城市更新背景下既有產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級策略探討
——以金橋副中心為例

戴霄曄

上海金橋（集團(tuán)）有限公司 上海 201206

1 引言

2021年7月，在全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程上，為支持浦東新區(qū)高水平改革開放、打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)，引領(lǐng)帶動上?！拔鍌€(gè)中心”建設(shè)，更好服務(wù)全國大局和帶動長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于支持浦東新區(qū)高水平改革開放打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)的意見》[1]（以下簡稱《引領(lǐng)區(qū)意見》）正式落地?！渡虾Ｊ谐鞘锌傮w規(guī)劃(2017-2035年)》[2]明確了在建設(shè)用地負(fù)增長的前提下，主城區(qū)規(guī)劃新增了金橋、張江、虹橋、川沙、吳淞、莘莊6大城市副中心，特別提出金橋在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行存量更新，這就對城市的存量更新、能級的提升和城市規(guī)建管用全生命周期的管控帶來了新的挑戰(zhàn)，也是新的開發(fā)要求下的城市建設(shè)的新的探索和創(chuàng)新。

2020年，在浦東開發(fā)開放30周年之際，浦東新區(qū)部署了“金色中環(huán)發(fā)展帶”的建設(shè)，形成了“3+5”重點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)格局。作為浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，金橋副中心于2021年11月13日舉行了全面啟動儀式暨重點(diǎn)項(xiàng)目集中開工和簽約活動，標(biāo)志著金橋副中心建設(shè)進(jìn)入新的階段。

圖1 浦東金色中環(huán)發(fā)展帶“3+5”重點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)格局

2 文獻(xiàn)綜述

上海早在2014就針對亟待解決的工業(yè)轉(zhuǎn)型等問題，頒布了《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法》（試行）[3]等文件，開展工業(yè)用地更新工作。隨后于2015年6月頒布了《上海市城市更新實(shí)施辦法》（滬府[2015]20號）[4]，隨后頒布相關(guān)配套文件，正式開展城市更新工作。2021年8月，上海市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議通過《上海市城市更新條例》[5]，將城市更新作為上海市踐行“人民城市”重要理念的有力抓手。

近些年，上海開展了大量的城市更新試點(diǎn)工作,相關(guān)學(xué)者針對上?，F(xiàn)階段的城市更新工作開展了大量研究，主要聚焦城市更新制度建設(shè)和實(shí)施路徑。上海在城市更新方面取得了多項(xiàng)政策突破，但激勵(lì)方式待完善，實(shí)施技術(shù)瓶頸待突破[6]。實(shí)施過程中，往往面臨著更新利益難平衡、更新實(shí)施程序繁冗、更新適用范圍窄、更新實(shí)施缺平臺、物質(zhì)規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)等問題[7]。城市更新是城市外部和內(nèi)部的社會,經(jīng)濟(jì),文化等各種影響力共同作用的結(jié)果，需要進(jìn)行城市空間和城市功能的修補(bǔ)和改善,需要修復(fù)城市生態(tài)[8]。關(guān)于城市更新實(shí)施路徑，目前主流學(xué)者認(rèn)為主要分為三種：以政府推動為主導(dǎo)的新建/重建型城市更新實(shí)踐，以市場需求為導(dǎo)向的改建型城市更新實(shí)踐，以公眾需求為導(dǎo)向的整治型城市更新實(shí)踐[9]。

3 金橋副中心規(guī)劃特點(diǎn)

金橋副中心規(guī)劃總面積4.5平方公里，規(guī)劃建筑面積690萬平方米。其中核心區(qū)規(guī)劃面積1.5平方公里，規(guī)劃建筑面積290萬平方米。在歷經(jīng)了城市設(shè)計(jì)國際方案征集、平行方案規(guī)劃研究、以及建成區(qū)城市更新的開發(fā)機(jī)制研究等前期探索和反復(fù)論證，2021年1月，金橋副中心核心區(qū)控詳規(guī)和附加圖則獲批。金橋副中心規(guī)劃以人民為中心，提升城市功能品質(zhì)，營造宜居宜業(yè)宜樂宜游的環(huán)境。

（1）雙輪驅(qū)動、雙環(huán)引領(lǐng)：規(guī)劃以中央公園為核心，以CBD+CTD（科技商務(wù)+科技研發(fā)）為規(guī)劃理念，打造雙環(huán)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)布局。

（2）功能復(fù)合、持續(xù)活力：規(guī)劃集商務(wù)辦公、商業(yè)休閑、公寓住宅、公益性設(shè)施等多元功能復(fù)合，通過研商住、文娛園，貫穿核心區(qū)24小時(shí)持續(xù)活力。

