REITs 在基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目中作用及意義的研究

摘? 要：我國(guó)在 2018 開(kāi)始，正式發(fā)布了一些關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的規(guī)范性的相關(guān)政策，與目前我國(guó)所追求的高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展相得益彰。隨著基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 模式進(jìn)入了低迷和反思的階段，投融資的問(wèn)題也日益凸顯其重要性，且疫情的爆發(fā)，和數(shù)字經(jīng)濟(jì)有關(guān)的商業(yè)模式也就變得越發(fā)具有優(yōu)勢(shì)。然而商業(yè)模式的價(jià)值要依靠以 REITs 為核心的金融工具才能夠充分發(fā)揮作用?；A(chǔ)設(shè)施 REITs 都是為了刺激經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)生的，大多數(shù)的國(guó)家和地區(qū)不斷出臺(tái)相關(guān)政策，使其效用發(fā)揮出來(lái)。同時(shí)，REITs 的發(fā)展仍然面臨著許多的難題亟待解決。本文積極地探索 REITs 和基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 項(xiàng)目的運(yùn)作模式、應(yīng)用研究、現(xiàn)實(shí)意義以及存在的方面問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：REITs;基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 項(xiàng)目;運(yùn)作模式

一、研究背景

1、REITs 在我國(guó)的發(fā)展背景及意義

第一支 REITs 產(chǎn)生于 20 世紀(jì) 60 年代初的美國(guó)，在亞洲，第一支 REITs 產(chǎn)生于日本[1]。2009 年初，中國(guó)人民銀行與我國(guó)有關(guān)部門(mén)共同討論，建立了房地產(chǎn)投資信托基金初審總體框架。根據(jù)我國(guó)的有關(guān)法律，這方面沒(méi)有法律法規(guī)，房地產(chǎn)投資信托尚未正式啟動(dòng)。在2020 年，全國(guó) GDP 同比下降了 6.8%，大力增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)變得十分的重要，且穩(wěn)投資也就成為了擴(kuò)大內(nèi)需的重中之重。2020 年4 月，《通知》建議在北京、天津、河北、雄安、海南、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳等主要地區(qū)開(kāi)始實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)項(xiàng)目[3]。同年12 月12 日，REITs 產(chǎn)品在我國(guó)的各個(gè)方面的呈現(xiàn)形式也越來(lái)越豐富多彩，既在實(shí)操方面夯實(shí)了基礎(chǔ)，有普及了相關(guān)的知識(shí)、起到了示范效應(yīng)，推動(dòng)了市場(chǎng)的發(fā)展。

2、基礎(chǔ)設(shè)施PPP 項(xiàng)目在我國(guó)的發(fā)展背景及意義

PPP 相關(guān)政策真正密集出臺(tái)的開(kāi)始始于 2013 年，單位并明確鼓勵(lì)不能推薦的 PPP 模式的快速發(fā)展。在 2018 年4 月，我國(guó)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》[3]，深化了財(cái)稅體制的改革，加大了資金的回流，并且合理的利用金融市場(chǎng)，已達(dá)到提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的目的。我國(guó) PPP 項(xiàng)目主要集中在市政工程、生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護(hù)和交通運(yùn)輸這三個(gè)行業(yè)之中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)運(yùn)營(yíng)需求的快速增長(zhǎng)，PPP 模式也已經(jīng)成為了我國(guó)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)的主要模式之一，并具有不可代替的地位。PPP 模式的實(shí)現(xiàn)，極大的提高了經(jīng)濟(jì)效率以及時(shí)間效率。

