當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下的房地產(chǎn)金融發(fā)展之路

馮白

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)受到國際政局動(dòng)蕩、國內(nèi)疫情防控、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展放緩等多重影響，金融體制改革正歷經(jīng)持續(xù)深化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，十多年的土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與高速發(fā)展，給房地產(chǎn)金融體制的改革和優(yōu)化以及發(fā)展和進(jìn)化，都帶來了實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用，發(fā)揮了其應(yīng)有的功能。2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提到，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”基調(diào)，保持房地產(chǎn)金融政策的及時(shí)性、科學(xué)性、前瞻性，科學(xué)有效實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，并加大對(duì)房產(chǎn)金融、地產(chǎn)金融的監(jiān)督力度，這些對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)金融的出路問題指出了方向、給出了建議。

過去十多年，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)、財(cái)稅結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面，進(jìn)行了艱苦卓絕、卓有成效地努力探索和艱難實(shí)踐，歷經(jīng)改革和跨越的陣痛，終于取得和實(shí)現(xiàn)了舉世矚目的成績與輝煌成就，正走向國富民強(qiáng)的社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的歷史性新征程之上。但當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段、處于關(guān)鍵時(shí)期時(shí)，就需要干預(yù)金融市場(chǎng)的秩序與面對(duì)客觀的問題，才能找出高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)金融之路。

“十九大”以來，國家對(duì)國內(nèi)發(fā)展過熱、速度過快的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)控與治理，給現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)降溫、提效，努力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，盡力避免引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)得到了一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)、安全的發(fā)展空間。

一、概念界定

國內(nèi)歷史演進(jìn)來看，金融業(yè)的發(fā)展比房地產(chǎn)早，但是在城鎮(zhèn)化建設(shè)與我國社會(huì)發(fā)展到一定階段后，尤其是近20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，也使得金融業(yè)跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加快發(fā)展與改革，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系因而越來越密切。從概念來看，房地產(chǎn)金融，是指以研究金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域，提供信用服務(wù)和理財(cái)?shù)绕渌鹑诜?wù)為主的專業(yè)。從實(shí)際來看，房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的項(xiàng)目開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)。其功能和作用對(duì)于國家穩(wěn)定、城鎮(zhèn)建設(shè)、財(cái)政發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步等都是有很大幫助的。

房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房產(chǎn)、地產(chǎn)與金融的結(jié)合，相生互促，在我國城鎮(zhèn)化建設(shè)道路上發(fā)揮出了重要的推動(dòng)力量與支撐作用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀及問題

現(xiàn)階段，在近兩年多的疫情防控背景下，房地產(chǎn)金融面臨著客觀的問題與潛在的風(fēng)險(xiǎn)，處在不斷摸索和研究、走向成熟的階段。從2008年到2018年的這十年來，我國房地產(chǎn)投資額、建設(shè)速度與規(guī)模等年度年均指數(shù)、增長率，以及金融市場(chǎng)增長、發(fā)展變化等方面的指標(biāo)逐年增大，房地產(chǎn)銷售額每年也以很高的增速持續(xù)發(fā)展，但是，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍存在諸多的客觀問題也是顯然的。例如：（一）近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需求放慢、勢(shì)頭顯著減緩。無論是地產(chǎn)金融還是房產(chǎn)金融，過去十年經(jīng)歷了大幅的增長，迎來爆發(fā)式增長，規(guī)模和增速一直在高位持續(xù)，但在樓市調(diào)控的政策背景下，在理性需求的回歸、在科學(xué)有序穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)的基調(diào)之下，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)得到預(yù)防與預(yù)控，各種潛在問題、深層矛盾正在得到治理與舒緩。（二）住房信貸交易費(fèi)用偏高。商品房價(jià)格上漲快，同時(shí)也帶動(dòng)了二手房交易猛增、價(jià)格持續(xù)上行，導(dǎo)致商品房空置數(shù)量持續(xù)增加，不利市場(chǎng)的發(fā)展。（三）個(gè)人住房消費(fèi)信貸存在違約風(fēng)險(xiǎn)、房子棄貸有加速發(fā)展的不良現(xiàn)象。（四）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)漸成爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。（五）資產(chǎn)證券化成為房地產(chǎn)金融新亮點(diǎn)。近年國內(nèi)類REITs、CMBS、物業(yè)費(fèi)及購房尾款證券化等新模式蓬勃發(fā)展。未來伴隨稅收優(yōu)惠等政策落地，預(yù)計(jì)真實(shí)REITs可期。REITs投資模式在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資本的良性循環(huán)上，還有很大的進(jìn)步空間和新的機(jī)會(huì)。

