當前疫情背景下房地產(chǎn)市場的研判及房企應對

文/崔霽

當前我國的疫情形勢嚴峻，相比2020 年的疫情，本輪疫情具有傳染速度快、重癥和死亡率低的特征，并主要集中在上海，上海受到了史無前例的挑戰(zhàn)。從今年3 月開始，上海逐步開展封閉管控，到現(xiàn)在仍未解封。近期抗疫已取得一定進展，重點企業(yè)復工已被提上議事日程，但從整個社會經(jīng)濟層面看，樂觀估計可能要到5 月份才能夠逐步復工。

本文通過與2020 年疫情期間宏觀政策、貨幣政策和房地產(chǎn)政策三個方面的政策環(huán)境作對比，尤其是與2020年疫情前后的房地產(chǎn)市場作對比，預測今年疫情過后的房地產(chǎn)市場走勢，并提出房企的應對建議。

一、當前宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)政策

（一）宏觀經(jīng)濟政策：當前形勢超預期，政策靠前發(fā)力和適時加力

2022 年4 月8 日，李克強總理主持召開了經(jīng)濟形勢專家和企業(yè)家座談會?？偫碚f：當前國際國內(nèi)環(huán)境有些突發(fā)因素超出預期，經(jīng)濟運行面臨更大不確定性和挑戰(zhàn)。既要堅定信心，又要正視困難。要貫徹新發(fā)展理念，推動高質量發(fā)展，統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，主動作為、應變克難，著力穩(wěn)增長，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，主要任務是穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價。政策要靠前發(fā)力，適時加力，并研究新預案。

相比2020 年，當前我國主要受到一些超預期的突發(fā)因素的挑戰(zhàn)：一是新冠疫情的持續(xù)和擴散超預期，新一輪奧密克戎病毒在西方國家防疫措施紛紛解禁的背景下，進一步在全球蔓延，我國多地出現(xiàn)疫情傳播，甚至為防控疫情而不惜封城；二是俄烏沖突不斷升級，且有長期化趨勢。這些突發(fā)因素具有相對綜合性，從經(jīng)濟基本面來看，國內(nèi)疫情頻發(fā)、房地產(chǎn)市場低迷、股市不振，中小微企業(yè)經(jīng)營困難、就業(yè)形勢嚴峻，國外輸入性通脹、美聯(lián)儲加息、中美利差倒掛，經(jīng)濟下行壓力加大。2021 年四季度GDP 增速4%，處于潛在增長率以下，今年GDP 增速目標5.5%，剛公布的統(tǒng)計局數(shù)據(jù)一季度實現(xiàn)GDP 增速4.8%，后面需要積極作為才能完成目標。所以今年相比2020 年經(jīng)濟下行壓力更大，面臨的形勢更加復雜。

基于以上宏觀環(huán)境，今年的政策會靠前發(fā)力，適時加力，重點放在穩(wěn)定經(jīng)濟，穩(wěn)就業(yè)，穩(wěn)物價?？梢灶A見，房地產(chǎn)業(yè)在今年需擔當重要的經(jīng)濟穩(wěn)定器，政策層面總體上對房地產(chǎn)行業(yè)給出了寬松基調，對于這一點行業(yè)已形成共識。

（二）貨幣政策：流動性充裕，重點發(fā)揮貨幣政策總量和結構雙重功能

今年，中國人民銀行加大流動性投放力度。為支持小微企業(yè)留抵退稅加速落地，中國人民銀行靠前發(fā)力，加快向中央財政上繳結存利潤，截至4 月中旬已上繳6000 億元，主要用于留抵退稅和向地方政府轉移支付，相當于投放基礎貨幣6000 億元，與全面降準0.25 個百分點基本相當。4 月15 日，中國人民銀行宣布全面降準0.25 個百分點，將再投放長期資金約5300 億元。從全年看，中國人民銀行將總計上繳11000 多億元結存利潤，繳款進度靠前發(fā)力，視退稅需要及時撥付，與其他貨幣政策操作相互配合，有力保持流動性合理充裕。

