購(gòu)房者提前還貸增多

嚴(yán)沁雯　張穎馨

“提前還房貸，片刻別猶豫！”

近期，社交平臺(tái)上開(kāi)始涌現(xiàn)新的“流量密碼”，多位博主相繼分享自己提前還房貸的經(jīng)驗(yàn)，“買理財(cái)不如提前還貸”“節(jié)省利息”“減輕負(fù)擔(dān)”等相關(guān)內(nèi)容引發(fā)貸款購(gòu)房者的諸多共鳴，“提前還房貸”成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

對(duì)于購(gòu)房者提前還房貸，有金融業(yè)人士將其解讀為居民通過(guò)降低負(fù)債，來(lái)實(shí)現(xiàn)自身財(cái)務(wù)去杠桿。但與之形成反差的是，在需求端鼓勵(lì)購(gòu)房，是當(dāng)前調(diào)控的重點(diǎn)舉措。

今年以來(lái)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)松綁，尤其是進(jìn)入5月，房貸利率接連普降。有行業(yè)分析人士指出，政策刺激需求側(cè)實(shí)際是在鼓勵(lì)居民加杠桿，用居民部門健康的資產(chǎn)負(fù)債表改善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)前居民杠桿率已經(jīng)不低，居民舉債意愿不強(qiáng)，這一調(diào)控手段面臨挑戰(zhàn)。

從中國(guó)住戶部門杠桿率來(lái)看，據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)披露數(shù)據(jù)，該指標(biāo)由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%。有分析認(rèn)為，中國(guó)居民目前在房貸、車貸及信用卡領(lǐng)域累積起來(lái)的負(fù)債率已然不低，加上疫情帶來(lái)的收入減少，借錢消費(fèi)的欲望明顯下降。

有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員亦告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“雖然當(dāng)前購(gòu)房成本降低，但銷量依舊不見(jiàn)起色，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿并不強(qiáng)?！?/p>

當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)放松的調(diào)控政策大多集中于需求側(cè)，但受限于居民債務(wù)杠桿率及收入預(yù)期下滑，市場(chǎng)當(dāng)下反應(yīng)是提振效果有限。多名行業(yè)資深研究人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，有賴于供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力。

“解鈴還須系鈴人?！北本┐髮W(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，刺激需求端帶來(lái)的效果可能不大，但供給側(cè)的問(wèn)題亟待解決。他進(jìn)一步指出，短期內(nèi)要解決房企的融資問(wèn)題，需適當(dāng)放松“三道紅線”政策的嚴(yán)控。

居民債務(wù)去杠桿，提前還貸增多

看到某社交平臺(tái)博主分享的提前還房貸經(jīng)驗(yàn)，曾宇心動(dòng)了。

2021年，曾宇在蘇州購(gòu)入一套總價(jià)249萬(wàn)元的住宅，同時(shí)背上了30年的房貸。目睹年初以來(lái)理財(cái)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)后，他決定用手上的“閑錢”提前還貸。

“當(dāng)時(shí)買在了高點(diǎn)，貸款利率達(dá)到5.9%，最近準(zhǔn)備先還50萬(wàn)元。初步估算，等額本息170萬(wàn)元的貸款能節(jié)省66萬(wàn)元的利息，可以給自己減少點(diǎn)貸款壓力?！痹钫f(shuō)。

無(wú)獨(dú)有偶，像曾宇這樣選擇將“閑錢”用于還房貸的人正在增多。一位坐標(biāo)廣東的購(gòu)房者亦在近期申請(qǐng)了提前還貸，據(jù)他透露，自己有一筆120萬(wàn)元的房貸，利率5.8%，最近提前還款5萬(wàn)元，利息大概減少16萬(wàn)元左右。

華北地區(qū)某國(guó)有大行分行客戶經(jīng)理表示，相較以往，近期申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的用戶數(shù)量確實(shí)出現(xiàn)上升。亦有多名貸款從業(yè)者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，最近咨詢提前還房貸的人較平常有所增多。

不過(guò)，亦有華東、華南等地的國(guó)有大行、股份行房貸經(jīng)理向《財(cái)經(jīng)》記者表示，雖然近期咨詢提前還房貸的客戶不少，但實(shí)際申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的人數(shù)處于正常值，暫未有提前還款潮出現(xiàn)。

提前還貸，利息確有減少，但亦可看到，這一現(xiàn)象折射出購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的態(tài)度。

“可以理解為居民期望去杠桿?！庇薪鹑跇I(yè)人士直言。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際金融研究中心客座研究員張啟迪亦告訴《財(cái)經(jīng)》記者，當(dāng)下居民對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不夠樂(lè)觀，提前還貸還可能是出于避險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，降低自身債務(wù)負(fù)擔(dān)。