（3）立體互聯(lián)、多維交通：規(guī)劃通過金科路下穿、架空線入地釋放綠地空間，通過地下環(huán)路、公共停車、軌交站點(diǎn)和商業(yè)功能等構(gòu)建功能復(fù)合、立體互聯(lián)的多維交通網(wǎng)絡(luò)和整體化的地下空間體系。

（4）核心地標(biāo)、天際風(fēng)貌：副中心建筑群以春宇地塊330米為核心地標(biāo)、次級地標(biāo)相映襯，外圍高層建筑群相融合，形成金橋“皇冠環(huán)繞”的獨(dú)特天際線風(fēng)貌。

圖2 金橋副中心規(guī)劃城市設(shè)計(jì)框架

4 金橋副中心開發(fā)難點(diǎn)與特色

金橋副中心的開發(fā)，是在原有產(chǎn)業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上進(jìn)行的存量更新，不僅僅是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，更是從園區(qū)到城區(qū)的轉(zhuǎn)型，是產(chǎn)業(yè)+城市形態(tài)的更新迭代。因此，金橋副中心的開發(fā)，具有以下幾方面的特點(diǎn)：

（1）產(chǎn)業(yè)特質(zhì)傳承——建設(shè)“產(chǎn)城融合”的活力城區(qū)

金橋開發(fā)區(qū)是我國首個(gè)以出口加工區(qū)命名的國家級開發(fā)區(qū)，通過30年的產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)，金橋從“金橋加工”到“金橋制造”，再到“金橋智造”，工業(yè)總產(chǎn)值位列全市首位。

因此，金橋副中心是具有產(chǎn)業(yè)特質(zhì)的城市副中心，在經(jīng)歷了“家電進(jìn)家庭”、“通信設(shè)備進(jìn)家庭”、“汽車進(jìn)家庭”、“智能手機(jī)進(jìn)生活”的產(chǎn)業(yè)迭代升級后，伴隨第五輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，將重點(diǎn)聚焦5G+“未來車”、“智能造”、“大視訊”三大產(chǎn)業(yè)集群，圍繞全產(chǎn)業(yè)鏈開展戰(zhàn)略招商、精準(zhǔn)招商，形成了一批適應(yīng)金橋優(yōu)勢和城市形態(tài)的特色產(chǎn)業(yè)集群。金橋副中心的建設(shè)不是盲目的自由生長，而是要在產(chǎn)業(yè)特質(zhì)傳承的同時(shí)，打造面向未來的產(chǎn)城融合示范區(qū)。

圖3 金橋副中心從產(chǎn)業(yè)園區(qū)到活力城區(qū)

（2）開發(fā)機(jī)制創(chuàng)新——“四個(gè)統(tǒng)一”確保規(guī)劃落地

為了確保副中心規(guī)劃的落地，率先樹立區(qū)域形象和城市功能，金橋副中心結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)和規(guī)劃特色，區(qū)域平臺公司金橋集團(tuán)探索出一套分期開發(fā)+整體開發(fā)的組合拳，通過“四個(gè)統(tǒng)一”的開發(fā)原則確保規(guī)劃落地。

所謂分期開發(fā)，就是：一期開發(fā)-主導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)，即首開區(qū)域以區(qū)域平臺公司為主導(dǎo)，通過收地整合，進(jìn)行整體開發(fā)；二期開發(fā)-引導(dǎo)合作開發(fā)，即以平臺公司引導(dǎo)現(xiàn)狀企業(yè)合作的模式，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)；三期開發(fā)-引領(lǐng)自發(fā)轉(zhuǎn)型，即在副中心初具規(guī)模后，引領(lǐng)現(xiàn)狀企業(yè)自發(fā)轉(zhuǎn)型提升，最終實(shí)現(xiàn)城市的更新迭代。

圖4 既有產(chǎn)業(yè)園區(qū)分期開發(fā)圖示

所謂整體開發(fā)，就是貫穿整個(gè)區(qū)域建設(shè)過程的整體統(tǒng)籌，從區(qū)域的層面和落地性的考慮進(jìn)行通盤的規(guī)劃、整體化設(shè)計(jì)、時(shí)序性建設(shè)、以及智慧化管理。金橋副中心對首開區(qū)域的開發(fā)提出了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”的“四個(gè)統(tǒng)一”整體開發(fā)原則，開發(fā)主體在規(guī)劃研究階段共同參與，設(shè)計(jì)過程前置，研究論證規(guī)劃落地性，并對首開區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目進(jìn)行整體設(shè)計(jì)、分步實(shí)施，建成后自持物業(yè)進(jìn)行一體化智慧化管理，確保區(qū)域品質(zhì)。

