開發(fā)商承擔階段性擔保后行使合同解除權(quán)之探析

夏偉華

北京觀韜中茂（鄭州）律師事務所，河南 鄭州 450000

一、基礎法律關系

開發(fā)商與購房人簽署的商品房買賣合同，約定房屋信息、購房款項、付款方式等，雙方由此建立商品房買賣合同法律關系。購房人如采用按揭貸款的形式支付房款，則會在簽署商品房買賣合同的同時向銀行提交相關貸款申請資料，通過銀行審核后與銀行簽署按揭貸款合同及房屋抵押合同。但因房屋預售尚未交付，購房人暫時無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，也無法辦理正式的抵押登記，只能辦理預抵押。開發(fā)商與銀行間的個人貸款合作協(xié)議約定的是貸款銀行向開發(fā)商指定購房客戶發(fā)放個人貸款，開發(fā)商為此承擔階段性保證——該階段正是購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證并辦理正式抵押登記手續(xù)前的銀行回款風險期（三者關系見圖1）。

圖1 法律關系圖

二、階段性保證期間開發(fā)商的風險及應對措施

如出現(xiàn)購房人斷供的情形，貸款銀行依據(jù)與開發(fā)商之間的合同約定有權(quán)在開發(fā)商的保證金賬戶中扣除相應欠付按揭款。購房人欠付貸款達到一定程度，貸款銀行有權(quán)要求開發(fā)商對購房人的剩余全部貸款承擔保證責任，包括貸款本息、違約金、律師費等費用。雖然開發(fā)商在承擔保證責任后對購房人享有法定追償權(quán)，但通常情況下，購房人既然斷供，其必然已是多重債務纏身，房屋還有可能被預查封，此時開發(fā)商面臨“錢房兩失”的風險。

為了規(guī)避此類風險，開發(fā)商通常會與購房人簽訂補充協(xié)議約定：“在購房人斷供且導致開發(fā)商被劃扣保證金等事項發(fā)生時，開發(fā)商可以行使解除權(quán)，解除雙方簽訂的商品房買賣合同及其補充協(xié)議。”然而，商品房買賣合同的解除與否關系到社會民生，極易引起群體性訴訟，法院在審查開發(fā)商的上述解約訴求時會綜合考量，不同地區(qū)法院對此類案件也有不同的裁判觀點，筆者對不同法院的裁判觀點進行了梳理，希望能為司法實踐提供相應的觀點參考和裁判依據(jù)。

三、案例指引和裁判觀點分析

（一）第一種觀點：支持解除商品房買賣合同

1.案例一，法院認定雙方簽署的《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》為合法有效合同，支持開發(fā)商依照合同約定解除合同的訴求。

案例判決結(jié)果：解除原告X公司與被告趙某于2016年8月簽訂的《商品房買賣合同》；限被告趙某于判決生效后20日內(nèi)協(xié)助原告X公司辦理撤銷紅星國際廣場XX號住房的網(wǎng)簽備案手續(xù)。

裁判觀點：雙方簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議雖為格式合同，但雙方在該合同附件四第二條中約定明確、具體，不存在該條款有兩種以上解釋及無效的情形，為有效合同。本案中趙某存在4個月未履行償還借款義務的情形，并直接導致貸款銀行一次性劃扣X公司保證金賬戶內(nèi)趙某剩余借款及利息的全部金額。案涉《商品房買賣合同補充協(xié)議》約定“辦理個人住房貸款的，如果累計3個月未向貸款銀行還款，致使銀行要求出賣人承擔擔保責任的，出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同，并對合同約定商品房另行出售”。因此X公司依據(jù)該款約定請求解除《商品房買賣合同》具有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。

2.案例二，購房人的斷供行為致使商品房買賣合同尚未履行完畢，法院認定解除合同條件已成就，支持開發(fā)商解除合同的訴求。

案例判決結(jié)果：解除原告鄭州D公司與被告王某簽訂的《商品房買賣合同》；被告王某于判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助原告辦理注銷涉案房屋的預抵押登記、網(wǎng)簽備案、預告登記手續(xù)；被告王某于判決生效之日起10日內(nèi)支付原告代償款、補償金及律師費。