二、疫情防控期間對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 項(xiàng)目的需求影響

新型冠狀病毒全球肆虐，在疫情期間，疫情防控的重要性不言而喻，而隨著疫情的傳播，家家戶戶足不出戶隔離了兩個(gè)多月，國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重的影響，除了修建火神山雷神山醫(yī)院等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目之外，此外疫情使得我國(guó)更加重視投資建設(shè)的需要。比如 5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等其他新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要更加的迫切。隨著將 REITs 運(yùn)用于基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 項(xiàng)目中，有效地降低了融投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)、增加了融資的渠道和提高了社會(huì)公眾資本參與意愿和運(yùn)營(yíng)能力。我國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷著許多優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施投資，主要有交通、鐵路、環(huán)保、市政等方面的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要的動(dòng)力。此時(shí)的新基建不同于以前的“老基建”，而是推動(dòng)以 5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等創(chuàng)新性國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)為主的需求，以提高國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。

三、借鑒海外 REITs 在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域中的啟示和經(jīng)驗(yàn)

1、海外REITs 在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?qū)?yīng)業(yè)務(wù)范圍

REITs 中主要用于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的產(chǎn)品稱之為基礎(chǔ)設(shè)施 REITs。有的國(guó)家監(jiān)管層將某些投資于特定資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 單列為一個(gè)品種，如澳大利亞 LIF、日本的基礎(chǔ)設(shè)施基金，有的則沒(méi)有單列?？偨Y(jié)各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)用于將 REITs 應(yīng)用于我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 項(xiàng)目，具有十分重大的意義。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球約有 37 個(gè)國(guó)家使用房地產(chǎn)投資信托基金，其中 30%的外國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金被用于建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，例如高速公路，基站，鐵路，交通，地鐵和監(jiān)獄[4]。現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托基金管理計(jì)劃大致可分為兩種：美國(guó)代表投資基金和日本代表基金。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金主要用于基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)和通信。而日本 REITs 主要用于太陽(yáng)能電池，物流和醫(yī)療保健。

2、美國(guó)REITs 發(fā)展的啟示以及經(jīng)驗(yàn)

REITs 在美國(guó)有著最為發(fā)達(dá)的市場(chǎng)，美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托的誕生時(shí)間不長(zhǎng)，但是它們的發(fā)展速度非?？?，這對(duì)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)投資信托的證券化具有重要的參考和啟示。美國(guó)當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 主要集中在數(shù)字領(lǐng)域，以及用于能源傳輸?shù)?REITs、農(nóng)田和廣告牌等固定資產(chǎn)[5]。如融資基金：由于該基金的主要公司適合通過(guò)發(fā)行資金進(jìn)行連續(xù)融資，因此將來(lái)有可能進(jìn)一步征稅并增加分?jǐn)傤~。房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展為政府提供了新的機(jī)遇，并為投資者提供了穩(wěn)定的資本紅利。

四、REITs 在基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 項(xiàng)目中的發(fā)展意義

1、有利于改善基本建設(shè)項(xiàng)目的權(quán)益性資產(chǎn)，提高落地率

REITs 具有穩(wěn)定成本的資源，然后根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模創(chuàng)建金融產(chǎn)品，以提高業(yè)務(wù)過(guò)程中投資和實(shí)施計(jì)劃的能力， 也提高了存量資產(chǎn)的流動(dòng)性。對(duì)于不同投資者參與 REITs 的投資不同，投資回報(bào)以及風(fēng)險(xiǎn)的不同，對(duì)標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值也是不完全相同的，因此，還存在著提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的價(jià)值。REITs 作為流動(dòng)性較強(qiáng)的股權(quán)融資工具和債券融資工具有著特有的功能。

2、有利于信息公開(kāi)的透明性和防風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目的合理發(fā)展

REITS以股票公開(kāi)發(fā)行的形式在證券交易所發(fā)行，必須嚴(yán)格遵守中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)的監(jiān)管要求，及時(shí)披露信息，并積極接受公眾投資者的監(jiān)督。有利于提高項(xiàng)目的效率和公平性，同時(shí)促進(jìn)高質(zhì)量的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，政府長(zhǎng)期以來(lái)一直依靠其他投資平臺(tái)來(lái)采用銀行貸款，政府債券和公司債券等融資模式，同時(shí)也面臨潛在的財(cái)政和金融風(fēng)險(xiǎn)。資本房地產(chǎn)投資信托基金有助于減少對(duì)債務(wù)融資的需求，同時(shí)減少政府和其他投資機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3、有利于拓寬融資渠道，降低融資的成本

