我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及建議

張逸雪

摘要：結(jié)合我國(guó)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施，分析我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，進(jìn)而探討“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的推行對(duì)公共資源分配、住房租賃價(jià)格的影響。分析表明，該政策在短期會(huì)引起住房市場(chǎng)的波動(dòng)，但真正落實(shí)后，將有利于我國(guó)長(zhǎng)效住房機(jī)制的構(gòu)建。文章對(duì)進(jìn)一步完善“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策提出增加優(yōu)質(zhì)公共資源供給、促進(jìn)租賃供需關(guān)系和諧的建議。

關(guān)鍵詞：租購(gòu)?fù)瑱?quán);住房租賃市場(chǎng);教育資源;戶籍制度

一、前言

自1998年城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房體系不斷得到完善。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，成為對(duì)GDP貢獻(xiàn)極大的支柱性產(chǎn)業(yè)。各行業(yè)借道房產(chǎn)業(yè)獲得了豐厚的收益，并且?guī)?dòng)了許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。上游產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為鋼鐵、水泥等，下游則表現(xiàn)為裝修、家具、室內(nèi)設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)銷售等。然而，在改善國(guó)民居住條件的情況下，房地產(chǎn)紅利也帶來(lái)了一系列的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度繁榮，帶來(lái)的弊端已經(jīng)凸顯。居民將大量的財(cái)富投向房產(chǎn)的同時(shí)，也限制了居民的消費(fèi)能力及投資能力。使得我國(guó)宏觀杠桿率上升，而且與房產(chǎn)掛鉤的優(yōu)質(zhì)公共資源也逐漸固化。

從微觀的角度看，過(guò)高的房?jī)r(jià)侵占了普通家庭的大量財(cái)富，為了跑贏通脹，獲得與房產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)質(zhì)教育資源、醫(yī)療資源、戶籍福利，大量的工薪階層淪為“房奴”，生活質(zhì)量下降。從宏觀的角度看，高昂房?jī)r(jià)極大程度地削弱了居民的購(gòu)買力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”之一的“消費(fèi)”受到居民實(shí)際可支配收入的影響，關(guān)系著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

因此，調(diào)控房?jī)r(jià)關(guān)系民生福祉。2017年7月，廣州率先推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，如今，經(jīng)過(guò)4年的發(fā)展，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策已在全國(guó)各省份全面實(shí)施?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”一方面有利于剝離房屋產(chǎn)權(quán)上綁定的附加值，促進(jìn)社會(huì)公平，并在一定程度上降低購(gòu)房需求。另一方面，該政策也為房?jī)r(jià)提供一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，同時(shí)引導(dǎo)當(dāng)前租售發(fā)展失衡的住房市場(chǎng)向住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有助于構(gòu)建住房長(zhǎng)效機(jī)制。從而扭轉(zhuǎn)我國(guó)過(guò)去“人人有居所”的觀念，向“人人有所居”的社會(huì)發(fā)展。

二、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

作為人口大國(guó)，住房問(wèn)題一直都是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題。自1998年我國(guó)住房分配改革以來(lái)，住房開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化為主，政策性為輔的供給方式。隨著住房市場(chǎng)迅猛發(fā)展，目前我國(guó)已形成了住房的買賣、保障、租賃三大市場(chǎng)。然而，這三者的發(fā)展結(jié)構(gòu)并不平衡。其中，買賣市場(chǎng)所占比重最大，處于住房市場(chǎng)中的主體地位。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱、房?jī)r(jià)飛漲的主要推手。其次是住房保障市場(chǎng)，借由國(guó)家政策的大力支持，近年來(lái)也得到了一定程度的發(fā)展和擴(kuò)張。但是，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展卻較為緩慢，占有率較低。而且存在市場(chǎng)秩序不規(guī)范，配套設(shè)施不完善的問(wèn)題。住房租賃市場(chǎng)本應(yīng)該是解決城市中低收入人群、流動(dòng)人口住房問(wèn)題的重要市場(chǎng)，現(xiàn)在卻處于缺位的狀態(tài)，導(dǎo)致本應(yīng)通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題的人群，被迫進(jìn)入住房買賣市場(chǎng)，承擔(dān)起高昂的住房成本。因此，探討目前住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)過(guò)去我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，對(duì)引導(dǎo)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展大有益處。

