我國(guó)居住權(quán)制度存在的不足與完善路徑

帕力扎提·阿不都熱衣木

摘 要：居住權(quán)制度與老百姓的“住有所居”問(wèn)題密切相關(guān)。關(guān)于老百姓最根本的住房問(wèn)題一直是黨和國(guó)家的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，隨之而來(lái)的是老百姓居住條件與經(jīng)濟(jì)條件不匹配，居住需求程度高，但房?jī)r(jià)虛高不下，如何從制度設(shè)計(jì)方面利用好現(xiàn)有的住宅體系，成為了實(shí)現(xiàn)民生“住有所居”目標(biāo)的關(guān)鍵。居住權(quán)制度的設(shè)立符合了當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求性，使該制度的功能價(jià)值能夠在最大程度上發(fā)揮，為實(shí)現(xiàn)弱勢(shì)群體的“住有所居”和“以房養(yǎng)老”模式的改革提供制度支撐。

關(guān)鍵詞：居住權(quán)制度;民法典;法律適用

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009 — 2234（2022）03 — 0113 — 04

在我國(guó)《民法典》中新增加居住權(quán)該項(xiàng)制度，這不僅深刻落實(shí)了“住有所居”理念，而且同時(shí)為居住權(quán)糾紛的有效解決提供法律的依據(jù)。該制度是為了滿(mǎn)足人民群眾居住的生活需求而對(duì)他人所有的房屋進(jìn)行占有和使用的一種用益物權(quán)。在《民法典》中新增該項(xiàng)制度是有關(guān)繼承制度的基礎(chǔ)上結(jié)合了人民群眾的現(xiàn)實(shí)需求，結(jié)合當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展需求，逐漸形成了具有中國(guó)特色的“居住權(quán)制度”。與此同時(shí)，居住權(quán)該項(xiàng)制度也存在著一些不足，并不夠完善，因此本文從解決居住權(quán)制度在現(xiàn)實(shí)中所面臨的難點(diǎn)進(jìn)行出發(fā)點(diǎn)，以期待能夠?qū)λ耐晟七M(jìn)步提供有效的建議。

（一）居住權(quán)之概念

根據(jù)我國(guó)《民法典》第366條的規(guī)定①，居住權(quán)是指擁有居住權(quán)利的主體對(duì)他人所擁有房屋的全部或部分及其房屋的附著物，享有的使用權(quán)與占有權(quán)。明確了居住權(quán)制度是屬于用益物權(quán)范疇，并且是可基于合同而設(shè)立。

（二）居住權(quán)之特征

居住權(quán)制度具有直接控制的能力它體現(xiàn)了“物盡其用”的屬性居住權(quán)制度具有如下幾點(diǎn)特征：

首先，居住權(quán)具有排他性及優(yōu)先性。當(dāng)居住權(quán)的有效期內(nèi)，如果沒(méi)有法律規(guī)定或約定的理由，無(wú)論房屋所有人如何處置房屋，即使房屋所有權(quán)由他人所有、購(gòu)買(mǎi)或繼承，居住權(quán)人對(duì)居住標(biāo)的房屋仍依法享有居住的權(quán)利，買(mǎi)受人或繼承人不得要求居住人遷出。

其次，居住權(quán)制度具有比較相對(duì)的穩(wěn)定性，即《民法典》370條②，當(dāng)然任何權(quán)利都無(wú)法永續(xù)長(zhǎng)存，居住權(quán)也如此。除此之外，關(guān)于居住權(quán)期限雙方當(dāng)事人之間是可以約定的，當(dāng)期限未明確約定時(shí)，居住權(quán)的最長(zhǎng)期限是不可超過(guò)權(quán)利人生命，也就是居住權(quán)人死亡之時(shí)，該權(quán)利也就隨之消滅。居住權(quán)制度的該期限性特征體現(xiàn)著現(xiàn)實(shí)中的合理性，對(duì)居住權(quán)期限加以規(guī)定既給了當(dāng)事人雙方自行協(xié)商的機(jī)會(huì)，維護(hù)雙方權(quán)益;對(duì)其最長(zhǎng)期限的規(guī)定則是對(duì)限制權(quán)力濫用原則的體現(xiàn)，防止權(quán)利被濫用。