今年的貨幣政策一直保持著充裕的流動性，房地產(chǎn)行業(yè)要更加關注貨幣政策的結構，也就是錢流向哪里。從央行4 月18 日出臺的《關于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》可以看出，央行下一步會完善住房領域金融服務，要因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從近期的降準和央行出臺的政策可以看出，今年3 月居民中長期貸款余額同比增幅創(chuàng)歷史低點，二季度房貸方面的額度將會繼續(xù)增加，利率有進一步下調的空間，放貸的節(jié)奏將進一步加快。對于一些改善性購房需求來說，結合各地降低首付等政策，可以更好地享受貨幣政策帶來的利好。當前貨幣政策有助于金融機構滿足合理住房需求，緩釋房地產(chǎn)流動性風險，有助于房地產(chǎn)軟著陸。

（三）房地產(chǎn)政策：房住不炒、因城施策背景下，近百城已放松調控

今年以來，全國已有近百城放松了房地產(chǎn)調控政策，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍將不斷加碼發(fā)力。近期，監(jiān)管放松房企融資渠道，支持房企發(fā)債、發(fā)放并購貸，從中可以看出對房地產(chǎn)業(yè)的支持。

相比2020 年的房地產(chǎn)政策，當前政策更加具有長期性，并非針對疫情的短期政策。例如今年六部委面對三道紅線下房企暴雷頻繁的狀況，為防范化解房企風險，研究提出房企向新發(fā)展模式轉型的配套措施，包括房產(chǎn)稅、并購貸等，城市放松政策主要聚焦公積金放松、購房補貼、住房貸款等方面。而2020 年的政策多為針對疫情的短期政策，例如貸款展期續(xù)期、預售政策放松等。城市放松政策主要聚焦土地出讓金緩交、落戶政策放松、住房公積金和項目預售等方面。

圖1 2020年與2022年疫情期間放松調控城市的政策內(nèi)容對比

二、當前全國房地產(chǎn)市場形勢研判

（一）貨幣：寬信用背景下居民中長期貸款余額尚未回升

2022 年4 月11 日央行發(fā)布3 月金融數(shù)據(jù)：社融方面，3 月新增社融4.65 萬億元，較上月多增3.45 萬億元，比2021 年同期多增1.27 萬億元。3 月社融存量同比增加10.6%，比上月提高0.4%。人民幣貸款方面，3 月新增人民幣貸款3.13 萬億元，較上月提高1.9 萬億元。貨幣供應量方面，M1 同比增長4.7%，M2 同比增長9.7%。金融數(shù)據(jù)回暖力度明顯，總量增速普遍超出市場預期，顯示出寬信用已經(jīng)初現(xiàn)成果，有助于緩解市場對信用修復的疑慮。

圖2 2007年1月至2022年3月 M1、M2和社融同比增速

圖3 2007年1月至2022年3月住戶貸款余額同比增速及首套房貸利率

3 月政府債和非標融資數(shù)據(jù)亮眼，推高社融數(shù)據(jù)，不過信貸結構亟待優(yōu)化，消費萎靡疊加房地產(chǎn)行業(yè)低迷，居民短期、中長期貸款同比少增，居民中長期貸款余額同比創(chuàng)歷史低點，低于上一波疫情2020 年3 月份。企業(yè)的景氣度仍偏弱，疫情反復沖擊企業(yè)短期資金流動性。整體環(huán)境比2020 年疫情期間差，所以我國穩(wěn)增長力度仍需加碼。后續(xù)隨著央行注重貨幣結構，相信房地產(chǎn)行業(yè)資金和信貸將會有所回升。

（二）償債：債務壓力大，疫情將加速部分房企的債務違約

相比2020 年，2022 年TOP 30 房企雖然境內(nèi)債壓力較小，但境外債壓力是2020 年的兩倍。2022 年3 至4 月是償債高峰期，當前償債總額是2020 年3 至4 月的5 至6 倍。償債高峰期遇到疫情，沒有銷售回款，讓頭部房企的現(xiàn)金流狀況雪上加霜，疫情將加快部分現(xiàn)金流較差房企的暴雷速度。

圖4 2016至2023年房地產(chǎn)行業(yè)美元債發(fā)債規(guī)模及同比

（三）房企：集中度下降，區(qū)域型或特色型房企迎來發(fā)展機遇期

根據(jù)易居研究院剛剛公布的中國房地產(chǎn)企業(yè)500 強報告，不同于以往幾年集中度不斷上升趨勢，2021 年百強整體集中度下降，且各個梯隊都有所下降。分梯隊來看，呈現(xiàn)出頭尾下降明顯、中間相對穩(wěn)定的特征。TOP 4、TOP 51—100 集中度降幅最大，TOP 4 集中度下降明顯主要受恒大的影響，TOP 11—50 集中度較為平穩(wěn)。