（一）我國(guó)住房租賃市場(chǎng)需求的多樣性

1. 城鎮(zhèn)化衍生的住房需求

城鎮(zhèn)化以來(lái)，大量的農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，形成了龐大的房屋租賃市場(chǎng)需求力量，是租賃需求的重要構(gòu)成部分。另一方面，大量的農(nóng)村、小鎮(zhèn)大學(xué)生選擇在一線沿海城市就讀，畢業(yè)后留在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，初入社會(huì)的微薄薪酬也使他們成為住房租賃需求的主力軍。

2. 租金與房?jī)r(jià)的背離所引起的租賃需求

調(diào)控政策出臺(tái)前，我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)火熱，房?jī)r(jià)飛漲，其漲幅遠(yuǎn)超租金漲幅，產(chǎn)生大量的購(gòu)房困難人群。由于租房與買房都是滿足住房需求的途徑，且從短期來(lái)看，租賃成本要遠(yuǎn)小于購(gòu)房成本。因此，大量尚未擁有足夠財(cái)力購(gòu)買房產(chǎn)的人群便轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)，產(chǎn)生大量的租賃需求。

3. 樓市的限購(gòu)政策致使部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向租賃需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮，泡沫堆積，已成為引發(fā)我國(guó)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，政府開(kāi)始密集出臺(tái)調(diào)控政策。然而，這一舉措在管控了投資投機(jī)需求的同時(shí)，也波及部分購(gòu)房剛需者，迫使他們轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)。

4. 大量單身人群衍生的租賃需求

隨著我國(guó)居民生活水平的不斷提高，居民所受教育也逐漸開(kāi)放、多樣化。新一代適婚人群，不再推崇過(guò)去以婚姻為紐帶的經(jīng)濟(jì)共同體關(guān)系，而更傾向于關(guān)注個(gè)人的發(fā)展。因此，我國(guó)的初婚年紀(jì)普遍推遲。由此形成的大量單身人群，為了減少個(gè)人開(kāi)支，以租賃房為住房已成為普遍現(xiàn)象。

5. 年輕一代對(duì)住房觀念的轉(zhuǎn)變使得租賃需求增加

“90后”們逐漸步入社會(huì)，由于接受開(kāi)放的教育和思想，導(dǎo)致他們大多追求低負(fù)擔(dān)的生活、較少的束縛。越來(lái)越多的青年不愿意將自己的一生捆綁在一個(gè)固定的居所里，更不愿淪為“房奴”。因此，他們正在慢慢轉(zhuǎn)變成為租賃市場(chǎng)的主要需求者。

（二）我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供給存在的問(wèn)題

1. 供給總量不足

根據(jù)房天下研究院發(fā)布的《2021年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)分析報(bào)告》①，2020年我國(guó)租賃房屋市場(chǎng)規(guī)模約為2.71萬(wàn)億元，房屋租賃面積約70.4億平方米，租賃人口約2.4億。目前，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)總量顯然不足以滿足龐大的租賃需求。這也部分解釋了為何各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市里存在大量蝸居現(xiàn)象。

2. 供給結(jié)構(gòu)不合理

在我國(guó)一、二線城市，人口流入大于流出，住房租賃需求往往大于供給。而在三、四線城市，人口流出大于流入，住房租賃供需矛盾相對(duì)和緩。其中，租賃房屋中的小戶型、低租金的供求矛盾相對(duì)于大戶型、高租金的供求矛盾更加突出。中小戶型、低租金的租賃房屋的供應(yīng)與實(shí)際需求相背離，中小戶型、低租金的租賃房屋在全部租賃房屋中的占比偏小，而大戶型、高租金的租賃住房占比偏大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。