最后，居住權(quán)制度的人身專(zhuān)屬性較強(qiáng)。依據(jù)我國(guó)《民法典》中第369條③條明確了居住權(quán)人身屬性、是不予轉(zhuǎn)讓與不予繼承的，原則上也不得出租，當(dāng)然再另有約定除外。若居住權(quán)可隨意轉(zhuǎn)讓則很有可能出現(xiàn)作為弱勢(shì)群體的居住權(quán)人出于償還債務(wù)等目的而轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，從而導(dǎo)致需要住所之人無(wú)居住權(quán)，而自身有住所之人卻享有多個(gè)居住權(quán)，并通過(guò)轉(zhuǎn)讓居住權(quán)獲利的現(xiàn)象產(chǎn)生，這種現(xiàn)象無(wú)疑會(huì)削弱居住權(quán)保障性權(quán)利，這種情況也無(wú)疑與立法者的初衷相違背。從“當(dāng)事人另有約定的除外”可知，雙方當(dāng)事人之間是可以根據(jù)約定將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓之第三人。經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致后轉(zhuǎn)讓的居住權(quán)多為實(shí)現(xiàn)居住權(quán)人的投資性利益或其他利益的目的，在居住權(quán)設(shè)立時(shí)便已考慮到權(quán)利可轉(zhuǎn)讓的情況下較難出現(xiàn)權(quán)利人被迫轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的情形，此種轉(zhuǎn)讓也體現(xiàn)并且符合在我國(guó)法律中的意思自治原則之意。

設(shè)立居住權(quán)不僅是一個(gè)民法理論問(wèn)題，更是一個(gè)具有實(shí)際意義的社會(huì)問(wèn)題。但是，當(dāng)前關(guān)于是否設(shè)立居住權(quán)問(wèn)題的研究，持肯定論觀點(diǎn)的民法學(xué)專(zhuān)家和持否定論觀點(diǎn)的民法學(xué)專(zhuān)家都僅僅是單純的理論推演：第一，持肯定論觀點(diǎn)的學(xué)者則強(qiáng)調(diào)中國(guó)社會(huì)人口老齡化的現(xiàn)狀、農(nóng)村地區(qū)多空巢老人、城市住房緊張等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，在民法中確立居住權(quán)制度可以有效改善當(dāng)前存在的住房問(wèn)題，緩解社會(huì)矛盾;第二，持否定論的學(xué)者則突出中華傳統(tǒng)孝道，家庭成員的贍養(yǎng)可以解決老年人的晚年養(yǎng)老問(wèn)題，而通過(guò)合同或遺囑、遺贈(zèng)可以保障一方去世后另一方的晚年居住問(wèn)題。而現(xiàn)實(shí)中是否有規(guī)定居住權(quán)的必要性，應(yīng)將我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)是否有居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)需求作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

我國(guó)在《民法典》中增加了居住權(quán)制度，也是因?yàn)樯鐣?huì)上有了對(duì)應(yīng)的需求，但是在借鑒其他國(guó)家的居住權(quán)制度時(shí)也不應(yīng)一味地照搬，要對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行一定的改造，使其更加適應(yīng)我國(guó)的國(guó)情和社會(huì)發(fā)展需要。同時(shí)，居住權(quán)還有更大、更廣的適用空間，以滿(mǎn)足我國(guó)居民的基本居住保障，實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)房屋的充分利用，最大限度發(fā)揮居住權(quán)的作用。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，還有以下幾個(gè)功能：