“提前還貸反映出居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不強(qiáng)、預(yù)期不高，住房市場(chǎng)投資動(dòng)力不強(qiáng)的現(xiàn)狀?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，“過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)比較好，可能很多人有余錢會(huì)再加杠桿買一套房，現(xiàn)在不好了，那就直接還掉?！?/p>

有銀行業(yè)分析人士建議，提前還貸更適合房貸總額較少、對(duì)資金占用壓力較小的人群。此外，銀行對(duì)于客戶還款時(shí)間有明確的期限規(guī)定，提前還款可能需要支付一定違約金，不同銀行有不同的規(guī)定，用戶提前還貸首先需要查明合同要求。

需求側(cè)調(diào)控鼓勵(lì)買房：居民杠桿率有提升空間嗎？

一方面，部分購(gòu)房者開(kāi)始提前還房貸，以期實(shí)現(xiàn)去杠桿;另一方面，今年以來(lái)，各地樓市寬松政策不斷，意圖刺激居民購(gòu)房需求。

5月15日，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”;此后的5月20日，五年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）又迎來(lái)史上最大降幅。

近日，北京、上海、廣州等多個(gè)城市的銀行已將房貸利率下調(diào)，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。

刺激購(gòu)房需求的舉措接連實(shí)施，居民的購(gòu)房意愿是否提升？

有貸款從業(yè)者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，當(dāng)下銀行端的貸款政策較寬松，購(gòu)房者貸款購(gòu)房的積極性有一定程度上升，但并不明顯。

房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者亦未感受到客戶購(gòu)房意愿的明顯提升?！袄室步盗耍赘兑步盗?，但還是沒(méi)起色。”華北地區(qū)一位地產(chǎn)從業(yè)者向《財(cái)經(jīng)》記者表示。

事實(shí)上，需求側(cè)情況可從4月金融數(shù)據(jù)中一窺端倪。央行披露數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

另從住房銷售情況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月至4月，商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%。

有金融業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，“寬松政策接連出臺(tái)，實(shí)際是在鼓勵(lì)居民加杠桿，但當(dāng)前，居民購(gòu)房意愿不強(qiáng)，且從近期提前還貸的情況看，部分居民更期望去杠桿?！?/p>

另一方面，市場(chǎng)關(guān)注，當(dāng)前居民杠桿率是否還有提升空間？

從中國(guó)住戶部門杠桿率來(lái)看，據(jù)央行官網(wǎng)披露數(shù)據(jù)，該指標(biāo)由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%。

“無(wú)論是橫向、還是縱向比較，當(dāng)下居民杠桿率都已經(jīng)不低，中產(chǎn)階級(jí)承擔(dān)的債務(wù)負(fù)擔(dān)更重?！睆垎⒌现赋?，當(dāng)前居民杠桿率已經(jīng)越來(lái)越趨近于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均水平。他進(jìn)一步指出，居民杠桿率有增加的空間，但其可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)成本也在增加。

姚洋認(rèn)為，“通常來(lái)說(shuō)，居民比較謹(jǐn)慎，出于避險(xiǎn)不愿意負(fù)債。比如平均來(lái)看，首付比例其實(shí)都超過(guò)了政府要求。因此，若短期內(nèi)去提升居民杠桿率，問(wèn)題不大?！?/p>

“當(dāng)前不是考慮杠桿率問(wèn)題的階段，現(xiàn)在要想著怎么提升經(jīng)濟(jì)水平，提升就業(yè)與收入。”張斌認(rèn)為，從預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的角度，居民部門利息保障倍數(shù)（居民總儲(chǔ)蓄/利息支出）更能準(zhǔn)確反映居民償付住房抵押貸款的能力。

“這一指標(biāo)考慮到債務(wù)水平、儲(chǔ)蓄率以及債務(wù)利息成本，中國(guó)過(guò)去是20多倍，雖然在一路下降，現(xiàn)在也能到6倍到8倍的水平?！睆埍蟾嬖V《財(cái)經(jīng)》記者，這說(shuō)明中國(guó)居民償還住房抵押貸款能力有較高的保障，“所以能看到雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣，但是房?jī)r(jià)沒(méi)有太跌?！?/p>

對(duì)于如何提振需求端，張斌直言，“最簡(jiǎn)單的就是價(jià)格手段，把利率降到盡可能低。”他進(jìn)一步指出，當(dāng)前對(duì)于需求端的寬松力度還有加大的空間，應(yīng)該通過(guò)鼓勵(lì)銀行之間住房抵押貸款利率市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，使房貸利率下降。利息支出的減少不僅可以緩解居民部門的償債負(fù)擔(dān)，改善居民的現(xiàn)金流，同時(shí)也可以穩(wěn)定居民部門的購(gòu)房需求。

