未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)能否辦理居住權(quán)登記

文/鄧瑛

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，出于繼承、贈(zèng)與、入學(xué)、父母離婚后為子女保留財(cái)產(chǎn)等原因，將不動(dòng)產(chǎn)登記在未成年子女名下的情形越來越多。由于當(dāng)前立法上的不明確，對于處分未成年人名下的不動(dòng)產(chǎn)，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審核要求不甚一致，如何應(yīng)對這類登記申請，便成了登記機(jī)構(gòu)面臨的難題之一。2021 年1 月1 日，《民法典》正式施行，新增了“居住權(quán)”這一新的用益物權(quán)，意味著處分未成年人名下房產(chǎn)不再只有所有權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押兩種方式，還增加了設(shè)立居住權(quán)這一方式。由于《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定僅有6 條，條文內(nèi)容既有模糊之處又留下了不少空白，理論和實(shí)務(wù)上仍存在不少爭議，導(dǎo)致登記人員對此項(xiàng)業(yè)務(wù)更加難以準(zhǔn)確把握。本文擬結(jié)合上海市居住權(quán)登記實(shí)踐，圍繞未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)能否辦理居住權(quán)登記這一問題進(jìn)行必要的探討分析，希望能為居住權(quán)登記工作提供思路和參考。

一、目前關(guān)于處分（出售、抵押）未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)務(wù)操作

《民法典》第二十七條規(guī)定：“父母是未成年子女的監(jiān)護(hù)人?！钡谌鍡l規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！睆谋O(jiān)護(hù)人角度來看，監(jiān)護(hù)人如果不是出于被監(jiān)護(hù)人利益而處分其財(cái)產(chǎn)，則超越其法定代理權(quán)限，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為構(gòu)成了無權(quán)代理，該處分財(cái)產(chǎn)的行為對被監(jiān)護(hù)人不發(fā)生法律效力?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。監(jiān)護(hù)人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證?！睆牟粍?dòng)產(chǎn)登記角度理解，監(jiān)護(hù)人可以代為申請?zhí)幏治闯赡耆嗣虏粍?dòng)產(chǎn)，但如果不是為了未成年人的利益，登記機(jī)構(gòu)是不能受理的。

由于法律并未對何為“為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益”提供明確具體的標(biāo)準(zhǔn)，故實(shí)踐中，登記人員對此類業(yè)務(wù)經(jīng)常難以準(zhǔn)確把握。如果“書面保證”上承諾是為未成年人利益而處分不動(dòng)產(chǎn)，但其他材料并未體現(xiàn)這一點(diǎn)，或者與此明顯相悖，登記機(jī)構(gòu)能否受理？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)只承擔(dān)形式審查責(zé)任，只要監(jiān)護(hù)人提供“為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益”的書面保證即可替代對其是否真的出于被監(jiān)護(hù)人利益的審查。畢竟，登記機(jī)構(gòu)無職權(quán)也無能力審查監(jiān)護(hù)人是否有權(quán)處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，僅有書面保證不夠，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的材料佐證，比如：出售未成年人房產(chǎn)是為了購買另一套房，則應(yīng)當(dāng)提供新的購房合同；處分不動(dòng)產(chǎn)的目的是為了看病，則需要提供相應(yīng)的病歷材料等。筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的程序，收取書面保證后再要求申請人提交其他材料佐證沒有法律上的依據(jù)，也不屬于登記的收件要求，有加重群眾負(fù)擔(dān)之嫌。但登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審慎審查書面保證的內(nèi)容，僅寫上“為維護(hù)未成年人利益”幾個(gè)字是不行的。筆者認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百一十二條第二項(xiàng)的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)可以就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人。登記人員可以詢問監(jiān)護(hù)人有關(guān)情況、處分原因等，并留下相應(yīng)的詢問筆錄，或者要求監(jiān)護(hù)人在書面保證中寫明處分的具體原因，如為未成年子女籌措醫(yī)療費(fèi)、為改善未成年子女居住和生活環(huán)境、為未成年子女入學(xué)籌集教育費(fèi)用等，而不能簡單以“為維護(hù)未成年人利益”概之。