2021年，恒大集團(tuán)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爆發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)問題的事件，凸顯了房地產(chǎn)領(lǐng)域信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵的嚴(yán)重性，市場(chǎng)悲觀情緒蔓延至今。社會(huì)各界都開始擔(dān)憂房地產(chǎn)金融方面的一些發(fā)展問題，這些客觀問題，如：（一）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，部分城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于75%以上。銀行實(shí)際上就直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞而產(chǎn)生極大的不利影響。（二）宏觀政策、戰(zhàn)略、相關(guān)金融政策、法律法規(guī)的不健全。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)變動(dòng)、企業(yè)資信轉(zhuǎn)弱、竣工交付期限與房屋質(zhì)量無保證時(shí)，便直接給銀行帶來更大損失和潛在風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)階段，面對(duì)個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)暴露的現(xiàn)狀，市場(chǎng)關(guān)心未來風(fēng)險(xiǎn)的演化、以及是否會(huì)出現(xiàn)崩潰的擔(dān)憂還是很多的。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，是否影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展暫且不論，但是，可以想象得到，部分房企多年持續(xù)高杠桿運(yùn)行，當(dāng)面臨多渠道融資性現(xiàn)金流收緊的狀況時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表很難迅速調(diào)整到位，形成巨大的現(xiàn)金流擠壓。此時(shí)，如果為償債而進(jìn)行資產(chǎn)拋售，囿于資產(chǎn)的彈性和負(fù)債的剛性，很容易陷入類似“債務(wù)—通縮”的債務(wù)陷阱不能自拔。因此，在債務(wù)違約和資產(chǎn)拋售面臨相同的結(jié)局時(shí)，房企主動(dòng)選擇“躺平”來降低各類風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)策與出路

（一）堅(jiān)持穩(wěn)房價(jià)，保持房地產(chǎn)金融政策正向干預(yù)

抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體管控，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)進(jìn)行干預(yù)。要堅(jiān)定信心，又要正視困難，將改革和調(diào)控、短期和長期、內(nèi)部均衡和外部均衡結(jié)合起來，集中精力搞好房地產(chǎn)金融，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。展望未來，國際疫情仍存在不確定性，但考慮到我國是全球主要生產(chǎn)國，經(jīng)濟(jì)自給能力較強(qiáng)，有利于應(yīng)對(duì)國際大宗商品價(jià)格上漲和海外通脹上行的影響。因此，應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)系統(tǒng)預(yù)防控制的觀念，遵循市場(chǎng)化法治化原則，統(tǒng)籌做好重大金融風(fēng)險(xiǎn)防范，緩解或治理深層次的矛盾。此外，應(yīng)：①構(gòu)建金融有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的體制、機(jī)制，維護(hù)金融市場(chǎng)的公平、公正。②及時(shí)防范和化解債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化統(tǒng)一執(zhí)法機(jī)制，嚴(yán)厲打擊債券市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