在行業(yè)大變局中，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)集中度下降，但同時也要看到房地產(chǎn)行業(yè)2021 年銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，而百強企業(yè)的市場份額在下降，這說明近些年涌現(xiàn)出一些穩(wěn)健的區(qū)域深耕型房企和特色發(fā)展型房企，其發(fā)展速度加快，例如建發(fā)、濱江等。當追求規(guī)模發(fā)展的時代已成過去時，這些區(qū)域型或特色型房企將迎來發(fā)展機遇期。

圖6 各梯隊歷年集中度變化（全口徑）累計

圖7 各梯隊歷年集中度變化（全口徑）分各梯隊

（四）土地：當前房企拿地量已跌入冰點，下半年將有所回升

受政策影響，頭部房企自2021 年下半年以來，拿地量持續(xù)下行，溢價率也持續(xù)走低。一季度受疫情影響，很多城市暫停土地集中出讓，3 月份TOP30 房企拿地量已跌入冰點。預計今年上半年受市場和疫情影響維持低迷，下半年地方政府將積極推地，改善地方財政，特別是上海這種疫情較嚴重的城市。

圖8 top30房企在全國拿地量價走勢

圖9 TOP30房企拿地溢價率(%)走勢

（五）市場：上半年市場筑底，預計下半年將加速回升

當前，房地產(chǎn)市場再次迎來全國全行業(yè)層面的嚴峻考驗，2022 年所呈現(xiàn)的生存環(huán)境與2020 年疫情之初相比，并非是后者的簡單重復。如果說2020 年初的冷是“表面速凍”，2022 年企業(yè)面臨的冷則是冰凍三尺之寒，可謂冷到骨子里了。

根據(jù)國家統(tǒng)計局2022 年4 月18 日公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)新開工1 至3 月同比降幅擴大，3 月同比降幅擴大至22.2%，商品房銷售面積1 至3 月同比降幅擴大，3 月同比降幅擴大至17.7%。3 月份投資轉負，土地購置面積等都在下降。國家統(tǒng)計局發(fā)言人表示：隨著多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長效機制的完善，積極滿足房地產(chǎn)住房需求，全國房地產(chǎn)銷售下行態(tài)勢會得到緩解。

從TOP30 房企拿地情況來看，今年一季度的銷售情況比2020 年要差，2020 年一季度疫情蔓延全國，今年一季度主要還是受房地產(chǎn)市場低迷影響因素多的影響，預計二季度全國市場也會受華東疫情的影響，表現(xiàn)不盡如人意，到下半年各地市場才會受政策利好影響加速回升。

圖10 2019年1月至2022年3月TOP30房企月度銷售面積、金額走勢

三、當前上海房地產(chǎn)市場形勢研判

4 月12 日，中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)管理委員會官方網(wǎng)站發(fā)布《關于優(yōu)化調整臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的通知》，修改了購房條件：2022 年重點支持單位中工作的人才，由原來的“須在新片區(qū)工作滿1 年以上”縮短為3 個月或6 個月。這一規(guī)定將大大增加符合購房條件的人數(shù)，這實際上是臨港新片區(qū)放松了限購政策。這可以被視為上海釋放出的積極信號。上海這一類城市的政策松動，必須將“房住不炒”和促銷費、促穩(wěn)定結合起來，政策調整要精準研判，因區(qū)施策，也要為后續(xù)發(fā)展留足空間，所以上海全面限購政策放松的可能性較小。若能夠像2020 年那樣放松預售條件，將提前釋放供應，滿足市場需求，對市場而言是利好，房企也應積極關注預售政策的調整。

從上海新建商品住宅供求情況來看，今年一季度供應量創(chuàng)高峰，需求也旺盛，供應和需求均超過了2020 年一季度?；仡?020 年上海房地產(chǎn)市場在疫情過后的強勢反彈，供應放量，需求強勁，貨幣寬松，疫情對人們的改善性需求作了進一步催化，使得2020 年下半年市場的火熱一直延續(xù)到2021 年的上半年?？梢源竽戭A測，今年疫情過后，市場供應將持續(xù)放量，疊加積壓需求的釋放，再加上改善性需求進一步增加和寬松的貨幣政策，上海樓市將加速回暖。