《民法典》第二十三條的規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是其法定代理人?！币虼耍闯赡曜优母改甘瞧浞ǘù砣?，在處分未成年人房產(chǎn)時(shí)，需要所有監(jiān)護(hù)人即父母雙方共同申請，登記機(jī)構(gòu)才能受理。即使父母離異，只要沒有出現(xiàn)死亡、喪失監(jiān)護(hù)能力、協(xié)議變更監(jiān)護(hù)人、法院撤銷監(jiān)護(hù)權(quán)等情形，雙方父母仍然是未成年子女的監(jiān)護(hù)人，需要共同申請。實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到這種情形：父母通過簽訂買賣合同，將子女的份額轉(zhuǎn)移到自己名下，或者將登記在子女一人名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己名下。雖然他們簽署了“為維護(hù)未成年人利益”的書面保證，但由于買賣合同的一方是未成年人，其代理人是父母，而另一方仍然是父母，構(gòu)成了《民法典》規(guī)定的為法律所禁止的自己代理。根據(jù)《民法典》第一百六十八條第一款的規(guī)定：“代理人不得以被代理人的名義與自己實(shí)施民事法律行為，但是被代理人同意或者追認(rèn)的除外。”因?yàn)槲闯赡耆瞬痪哂型耆袷路赡芰?，不具有同意或者追認(rèn)的能力，因此，自己代理簽署的買賣合同效力是不被認(rèn)可的，且將未成年人的份額轉(zhuǎn)移到父母名下，明顯與“為維護(hù)未成年人利益”相悖，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)受理。

二、未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)能否設(shè)立居住權(quán)

自2021 年3 月1 日上海全面開展居住權(quán)登記業(yè)務(wù)以來，截至12 月底，僅8 個(gè)月時(shí)間，上海就辦理了666 件居住權(quán)登記案件，可見社會(huì)對居住權(quán)登記的需求還是比較大的。筆者粗略估計(jì)，實(shí)踐中涉及未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)的主要有三種情形：第一種是父母出資購房，產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，擬為自己設(shè)立居住權(quán)；第二種是長輩向未成年孫子女贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，并要求為自己設(shè)立居住權(quán)；第三種是產(chǎn)權(quán)已登記在未成年子女名下，后續(xù)要求為近親屬或他人設(shè)立居住權(quán)等。筆者擬就上述三種情形逐一進(jìn)行具體分析。

第一種情形，父母出資購買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記時(shí)寫未成年子女的名字。根據(jù)《民法典》第十九條的規(guī)定，對于這種純獲利益的民事法律行為，未成年人是有民事主體資格的，父母可以作為法定代理人代為申請將產(chǎn)權(quán)登記在未成年人名下。但如果父母想在這套房產(chǎn)上為自己設(shè)立居住權(quán)，即便簽署了“為維護(hù)未成年人利益”的書面保證，仍然存在自己代理這一法律障礙。辦理居住權(quán)登記前必須簽訂居住權(quán)合同，合同的一方是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人即未成年人，其法定代理人是父母，合同的另一方也是父母，明顯構(gòu)成了《民法典》規(guī)定的法律所禁止的自己代理，而且未成年人沒有同意或追認(rèn)的能力，有可能導(dǎo)致居住權(quán)合同本身無效。有人提出，這種情形下法定監(jiān)護(hù)人代理未成年人屬于自己代理的一種豁免情形，因此可以辦理。筆者認(rèn)為，自己代理的豁免常發(fā)生在親子間贈(zèng)與時(shí)，《民法典》禁止自己代理的初衷，是為了避免發(fā)生利益沖突，防范代理人僅保障自己權(quán)益而損害被代理人利益。對于親子間贈(zèng)與房產(chǎn)，即使存在自己代理，由于未發(fā)生利害沖突，屬于純獲利益的情形，當(dāng)然可以構(gòu)成自己代理的豁免，然而對于居住權(quán)，一旦設(shè)立便會(huì)影響被代理人未來的處分權(quán)能，筆者認(rèn)為難以構(gòu)成自己代理的豁免情形。居住權(quán)制度作為一項(xiàng)全新的制度，在實(shí)施之初以從嚴(yán)審核為好，故登記機(jī)構(gòu)不宜受理此類申請。此外，作為未成年人的父母，即使房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，為照顧未成年子女，父母實(shí)際上也享有居住在該房屋的權(quán)利，無辦理居住權(quán)登記的必要。在此，筆者提醒想要購置房屋并登記在未成年子女名下的家長，不管是為了規(guī)避稅費(fèi)，還是為了保護(hù)子女權(quán)益，都需考慮后續(xù)的處置風(fēng)險(xiǎn)。一方面，父母離婚時(shí)，以未成年人名義購置的房屋有可能作為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)不予分割；另一方面，由于暫時(shí)無法辦理居住權(quán)登記，未成年子女成年后，無需征得父母同意即可自行處分該不動(dòng)產(chǎn)，父母的居住權(quán)益難以得到保障。

