法治良方治“頑疾”《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂實(shí)施

文/本刊記者 張逸龍 責(zé)任編輯/胡珊

（上圖/周子琳）3月22日，寧波舉行《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》施行新聞發(fā)布會(huì)，并發(fā)布重點(diǎn)條款釋義文本。

電梯壞了沒人修、違法搭建無(wú)人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經(jīng)常因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)問題得不到有效解決而煩惱。這些物業(yè)“頑疾”不僅影響著廣大人民群眾的生活品質(zhì)，還影響著社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

4月1日起，新修訂的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行。該《條例》對(duì)物業(yè)管理范圍、業(yè)主自治規(guī)范、小區(qū)事務(wù)處理等做出了新的調(diào)整，重點(diǎn)明確了物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主大會(huì)的召開、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)履行和小區(qū)物業(yè)資金使用管理、有關(guān)事務(wù)公開、矛盾糾紛處理和化解等內(nèi)容，為寧波規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障，為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方。

那么，原有《條例》為什么要修訂？新修訂的《條例》對(duì)群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題進(jìn)行了怎樣的規(guī)定和明確？《條例》修訂后對(duì)物業(yè)行業(yè)有什么影響？相關(guān)部門將如何保障新修訂的《條例》正確、有效實(shí)施？……本刊邀請(qǐng)相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人就這些問題進(jìn)行了解答。

（上圖/寧波市物業(yè)管理協(xié)會(huì)供圖）鼎天物業(yè)工作人員收運(yùn)小區(qū)垃圾。

（下圖/寧波市物業(yè)管理協(xié)會(huì)供圖）萬(wàn)科物業(yè)工作人員修補(bǔ)破損路面。

嘉賓寧波市人大常委會(huì)法工委副主任 肖子策寧波市人大常委會(huì)城建環(huán)資工委副主任 梁成初寧波市司法局副局長(zhǎng) 毛利奇寧波市住建局副局長(zhǎng) 黃毓琳寧波市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng) 郭玲燕新聯(lián)合物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理 朱偉達(dá)

記者：本次《條例》修訂有什么必要性？新修訂的《條例》又有什么亮點(diǎn)？

肖子策：寧波高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理的立法工作。早在1997年,寧波市人大常委會(huì)就審議通過(guò)了《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,其后分別于2001年、2009年進(jìn)行了修改、修訂。原有《條例》自2010年1月1日施行以來(lái),對(duì)規(guī)范寧波住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,改善住宅小區(qū)居住品質(zhì)和生活環(huán)境發(fā)揮了重要作用。但物業(yè)管理工作中仍存在一些制約日常居住和生活環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提升的現(xiàn)實(shí)問題,與人民群眾的愿望和要求還有不少差距,尤其是隨著城市化進(jìn)程加快推進(jìn),物業(yè)服務(wù)涵蓋面不斷擴(kuò)大,物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生了許多亟待解決的新情況和新問題。這些問題已經(jīng)成為群眾、媒體普遍關(guān)注的焦點(diǎn)熱點(diǎn)。為了破解物業(yè)管理難題,提高業(yè)主自治能力,提升物業(yè)管理服務(wù)水平,建設(shè)和諧宜居住宅小區(qū),有必要在總結(jié)提煉寧波物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)《條例》進(jìn)行修訂。

新修訂的《條例》堅(jiān)持問題導(dǎo)向和需求導(dǎo)向,聚焦權(quán)益糾紛多、業(yè)主自治能力不強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、專項(xiàng)維修資金籌集難、業(yè)主違法違約行為屢發(fā)、行政監(jiān)管和行政執(zhí)法不到位、部門協(xié)同不夠緊密、相關(guān)規(guī)定不夠具體和操作性不強(qiáng)等當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理中矛盾最集中、社會(huì)關(guān)注度最高的問題,總結(jié)提煉寧波社會(huì)治理創(chuàng)新、加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理等方面的探索實(shí)踐成果,圍繞“明確管理原則、明晰職責(zé)分工、劃定小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域、完善業(yè)主組織建設(shè)和運(yùn)行制度、規(guī)范前期物業(yè)管理及物業(yè)管理服務(wù)、加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌”等重點(diǎn)內(nèi)容,對(duì)原有《條例》進(jìn)行了調(diào)整、修改、補(bǔ)充和完善,較好回應(yīng)了當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)踐中的難點(diǎn)痛點(diǎn)和社會(huì)期盼。