3. 供給主體不成熟

在成熟的住房租賃市場(chǎng)中，例如，美國(guó)人調(diào)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，機(jī)構(gòu)出租者在租賃市場(chǎng)中占比在35%以上。然而，根據(jù)房天下研究院發(fā)布的《2021年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)分析報(bào)告》，目前我國(guó)機(jī)構(gòu)性的住房租賃供給者的占比僅僅略超2%，遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國(guó)家水平。由于我國(guó)的住房租賃業(yè)的盈利性不高，且政府對(duì)市場(chǎng)缺乏系統(tǒng)地規(guī)范和管理，稅收比例相對(duì)過(guò)高。許多機(jī)構(gòu)投資者因市場(chǎng)利潤(rùn)過(guò)薄且投資回報(bào)周期長(zhǎng)，而不愿投入資金，造成住房租賃市場(chǎng)規(guī)模小，住房供給量少而分散，大部分由個(gè)人出租者提供。同時(shí)，由于受到過(guò)去“重售輕租”導(dǎo)向的影響，政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)重視不足，監(jiān)管不到位，為房東任意漲租、中止合約提供了機(jī)會(huì)，給租戶帶來(lái)了極大的不安全感。因此，目前我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體仍不成熟。

三、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的影響

（一）對(duì)公共資源分配的影響

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的出臺(tái)基于兩大事實(shí)背景，一是新型城鎮(zhèn)化，二是完善房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐不斷深入，我國(guó)也陸續(xù)出臺(tái)一些保障外來(lái)務(wù)工人員平等享受基本公共服務(wù)的權(quán)利，不斷降低他們與戶籍人口所獲得的基本公共服務(wù)的差距。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”無(wú)疑表現(xiàn)了政府保障流動(dòng)人口平等享受公共服務(wù)的決心和態(tài)度。其本質(zhì)是通過(guò)政府行政措施來(lái)配置社會(huì)資源，涉及轉(zhuǎn)移支付和社會(huì)財(cái)富的再分配。對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)的培育，也從簡(jiǎn)單地培育租賃機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)住房租賃的供給、維護(hù)承租人在住房租賃市場(chǎng)的權(quán)益發(fā)展到逐漸破除購(gòu)房與租房之間關(guān)于公平享有公共資源的藩籬。這兩方工作雙管齊下，使得租戶獲得平等的公共服務(wù)成為可能。

然而，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)施也許未必如我們所期待的一樣立竿見(jiàn)影。在中國(guó)，由于人口眾多，教育、醫(yī)療、住房等資源始終是供給不足，因此很難做到公共服務(wù)上完全均等化。尤其是發(fā)達(dá)的一、二線城市，優(yōu)質(zhì)的教育資源處于極度稀缺的狀態(tài)，即使是擁有當(dāng)?shù)刈》康膽艏丝冢星译y以完全獲得這些資源，外來(lái)流動(dòng)人口更是難上加難。因此，在這種供給遠(yuǎn)小于需求的市場(chǎng)里，必然存在一個(gè)需求滿足的排序問(wèn)題。如果只是刻板地落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，不僅導(dǎo)致原本供應(yīng)緊張的學(xué)位更加緊張，供求矛盾進(jìn)一步加劇。而且對(duì)于有房產(chǎn)者與有戶籍者或構(gòu)成另外一種不公。

政策上的平等，只是意味著一種改進(jìn)方向，并非事實(shí)上的均等。如果從涉及面更廣的醫(yī)療、社會(huì)保障等角度來(lái)看，真正的“同權(quán)”仍然任重而道遠(yuǎn)，并非一朝一夕能夠達(dá)成。但是，我們也應(yīng)該看到，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出，前瞻性地調(diào)整人們預(yù)期并為此做出承諾，表明政府有意在促進(jìn)社會(huì)公平方面上有所作為。從長(zhǎng)期看，該政策的持續(xù)推行必然使得公共資源的分配向真正的“同權(quán)”靠攏。

