面向?qū)嵤┑纳鐣?huì)停車場(chǎng)用地指標(biāo)體系研究
——以鄭州為例

張 娟，陶 陽(yáng)，陳 建，胡金輝，沈 昕

鄭州市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院

0 引 言

隨著人們機(jī)動(dòng)化出行需求的不斷增長(zhǎng)，我國(guó)城市小汽車保有量快速增長(zhǎng)，城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施不斷建設(shè)，而與之形成鮮明對(duì)比的是，公共停車設(shè)施建設(shè)明顯滯后。“停車難”早已成為城市交通管理的關(guān)鍵問題之一。社會(huì)停車場(chǎng)作為路外公共停車設(shè)施的主體，是滿足人們出行停車需求的重要保障。自2015年以來，國(guó)家密集出臺(tái)了一系列產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)城市停車場(chǎng)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。特別是2016年8月，建設(shè)部發(fā)布193號(hào)文，鼓勵(lì)停車產(chǎn)業(yè)化，在不改變用地性質(zhì)、不減少停車泊位的前提下允許配建一定比例的附屬商業(yè)面積，原則上不超過20%。鄭州市相應(yīng)出臺(tái)文件，鼓勵(lì)社會(huì)投資建設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)，并且新建公共停車位達(dá)到200個(gè)（含200個(gè)）的，可允許配建一定比例的商業(yè)開發(fā)。在政策引導(dǎo)及現(xiàn)實(shí)需要的背景下，鄭州市自然資源和規(guī)劃局先后組織編制了2012版和2017版兩輪停車場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃[1]，并完成了三百余處社會(huì)停車場(chǎng)用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制（已批復(fù)），為社會(huì)停車場(chǎng)的建設(shè)預(yù)留了一定的儲(chǔ)備用地。但是，截至2020年底，僅有10處用地完成了土地出讓，建成的更是寥寥無幾，這也是造成當(dāng)前“停車難”的一個(gè)重要原因。社會(huì)停車場(chǎng)用地出讓難、建設(shè)難的問題是多種因素造成的，而規(guī)劃層面指標(biāo)體系設(shè)置的合理與否，對(duì)后期的建設(shè)至關(guān)重要。當(dāng)前，我國(guó)正在執(zhí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)和集約節(jié)約用地制度，在“管住總量、嚴(yán)控增量、盤活存量”的原則下，機(jī)械式立體車庫(kù)顯示出空間利用率高、存取方便、經(jīng)濟(jì)效益高等突出的優(yōu)勢(shì)，因此，本文選擇市場(chǎng)占有率較高的幾類機(jī)械式立體停車庫(kù)，研究在控制性詳細(xì)規(guī)劃層面，不同用地規(guī)模下，控制指標(biāo)的合理范圍。最后，以鄭州市儲(chǔ)備社會(huì)停車場(chǎng)用地為例，基于現(xiàn)狀土地出讓過程中存在的問題，分類總結(jié)社會(huì)停車場(chǎng)用地指標(biāo)特征、分步驟實(shí)施社會(huì)停車場(chǎng)建設(shè)策略。

1 文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外學(xué)者在停車需求、車庫(kù)選址、停車場(chǎng)布局等方面做了大量研究，但是對(duì)于指定停車場(chǎng)地塊如何賦予開發(fā)指標(biāo)從而合理利用土地方面鮮有研究。臺(tái)北交通所研究[2]中涉及用地面積與停車場(chǎng)型式的關(guān)系，研究認(rèn)為：用地寬度小于35 m或面積小于1 500 m2時(shí)，只能建設(shè)立體機(jī)械式停車樓；用地大于4 000 m2時(shí)，宜建造平面停車場(chǎng)；用地在1 500～4 000 m2之間時(shí)，可根據(jù)具體情況安排。但該研究成果形成于1997年，對(duì)于現(xiàn)在的停車場(chǎng)建設(shè)指導(dǎo)性有待商榷。王波[3]在控制性詳細(xì)規(guī)劃層面剖析了社會(huì)停車場(chǎng)用地存在的問題，并以廣州市為例，系統(tǒng)性地提出面向?qū)嵤┑纳鐣?huì)停車場(chǎng)用地優(yōu)化方法“四步驟”，促進(jìn)控規(guī)層面的用地落實(shí)。部分學(xué)者[4-7]從停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)策略上進(jìn)行了研究，但是側(cè)重宏觀角度，對(duì)停車場(chǎng)的落地實(shí)施指導(dǎo)性欠佳。面向?qū)嵤┑纳鐣?huì)停車場(chǎng)指標(biāo)體系的建立是承接宏觀策略與微觀實(shí)施方案的橋梁，因此，該方面研究不可或缺。