（二）科學(xué)、穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度

為了穩(wěn)定當(dāng)前和今后的宏觀經(jīng)濟(jì)大盤、保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，營造適宜的貨幣金融環(huán)境。建議：1.貨幣政策要靈活適度、科學(xué)穩(wěn)健，保持流動(dòng)性合理充裕。做好跨周期和逆周期政策設(shè)計(jì)，提高貨幣政策的前瞻性、針對(duì)性。持續(xù)釋放貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革潛力，促進(jìn)企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降。按揭貸既關(guān)系到居民的購房需求，同時(shí)也直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端，房貸利率下調(diào)，能夠支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。2.持續(xù)改進(jìn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大重點(diǎn)領(lǐng)域的支持，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)暢通循環(huán)。多措并舉，促進(jìn)中小微企業(yè)融資增量、擴(kuò)面、降價(jià)。遵循市場(chǎng)化、法治化、國際化原則，用好碳減排支持工具和支持煤炭清潔高效利用專項(xiàng)再貸款，支持碳減排重點(diǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。做好國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的金融支持工作。進(jìn)一步提升金融服務(wù)鄉(xiāng)村振興能力和水平。3.支持金融科技依法規(guī)范發(fā)展，加強(qiáng)反壟斷和反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，以公正監(jiān)管保障公平競(jìng)爭(zhēng)，激發(fā)各類市場(chǎng)主體活力。4.深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。深化農(nóng)信社改革和債券市場(chǎng)改革。加強(qiáng)金融基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)籌監(jiān)管。穩(wěn)妥有序推進(jìn)數(shù)字人民幣研發(fā)。持續(xù)深化國際金融合作，推動(dòng)金融業(yè)有序擴(kuò)大開放。堅(jiān)持房子“是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

預(yù)計(jì)未來，信貸環(huán)境有望得到進(jìn)一步改善，但在房地產(chǎn)金融審慎管理制度下，信貸方面大幅放松的可能性較小，資金端和政策端更多的是向剛需和改善型合理住房需求傾斜。從地方層面看，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控“雙向”調(diào)節(jié)模式或需貫穿今年的全年，即部分房價(jià)韌性較強(qiáng)城市，若土地市場(chǎng)、樓市再出現(xiàn)明顯反彈、過熱，調(diào)控政策亦將迅速跟進(jìn)。其中，建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、收緊信貸等政策均為有效工具;而部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，如降低房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提升公積金貸款額度等。另外，預(yù)計(jì)各地保交付政策將進(jìn)一步完善，可以促進(jìn)房地產(chǎn)金融的順利運(yùn)作與運(yùn)行。

（三）加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度，完善金融體系

不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度，確保房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管有托底、有底線。應(yīng)借鑒過去不良貸款等歷史教訓(xùn)，密切關(guān)注信貸集中度問題，及時(shí)引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。同時(shí)要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)、違法現(xiàn)象與問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的生態(tài)治理。

（四）創(chuàng)新抵押貸款工具，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)信托

建議：1.從銀行、金融的實(shí)踐來看，根據(jù)消費(fèi)者不同偏好，開發(fā)新的金融模式、信貸品種，創(chuàng)造出新的利潤增長源和增長點(diǎn)。按照一個(gè)家庭從產(chǎn)生、成熟、消亡的壽命周期理論創(chuàng)設(shè)遞增償還的貸款方式。90后、00后出生的人正進(jìn)入生育、結(jié)婚的高峰期，迫切需要住房，遞增償還抵押貸款，對(duì)他們有特殊的吸引力和適應(yīng)性。2.將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。信托具備多種平臺(tái)優(yōu)化組合優(yōu)勢(shì)，以信托高級(jí)形態(tài)為核心，通過信托的串接，將多種金融工具進(jìn)行優(yōu)化整合，實(shí)現(xiàn)一攬子組合融資解決方案。

四、啟示：具備一些新思維將有所裨益

在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)總體出現(xiàn)積極變化的同時(shí)，不能忽視潛在的風(fēng)險(xiǎn)、危機(jī)。當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的主要問題是個(gè)別大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還沒有從根本上得到化解，行業(yè)平均負(fù)債水平依然過高，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)去杠桿的“軟著陸”是今年房地產(chǎn)調(diào)控工作的重點(diǎn)所在。建議房地產(chǎn)企業(yè)要清醒頭腦，加快資產(chǎn)變現(xiàn)，維持資金鏈平衡，降低資產(chǎn)負(fù)債率和負(fù)債規(guī)模，才是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的唯一出路。此外，為了為應(yīng)對(duì)以上房地產(chǎn)金融發(fā)展的新問題、新趨勢(shì)，筆者認(rèn)為從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的專業(yè)人員需要對(duì)傳統(tǒng)認(rèn)知進(jìn)行升級(jí)，尋求思維模式的更新與突破。具體來說，具備一些新思維將有所裨益，如：