（二）對(duì)住房租賃價(jià)格的影響

住房租賃價(jià)格通常受到房屋租賃市場(chǎng)上供求力量的影響?！白赓U同權(quán)”持續(xù)推進(jìn)一定程度上穩(wěn)定了人們對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。從而緩解過(guò)去由于持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)所導(dǎo)致的“購(gòu)房偏好”，以及由“購(gòu)房偏好”進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲的這一惡性循環(huán)。按照這一邏輯，房屋租賃價(jià)格也會(huì)基于穩(wěn)定的房?jī)r(jià)而穩(wěn)定下來(lái)。然而，短期來(lái)看，“租賃同權(quán)”對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的交易的效力并不大，甚至在短期內(nèi)呈惡化趨勢(shì)。

從需求的角度看，“租賃同權(quán)”如果能夠完全落實(shí)，則意味著租賃者也能夠享有與購(gòu)房者同等的權(quán)利。附著在房屋租賃上的價(jià)值就會(huì)增加，人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)的房源的需求量也會(huì)隨之增加。又由于短期內(nèi)房屋的供給基本保持不變，因此按照產(chǎn)品市場(chǎng)中供需決定價(jià)格的原理，房屋的租賃價(jià)格必然會(huì)隨之上漲。與此同時(shí)，部分并非為了獲取房屋的附加價(jià)值的租客也將被動(dòng)地負(fù)擔(dān)起因“同權(quán)”而上漲的租金。而從供給的角度看，短期內(nèi)，“租賃同權(quán)”必然導(dǎo)致制度紅利。那些過(guò)去不愿意將房屋出售的學(xué)區(qū)房業(yè)主可能將改變決定，轉(zhuǎn)而積極踴躍地參與住房租賃的供給，以期獲取更多的利益。如此一來(lái)，若抓住制度漏洞的學(xué)區(qū)房業(yè)主，分期分段地出租給有入學(xué)需求的家庭，如以三年為一輪合約期，必然導(dǎo)致學(xué)校的就學(xué)壓力劇增，激化供需矛盾。為了調(diào)節(jié)過(guò)多的就讀需求，市場(chǎng)和行政部門將發(fā)揮它們的效力。前者意味著市場(chǎng)會(huì)以提高租金或提高贊助費(fèi)的形式逼退部分需求;后者則將根據(jù)孩子的戶籍、家庭等多方條件進(jìn)行排序，從而淡化“租賃同權(quán)”的效力。這些都將使得人們享受“租賃同權(quán)”的成本升高，尤其體現(xiàn)在與優(yōu)質(zhì)的稀缺公共資源掛鉤的樓盤里。

然而，若是從長(zhǎng)期看，情況將比較樂(lè)觀。一方面，政府正在不斷地引導(dǎo)購(gòu)房需求向租房需求轉(zhuǎn)化，包括提供預(yù)期、輿論導(dǎo)向、住房公積金的提取、未來(lái)房產(chǎn)稅的征收等，來(lái)稀釋住房的投資屬性，進(jìn)而穩(wěn)定其價(jià)格。另一方面，政府也在多管齊下，不斷增加房屋租賃市場(chǎng)的供給，朝著完善相關(guān)法律法規(guī)、落實(shí)相應(yīng)的監(jiān)管條例的方向發(fā)展。這表現(xiàn)在政府將獨(dú)立規(guī)劃租賃住房用地，并將之納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。而當(dāng)土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積。同時(shí)，部分省份政府配合推出的“商改住”，明確指出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”，且“調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，且“改建后的租賃住房，不得銷售”。除此之外，政府還支持機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃房的批量供應(yīng)，不斷地增加租賃市場(chǎng)的住房供應(yīng)量，擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)，從而構(gòu)建住房發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，使租房變?yōu)樽》康囊环N新的趨勢(shì)和觀念。因此，長(zhǎng)期看來(lái)，住房租賃市場(chǎng)將越發(fā)趨于成熟，規(guī)范化、供給量充足也會(huì)引導(dǎo)房屋租賃價(jià)格穩(wěn)定在一個(gè)合適的區(qū)間，以滿足中低收入人口的需求。