2 控規(guī)指標(biāo)體系推演

鄭州市現(xiàn)行的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系按照空間位置可以分為地上控制指標(biāo)和地下控制指標(biāo)；按照控制程度可分為強(qiáng)制性指標(biāo)、規(guī)定性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)。強(qiáng)制性指標(biāo)主要為：地塊用地性質(zhì)、用地兼容性、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、停車配建、公服和基礎(chǔ)設(shè)施配建，即地上控制指標(biāo)的重點(diǎn)。地下控制指標(biāo)如主要使用功能、地下空間開發(fā)層數(shù)、地下空間建筑面積等，以及地上的地塊面積、建筑面積、建筑后退、出入口方向等為規(guī)定性指標(biāo)。人口容量及城市設(shè)計(jì)等相關(guān)內(nèi)容為引導(dǎo)性指標(biāo)。針對(duì)社會(huì)停車場(chǎng)用地，地下控制指標(biāo)較為成熟，而地上強(qiáng)制性指標(biāo)多采用一刀切策略，缺少與實(shí)際建設(shè)意向的銜接。因此，本章針對(duì)社會(huì)停車場(chǎng)的核心強(qiáng)制性指標(biāo)進(jìn)行探索。

根據(jù)《機(jī)械式停車設(shè)備分類》（GB/T 26559—2011）[8]，機(jī)械式停車設(shè)備可分為升降橫移類、簡(jiǎn)易升降類、平面移動(dòng)類、巷道堆垛類、垂直升降類、垂直循環(huán)類、水平循環(huán)類、多層循環(huán)類和汽車專用升降機(jī)。目前市場(chǎng)上應(yīng)用比較廣泛的為垂直升降類、平面移動(dòng)類、巷道堆垛類、升降橫移類，下面分別以這四類為例構(gòu)建模型，推演適宜的控規(guī)用地指標(biāo)。

為了簡(jiǎn)化推演模型，統(tǒng)一假設(shè)地塊邊界規(guī)則、均建設(shè)為地上立體車庫(kù)，相鄰城市道路分兩種情景：（1）地塊分別相鄰25 m城市支路和35 m城市次干路；（2）地塊相鄰25 m城市支路?？紤]到車輛進(jìn)出對(duì)相鄰道路的影響，以及《城市綜合交通體系規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 51328—2018）中明確“單個(gè)公共停車場(chǎng)規(guī)模不宜大于500個(gè)車位”，本次模型推演，最大用地面積以容納500個(gè)泊位為準(zhǔn)。通過對(duì)比市場(chǎng)占有率較高的幾家機(jī)械停車設(shè)備的尺寸，本章以尺寸包容性較好的深圳怡豐自動(dòng)化科技有限公司的停車設(shè)備為例。

2.1 垂直升降類

該類停車庫(kù)一般一組設(shè)備以兩個(gè)車位為一個(gè)層面，整個(gè)存車庫(kù)可多達(dá)20～25層[9]，即可停放40～50輛車，占地面積約50 m2，是各類機(jī)械式停車設(shè)備中空間利用率最高的一種類型。本節(jié)以7.6 m×7.6 m為設(shè)備單元，每個(gè)設(shè)備單元停放50輛車；根據(jù)統(tǒng)一假設(shè)，按照現(xiàn)行《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》[10]相關(guān)要求，選擇后退道路紅線、地塊邊界的距離，以設(shè)備單元數(shù)量遞增為研究對(duì)象，分別建立模型，推演適宜用地規(guī)模。