（一）保障老年人權(quán)益的有效需要

隨著人口老齡化趨勢(shì)的上升，“以房養(yǎng)老”成了老年人最關(guān)心的社會(huì)問(wèn)題之一。居住權(quán)制度的設(shè)立在“以房養(yǎng)老”中也有效呈現(xiàn)自身作用，如：首先，交易穩(wěn)定、適用廣泛。在居住權(quán)模式下設(shè)立“以房養(yǎng)老”使得讓老人在生前直接獲得居住權(quán)，一方面就能避免以遺囑為條件換取保障，另一方面基于居住權(quán)的優(yōu)先性，能最大限度保障“安有所居”。其次，會(huì)更加安全、操作簡(jiǎn)便，許多老年人都有獨(dú)立的房屋，擔(dān)心把房子賣(mài)出去或抵押給銀行會(huì)失去房屋的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致沒(méi)有房子可住。由于我國(guó)金融體制和監(jiān)管機(jī)制不健全，再加上許多老人對(duì)“錢(qián)商”、金融詐騙等辨別能力的不足，確實(shí)存在受騙風(fēng)險(xiǎn)。但是通過(guò)居住權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，其房屋的所有權(quán)已不在該老年人手上，不存在手頭擁有大量的閑錢(qián)。另一方面，清晰簡(jiǎn)潔的設(shè)立流程使得老人避免信息不對(duì)稱(chēng)、業(yè)務(wù)知識(shí)匱乏等問(wèn)題，能最大限度保證交易安全。最后，效力更強(qiáng)、權(quán)利清晰，抑老年人在房屋上設(shè)立之居住權(quán)，意味著在居住權(quán)到期之前，老人占有、使用的房屋不能被收回，當(dāng)自己的居住權(quán)被侵害時(shí)可直接行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)同時(shí)也不會(huì)受訴訟時(shí)效的限制影響等，有效避免了建立在租賃關(guān)系上的以房養(yǎng)老，因合同解除而只能獲得債權(quán)救濟(jì)的情形〔1〕。

（二）我國(guó)住房保障制度的有效補(bǔ)充

隨著改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房保障體系的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)是從公益性的住房分配向商品住房市場(chǎng)的縱向去向。由于我國(guó)是人口大國(guó)土地供應(yīng)十分緊張，因此房屋建設(shè)成本走向持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這加劇了中低收入群體的住房難等一系列問(wèn)題。隨著物權(quán)法的頒布及實(shí)施，在住房市場(chǎng)中的供給對(duì)象多元化，隨之房屋供給量也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。當(dāng)前，中國(guó)建立了各級(jí)住房保障體系，如公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等有效地解決了中低收入者的購(gòu)房和住房困難等一些現(xiàn)實(shí)的狀況〔2〕。然而，此類(lèi)保障性住房的建設(shè)也當(dāng)然存在著一系列未改變的根本性問(wèn)題。如：保障對(duì)象群體十分的有限，保障的標(biāo)準(zhǔn)比較不規(guī)范，監(jiān)督管理的手段也不全;雖然公租房此類(lèi)房屋的覆蓋范圍相對(duì)較大，但是由于地方制定標(biāo)準(zhǔn)存在差異存在執(zhí)行難問(wèn)題;廉租房是只僅限于低收入家庭，這對(duì)購(gòu)房相對(duì)困難的群體來(lái)說(shuō)，人群數(shù)量的包含比例是非常小的;對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，雖然它以中低收入的家庭為保障對(duì)象，但該類(lèi)房屋也是出現(xiàn)不公平，甚至是出現(xiàn)貪污腐敗現(xiàn)象較多的房屋類(lèi)型，因此經(jīng)濟(jì)適用房的供給逐步走向減少，最終導(dǎo)致中低收入者面臨的房屋問(wèn)題未從根本上得以解決。在目前的這種社會(huì)需求之下，我國(guó)《民法典》之中增設(shè)居住權(quán)制度是一種行之有效的保障方法，并且在一定程度上可以有效解決住房保障該領(lǐng)域的投機(jī)炒作等問(wèn)題。