（圖/王朝武）明月社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表聚在一起，為小區(qū)發(fā)展提建議。

記者：新修訂的《條例》是如何規(guī)范物居業(yè)關(guān)系的？

肖子策：新修訂的《條例》在物業(yè)管理機(jī)制上,注重發(fā)揮社區(qū)黨組織在物業(yè)管理中的引領(lǐng)作用,進(jìn)一步明確相關(guān)部門和單位的管理職責(zé),力求形成黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、各方參與的工作合力。

新修訂的《條例》明確,寧波要建立和完善社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下、多方參與的住宅小區(qū)基層治理體系,同時(shí)對(duì)社區(qū)黨組織參與籌備業(yè)主大會(huì)會(huì)議、協(xié)助審查業(yè)委會(huì)委員候選人資格、列席業(yè)委會(huì)會(huì)議等黨建引領(lǐng)的具體內(nèi)容做了明確規(guī)定。針對(duì)不少涉及住宅小區(qū)物業(yè)管理的模糊地帶,新修訂的《條例》進(jìn)一步明確了相關(guān)部門和單位的管理職責(zé),規(guī)定住建部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作,同時(shí)對(duì)有關(guān)部門加強(qiáng)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作,及時(shí)、依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為的職責(zé)做了明確規(guī)定,并強(qiáng)化屬地管理責(zé)任,明確了鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府(街道辦事處)在指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)主委員會(huì)組建及其換屆改選和日常履職運(yùn)作等方面的具體職責(zé)。

此外,新修訂的《條例》還對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)做了具體規(guī)定,對(duì)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)制度、物業(yè)管理星級(jí)評(píng)定等激勵(lì)機(jī)制做了明確規(guī)定。同時(shí),結(jié)合實(shí)際情況對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分和調(diào)整的條件、程序等做了明確規(guī)定,對(duì)建設(shè)單位出售、出租車位、車庫(kù)和公布車位、車庫(kù)處分情況以及道路停車泊位的設(shè)置、人民防空工程平時(shí)用于停車的管理等做了具體規(guī)定。

記者：對(duì)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)不符”、物業(yè)相關(guān)資金賬戶開設(shè)和資金使用比較隨意、物業(yè)管理中資金收支不透明等問題的解決，新修訂的《條例》做了哪些規(guī)定？

肖子策：一方面,新修訂的《條例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)制定和動(dòng)態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,并定期向社會(huì)公布。此外,修訂后的《條例》還對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)、物業(yè)交付的承接查驗(yàn)和資料移交、物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容做了規(guī)定。

另一方面,新修訂的《條例》加強(qiáng)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)共有資金的規(guī)范化管理。修訂后的《條例》對(duì)業(yè)委會(huì)開設(shè)基本賬戶和探索實(shí)行業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證管理制度等做了具體規(guī)定,對(duì)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、管理、交存、使用和應(yīng)急備用金、日常小額維修資金的設(shè)立、使用、監(jiān)督等做了規(guī)定；對(duì)各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容、收費(fèi)的方式、物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收支明細(xì)情況的公布、物業(yè)費(fèi)收支的異議處理、監(jiān)督管理、投訴舉報(bào)等做了全面規(guī)定；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生收益的界定、用途、業(yè)主權(quán)利歸屬和保障等做了規(guī)定。

（圖/王朝武）萬(wàn)科玖著里小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議。

記者：新修訂的《條例》對(duì)物業(yè)行業(yè)有什么影響？

郭玲燕：小物業(yè)牽動(dòng)大民生。隨著城市化進(jìn)程的加快,物業(yè)服務(wù)涵蓋面不斷擴(kuò)大,傳統(tǒng)的物業(yè)管理滿足不了當(dāng)下業(yè)主多元化、多樣化的服務(wù)需求,物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾糾紛頻出。作為衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,物業(yè)管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感和安全感。新修訂的《條例》為規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障,為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方。