500個(gè)停車泊位（10組設(shè)備）用地布局模型示意的兩類情景，見圖1、圖2所示，其他停車泊位容量車庫(kù)以此類推。通過推演，得到用地面積與停車泊位數(shù)的關(guān)系，見圖3所示，隨著停車泊位數(shù)的增加，用地面積的增加呈現(xiàn)出線性相關(guān)性，情景一、情景二的相關(guān)系數(shù)均大于0.96，均顯示了非常強(qiáng)的相關(guān)性。

圖1 垂直升降類停車庫(kù)500個(gè)泊位用地布局示意（情景一）

圖3 用地面積與機(jī)械停車泊位數(shù)的關(guān)系

用地兼容性：根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的193號(hào)文，為鼓勵(lì)停車產(chǎn)業(yè)化，在不改變用地性質(zhì)、不減少停車泊位的前提下允許配建一定比例的附屬商業(yè)面積，原則上不超過20%。

建筑高度：該類設(shè)備最高可做到29層，考慮到車庫(kù)對(duì)不同類型車輛的包容性，層高設(shè)置按照1.95～2.35 m進(jìn)行測(cè)算，總高度可控制為小于60 m。

建筑密度：根據(jù)模型推演建筑密度處于25%～42%，進(jìn)一步考慮配套設(shè)施的建設(shè)，建議控制為小于50%。

容積率：依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353—2013），“立體車庫(kù)無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算”，本次推演以無結(jié)構(gòu)層的車庫(kù)為例，上文建筑密度控制為小于50%，因此，容積率應(yīng)控制為小于0.5。

綠地率：本次推演模型，地面設(shè)置生態(tài)停車位。根據(jù)推演結(jié)果，綠地率隨著總停車泊位數(shù)的增大呈下降趨勢(shì)，見圖4所示，情景一、情景二中綠地率分別為11.3%～20%、7.5%～16.4%?？紤]到海綿城市的要求及停車場(chǎng)綠蔭環(huán)境的營(yíng)造，取模型推演結(jié)果區(qū)間范圍值，綠地率采用下限控制，建議為大于15%，地面停車位應(yīng)采用綠化滲水鋪裝。

圖4 綠地率與總停車泊位數(shù)的關(guān)系

根據(jù)模型推演，測(cè)算垂直升降類立體車庫(kù)的社會(huì)停車場(chǎng)用地的控規(guī)強(qiáng)制性指標(biāo)，見表1所示。

表1 社會(huì)停車場(chǎng)強(qiáng)制性指標(biāo)一覽表（垂直升降類）

2.2 巷道堆垛類、平面移動(dòng)類

巷道堆垛類和平面移動(dòng)類停車設(shè)備長(zhǎng)寬尺寸類似，比較適合于規(guī)則且狹長(zhǎng)的地塊；按停車位布置方式可分為縱向式和橫向式，縱向式每臺(tái)堆垛機(jī)控制的泊位較少。本節(jié)以橫向式為例，單套設(shè)備寬度約為19 m，長(zhǎng)度根據(jù)巷道長(zhǎng)度確定，模型推演以27 m×19 m為設(shè)備單元，每個(gè)設(shè)備單元停放100輛車；參照垂直升降類進(jìn)行模型推演。

用地兼容性：根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的193號(hào)文，允許用地兼容或配建附屬商業(yè)設(shè)施。

建筑高度：巷道堆垛類設(shè)備最高7層，層高按1.95～2.35 m測(cè)算，建議控制為小于24 m；平面移動(dòng)類設(shè)備最高12層，層高按1.95～2.35 m測(cè)算，建議控制為小于35 m。

建筑密度：根據(jù)模型推演建筑密度處于25%～46%，進(jìn)一步考慮配套設(shè)施的建設(shè)，建議控制為小于50%。

容積率：結(jié)合建筑密度測(cè)算，考慮商業(yè)配套建設(shè)，規(guī)劃預(yù)留一定彈性，建議容積率控制為小于1.0。

綠地率：情景一、情景二中綠地率均為10%～20%?？紤]到海綿城市的要求及停車場(chǎng)綠蔭環(huán)境的營(yíng)造，取模型推演結(jié)果區(qū)間范圍值，綠地率采用下限控制，建議為大于15%，地面停車位應(yīng)采用綠化滲水鋪裝。

