房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型必要性研究

陽揚(yáng)

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)雖然保持較快的發(fā)展趨勢(shì)，但是已經(jīng)無法獲得巨額利潤(rùn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展更加理性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，怎樣保持高效運(yùn)營(yíng)成為關(guān)注的重點(diǎn)。本文主要針對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略展開探析，尋找可行的轉(zhuǎn)型路徑，以期使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加精細(xì)，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自身的穩(wěn)定發(fā)展是不可忽視的，而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，必須要對(duì)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)施過程中出現(xiàn)的各種問題有清晰認(rèn)知，在此基礎(chǔ)上予以適當(dāng)調(diào)整，尤其是要保證輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型工作能夠順利完成，如此方可在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而達(dá)成持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

一、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)

在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，此種模式在現(xiàn)階段已經(jīng)無法滿足實(shí)際需要，因而朝向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變成為當(dāng)務(wù)之急，此種模式具有特點(diǎn)集中在以下方面：

（一）分工更為專業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，分工的專業(yè)程度得到提升后，相關(guān)人員就可將關(guān)注點(diǎn)完全放在自身領(lǐng)域中，企業(yè)也可重點(diǎn)打造產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，將自身擁有的優(yōu)勢(shì)充分展現(xiàn)出來，如此方可保證獲取的利益更為理想。在獲得較大收益后，則可進(jìn)一步夯實(shí)優(yōu)勢(shì)，這樣就能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持較大優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)判斷更為精準(zhǔn)，面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)明顯降低。

（二）融資渠道更加多元。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，然而回收速度卻很緩慢，這就使得一些企業(yè)出現(xiàn)資金無法順利周轉(zhuǎn)的情況，嚴(yán)重的話則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)倒閉。解決這個(gè)難題的有效途徑就是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，同一項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由多家企業(yè)共同承擔(dān)，收益也歸屬大家，如此就能夠達(dá)成風(fēng)險(xiǎn)稀釋目的。對(duì)于企業(yè)來說，籌資工作難度也會(huì)降低很多，工作重心就可真正轉(zhuǎn)移到建筑施工方面。企業(yè)所需資金能夠得到滿足，融資成本控制在合理范圍內(nèi)，這樣就可保證風(fēng)險(xiǎn)控制崗位理想，收益也可實(shí)現(xiàn)最大化。

（三）盈利模式明顯轉(zhuǎn)變。在對(duì)輕資產(chǎn)模式加以運(yùn)用時(shí)，企業(yè)間的合作會(huì)更為緊密，獲取經(jīng)濟(jì)效益的方式不再局限于土地增值、房產(chǎn)增值，費(fèi)用收益成為主要的盈利途徑。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了可以通過售賣房屋來獲得利益，同時(shí)可對(duì)項(xiàng)目展開全過程管理，如此就可使得盈利途徑得到拓展。此種盈利模式的應(yīng)用可以使得企業(yè)不再受到市場(chǎng)政策的影響，并可保證收益更加的穩(wěn)定。

（四）企業(yè)效率會(huì)有大幅提升。將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式加以運(yùn)用能夠使得企業(yè)效率進(jìn)一步提高，而這正是獲取高回報(bào)的基礎(chǔ)所在。此種模式能夠使得企業(yè)的投資更為準(zhǔn)確，風(fēng)險(xiǎn)防范更加理想，資本可以得到合理配置。

二、企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的理論基礎(chǔ)

（一）企業(yè)資源基礎(chǔ)理論。由此理論來對(duì)企業(yè)進(jìn)行分析可知，其是各類資源相集合形成的，在展開生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)就是要對(duì)資源加以整合、利用，以期能夠創(chuàng)造出更大的價(jià)值。從企業(yè)的角度來說，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是建立在資源基礎(chǔ)之上的，而企業(yè)掌握的資源有一定差異，資源交易也存在限制，如果企業(yè)無法在市場(chǎng)中獲取需要的資源，那么相關(guān)企業(yè)就可選擇以戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式進(jìn)行合作，如此就可保證資源能夠得到更為充分地利用，進(jìn)而為社會(huì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。在現(xiàn)階段，不同企業(yè)擁有的核心優(yōu)勢(shì)是有所區(qū)別的，其想要實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展也不太可能，因而和相關(guān)企業(yè)展開合作能夠保證優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)目的順利達(dá)成，自身的發(fā)展也會(huì)更加穩(wěn)健。