居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方,是小區(qū)治理中舉足輕重的“三駕馬車”,如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和社區(qū)治理的同頻共振,是眼下行業(yè)正在探索的課題。新修訂的《條例》提出的“建立和完善社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下、多方參與的住宅小區(qū)基層治理體系”,符合新時(shí)代要求。而且,新修訂的《條例》找準(zhǔn)了小區(qū)矛盾的深層次癥結(jié)所在,對(duì)物業(yè)管理中的“錢袋子”問題進(jìn)行了相應(yīng)的明確,并對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管控,有利于構(gòu)建“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)機(jī)制,不斷推進(jìn)寧波物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升。

記者：寧波市住建局作為全市物業(yè)主管部門，下一步在《條例》的實(shí)施過(guò)程中，將會(huì)有哪些具體舉措來(lái)確保新老《條例》政策的平穩(wěn)銜接和過(guò)渡？

黃毓琳：立法的生命在于實(shí)施。為確保新修訂的《條例》落地落實(shí)、無(wú)縫銜接,下一步,寧波市住建局將根據(jù)《條例》中有關(guān)授權(quán)規(guī)定,圍繞目前全市物業(yè)管理實(shí)際工作需要和廣大業(yè)主的訴求,起草并出臺(tái)一系列配套政策和保障措施,為物業(yè)管理實(shí)際操作提供確切合法的政策依據(jù)和支撐。

在有效化解業(yè)委會(huì)成立難、履職難、監(jiān)管難等方面,寧波市住建局將制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《業(yè)主管理規(guī)約》等市級(jí)示范文本,健全和規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行制度機(jī)制。同時(shí),根據(jù)新修訂《條例》有關(guān)創(chuàng)新性、探索性條款的規(guī)定,會(huì)同發(fā)改、民政、司法、稅務(wù)等部門,對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行制度、業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證管理制度等創(chuàng)新配套制度進(jìn)行探索研究,為物業(yè)管理逐步融入社會(huì)基層治理構(gòu)筑有法可依、有章可循的政策制度體系。

（左圖/寧波市物業(yè)管理協(xié)會(huì)供圖）榮安物業(yè)工作人員服務(wù)小區(qū)業(yè)主。

（右上圖/寧波市物業(yè)管理協(xié)會(huì)供圖）美的物業(yè)工作人員檢查小區(qū)共用設(shè)施。

（右下圖/姚穎超）綠城物業(yè)工作人員檢查微型消防站消防設(shè)施。

在解決物業(yè)維修資金籌集難、使用難等問題方面,寧波市住建局正同步修訂《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》,起草制定《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》,以切實(shí)有效解決物業(yè)維修和質(zhì)量保修資金保障使用方面的一系列問題。

在規(guī)范和提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)能力方面,寧波市住建局將制定《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)指引》等政策文件,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)責(zé)做進(jìn)一步規(guī)范,強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo),確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支的陽(yáng)光、公開、透明,保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益。

在強(qiáng)化基層矛盾化解能力方面,寧波市住建局將配合寧波市司法局,會(huì)同多部門建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)部門執(zhí)法責(zé)任清單制度,協(xié)同建立住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制,及時(shí)依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為。

下一步,寧波市住建局還將結(jié)合數(shù)字化改革專項(xiàng)行動(dòng),研發(fā)全市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)并投入使用。

新修訂的《條例》加強(qiáng)了寧波市物業(yè)管理工作的制度保障,但由于基層一線還存在著種種復(fù)雜問題,物業(yè)管理工作離人民群眾對(duì)美好生活的向往和日益提升的居住環(huán)境需求還有一定差距。下一步,寧波市住建局將進(jìn)一步強(qiáng)化黨建引領(lǐng),加大《條例》宣傳,提升行業(yè)認(rèn)知,引導(dǎo)全民參與,提升自治水平,加強(qiáng)全程監(jiān)管,提升服務(wù)能力,在政府和社會(huì)各界的共同努力下,為寧波發(fā)展再添磚加瓦。