（三）保障弱勢(shì)群體的房屋權(quán)益

隨著國(guó)家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和國(guó)民財(cái)富不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，隨之帶來(lái)的是，在社會(huì)上，相當(dāng)多的離婚婦女和老年人及其他弱勢(shì)群體的住房需求無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)象的層出不窮。尤其是在“夫妻共同所有的房屋進(jìn)行權(quán)屬分割”是在大多數(shù)離婚案件中最常見(jiàn)的并且最大的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬分割爭(zhēng)議。就如，在《婚姻法》42條①中所規(guī)定，在法律上盡管去規(guī)定夫妻雙方離婚之時(shí)，對(duì)于放棄房屋所有權(quán)面臨居住困難的一方有權(quán)可以得到另一方的幫助，但是對(duì)于幫助對(duì)方而設(shè)立居住權(quán)的條件和范圍并沒(méi)有做出詳細(xì)說(shuō)明，有時(shí)得到房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移等行為也帶來(lái)了在實(shí)際的司法執(zhí)行中的難點(diǎn)。因此居住權(quán)制度的設(shè)立，有利于雙方離婚時(shí)，在離婚財(cái)產(chǎn)分割中為婦女的住房提供基本保障?！?〕

在從老年人的角度來(lái)看的話(huà)，現(xiàn)在有相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，將要求家長(zhǎng)幫助支付購(gòu)房首付款。當(dāng)父母用他們辛苦賺來(lái)的積蓄為他們的孩子買(mǎi)房時(shí)，他們自己的“住有所居”問(wèn)題，就成了一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在這種情況下，通過(guò)居住權(quán)可以同時(shí)滿(mǎn)足家長(zhǎng)與孩子的不同需求，既讓孩子擁有房屋的所有權(quán)，滿(mǎn)足資金需求;讓父母擁有該房屋的居住權(quán)，滿(mǎn)足住房需求，有效解決每一個(gè)年老父母有生之年的居住有房子的保障。從而可知，居住權(quán)制度的設(shè)立可以有效解決現(xiàn)實(shí)生活中所出現(xiàn)的此類(lèi)問(wèn)題，并且也有利于司法實(shí)踐中的執(zhí)行。對(duì)于居住權(quán)制度設(shè)立的條件，設(shè)立的目的進(jìn)行全面性的把握之時(shí)，使得居住權(quán)的保護(hù)弱勢(shì)群體的作用在最大限度內(nèi)發(fā)揮極致。

（一）未明確規(guī)定法定居住權(quán)，應(yīng)增設(shè)居住權(quán)法定取得

《民法典》367條①第一款之規(guī)定可知居住權(quán)制度是書(shū)面的合同形式來(lái)設(shè)定的，并以登記作為權(quán)利設(shè)立要件并且也是可以遺囑設(shè)定。因此可以看出我國(guó)取得居住權(quán)的方式明顯是意定取得，只允許通過(guò)合同雙方主體意思表示來(lái)設(shè)立居住權(quán)。

雖然居住權(quán)通過(guò)意定方式來(lái)設(shè)立，沒(méi)有明確規(guī)定它的法定取得，但這與物權(quán)法定并不沖突，因?yàn)檫@兩者一個(gè)規(guī)定“有無(wú)”問(wèn)題，一個(gè)規(guī)定“如何有”的問(wèn)題，不是同一概念范疇，因此居住權(quán)的意定方式取得和物權(quán)法定原則不存在彼此沖突的情形。但是這里所存在的問(wèn)題是，關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立方式僅規(guī)定意定取得，在實(shí)務(wù)中并不能夠完全解決所牽涉案情相對(duì)復(fù)雜的居住權(quán)糾紛。尤其是在一些夫妻雙方感情破裂的離婚案件中，盡管我國(guó)婚姻法司法解釋出現(xiàn)了關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定，但是如果民法典沒(méi)有與之對(duì)應(yīng)的法律規(guī)定，法官仍然難以充分發(fā)揮自由裁量權(quán)，僅依據(jù)婚姻法解釋來(lái)為離婚婦女設(shè)立居住權(quán)，這對(duì)判決的支撐力度明顯不足。居住權(quán)制度的規(guī)定的本身目的本來(lái)就是保護(hù)社會(huì)中的弱勢(shì)群體的基本的住所需求，使他們得到有效的法律救濟(jì)途徑。

隨著居住權(quán)的功能拓展，其設(shè)立和取得方式也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)符合新發(fā)展要求。筆者認(rèn)為，新時(shí)期我國(guó)規(guī)定居住權(quán)制度，既應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人之間以合同、遺囑和遺贈(zèng)等法律行為的方式設(shè)立取得，也可直接依據(jù)法律的規(guī)定或裁定的方式設(shè)立取得。因此，我們需要衡量法定取得居住權(quán)體現(xiàn)的正義價(jià)值與民法的意思自由價(jià)值，并結(jié)合實(shí)際情況做出取舍。