裁判觀點：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。D公司與王某簽訂的《商品房買賣合同》明確約定了行使合同解除權(quán)的條件，王某逾期償還到期銀行貸款導致原告代為償還銀行貸款本息及相關費用，承擔擔保責任，且在原告催要后，在合同約定的期限內(nèi)仍未償還，雙方約定的解除合同條件已成就，因雙方的房屋買賣合同尚未履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，屬于尚未履行完畢，故D公司有權(quán)解除《商品房買賣合同》。

3.案例三，購房人因個人債務問題導致房屋被預查封，但該預查封的效力限制的是購房人處分房屋的行為，不等同于限制商品房合同買賣雙方關于訴爭房屋買賣的合同權(quán)利，因此不影響雙方合同的解除。

案例判決結(jié)果：解除原告Q公司與被告葛某2016年11月簽訂的《商品房買賣合同（預售）》及補充協(xié)議。

裁判觀點：原告Q公司與被告葛某《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，為合法有效的合同。［1］被告葛某因未按時還貸致使Q公司向銀行承擔了擔保責任，葛某的行為已根本違約。雖涉案房屋已被法院預查封，但預查封的效力限制的僅僅是葛某在獲得權(quán)屬登記后再另行處分訴爭房屋的行為，并非限制葛某與Q公司已經(jīng)達成的買賣合同法律關系，因此也就不能限制合同任一方的合同解除權(quán)。原告Q公司請求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》及附件，事實清楚，證據(jù)充分，應予以支持。本案所涉房屋已被人民法院預查封，原告已提起執(zhí)行異議之訴，案件正在處理中，房屋的最終處理尚存爭議，原告請求房屋由其自行處理，不予支持。

對第一種觀點綜合分析可知：在商品房買賣合同不違反法律強制性規(guī)定的前提下，開發(fā)商常以合同中的格式條款加重購房人的責任，違反了公平原則，開發(fā)商未盡到合理提醒義務來要求不適用該類合同條款?；蛘咭再彿咳艘淹ㄟ^首付和按揭的方式支付了全部購房款，以商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢的理由來抗辯開發(fā)商行使約定的解除權(quán)，但上述抗辯理由部分法院并未支持。首先，法院對商品房買賣合同的效力一般均不持否認態(tài)度，合同雖然是作為開發(fā)商重復簽訂使用的文本，但購房人作為完全民事行為能力的法律主體在商事行為中特別是房屋買賣這種重大的商事交易，應該極其慎重簽訂。［2］商品房買賣合同及其組成部分約定明確、具體，不存在條款有兩種以上解釋及無效的情形，不認定為格式合同。其次，關于購房人逾期償還到期銀行貸款導致的合同解除一般都在合同中約定的很明確、清楚，開發(fā)商按照與貸款銀行的約定承擔擔保責任后，買賣雙方約定的解除合同條件已成就，并且雙方的房屋買賣合同尚未履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，屬于尚未履行完畢，故開發(fā)商有權(quán)依照合同約定解除《商品房買賣合同》。

（二）第二種觀點：不支持解除商品房買賣合同、返還房屋，開發(fā)商可以通過行使追償權(quán)維護自身合法權(quán)益。

雖然開發(fā)商與購房人簽訂的補充協(xié)議中約定了解除權(quán)，但部分法院會綜合考慮各種因素，駁回開發(fā)商要求解除合同的訴訟請求。

1.案例四，綜合考慮購房人的違約情節(jié)及程度、商品房買賣合同的履行現(xiàn)狀及公平公正原則，不支持解除合同的訴求。

案例判決結(jié)果：法院駁回R公司要求解除雙方商品房買賣合同、歸還房屋的訴請。

裁判觀點：《商品房買賣合同》約定了合同解除的具體情形，被告雖出現(xiàn)逾期還貸的情形，但是其已明確表示愿意立即支付給開發(fā)商已代償?shù)目铐?。同時，綜合考慮本案被告的違約情節(jié)及程度、被告已經(jīng)履行了合同約定金額的大部分，原告訴請解除雙方商品房買賣合同有違公平正義的原則，該院不予支持。原告作為保證人向銀行承擔保證責任后，有權(quán)向被告進行追償，故原告訴請被告支付代償款，依法有據(jù)，該院予以支持。

2.案例五，《商品房買賣合同補充協(xié)議》中約定的解除條款加重了購房人的責任、違背公平原則，認定該格式條款為無效條款，駁回開發(fā)商要求解除合同的訴求。