（一）專業(yè)思維。房地產(chǎn)金融因?qū)俳徊鎸W(xué)科，且受政策及市場(chǎng)等深刻影響，對(duì)專業(yè)能力要求較高。所謂專業(yè)能力，除了具備卓越的專業(yè)技能及職業(yè)精神外，還應(yīng)拼盡全力，不斷學(xué)習(xí)和更新，使專業(yè)能力的提升匹配行業(yè)的發(fā)展訴求。

（二）跨界思維。信息時(shí)代背景下，互聯(lián)網(wǎng)尤其是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)推動(dòng)的跨界帶來更多可能性，在融合與碰撞之間，整合與重塑是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)行業(yè)與金融、互聯(lián)網(wǎng)、大健康、養(yǎng)老等行業(yè)的跨界競(jìng)合趨勢(shì)愈發(fā)明確，需要我們具備相對(duì)應(yīng)的跨界思維、快速學(xué)習(xí)能力及整合協(xié)調(diào)能力。

（三）行動(dòng)思維。由于房地產(chǎn)金融行業(yè)的新模式、新結(jié)構(gòu)、新交易主體層出不窮，面對(duì)充滿挑戰(zhàn)性的工作，應(yīng)該放下?lián)?，不糾結(jié)，要先勇敢邁出第一步;要有勇氣、信心去嘗試本來有可能改變的事情，用實(shí)際行動(dòng)和努力去化解風(fēng)險(xiǎn)、漏洞和不足，爭(zhēng)取最后的勝利。

（四）互相依賴的思維。非標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)形態(tài)及前期相對(duì)粗放的發(fā)展模式意味著房地產(chǎn)金融的每個(gè)具體項(xiàng)目一般都有較為復(fù)雜的歷史背景及利益相關(guān)方，所以在推進(jìn)過程中我們建議選擇從“上帝視角”觀察整個(gè)項(xiàng)目各方參與者及各自訴求，力爭(zhēng)培養(yǎng)項(xiàng)目的“利益聯(lián)合體”及“一致行動(dòng)人”，通過資源整合及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)為項(xiàng)目落地創(chuàng)造更好條件。

（五）創(chuàng)新思維。相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融以信貸、信托等為核心，如今房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開始逐步向基金化、證券化方向發(fā)展，所提供的金融服務(wù)也需要更加個(gè)性化，創(chuàng)新則是其中內(nèi)涵之意。創(chuàng)新并非都是重大突破，交易模式、交易對(duì)手、交易形態(tài)的創(chuàng)新都具備實(shí)踐價(jià)值。所以如果希望在房地產(chǎn)金融行業(yè)形成持久穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們需要時(shí)刻重視創(chuàng)新，并將創(chuàng)新作為升級(jí)認(rèn)知的重要工具。

結(jié) 語

當(dāng)前和今后，“房住不炒”政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、降低房地產(chǎn)投資依賴、房地產(chǎn)去金融化依然是政策長期堅(jiān)持的方向。不過，值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)金融政策必要時(shí)會(huì)邊際放松，總體思路是“托而不舉”。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融政策短期進(jìn)入“壓力測(cè)試”階段，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)壓力不大時(shí)會(huì)采取偏市場(chǎng)化的手段處置風(fēng)險(xiǎn);如果壓力較大房地產(chǎn)金融政策則存在一定邊際放松的彈性空間，體現(xiàn)在按揭額度、開發(fā)貸額度的彈性化管理，加快按揭資產(chǎn)證券化等，避免銀行抽貸，用時(shí)間換空間穩(wěn)步化解風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：南京大學(xué)商學(xué)院博士后流動(dòng)站）