四、對(duì)進(jìn)一步完善及發(fā)展“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的建議

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”并不是一項(xiàng)獨(dú)立實(shí)施就能成效顯著的政策，為了更好地提高政策實(shí)施效果，需要與其他配套政策共同作用，最終促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。從“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”推出至今，縱觀各省份實(shí)施現(xiàn)狀，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的真正落實(shí)仍面臨著許多障礙，其主要根源在于優(yōu)質(zhì)公共資源稀缺、租賃關(guān)系不對(duì)等、住房觀念未改變等。

（一）增加優(yōu)質(zhì)公共資源供給

優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療資源、公共福利的供給不足，導(dǎo)致其在分配時(shí)只能根據(jù)戶籍、房產(chǎn)等條件層層劃分。若忽略供給端的主要矛盾，而單單推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，將會(huì)本末倒置，難以從根本上解決問(wèn)題，無(wú)法公平地為居民提供公共資源。因此，如果要?jiǎng)冸x房屋產(chǎn)權(quán)上綁定的附加值，則必須從供給端入手，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給，使得有“權(quán)”可分。

1.持續(xù)增加教育資源供給

以教育資源為例，應(yīng)當(dāng)不斷增加優(yōu)質(zhì)的教育資源供應(yīng)量，培育更多更優(yōu)秀的骨干教師，為逐漸增加的入學(xué)需求提供相應(yīng)的供給。另一方面，可通過(guò)優(yōu)秀教師輪崗制，共享優(yōu)秀教育資源，繞開(kāi)房屋產(chǎn)權(quán)、居住地與教育資源之間的聯(lián)系，促進(jìn)教育公平，破除房產(chǎn)帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)資源壁壘。

2. 持續(xù)推進(jìn)戶籍制度改革

在戶籍制度方面，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，外來(lái)人口數(shù)目不斷增多，過(guò)去用來(lái)保障部分公民在工作、教育以及社會(huì)福利各方面權(quán)益的戶籍界定方式已不再適用。過(guò)去的戶籍制度越來(lái)越成為保障少數(shù)人權(quán)益，而將大多數(shù)后來(lái)者拒之門外的不公平門檻。若要落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，則必須拆除戶籍制度所建立的高墻，將依附在戶籍上的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)的差別功能一一剝落，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

（二）促進(jìn)租賃供需關(guān)系和諧

穩(wěn)定的租賃供需關(guān)系對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，起著不容忽視的作用。而當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的出租主體主要是個(gè)人，供給零散、隨意性強(qiáng)。房東對(duì)于租賃合同有極大的話語(yǔ)權(quán)、議價(jià)權(quán)，承租人處于弱勢(shì)地位，且隨時(shí)有被驅(qū)逐的風(fēng)險(xiǎn)，居住的不安全性、不穩(wěn)定性強(qiáng)。因此，租房常被視為無(wú)奈之選，住房租賃市場(chǎng)難以積累大量的長(zhǎng)期需求。

