊處理局部設備管線層、提高局部屋頂樓板等方式，為項目增設非標準影院。通過結構加固，設置盒馬生鮮超市，方便周圍居民享受超市服務，同時有助于其他商業(yè)品牌入駐，提升品牌種類的豐富度。

2.4 IP亮點成為社區(qū)生活化場景

設計充分利用有限的室外場地，在主入口廣場及北側沿街區(qū)域設置趣味性較強的標志性構筑物或雕塑，并開展社區(qū)義賣、社區(qū)市集、商業(yè)室外推廣等活動，使其成為社區(qū)居民的休閑場所。在項目南側與住區(qū)之間，將住區(qū)圍墻設為涂鴉墻，設置兒童游戲與老年人活動場所，日常吸引老年人與兒童，彌補上班族潮汐式人流對商業(yè)的影響（見圖8）。

8 北側景觀設計

3 結語

北京小營悅茂購物中心通過改造提高了“公共屬性”，成為周邊居民積極參與的活力場所，使被忽略的社區(qū)空間重新煥發(fā)生機?？梢?，社區(qū)商業(yè)設計改造應與社區(qū)活動相融合，加強人與人、人與環(huán)境的緊密感，使社區(qū)商業(yè)在扎根社區(qū)空間的同時，對社區(qū)形成反哺。