第二種情形，受到入學(xué)政策的影響，長輩將學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與成年子女或者未成年孫子女，為了保障自己的居住權(quán)益，想為自己設(shè)立居住權(quán)。根據(jù)《民法典》第三百六十六條的規(guī)定，居住權(quán)的客體是“他人的住宅”，從字面意思上理解，意味著房屋所有權(quán)人并不能為自己設(shè)立居住權(quán)。現(xiàn)實(shí)中，老年人將房產(chǎn)贈(zèng)與子女或?qū)O子女，一般都希望能夠在自己享有所有權(quán)時(shí)預(yù)先設(shè)立好居住權(quán)，以保障繼續(xù)居住的權(quán)利。但按照現(xiàn)行規(guī)定，房屋所有權(quán)人并不能預(yù)先將自己登記為居住權(quán)人。如何既不違背《民法典》的規(guī)定，又能做好居住權(quán)登記，打消他們的顧慮呢？上海規(guī)定，同一宗不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)申請轉(zhuǎn)移登記、居住權(quán)首次登記的，登記事務(wù)機(jī)構(gòu)可以合并受理轉(zhuǎn)移登記與居住權(quán)首次登記。兩種登記的合并辦理，意味著買受人辦理轉(zhuǎn)移登記取得所有權(quán)的同時(shí)，可作為新的產(chǎn)權(quán)人為原產(chǎn)權(quán)人設(shè)立居住權(quán)。這一規(guī)定既符合《民法典》的規(guī)定，又能真正保障老年人的居住權(quán)益，消除他們的擔(dān)憂。如果產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記到未成年子女名下，為他人設(shè)立居住權(quán)似乎限制了未成年人今后的處置權(quán)，與“為維護(hù)未成年人利益”相悖,登記機(jī)構(gòu)能否合并辦理呢？筆者認(rèn)為，老年人愿意將自己的房產(chǎn)無償贈(zèng)與未成年親屬的前提是受贈(zèng)人給自己設(shè)立居住權(quán)，該贈(zèng)與房產(chǎn)行為與后續(xù)設(shè)立居住權(quán)行為互相牽制，互為結(jié)果，構(gòu)成了一個(gè)整體，不可割裂，可以將此視為一種附義務(wù)的贈(zèng)與，監(jiān)護(hù)人可以代表未成年人表示是否接受贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)，并履行相應(yīng)的義務(wù)。雙方簽署房產(chǎn)贈(zèng)與合同，意味著達(dá)成了附義務(wù)贈(zèng)與的合意，如果以“為維護(hù)未成年人利益”為由不允許設(shè)立居住權(quán)，顯然不利于保護(hù)贈(zèng)與人（居住權(quán)人）的合法權(quán)益?；诖耍怯洐C(jī)構(gòu)受理時(shí)應(yīng)注意審查房產(chǎn)贈(zèng)與合同中是否有相應(yīng)的設(shè)立居住權(quán)義務(wù)的條款，當(dāng)事人可以選擇不再另行簽訂居住權(quán)合同，也可以再簽署一份內(nèi)容詳實(shí)的居住權(quán)合同，條款內(nèi)容包含居住權(quán)設(shè)立主客體、居住條件和要求、居住期限、雙方權(quán)利義務(wù)以及解決爭議的方法等，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)合并辦理房屋轉(zhuǎn)移登記和居住權(quán)登記。