（二）居住權(quán)主體范圍的設(shè)置過(guò)于局限應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大

《民法典》對(duì)居住權(quán)制度的規(guī)定僅限于個(gè)人屬性，而忽視了它用益物權(quán)的價(jià)值。它把居住權(quán)受益的相關(guān)主體和房屋的所有權(quán)人限制在擁有特定身份的自然人的范疇之內(nèi)，在明確居住權(quán)定位的保障性權(quán)利的同時(shí)也忽略了對(duì)房屋的消費(fèi)性居住和投資性居住等賦予居住權(quán)更多的新含義。該局限難以滿(mǎn)足現(xiàn)有住房市場(chǎng)主體對(duì)房屋多元化利用的需求，實(shí)現(xiàn)房屋經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值的最大化。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，要求著居住權(quán)制度在設(shè)立過(guò)程中，對(duì)于主體作出一定的擴(kuò)大。居住權(quán)的主體擴(kuò)大，并且法人或者其他組織擁有居住權(quán)可以使該權(quán)利變?yōu)橛袃數(shù)?，并所屬的房屋可以出租。這都為該權(quán)利主體的擴(kuò)大提供了一定的可能性，在有償設(shè)立居住權(quán)的情形之下，該權(quán)利更多的是商業(yè)性質(zhì)，需要獲得一定的經(jīng)濟(jì)效能，從而提升商業(yè)價(jià)值。但是此擴(kuò)大是有限制的。如果將設(shè)立主體擴(kuò)大到法人和非法人組織，并且沒(méi)有設(shè)置相應(yīng)的限制，則可能導(dǎo)致“房地產(chǎn)投機(jī)”等現(xiàn)象的滋生，因?yàn)榉ㄈ撕头欠ㄈ私M織擁有的資產(chǎn)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自然人。因此居住權(quán)對(duì)于法人及非法人組織的設(shè)立限制做出加強(qiáng)，同時(shí)還要進(jìn)行較嚴(yán)格的資格審查程序來(lái)更好的防止類(lèi)似惡意“炒房”等社會(huì)現(xiàn)象的滋生。

（三）居住權(quán)的消滅方式過(guò)于片面化

依據(jù)《民法典》第370②條規(guī)定可知，居住權(quán)是在“居住權(quán)期間的屆滿(mǎn)”和“居住權(quán)人的死亡”的情形下才得以消滅，并且消滅之時(shí)，必須要及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。但是這無(wú)法去涵蓋所設(shè)立居住權(quán)可能要被面臨的其他消滅事由。此處的“注銷(xiāo)登記”僅是對(duì)于居住權(quán)消滅的程序上的追認(rèn)方式，居住權(quán)并不只是經(jīng)過(guò)程序性的注銷(xiāo)登記才得以消滅〔4〕。如果是雙方當(dāng)事人通過(guò)彼此之間的合同而設(shè)立居住權(quán)，是否可以允許他們?cè)诰幼?quán)合同中約定居住權(quán)的解除條件，或者是附條件的消滅情形呢？在這種情況之下，可以依據(jù)意思自治原則，在不觸犯法律的禁止性規(guī)定以及不違背公序良俗、不損害國(guó)家利益及他人合法權(quán)益的前提之下，應(yīng)當(dāng)允許雙方當(dāng)事人之間的合同約定的條件使居住權(quán)消滅。除此之外，如果居住權(quán)的標(biāo)的房屋滅失、毀損或者被征收，那么將會(huì)無(wú)法滿(mǎn)足居住的需求，在這種情況下，該居住權(quán)的效力將是否會(huì)消滅？若該居住權(quán)人他不行使自己居住權(quán)達(dá)到一定的期限時(shí)，是否會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)消滅呢？因此對(duì)于上述可能出現(xiàn)的情形都應(yīng)該具體予以探討。居住權(quán)的其他法定消滅事由并未規(guī)定，但是，當(dāng)出現(xiàn)嚴(yán)重違約，嚴(yán)重?fù)p害與居住權(quán)標(biāo)的的住宅的行為，侵犯居住權(quán)人的合法居住權(quán)利等情形出現(xiàn)之時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)允許在審理相關(guān)案件時(shí)根據(jù)實(shí)際的具體情況使法院在司法判決的方式來(lái)消滅居住權(quán)，這仍然是需要進(jìn)一步的研究及探索的方向。