圖11 2019.1-2022.3 上海新建商品住宅供求量價情況

從上海商品住宅庫存數(shù)據(jù)來看，2020 年3 月受疫情影響，庫存面積及去化周期創(chuàng)歷史新高，但后續(xù)庫存面積及去化周期一路下行，直到2022 年3 月份受疫情影響，上海商品住宅庫存面積開始有所上升，去化周期也開始上行。根據(jù)2020 年疫情過后的行情，樂觀預計上海今年5至6 月商品住宅去化周期將由升轉降。

圖12 2019年1月至2022年3月上海商品住宅庫存及去化周期

從上海二手房的成交數(shù)據(jù)看，2020 年一季度受疫情影響而成交低迷， 4 月份二手房成交量迅速回升，直接超過單月2 萬套，到四季度超過了單月3 萬套的成交量，可謂相當火熱。這一火熱狀況一直延續(xù)到2021 年6 月，之后便一路下行。二手房的走勢與新房走勢基本吻合，當前政策已經(jīng)回升，市場回升還需時間，所以預計疫情后上海房地產(chǎn)市場大概率會迎來一波反彈。

圖13 2019年1月至2022年3月上海二手房成交套數(shù)

同時，也要看到疫情對消費的殺傷力，很多中小企業(yè)可能很難渡過這個難關，失業(yè)和收入的下降會損傷購房需求。上海市場還是會呈現(xiàn)分化：表現(xiàn)最好的會是豪宅市場，特別是倒掛嚴重的新房豪宅市場；其次是改善性需求的新房市場，因為上海積壓了很多高積分的購房需求，這個市場在疫情過后會快速恢復；再次是剛性需求市場，因為受到疫情影響，購房者收入下降，還貸能力下降。

應充分預估當前房地產(chǎn)市場形勢的嚴峻程度，2020年沒有出臺三道紅線，房企暴雷也只是個案，而當前房企暴雷已成了普遍趨勢，特別是民營房企，當前的疫情無疑會對房企資金鏈構成更加嚴峻的挑戰(zhàn)，可能會有部分企業(yè)無法挺過疫情，即使挺過了上半年，可供企業(yè)投資發(fā)展的資金也不多了。盡管市場會回暖，但從整體行業(yè)情況來看，今年的形勢并不樂觀，企業(yè)需要進一步做好風險管理。

四、房企的應對建議

盡管當前形勢嚴峻，但我們要相信房地產(chǎn)業(yè)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定器。中國城鎮(zhèn)化率雖然增速下降，但仍有一定上升空間，仍將是房地產(chǎn)業(yè)最大紅利。我國城市群的發(fā)展還有進一步集聚空間，我國的產(chǎn)業(yè)還有進一步的轉型升級空間。當前的房地產(chǎn)產(chǎn)品還無法充分滿足人們對美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未來幾十年推動房地產(chǎn)業(yè)升級的強勁推動力。雖然全國大范圍的棚改進入尾聲，但當前新一輪的城市更新將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動能。

可以說，當前誰能夠準確把握形勢并積極作出調整，誰能夠迎難而上積極轉型，誰更專業(yè)、更有抵御風險的能力，誰就能夠在大浪淘沙中脫穎而出。在這一過程中，要高度重視城市更新，加速向新模式轉變，同時要進一步滿足人們居住新需求，持續(xù)提升產(chǎn)品質量和服務水平，并持續(xù)深耕城市群中的核心城市，把握新一輪機遇。針對當前形勢，本文提出房企的應對建議。

（一）由大拆大建向城市更新的新模式轉變

現(xiàn)階段，我國住宅需求進入平穩(wěn)期，新房開發(fā)規(guī)模、供應規(guī)模逐步縮小，新房銷售規(guī)?；疽婍?，房地產(chǎn)業(yè)正在加快步入以存量為主導的時代。在這一背景下，房企應高度重視城市更新。2021 年8 月31 日，住建部發(fā)布《在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（以下簡稱《通知》），對地方實施城市更新行動提出具體要求。為了限制城市更新房地產(chǎn)化、過度片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益，《通知》對城市更新劃定了“2255”的底線（大規(guī)模拆除比例原則上不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；大規(guī)模拆建比原則上老城區(qū)不應大于2；大規(guī)模搬遷，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度漲幅不超過5%。）。在這一背景下，建議城市更新應注重工業(yè)地產(chǎn)的轉型、園區(qū)新一輪開發(fā)的機遇，以及工改下催生的商辦、公寓和資產(chǎn)管理模式等，這些都是未來的發(fā)展趨勢。