第三種情形，產(chǎn)權(quán)已登記在未成年子女名下，后續(xù)為他人設(shè)立居住權(quán)。筆者在實(shí)務(wù)中遇到這樣一個(gè)案例：該不動(dòng)產(chǎn)為奶奶和孫子共同共有，現(xiàn)父母離婚，父親要求在該房產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)，登記機(jī)構(gòu)能否辦理？能否辦理居住權(quán)登記，要判斷該處分行為是否“為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益”。筆者認(rèn)為，“被監(jiān)護(hù)人利益”可以是直接有利于被監(jiān)護(hù)人的經(jīng)濟(jì)利益，如抵押、出售不動(dòng)產(chǎn)以籌集醫(yī)療或生活費(fèi)用，也可以是間接有利于被監(jiān)護(hù)人，如有利于其接受照料，不能作過于狹窄的解釋。雖然父親設(shè)立居住權(quán)的目的是為了保障其居住權(quán)益，但此舉也便于父親今后照顧未成年人的生活，筆者認(rèn)為并不違背“為維護(hù)未成年人利益”的要求。但辦理居住權(quán)登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)謹(jǐn)慎操作，必須要求另一產(chǎn)權(quán)人奶奶和監(jiān)護(hù)人母親一同到場申請?？紤]到離異的特殊情形，如果為父親設(shè)立終身居住權(quán)將會(huì)限制子女未來的房屋處置權(quán)，為了避免今后發(fā)生爭議，建議登記機(jī)構(gòu)引導(dǎo)申請人在居住權(quán)合同中將居住權(quán)期限約定在未成年子女成年之前，并且增加相應(yīng)保護(hù)未成年利益的條款，如為維護(hù)未成年人利益，若需出售或抵押房產(chǎn)，居住權(quán)人應(yīng)配合辦理相應(yīng)的注銷手續(xù)等。待子女具有完全民事行為能力后，可以自主選擇是否繼續(xù)與父親簽訂居住權(quán)合同并辦理居住權(quán)登記。如果對已登記在未成年人名下的不動(dòng)產(chǎn)為近親屬以外的人設(shè)立居住權(quán)，尤其是設(shè)立有償?shù)木幼?quán)，筆者認(rèn)為明顯與“為維護(hù)未成年人利益”相背離，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)受理。

綜上所述，對于未成年人名下的房產(chǎn)能否設(shè)立居住權(quán)的問題，要兼顧居住權(quán)人的實(shí)際需求，根據(jù)具體情形依法依規(guī)酌情辦理，不可過分嚴(yán)苛，限制居住權(quán)功能的發(fā)揮。未成年人屬于特殊保護(hù)群體，登記機(jī)構(gòu)在為未成年人辦理登記時(shí)，要特別注意保護(hù)未成年人利益，充分考慮處分該不動(dòng)產(chǎn)對未成年人生活的影響，盡到合理審慎的審查責(zé)任。除此之外，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)宣傳，及時(shí)開展相關(guān)政策法規(guī)解讀，方便群眾購置不動(dòng)產(chǎn)及辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)作出更有利于家庭和諧發(fā)展、未成年人利益維護(hù)的決定。