供給側(cè)盤活：化解風(fēng)險(xiǎn)，房企融資求放松

提振購(gòu)房需求，實(shí)質(zhì)指向的是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖問(wèn)題。在多名資深研究人士看來(lái)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，僅拉動(dòng)需求側(cè)效果恐怕不大，供給側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)化解至關(guān)重要。

張斌告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“從城市化的進(jìn)程、人口年齡結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看，不能對(duì)房地產(chǎn)需求抱太高期望，即便寬松政策刺激有效果，也不會(huì)像過(guò)去那么好了，我們的高峰期早已過(guò)去。所以光靠需求端的作用是不夠的。在供給端必須有政策去將存量的沉淀資產(chǎn)給化解掉，否則是走不出來(lái)的。”

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究，同花順數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)房企境內(nèi)債券違約規(guī)模連年翻番，2021年房企境內(nèi)信用債違約數(shù)量就達(dá)到52只，約是2020年的3.5倍，重點(diǎn)房企債券違約涉及金額約506億元。

另?yè)?jù)安信證券統(tǒng)計(jì)顯示，2022年全年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，每個(gè)季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。

張啟迪認(rèn)為，在過(guò)往經(jīng)濟(jì)周期中，當(dāng)房地產(chǎn)面臨下行壓力時(shí)，通過(guò)刺激需求可以有效緩解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。這種調(diào)控思路本質(zhì)上是“換表”，即當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表變差時(shí)，通過(guò)鼓勵(lì)居民加杠桿，用居民部門健康的資產(chǎn)負(fù)債表改善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表?！叭绻用癫块T缺乏舉債意愿，不愿意加杠桿，寬松貨幣政策的刺激效果會(huì)受到一定限制，出現(xiàn)‘推繩子效應(yīng)?！?p>

2022年3月29日，武漢一處房產(chǎn)項(xiàng)目的售樓部。圖/IC

在姚洋看來(lái)，改善需求消化的只是存量，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的根源在于供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)在增加，影響了購(gòu)房者的心態(tài)，“老百姓也擔(dān)心錢交了房子沒(méi)了?！彼M(jìn)一步指出，“需求疲軟有兩方面原因，短期在于防疫政策的影響，而另一個(gè)重要原因則在于‘三道紅線對(duì)供給側(cè)的嚴(yán)控?！?/p>

2020年8月20日，央行、住建部出臺(tái)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三道紅線”政策，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于一倍。同時(shí)，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。另?yè)?jù)監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

“房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)土地必須借錢，不能期待房企都用自有資金或是融來(lái)的股權(quán)資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，突然的強(qiáng)規(guī)定給行業(yè)帶來(lái)沖擊，使部分企業(yè)‘?dāng)嗔?，不少企業(yè)直接倒下?！币ρ笾毖?。

根據(jù)惠譽(yù)發(fā)布的最新報(bào)告，近年來(lái)，銀行對(duì)向開(kāi)發(fā)商放貸持謹(jǐn)慎態(tài)度，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期之時(shí)。2021年，大部分惠譽(yù)授評(píng)銀行降低了對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款敞口，使其占總貸款余額的比重中值自2019年的7.7%降至6.7%，其原因之一是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了上限。

5月24日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)主要金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)政策要求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)。

某房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“針對(duì)房企的紓困措施正逐步落地，融資情況有好轉(zhuǎn)跡象，但尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化?！?/p>

對(duì)此，姚洋認(rèn)為，短期內(nèi)要解決房企的融資問(wèn)題，需要適當(dāng)放松“三道紅線”政策的嚴(yán)控。“不否認(rèn)這一政策進(jìn)入新的平衡態(tài)后，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更加健康，但措施需要逐步地推進(jìn)。雖然明確到2023年整改完，但現(xiàn)在卻通過(guò)‘紅、橙、黃、綠四檔來(lái)控制。其實(shí)第一條（記者注：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%）得放松一下，目前很多企業(yè)都是因?yàn)檫@條沒(méi)達(dá)標(biāo)，甚至一些在綠檔的企業(yè)也很接近這個(gè)紅線?！?/p>

姚洋告訴《財(cái)經(jīng)》記者，中性的政策是最好的，的確存在一些企業(yè)過(guò)度舉債盲目擴(kuò)張，靠借貸生存。但也可以看到，很多企業(yè)的問(wèn)題并非栽在主業(yè)上，而是由業(yè)務(wù)分散、多元化經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致。對(duì)此，應(yīng)該采取其他方式來(lái)控制，而非直接“斷流”。

張斌則建議，“當(dāng)下房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表非常不健康，不僅是流動(dòng)性問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，存在大量沉淀資產(chǎn)。需要通過(guò)一些方式將其置換出來(lái)，比如自持的可以拿出來(lái)賣，一些商業(yè)用途的可以改造成住宅，總歸要把這塊資產(chǎn)盤活，緩解壓力?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，曾宇為化名）