（二）“微笑曲線”理論。這一理論的提出者是施振榮，在其看來，企業(yè)展開生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過程中必然會(huì)產(chǎn)生一定的附加值，而且不同活動(dòng)帶來的附加值是存在差異的。對(duì)整個(gè)附加值鏈條進(jìn)行分析可知，上游、下游通常為科技密集型活動(dòng)，帶來的附加值相對(duì)較高，然而中游則呈現(xiàn)出勞動(dòng)密集型特征，附加值偏低。企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的位置是不同的，采用的運(yùn)營(yíng)方式自然有一定區(qū)別，處于高端的多為技術(shù)含量較高的企業(yè)，獲取的利潤(rùn)也是最高的，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式最為合適;中端企業(yè)明顯不同，能夠獲得的利潤(rùn)偏少，所以要通過分工協(xié)作方式來轉(zhuǎn)變此種現(xiàn)象，在投入減少的前提下保證收益能夠有明顯提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必要性

（一）土地成本增加，利潤(rùn)空間大幅壓縮

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，想要保證自身的發(fā)展更為穩(wěn)健，必須要對(duì)土地儲(chǔ)備予以重點(diǎn)關(guān)注。企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，土地成本在整個(gè)貨值當(dāng)中占據(jù)的比例通常能夠達(dá)到30%，而在一二線城市中，甚至?xí)^50%，而這就使得開發(fā)成本大幅增加。過去一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，一些開發(fā)企業(yè)加大經(jīng)營(yíng)杠桿，致使土地一級(jí)市場(chǎng)過熱，土地成本快速上升，而在一些大型和特大型城市，過熱的土地拍賣價(jià)格導(dǎo)致原本珍稀的土地資源越發(fā)緊張，城市的新房開發(fā)也難以維持一家大型企業(yè)的長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展。這些扎堆的盲目投資現(xiàn)象，導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)在土地資源方面投入的成本大幅增長(zhǎng)，產(chǎn)品的利潤(rùn)率和投資周轉(zhuǎn)率明顯降低，這就要求企業(yè)必須要針對(duì)已經(jīng)擁有的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，從其他獲利點(diǎn)來提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）宏觀政策轉(zhuǎn)向，存貨去化放緩

房地產(chǎn)作為拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三駕馬車之一，為GDP的發(fā)展作出過重要貢獻(xiàn)。但是這種依靠房地產(chǎn)發(fā)展而非科技技術(shù)水平提高或者實(shí)業(yè)投資增長(zhǎng)發(fā)展帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增速，逐漸顯現(xiàn)出越來越多的弊端。為確?？萍寂d國(guó)戰(zhàn)略的有效推進(jìn)，我國(guó)宏觀上出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控政策，目的就是為了防止房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度盲目增長(zhǎng)，確保房住不炒。同時(shí)，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)切實(shí)達(dá)成，各地也出臺(tái)了一系列政策制度，一城一策，因城施策，確保將房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制予以實(shí)施?，F(xiàn)階段，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)，這就使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出放緩趨勢(shì)，企業(yè)規(guī)模也受限。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化有清晰的認(rèn)知，在此基礎(chǔ)上尋找到更具可行性的運(yùn)營(yíng)模式，尤其是要對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式加以合理運(yùn)用，如此方可保證經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)真正實(shí)現(xiàn)分散。