（四）缺少對(duì)居住房屋的保管和維護(hù)義務(wù)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)明確居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

《民法典》第366條①只規(guī)定了居住權(quán)的含義，沒(méi)有對(duì)居住權(quán)人所需要承擔(dān)的對(duì)于居住標(biāo)的房屋的一些維護(hù)與保管這方面沒(méi)有規(guī)定出明確的義務(wù)。若居住權(quán)的期限屆滿(mǎn)，作為居住標(biāo)的的房屋發(fā)生受損消滅之時(shí)，這必然會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)人利益的侵害。由于居住權(quán)與租賃權(quán)有相似之處，因此在出現(xiàn)上述情況時(shí)，我們可以引用租賃的相關(guān)規(guī)定，即“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物因保管不善造成租賃物毀損、滅失的就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”從而可知在居住權(quán)人對(duì)房屋沒(méi)有盡到妥善保管維護(hù)義務(wù)，一旦發(fā)生滅失或毀損就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

1.需增設(shè)的居住權(quán)人之權(quán)利：

居住權(quán)人的權(quán)力這方面可以做出如下增加，首先，占有及使用房屋并房屋附屬設(shè)施之權(quán)利〔5〕。這里的占有權(quán)能居住權(quán)利人為了日常生活而對(duì)所住房屋內(nèi)的生活設(shè)施所享有使用的基本權(quán)利之一，并且為了日常生活對(duì)于房屋造成的合理?yè)p耗可以不承擔(dān)責(zé)任。其次，有改善及修理房屋之權(quán)利。也就是說(shuō)居住權(quán)人在居住期間，為正常使用該房屋，滿(mǎn)足基本生活需要，在不改變房屋用途和結(jié)構(gòu)的前提下進(jìn)行適當(dāng)?shù)男蘅樅透纳?。如果房屋所有?quán)人和居住權(quán)人當(dāng)中并沒(méi)有特殊約定，那么該修繕和改良所造成的相應(yīng)費(fèi)用應(yīng)該是由居住權(quán)人自己來(lái)承擔(dān)。再次，居住權(quán)人有一定的收益權(quán)。雖說(shuō)解決居住問(wèn)題是居住權(quán)制度的設(shè)立的目的，滿(mǎn)足人們的正常生活，不應(yīng)將該權(quán)利用作收益。但是，“當(dāng)事人通過(guò)之間的約定將居住權(quán)設(shè)立的房屋出租”的此規(guī)定為居住權(quán)可以用來(lái)收益提供了相對(duì)的空間。例如，在房產(chǎn)所有權(quán)人同意的前提下，居住權(quán)人可以出租該房屋并取得相對(duì)應(yīng)的租金。收益的方式多種多樣，在居住權(quán)有償?shù)那闆r下，可以存在更多收益的方法。在法律允許的范圍內(nèi)，居住權(quán)人采取何種形式進(jìn)行收益都應(yīng)當(dāng)予以尊重，保障意思自治。最后，居住權(quán)人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。《民法典》關(guān)于這方面始終是并沒(méi)有做出明確規(guī)定的，但是根據(jù)該權(quán)利的性質(zhì)與法律規(guī)范，是可享有對(duì)該房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，雙方當(dāng)事人可以通過(guò)約定來(lái)實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)權(quán)利。法律規(guī)范進(jìn)要求雙方在訂立居住權(quán)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確有哪些條款，但是并不禁止在雙方所訂立的居住權(quán)合同中不應(yīng)寫(xiě)入哪些條款。因此，雙方可依據(jù)合同約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容、行使方式等事項(xiàng)。通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)居住權(quán)人居住的利益及房屋交易能夠得到保障與穩(wěn)定的進(jìn)行。