（二）由開發(fā)銷售向租購并舉的新模式轉變

根據(jù)我國香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，隨著市區(qū)舊樓重建的完成和地價上漲，小型房企逐漸退出，行業(yè)集中度提高，將形成規(guī)模龐大、業(yè)務多元、資本雄厚的數(shù)十家大型房企壟斷市場的格局（TOP10房企占80%的市場份額）。此時，住宅開發(fā)放緩，商業(yè)地產(chǎn)興起，房企完成從開發(fā)銷售向租購并舉的轉型。香港地區(qū)房企轉型之后的特征主要是：低杠桿、高利潤、租售并舉、多元化。房企的低杠桿體現(xiàn)在資產(chǎn)負債率和凈負債率都遠低于美國和我國內(nèi)地房企，并且高度重視利潤，開發(fā)與經(jīng)營并重，通過持有物業(yè)資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，吃透資產(chǎn)升值收益，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的50%—60%，物業(yè)租金收入占營收的30%。內(nèi)地房企今后大概率也會學習香港房企的經(jīng)驗，更加重視持有物業(yè)運營，走向租購并舉的新模式。

（三）由粗放式向精細化開發(fā)管理的新模式轉變

當前行業(yè)正在面臨大變局，房企需要應對行業(yè)環(huán)境發(fā)生的變化，及時對內(nèi)部管理進行改革，改變過去粗放式的管理，提升精細化水平，努力提升專業(yè)化程度，從而適應當前行業(yè)的要求。同時，要繼續(xù)培育適應當前房地產(chǎn)行業(yè)所需要的核心競爭力，包括房企杠桿合理化、可融規(guī)模透明化、項目開發(fā)全封閉化監(jiān)管和房屋交付可控制等。改變過度追求銷售業(yè)績規(guī)模的觀念，轉向利潤、規(guī)模、產(chǎn)品、服務互相平衡的新經(jīng)營模式，提升經(jīng)營質量，實現(xiàn)高質量發(fā)展。

（四）滿足人們居住新需求，提升產(chǎn)品質量和服務水平

疫情過后，人們的居住新需求會進一步凸顯，主要包括兩個方面，一方面是硬件，另一方面是軟件。硬件主要是住宅產(chǎn)品戶型要進一步改善升級，包括入戶消毒設計、廚房功能、書房辦公功能、運動空間、冰箱冰柜以及存儲空間的升級，而中央空調將不再受歡迎。軟件主要是物業(yè)服務。疫情放大了人們對小區(qū)物業(yè)管理服務的需求，也放大了各個物業(yè)管理公司服務水平的差距，物業(yè)管理好的小區(qū)必然會受到歡迎?？傊?，房企的產(chǎn)品和服務要根據(jù)人們不斷變化的需求及時進行調整和提升。

（五）持續(xù)深耕城市群中的核心城市，把握新一輪機遇

我們在2021 年年終時提出，行業(yè)新增規(guī)?？臻g基本見頂，區(qū)域分化十分明顯。根據(jù)對城市硬實力與軟實力的分析研判（硬實力指人口、經(jīng)濟等，軟實力指疫情管理等），得出結論：長期聚焦25 城。這25 城主要分布在9 個城市群。上海無論從短期來看還是從長期來看，依然是值得持續(xù)深耕的城市。經(jīng)歷這一波疫情后，上海政府將會推出大量土地來獲取土地財政收入，特別是在貨幣寬信用的背景下，根據(jù)歷史經(jīng)驗，資金首先會流向基本面較好的一線城市，而上海經(jīng)歷這一波疫情后，更加需要財政收入，所以會推出一波土地，甚至是性價比很高的土地。可以預見，上海土地市場在疫情過后依然競爭激烈，房企要把握好新一輪的投資機遇期。

這一次上海的疫情對整個長三角、中國乃至世界都影響很大。雖然這次上海對疫情的處理讓很多人有些失望，但面對“疫情結束后你還愿意留在上海嗎”這一問題時，很多人還是愿意選擇留在上海，這也說明人們對上海依然充滿信心。相信通過反思與改進，疫情過后的上海會變得更加美好。