根據(jù)模型推演，測(cè)算巷道堆垛類和平面移動(dòng)類的立體車庫(kù)的社會(huì)停車場(chǎng)用地控規(guī)強(qiáng)制性指標(biāo)，見表2所示。

表2 社會(huì)停車場(chǎng)強(qiáng)制性指標(biāo)一覽表（巷道堆垛類、平面移動(dòng)類）

2.3 升降橫移類

該類停車庫(kù)設(shè)備形式比較多，對(duì)場(chǎng)地的適應(yīng)性較強(qiáng)，空間利用率高，可根據(jù)不同的場(chǎng)地和空間進(jìn)行任意組合、排列。設(shè)備按平面布置可分為單列式和重列式，按剖面布置可分為全地上式和半地下式，全地上式通常有二層、三層、四層、五層（最高可到八層），本節(jié)以單列式、全地上式、五層為例進(jìn)行推演。

根據(jù)模型推演，測(cè)算升降橫移類的立體車庫(kù)的社會(huì)停車場(chǎng)用地控規(guī)強(qiáng)制性指標(biāo)，見表3所示。

表3 社會(huì)停車場(chǎng)強(qiáng)制性指標(biāo)一覽表（升降橫移類）

2.4 小結(jié)

模型推演進(jìn)行了很多假設(shè)，實(shí)際情況中，社會(huì)停車場(chǎng)用地邊界多為不規(guī)則的，用地面積或大或小。在進(jìn)行詳細(xì)地塊規(guī)劃時(shí)，可根據(jù)自身及周邊的情況，選擇主要的適用型式或者采用組合形式。在修建性詳細(xì)規(guī)劃前進(jìn)行初步測(cè)算，以使控規(guī)階段的控制指標(biāo)更合理、更具實(shí)施性。

3 鄭州市儲(chǔ)備停車場(chǎng)用地規(guī)劃建設(shè)策略引導(dǎo)

3.1 儲(chǔ)備停車場(chǎng)現(xiàn)狀分析

鄭州市已經(jīng)完成控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)的社會(huì)停車場(chǎng)用地342處（不含鄭東新區(qū)），根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)摸底，大致可分為空地、臨時(shí)停車、臨時(shí)建筑、低層建筑、多層建筑、高層建筑及其他共7類，其中，空地、臨時(shí)停車、臨時(shí)建筑占比達(dá)83%，見圖5所示。

圖5 已批控規(guī)社會(huì)停車場(chǎng)用地現(xiàn)狀情況[11]

已批復(fù)社會(huì)停車場(chǎng)用地的時(shí)間跨度較大，以2008年、2014年、2015年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，控制指標(biāo)大致呈現(xiàn)出四個(gè)階段的特點(diǎn)：2008年以前，僅用地性質(zhì)一項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)，地塊面積、出入口方向兩項(xiàng)規(guī)定性指標(biāo)；2008年以后，增加綠地率等強(qiáng)制性指標(biāo)、停車數(shù)量等規(guī)定性指標(biāo)；2014年以后，繼續(xù)增加容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等強(qiáng)制性指標(biāo)，但停車數(shù)量等規(guī)定性指標(biāo)的要求反而淡化了；2015年以后，進(jìn)一步增加了地下空間開發(fā)的系列指標(biāo)。已批復(fù)的社會(huì)停車場(chǎng)用地按行政區(qū)劃分布情況，見圖6所示，其中，符合現(xiàn)行出讓規(guī)則的，即地上、地下均控制指標(biāo)的，僅44塊地；并且，已經(jīng)批復(fù)的地塊中均未體現(xiàn)建設(shè)部193號(hào)文件精神。這些或許是影響社會(huì)停車場(chǎng)用地出讓的部分因素。

圖6 已批控規(guī)社會(huì)停車場(chǎng)用地指標(biāo)控制情況[11]