案例判決結(jié)果：駁回Z公司解除《商品房買賣合同》的訴請。

裁判觀點：因被告未按時償還銀行貸款，致使原告共代被告償還貸款本息48654.65元。但涉案房屋2012年10月合同價值為991820元，目前的房屋市場價值更高。如因原告代償貸款本息48654.65元就解除雙方已履行完畢價值達90余萬元的房屋買賣合同，對被告來講顯然是不公平的，該約定加重了被告的責任、排除被告的主要權(quán)利，故該格式條款應屬無效。原告據(jù)此解除與原告的《商品房買賣合同》，不符合法律規(guī)定，故對其要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》的請求不予支持。

3.案例六，補充協(xié)議對于約定解除條款約定不明，顯失公平，法院不予支持解除《商品房買賣合同》。

案例判決結(jié)果：駁回Y公司解除《商品房買賣合同》的訴訟請求；李某應于判決生效之日起3日內(nèi)向Y公司支付代償款項、違約金。

裁判觀點：李某在2018年12月至2019年8月間，未按約償還銀行貸款本息，致使Y公司代為償還銀行貸款本息的行為構(gòu)成違約。但本案中，Y公司僅為李某代還8個月的銀行貸款本息，李某于2019年9月開始繼續(xù)履約，若在李某已支付過半購房款，Y公司僅代償3萬多元的情況下解除合同，不公平亦不合理，也不符合雙方合同的約定，且李某的行為并未達到致使合同目的無法實現(xiàn)的根本違約的情形，結(jié)合李某已對房屋裝修入住且房價不斷上漲的實際情況，解除合同會帶來社會負面效應等多種因素，判決駁回Y公司要求解除合同的訴請。

對第二種觀點綜合分析可知：首先，法院認為雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》中，購房人主要合同義務為支付房屋對價，且購房人通過采取首付款+銀行按揭貸款的方式支付完畢房屋全部價款，開發(fā)商亦將房屋交付購房人，買賣合同及補充協(xié)議基本權(quán)利義務已履行完畢；［3］其次，購房人因未按時還款致使開發(fā)商基于擔保合同中的擔保責任被銀行扣劃保證金，但開發(fā)商和購房人商品房買賣合同補充協(xié)議中的相關的合同解除權(quán)條款，為開發(fā)商單方預先擬定并提供，該條款沒有協(xié)商余地且不得更改，加重了購房人的責任，違背公平原則，符合格式條款的法律特征，因此法院一般認定該條款無效，開發(fā)商只能另案行使追償權(quán)，就被扣劃金額及相關損失另行主張權(quán)利；最后，2019年最高院發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》對合同的解除有了新的司法實踐指導：人民法院應當審查違約方的違約程度及對實現(xiàn)合同目的的影響，如果違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的的實現(xiàn)，一般人民法院不予支持解除合同。［4］這就意味著在司法實踐中，法院一般會綜合考量購房人的逾期次數(shù)、金額、償還期限等違約行為的程度來判斷是否達到合同約定的解除的條件。

綜上所述，筆者認同第一種觀點，支持雙方依照合同約定解除商品房買賣合同。首先，《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》系開發(fā)商與購房人雙方真實意思表示，在不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的情形下雙方均應嚴格遵守。開發(fā)商通過補充協(xié)議約定如發(fā)生購房人斷供的情形開發(fā)商有權(quán)解除買賣合同亦是雙方真實的意思表示，一旦解除的條件達成，開發(fā)商有權(quán)行使解除權(quán)。但在簽訂合同過程中，開發(fā)商應盡到重點提醒并合理解釋的義務，避免《補充協(xié)議》解除權(quán)的約定被認定為格式條款而不予適用。其次，在設計相關解除條款時應當公平公正。在購房人違約程度較低、尚不足以認定為重大違約的情形下，法官會綜合考慮合同條款是否顯失公平，購房人的逾期未還金額比例、后期還款能力、交付使用的時間長短等多種因素，多重判斷是否達到解除商品房買賣合同的條件。同時，購房者在購買商品房過程中也應認真閱讀合同條款，把握購房后可能斷供的風險，避免因后期斷供造成訴訟的煩惱及財產(chǎn)的損失。