REITs 這一金融工具，在其作為直接融資工具使用的過(guò)程中，可以拓寬融資的渠道，為投資者提供更多的投資的選擇，同時(shí)可以為項(xiàng)目的籌集者或者項(xiàng)目的權(quán)益者募集相應(yīng)的資本以及其他具有價(jià)值的金融產(chǎn)品，例如股票和債券。PPP 項(xiàng)目的投資者也在金融市場(chǎng)有著影響力，PPP 項(xiàng)目往往需要大量的資本的投入并且和 REITs 結(jié)合在一起，能夠充分的發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)。REITs 作為再融資的產(chǎn)品之一，可以拓寬融資渠道，降低融資的成本。

4、有助于為投資者提供更好的投資機(jī)會(huì)

根據(jù)市場(chǎng)上不同投資者對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)以及投資收益的偏好程度，權(quán)益型 REITs 屬于即相對(duì)穩(wěn)定又有著相對(duì)較高的投資收益的一類金融工具。正?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目往往具有收益以及風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)穩(wěn)定的趨勢(shì)，且投資的人以及資金相對(duì)的較高，基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益型REITs 可以為許多的投資機(jī)構(gòu)提供較好的投資環(huán)境以及機(jī)會(huì)。

五、REITs 在基礎(chǔ)設(shè)施 PPP 項(xiàng)目中的應(yīng)用建議

1、加快完善 REITs 相關(guān)制度建設(shè)

通過(guò)研究其他國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，不難確定房地產(chǎn)投資信托基金的持續(xù)發(fā)展已經(jīng)改善了相關(guān)的系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)往往處于領(lǐng)先地位。我國(guó)需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的制度環(huán)境，以防止房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)發(fā)展中出現(xiàn)偏離和不協(xié)調(diào)的情況。 稅收是決定我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的主要因素，我國(guó)應(yīng)遵循“稅收中和”的原則，在面對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)管理，資產(chǎn)處置和資本投資等可能面臨的重新征稅和提前征稅問(wèn)題時(shí)，應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)國(guó)家稅收之間的平衡，以避免大量的稅收損失[6]。

2、培育優(yōu)質(zhì)PPP 項(xiàng)目以及投資者

加強(qiáng)與地方政府的溝通和與政府的溝通。房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)投資者缺乏了解是限制其快速發(fā)展的主要因素之一，尤其是我國(guó)資本市場(chǎng)中年輕投資者對(duì)房地產(chǎn)信托基金的無(wú)知。這個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)變得非常重要。首先，可以通過(guò)以下幾種方法進(jìn)行宣傳教育。一是投資者要嚴(yán)格的認(rèn)識(shí)到，自從我國(guó)出臺(tái)了“房子不是用來(lái)的炒的”的相關(guān)政策之后，對(duì)于強(qiáng)調(diào) REITs 是底層資產(chǎn)并不涉及居民住宅這一意識(shí)應(yīng)該重視。二是投資者應(yīng)該具有較好的自主判斷意識(shí)，在對(duì)投資者進(jìn)行宣講教育的過(guò)程中，讓其自主、輔助學(xué)習(xí)有關(guān) REITs 的相關(guān)知識(shí)，能夠自主判斷風(fēng)險(xiǎn)的大小，自主做出投資的意愿選擇。三是大力的培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者。機(jī)構(gòu)投資者作為我國(guó)主要的投資者之一，其資本較為雄厚。在 REITs 市場(chǎng)上發(fā)揮重要的引領(lǐng)作用，逐漸的吸納更多的資金用于 REITs 的投資。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：

滕詩(shī)麗（1998-），女，漢族，江西南昌人，重慶工商大學(xué)長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)研究中心研究生。