記者：新修訂的《條例》施行后，為保證法規(guī)能夠得到全面實(shí)施，寧波市司法局將做好哪些工作？

毛利奇：一是配合寧波市人大有關(guān)工委、寧波市住建局等部門做好法規(guī)及其相關(guān)配套制度的宣傳與解讀工作,提高法規(guī)及其相關(guān)配套制度的社會(huì)知曉率,將《條例》的宣傳納入市和區(qū)(縣、市)年度普法宣傳工作范圍,督促相關(guān)單位把《條例》的宣傳教育融入法治實(shí)踐全過(guò)程。二是會(huì)同寧波市住建局等部門做好配套文件的擬定和相關(guān)政策規(guī)定審查清理等工作,做好立法的“后半篇”工作,確保法規(guī)所確立的各項(xiàng)制度可執(zhí)行、好執(zhí)行。三是積極開展法治督察和行政執(zhí)法監(jiān)督工作,對(duì)有關(guān)行政管理部門貫徹實(shí)施法規(guī)的情況適時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查,及時(shí)糾正行政機(jī)關(guān)工作人員違法或不當(dāng)?shù)男姓袨?督促市和區(qū)(縣、市)各相關(guān)行政執(zhí)法部門上下聯(lián)動(dòng),發(fā)揮合力,落實(shí)相關(guān)保障措施,保障法規(guī)有效施行。同時(shí),我們還將把法規(guī)的貫徹實(shí)施作為法治政府建設(shè)工作的重要內(nèi)容,隨時(shí)關(guān)注法規(guī)實(shí)施中遇到的各種問題,及時(shí)做好溝通協(xié)調(diào)工作,共同推動(dòng)法規(guī)各項(xiàng)規(guī)定真正落實(shí)到位。

記者：寧波市人大常委會(huì)將如何跟蹤和監(jiān)督新修訂《條例》的施行工作，推動(dòng)《條例》實(shí)施取得更好的成效？

梁成初：新修訂的《條例》施行后,寧波市人大常委會(huì)將持續(xù)關(guān)注《條例》貫徹執(zhí)行情況,積極做好三項(xiàng)工作。一是做好《條例》解讀宣傳工作。為切實(shí)推動(dòng)法規(guī)貫徹實(shí)施,便于大家研讀理解、掌握運(yùn)用,寧波市人大常委會(huì)法工委對(duì)《條例》相關(guān)重點(diǎn)條款進(jìn)行了詳細(xì)解讀,盡可能準(zhǔn)確、清晰地反映立法背景、依據(jù)和條款含義。二是對(duì)《條例》執(zhí)行情況開展監(jiān)督調(diào)研。寧波市人大常委會(huì)將按照相關(guān)工作要求,定期聽取《條例》主要實(shí)施單位關(guān)于施行情況及法規(guī)配套文件制定情況的匯報(bào),全面了解掌握《條例》的施行情況,及時(shí)提出相關(guān)意見建議。將適時(shí)組織開展專題視察或執(zhí)法檢查,堅(jiān)持問題導(dǎo)向,圍繞業(yè)主自治能力提升、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用等重點(diǎn)問題持續(xù)開展視察調(diào)研,督促《條例》更好地貫徹實(shí)施。三是持續(xù)推進(jìn)法規(guī)完善,適時(shí)開展立法后評(píng)估?？偨Y(jié)《條例》實(shí)施中好的經(jīng)驗(yàn)做法,查找存在的問題,廣泛聽取實(shí)施單位、各方利益關(guān)系人和社會(huì)公眾的意見,為今后進(jìn)一步修改完善《條例》打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（圖/新聯(lián)合物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司供圖）新聯(lián)合物業(yè)組織工作人員學(xué)習(xí)新修訂的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。

記者：新修訂的《條例》施行后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是如何貫徹執(zhí)行的？

朱偉達(dá)：新修訂的《條例》出臺(tái)后,為了能更深入準(zhǔn)確理解和掌握《條例》核心要義,我們公司組織高層領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域負(fù)責(zé)人及總部所有人員開展了專題直播培訓(xùn)會(huì),通過(guò)專家解讀比較新老《條例》的差異。之后,我們將新修訂《條例》解讀專題講座視頻課件發(fā)至各團(tuán)隊(duì)區(qū)域項(xiàng)目中,讓項(xiàng)目骨干及基層員工熟悉了解新修訂《條例》的相關(guān)內(nèi)容。下一步,我們將根據(jù)新修訂《條例》的實(shí)施情況,結(jié)合后期相關(guān)配套政策,在公司內(nèi)部進(jìn)行系統(tǒng)全面的培訓(xùn),使政策切實(shí)落實(shí)到每個(gè)物業(yè)工作者身上,讓他們把新《條例》與實(shí)際工作結(jié)合起來(lái)。