1. 培育多樣化的住房租賃供給主體

持續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策，培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)政府、企業(yè)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人參與住房租賃市場(chǎng)，從而不斷擴(kuò)大租賃房供給規(guī)模。同時(shí)，鼓勵(lì)以規(guī)范、批量的形式向社會(huì)供應(yīng)。同時(shí)，政府還需持續(xù)推出一系列向租房市場(chǎng)傾斜的配套政策，如給予住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人稅收優(yōu)惠和政策支持，確保市場(chǎng)化的道路暢通。如果出租回報(bào)率低于房企融資成本，那么企業(yè)、機(jī)構(gòu)的入駐將難以盈利，持續(xù)退出投資，阻礙租賃市場(chǎng)市場(chǎng)化改革。而且，此時(shí)企業(yè)、機(jī)構(gòu)若想盈利，則只能選擇上漲房租。這將進(jìn)一步提升人們的租房、住房成本，繼續(xù)使得人們的住房需求成為一項(xiàng)較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，可能將需求倒逼進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)。

另一方面，租賃房供給方式多樣化，將增大政府管理的難度。如商改住、城中村改造等改建是否落實(shí)到位，是否遵照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，是否能確保消防設(shè)施完整有效，都需要政府持續(xù)關(guān)注，并不斷提供人力、物力監(jiān)督和維護(hù)。同時(shí)，供應(yīng)主體的增加也將使得“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的落實(shí)變得更加復(fù)雜。機(jī)構(gòu)住房租賃者、政府保障住房租賃者、私人住房租賃者的權(quán)益如何加以區(qū)分、準(zhǔn)確落實(shí)，未來(lái)也將成為政府工作的重點(diǎn)，需要對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范化的設(shè)置。

2. 引導(dǎo)居民樹(shù)立正確的住房觀念

居民住房的觀念問(wèn)題同樣是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”推行的一大壁壘。一方面，過(guò)去主流觀點(diǎn)認(rèn)為一個(gè)家庭擁有房產(chǎn)才能算是安穩(wěn)，而租房大多是權(quán)宜之計(jì)。因此，許多本應(yīng)用租房的方式滿足住房需求的中低收入人群，被迫進(jìn)入住房買賣市場(chǎng)，導(dǎo)致住房租賃需求不足，無(wú)法使“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”普遍推廣。另一方面，如若人們對(duì)于購(gòu)房的偏好并未改變，而政府單方面推動(dòng)的住房租賃供給量的增加，將導(dǎo)致可供買賣的房源減少，進(jìn)而加劇當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的供需矛盾，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高。而且，這將可能再次刺激人們的投機(jī)需求，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。因此，扭轉(zhuǎn)人們過(guò)去的住房觀念，對(duì)引導(dǎo)住房需求向租賃市場(chǎng)發(fā)展也至關(guān)重要。

另外，在承租人方面，政府可適時(shí)增加相應(yīng)的補(bǔ)貼，并提高住房公積金提取額度，為承租人提供一定的權(quán)益保障。若實(shí)施得當(dāng)，將推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的進(jìn)一步落實(shí)。同時(shí)，政府需加強(qiáng)相應(yīng)的監(jiān)管，維護(hù)承租人的權(quán)益，以期用市場(chǎng)化的方式促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，逐漸建立租購(gòu)并舉的長(zhǎng)效住房機(jī)制。

總體而言，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”需與其他促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)政策相輔相成，長(zhǎng)效住房機(jī)制的成功構(gòu)建，必定是多方合力作用的結(jié)果。未來(lái)，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展一方面可以觸動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極，轉(zhuǎn)變過(guò)去土地財(cái)政的發(fā)展方式，有利于將居民的消費(fèi)能力從高房?jī)r(jià)中解脫出來(lái)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，房屋租賃市場(chǎng)的壯大將為房屋交易市場(chǎng)降溫，夯實(shí)“房住不炒”基調(diào)。房子回歸其居住功能，從而降低目前銀行的高杠桿率，阻止房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步升級(jí)，防范我國(guó)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn);有利于縮小房地產(chǎn)紅利所導(dǎo)致的貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平。因此，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必由之路，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也是我國(guó)住房市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展的主要方向。

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（作者單位：廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院）