（三）品牌及規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯，區(qū)域性國(guó)企突破乏力

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出逐漸集中的態(tài)勢(shì)，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)的市場(chǎng)份額明顯增加。從相關(guān)機(jī)構(gòu)出具的研究報(bào)告來看，在2020年排名前十的房企，年銷售額均值均超過了4000億元，相較于上一年平均增速為14.4%，前41位的房企銷售額超千億，5家房企銷售額超五千億元，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)中國(guó)和保利發(fā)展，從所占的市場(chǎng)份額來看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額上升至63.2%，較上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額為27.5%，較上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握著疫情后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷售總額超十萬億，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，為其將來的發(fā)展就獲得了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但這也使得整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。若想不被市場(chǎng)淘汰，就必須對(duì)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略予以轉(zhuǎn)型，對(duì)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略予以充分應(yīng)用，確保分工、運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化程度大幅提升，如此方可使得自身擁有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力切實(shí)增強(qiáng)。

（四）國(guó)資深化改革，國(guó)資增值保值的必然要求

要堅(jiān)持有利于國(guó)有資產(chǎn)保值增值、有利于提高國(guó)有經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力、有利于放大國(guó)有資本功能的方針，推動(dòng)國(guó)有企業(yè)深化改革、提高經(jīng)營(yíng)管理水平，加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管，堅(jiān)定不移把國(guó)有企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大。當(dāng)前階段，國(guó)企改革進(jìn)入關(guān)鍵階段，作為2020年至2022年進(jìn)一步落實(shí)國(guó)企改革的關(guān)鍵之年，各項(xiàng)工作扎實(shí)有序推進(jìn)。在樓市發(fā)展進(jìn)入“下半場(chǎng)”的今天，房產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，如果房企再繼續(xù)延續(xù)市場(chǎng)發(fā)展一開始規(guī)?；鲩L(zhǎng)的模式，不僅容易導(dǎo)致面臨去庫(kù)存的壓力，而且對(duì)于房企自身來說，也將因?yàn)橐辉贁U(kuò)張而累積產(chǎn)生更多的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這種模式不可取，房企長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展謀求轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，對(duì)于央企或地方國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)來講亦是如此。

四、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式演變分析

（一）對(duì)于龍頭企業(yè)而言，總體而言其自身規(guī)模較大，而且在資金、管理、技術(shù)等方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)，通常來說，一年的銷售總額可超過千億元，其抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力是相對(duì)較強(qiáng)的。從最近幾年的現(xiàn)狀來看，龍頭企業(yè)已經(jīng)開始針對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，房產(chǎn)的管理以及服務(wù)成為主要的方向，以期使得自身的品牌形象能夠真正樹立起來，并能夠?qū)崿F(xiàn)向外輻射，而原先的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式則被逐步替代。

（二）對(duì)于區(qū)域性大型企業(yè)而言，其在一個(gè)省份，或者是多個(gè)省份中處于領(lǐng)先位置，其在資金方面的優(yōu)勢(shì)較大，而且擁有大量的區(qū)域性資源，年銷售額一般是在百億元以上。對(duì)此類企業(yè)予以分析可知，其所擁有的管理運(yùn)營(yíng)能力、品牌開發(fā)能力顯得較為薄弱，而且知名度較低。此類企業(yè)將深耕區(qū)域市場(chǎng)作為發(fā)展方向，以期使得品牌形象真正塑造起來，在市場(chǎng)中占據(jù)有利位置，同時(shí)尋找到可行的模式來將項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（三）中小企業(yè)的規(guī)模不大，掌握的資源較少，而且項(xiàng)目開發(fā)能力較為薄弱，其業(yè)務(wù)大多集中于二線以下城市。除此以外，融資、管理等方面的能力明顯不足，技術(shù)水平也是有限的，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)帶來的沖擊非常大。此類企業(yè)可對(duì)地方政策加以利用，在對(duì)項(xiàng)目予以獨(dú)立開發(fā)時(shí)，還應(yīng)該尋找到合適的渠道，和大型企業(yè)進(jìn)行深入合作，確保優(yōu)勢(shì)資源能夠真正實(shí)現(xiàn)整合。在進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期后，房地產(chǎn)企業(yè)所要面對(duì)的沖擊是較大的，雖然企業(yè)的規(guī)模存在差異，但是在當(dāng)下必須要尋找到最為適宜的轉(zhuǎn)型道路，現(xiàn)階段應(yīng)該要通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、兼并重組方式等來實(shí)現(xiàn)資源的充分利用，使得資金帶來的限制能夠切實(shí)消除，尤其是要將綠色節(jié)能建筑作為發(fā)展方向，幫助企業(yè)打造出品牌形象，進(jìn)而保證風(fēng)險(xiǎn)防范目的切實(shí)達(dá)成。