2.需增設(shè)的居住權(quán)人之義務(wù)：

首先，居住權(quán)人具有合理使用和管理房屋的義務(wù)，為保證原住宅的價(jià)值在該權(quán)利消滅時(shí)不受減損，權(quán)利人對(duì)住宅應(yīng)當(dāng)僅以日常生活的使用方式進(jìn)行。居住權(quán)人未得到房屋所有人的情況之下不得改變房屋結(jié)構(gòu)或者對(duì)房屋造成損害，除此之外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)所住房屋進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)所有權(quán)人的住宅遭受危險(xiǎn)和侵犯時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r(shí)間告知所有權(quán)人并給予一定程度的補(bǔ)救保護(hù)，最大限度地保護(hù)所有權(quán)人的住宅，如果在正常使用房屋時(shí)出現(xiàn)重大維修問(wèn)題時(shí)，房屋所有人應(yīng)該有知情權(quán)〔6〕。其次，居住權(quán)人應(yīng)有承擔(dān)日常所需的必要費(fèi)用的義務(wù)，居住權(quán)人作為房產(chǎn)使用人和直接受益人應(yīng)當(dāng)支付房產(chǎn)因日常使用生活產(chǎn)生的各項(xiàng)開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用，如日常物業(yè)費(fèi)、水電氣暖費(fèi)以及基礎(chǔ)的修理費(fèi)等各項(xiàng)，因?yàn)檫@些費(fèi)用是為了滿(mǎn)足權(quán)利人生活的需要而產(chǎn)生的。最后，居住權(quán)人應(yīng)該要承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。居住權(quán)制度的設(shè)立正是為權(quán)利人解決住所問(wèn)題，當(dāng)居住權(quán)不復(fù)存在，房產(chǎn)也應(yīng)回到原房主占有、控制的狀態(tài)下。居住期限屆滿(mǎn)，居住權(quán)人就應(yīng)當(dāng)要返還該居住的房屋，并要保證房屋質(zhì)量，造成房屋損壞、滅失誤應(yīng)當(dāng)要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

我國(guó)《民法典》中居住權(quán)制度之設(shè)立，對(duì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需求以及住房保障體系的完善有著促進(jìn)作用。該制度充分發(fā)揮了保障面臨離婚、喪偶及養(yǎng)老等問(wèn)題的特定人群的居住權(quán)益方面的住有所居需求。當(dāng)然任何一個(gè)法律規(guī)定并不能夠完全覆蓋日常生活當(dāng)中所出現(xiàn)的形形色色的問(wèn)題，作為我國(guó)《民法典》中新設(shè)立的居住權(quán)制度也當(dāng)然不例外，在今后的生活實(shí)踐中需要通過(guò)各種方式來(lái)彌補(bǔ)居住權(quán)制度的不足，對(duì)它進(jìn)行豐富完善，使該制度更好地發(fā)揮本身所具備的制度優(yōu)勢(shì)及功能價(jià)值。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

〔1〕楊嬿寧.論民法典新設(shè)居住權(quán)的意義〔J〕.佳木斯職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2021（08）：58-59.

〔2〕房紹坤.論民法典中的居住權(quán)〔J〕.現(xiàn)代法學(xué)，2020（04）：83-98.

〔3〕辜明安，蔣昇洋.我國(guó)《民法典》設(shè)立居住權(quán)的必要性及其制度構(gòu)造〔J〕.西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2020（02）：106-114.

〔4〕李正華.居住權(quán)的設(shè)立與行使 〔J〕.政法學(xué)刊，2021（08）：83-90.

〔5〕林洋，唐萬(wàn)鈺.我國(guó)居住權(quán)制度的結(jié)構(gòu)模式及其規(guī)則重釋.〔J〕.學(xué)術(shù)探索，2021（07）：98-112.

〔6〕申衛(wèi)星.《民法典》居住權(quán)制度的體系展開(kāi)〔J〕.吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2021，61（03）：51-61.

〔責(zé)任編輯：包 闊〕