圍繞“高水平規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高效率運(yùn)營”的總體目標(biāo)，按照“四個(gè)統(tǒng)一”的開發(fā)原則，結(jié)合區(qū)域地標(biāo)形象、土地權(quán)屬、以及城市功能保障，在規(guī)劃核心區(qū)確定了0.25平方公里的范圍作為首開區(qū)域進(jìn)行整體開發(fā)，開發(fā)總建筑面積約100萬m2。

圖5 金橋副中心功能區(qū)、核心區(qū)及首開區(qū)區(qū)域圖示

（3）設(shè)計(jì)理念超前——著力打造“三首層”立體城市

金橋副中心以15公頃的中央公園綜合體為核心形成活力休閑的公共空間，330米超高層塔樓樹立副中心核心地標(biāo)；200米云端住宅尊享靜謐與繁華；470米大平臺對話金色中環(huán)，50萬方地下空間一體化開發(fā)鑄造“地下之城”。

區(qū)域秉持“地上一座城、地下一座城、云端一座城”的開發(fā)理念，通過軌道交通、地下環(huán)路、地面中央公園、空中二層連廊的互聯(lián)互通，形成網(wǎng)絡(luò)式TOD，打造地下、地面、地上“三首層”的立體城市。

區(qū)域內(nèi)藍(lán)綠交織，職住相鄰，通過交通配套、城市空間和綠化景觀的一體化開發(fā)模式，以及集中式供能、數(shù)字化管理的城市運(yùn)營體系，打造宜居宜業(yè)宜樂宜游的人民城市。

圖6 “三首層”立體城市示意圖

（4）建設(shè)過程復(fù)雜——探索“整體開發(fā)”實(shí)施路徑

金橋副中心的建設(shè)屬于城市更新開發(fā)，但又有別于普通的城市更新項(xiàng)目。它是在一定區(qū)域范圍內(nèi)的整體提升，不僅是樓宇載體的功能與形象的提升，還包括路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和城市功能的改變。這就意味著在這個(gè)整體開發(fā)的區(qū)域中，不僅區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的各種工況將同時(shí)并存，周邊現(xiàn)狀環(huán)境復(fù)雜，建設(shè)邊界模糊，地塊與地塊之間的關(guān)系錯(cuò)綜交織，必須妥善計(jì)劃建設(shè)計(jì)劃，保障基坑安全；合理安排好施工組織，避免功能交織；同時(shí)還需保障區(qū)域外城市功能的正常運(yùn)作，保障沿線企業(yè)的交通出行和市政配套供應(yīng)等等。

而這些都必須在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段甚至在策劃階段做好充分研究和論證，以保障城市的安全，如果不能抽絲剝繭找出一條具有落地性的開發(fā)思路，項(xiàng)目建設(shè)將寸步難行。因此需要在開發(fā)前期充分研究項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序，考慮區(qū)域性整體開發(fā)的實(shí)施路徑。這就對城市更新的建設(shè)提出了更高的要求，也成為了區(qū)域級城市更新的新范式。

（5）管理模式升級——助力“國際數(shù)字之都”建設(shè)

傳統(tǒng)的粗放式項(xiàng)目管理聚焦于單個(gè)項(xiàng)目本身，局限在于僅考慮地塊紅線內(nèi)的建設(shè)范圍，局限在于僅考慮從開工到竣工的時(shí)間跨度。在區(qū)域性整體開發(fā)中，各地塊的開發(fā)建設(shè)需要在空間上合理連接，在時(shí)間上充分銜接。對開發(fā)主體來說，從項(xiàng)目前期策劃，到規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施，再到竣工之后的運(yùn)營管理，區(qū)域開發(fā)對項(xiàng)目全生命周期管理帶來更大的挑戰(zhàn)，必須要借助更科學(xué)、更高效、更智能的管理手段，這也是貫徹落實(shí)上海打造“國際數(shù)字之都”在城市建設(shè)中的探索與實(shí)踐。

5 建成區(qū)城市更新轉(zhuǎn)型升級的應(yīng)對策略

針對上述金橋副中心在開發(fā)建設(shè)中的特色和難點(diǎn)，提出如下應(yīng)對策略。

（1）整體開發(fā)，突破單地塊項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)瓶頸

“四個(gè)統(tǒng)一”整體開發(fā)的機(jī)制下，建設(shè)主體可以頂層設(shè)計(jì)，分步開發(fā)，實(shí)現(xiàn)合理優(yōu)化布局、集約利用、資源共享。首開區(qū)域的項(xiàng)目充分利用地下空間整體互通互聯(lián)的優(yōu)勢，在設(shè)計(jì)中就考慮了區(qū)域停車平衡、民防統(tǒng)籌配建、交通資源統(tǒng)籌等，同時(shí)還布局了能源中心，對首開區(qū)域進(jìn)行集中供能。