五、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的實(shí)施路徑

（一）合理選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

在對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式予以實(shí)施的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要保證準(zhǔn)確的角色定位，建設(shè)、招商之類的工作則應(yīng)該由專業(yè)水平較高的企業(yè)來完成，轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y、運(yùn)營(yíng)類的角色，可充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高運(yùn)營(yíng)效率。當(dāng)前采用的模式包括以下幾種，一是純品牌與管理輸出，簡(jiǎn)單來說就是將品牌、管理作為盈利途徑，企業(yè)只需要通過委派方式進(jìn)行管理，并獲取一定的管理費(fèi)用。二是小股操盤，也就是以合作的方式拿地、開發(fā)，資金投入能夠大幅減少，但要對(duì)操盤權(quán)予以掌控，項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)是關(guān)注的重點(diǎn)，實(shí)際投入的資金控制在合理范圍內(nèi)，收入來源包括股權(quán)收益、管理費(fèi)用。三是出售成熟物業(yè)，企業(yè)持有的物業(yè)可進(jìn)行整體出售，也可部分出售，通過業(yè)務(wù)管理、股權(quán)等方式獲取收益，這樣可以保證資金能夠?qū)崿F(xiàn)一次性回收。四是地產(chǎn)加資金，也就是采用基金管理方式來使得房地產(chǎn)開發(fā)獲得所需資金，獲得收益的途徑包括股權(quán)收益、金融收入、管理費(fèi)用等。

（二）善于發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)

一是要保證專業(yè)分工更為精細(xì)。將自身擁有的優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等展開有效控制。專業(yè)化分工能夠保證相關(guān)人員將關(guān)注點(diǎn)置于擅長(zhǎng)領(lǐng)域中，品質(zhì)管理、成本管理的實(shí)效性會(huì)有大幅提高，并帶來更為理想的收益。二是將投資運(yùn)營(yíng)管理予以強(qiáng)化。從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來看，最大的弊端就是企業(yè)面對(duì)的資金周轉(zhuǎn)問題較為嚴(yán)重，而且將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式加以應(yīng)用則能夠促使相關(guān)企業(yè)展開有效協(xié)作，風(fēng)險(xiǎn)由大家共同承擔(dān)，面對(duì)的籌資壓力也會(huì)明顯降低，而且融資成本也可控制在合理范圍內(nèi)。在融資渠道得到拓寬后，資金方面的需求就可得到滿足，而且開發(fā)成本管控也會(huì)更具實(shí)效性。三是對(duì)收益模式進(jìn)行完善，實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，通過和其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的盈利模式，即依靠土地或者房產(chǎn)增值的模式，轉(zhuǎn)向費(fèi)用收益模式，除了銷售獲得收入外，企業(yè)通過項(xiàng)目管理可以獲得管理費(fèi)用以及超額收益提成，減輕對(duì)市場(chǎng)政策的依賴，增加了收益空間。除此之外，將資本投放到投資回報(bào)率更高的項(xiàng)目中，同時(shí)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠?qū)崿F(xiàn)資本的優(yōu)化配置。

結(jié)語

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為緩解資金壓力，同時(shí)減輕對(duì)土地資源和政策的依賴，及時(shí)抓住市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)持續(xù)化發(fā)展，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，具有重要的意義。文中結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)發(fā)展面臨的困境，分析了轉(zhuǎn)型的必要性，提出了品牌與管理輸出、小股操盤、出售成熟物業(yè)、地產(chǎn)+基金等具體解決方式。同時(shí)，總結(jié)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在專業(yè)化分工、投資運(yùn)營(yíng)管理和收益模式方面的優(yōu)點(diǎn)。