3.2 社會(huì)停車場(chǎng)指標(biāo)補(bǔ)充策略

本文針對(duì)已批復(fù)社會(huì)停車場(chǎng)地塊規(guī)劃指標(biāo)難以指導(dǎo)實(shí)施建設(shè)的問題，基于實(shí)證分析提出面向?qū)嵤┙ㄔO(shè)的“四步走”社會(huì)停車場(chǎng)用地指標(biāo)完善策略，提高社會(huì)停車場(chǎng)用地建設(shè)方案的合理性和可行性。具體步驟如下：

第一步，區(qū)位及場(chǎng)地條件分析。通過實(shí)地調(diào)研，掌握社會(huì)停車場(chǎng)地塊所處區(qū)位、現(xiàn)狀建設(shè)情況（屬于上述7種分類的哪類）、地塊形狀和規(guī)模等基本信息；通過對(duì)已批控規(guī)的梳理，掌握社會(huì)停車場(chǎng)地塊的地上、地下指標(biāo)控制情況，見圖7所示。

圖7 已批社會(huì)停車場(chǎng)地塊區(qū)位及場(chǎng)地條件分析

第二步，選擇適宜建設(shè)類型。基于區(qū)位及場(chǎng)地條件分析，結(jié)合周邊區(qū)域公共停車需求，以可實(shí)施性為原則，選擇社會(huì)停車場(chǎng)地塊適宜的建設(shè)類型，即平面停車、立體停車還是組合開發(fā)。

第三步，完善控制指標(biāo)。在最大化尊重已批控規(guī)的前提下，基于第二步選擇的適宜社會(huì)停車場(chǎng)建設(shè)類型，依據(jù)“控規(guī)指標(biāo)體系推演”結(jié)論，完善社會(huì)停車場(chǎng)地塊的控制指標(biāo)體系（補(bǔ)充或修改相關(guān)指標(biāo)）。

第四步，規(guī)劃程序指導(dǎo)。按照社會(huì)停車場(chǎng)地塊在已批控規(guī)中的指標(biāo)控制情況，結(jié)合第三步中指標(biāo)完善的方向，分四類進(jìn)行后期規(guī)劃程序的建議，見圖8所示。

圖8 不同情況的控規(guī)規(guī)劃程序建議

社會(huì)停車場(chǎng)從規(guī)劃到落地是一個(gè)復(fù)雜的過程，涉及多部門、多層面，上述社會(huì)停車場(chǎng)的指標(biāo)體系確定及規(guī)劃編制主要涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門，而后期的土地供應(yīng)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)主要涉及建設(shè)和管理部門。為響應(yīng)國(guó)家及當(dāng)?shù)卣膭?lì)社會(huì)資本投資建設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)的號(hào)召，社會(huì)停車場(chǎng)指標(biāo)體系的體現(xiàn)只是一部分，還需要制定合理的分期建設(shè)策略以及配套的保障機(jī)制，以進(jìn)一步提高公共停車場(chǎng)的實(shí)施性。

4 結(jié) 語(yǔ)

本文主要以四類機(jī)械式立體停車庫(kù)為例，研究社會(huì)停車場(chǎng)在控規(guī)階段的強(qiáng)制性指標(biāo)。面對(duì)鄭州市已批控規(guī)中的社會(huì)停車場(chǎng)用地指標(biāo)的分析，基于現(xiàn)狀利用情況，提出“四步走”的指標(biāo)補(bǔ)充策略，有利于社會(huì)停車場(chǎng)用地的出讓和實(shí)施，對(duì)后續(xù)的社會(huì)停車場(chǎng)用地控規(guī)的編制具有重要指導(dǎo)意義。

下一步工作，結(jié)合政府建設(shè)意向，提出儲(chǔ)備社會(huì)停車場(chǎng)的控規(guī)修改時(shí)序，綜合考慮拆遷難度及宗地權(quán)屬，分階段納入土地供應(yīng)市場(chǎng)。研究簡(jiǎn)化社會(huì)停車場(chǎng)項(xiàng)目審批程序、創(chuàng)新供地補(bǔ)貼政策，以最大化吸引社會(huì)資本建設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)，從而真正解決“停車難”。