（2）招商前置，打造具有產(chǎn)業(yè)特質(zhì)的綜合城區(qū)

金橋副中心是具有產(chǎn)業(yè)特質(zhì)的副中心，依托開發(fā)區(qū)已有產(chǎn)業(yè)升級的集群效應(yīng)，邊設(shè)計(jì)邊招商，項(xiàng)目開工之日即是招商完成之時(shí)，項(xiàng)目竣工之日即是企業(yè)入駐之時(shí)。同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)配套、優(yōu)化營商環(huán)境，為高端人才和硬核產(chǎn)業(yè)拎包入駐提供全方位保姆式服務(wù)。

（3）總控模式，探索區(qū)域整體開發(fā)的全新思路

為了更好地落實(shí)上位城市發(fā)展戰(zhàn)略，達(dá)成區(qū)域發(fā)展實(shí)施目標(biāo)，積極探索總控模式，引入設(shè)計(jì)總控、施工總控、投資總控。設(shè)計(jì)總控作為戰(zhàn)術(shù)樞紐，在項(xiàng)目的全過程中為實(shí)施主體提供技術(shù)支撐，協(xié)助解決基于多主體、多業(yè)態(tài)、多專業(yè)、長周期產(chǎn)生的各類復(fù)雜問題，充分發(fā)揮區(qū)域開發(fā)的優(yōu)勢。施工總控基于對各項(xiàng)目的周邊條件、建設(shè)過程、實(shí)施影響等情況進(jìn)行研究梳理，協(xié)助制定建設(shè)時(shí)序，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各項(xiàng)目間的施工組織關(guān)系。投資總控則做好區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和資金平衡研究。

（4）數(shù)字賦能，實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)精細(xì)化管理

針對金橋副中心城市更新迭代的特點(diǎn)，探索以“三世三生”為理念，結(jié)合開發(fā)區(qū)的過去、現(xiàn)在、未來，打造數(shù)字先生、數(shù)字伴生、數(shù)字孿生。在“四個(gè)統(tǒng)一”整體開發(fā)的優(yōu)勢下，依托CIM+AI技術(shù)建立區(qū)域級“規(guī)建管用”一體化管理平臺，綜合運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等前沿技術(shù)，實(shí)現(xiàn)貫穿城市建設(shè)、運(yùn)維管理、人民生活的區(qū)域全生命周期的精細(xì)化管理，筑造真正意義上的“云上一座城”。

6 思考和建議

金橋副中心的開發(fā)是對區(qū)域級城市更新的嘗試，是對新的城市建設(shè)要求下的精細(xì)化利用和智能化管理，是對《引領(lǐng)區(qū)意見》提出的開創(chuàng)人民城市建設(shè)新局面的創(chuàng)新踐行。在推進(jìn)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，筆者也在形成了一些思考和建議：

1、建成區(qū)的更新迭代，最根本的難點(diǎn)還是土地問題。建議針對區(qū)域級城市更新進(jìn)行進(jìn)一步研究，探索出一套落地性強(qiáng)的土地收回政策，對于已出讓土地的收回重建、或改性增容的改擴(kuò)建等情況給予一定的操作空間，以推動規(guī)劃的實(shí)施。

2、在高速度高強(qiáng)度開發(fā)的區(qū)域，軌道交通的建設(shè)需要與城市建設(shè)同頻共振，這不僅是軌交功能的必要性考慮，也是處于城市建設(shè)可行性和安全性的考慮。在軌交建設(shè)滯后于城市建設(shè)的情況下，如何做好空間預(yù)留和工程結(jié)建，也是下一步需要研究的課題。

3、區(qū)域統(tǒng)籌平衡是大勢所趨，也是政府鼓勵(lì)的資源有效利用的方式。在當(dāng)下區(qū)域融合發(fā)展、鼓勵(lì)混合用地形質(zhì)的趨勢下，建議進(jìn)一步探索統(tǒng)籌的內(nèi)容和尺度，為新的城市建筑形態(tài)和城市開發(fā)理念提供落地可能。

在高質(zhì)量建設(shè)、高效率運(yùn)營的總體目標(biāo)下，在積極鼓勵(lì)城市精細(xì)化建設(shè)、人性化治理、集約化利用、高效化運(yùn)行的過程中，我們都需要解放思想，探索出適應(yīng)城市開發(fā)節(jié)奏、適合未來城市發(fā)展目標(biāo)、推動城市轉(zhuǎn)型升級新理念、新模式、新方法，以推動城市更快更好的發(fā)展。