先予執(zhí)行是解決新老物業(yè)交接矛盾的利器

摘要：原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人拒不退場(chǎng)，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)資料的行為，嚴(yán)重影響到小區(qū)業(yè)主生活安寧及生命財(cái)產(chǎn)安全，小區(qū)業(yè)主迫切需要原物業(yè)服務(wù)人停止侵害，此情形符合先予執(zhí)行緊迫性要件。業(yè)主委員會(huì)向法院起訴原物業(yè)服務(wù)人并同時(shí)申請(qǐng)先予執(zhí)行，法院可以在終審判決前裁定先予執(zhí)行要求原物業(yè)服務(wù)人退場(chǎng)交接，及時(shí)化解新老物業(yè)交接矛盾。

關(guān)鍵詞：原物業(yè)服務(wù)人;先予執(zhí)行;退場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）03-0057-03 收稿日期：2022-02-10

作者簡(jiǎn)介：周運(yùn)鎳，湖北民本律師事務(wù)所。

1 問(wèn)題的引出

新老物業(yè)交接一直是物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域一個(gè)比較突出的問(wèn)題，經(jīng)常引起社會(huì)矛盾，全國(guó)各地不論大小城市都存在這樣的現(xiàn)象，也是各地基層政府比較頭疼的問(wèn)題之一。原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人退場(chǎng)并移交資料是原物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)。然而，很多原物業(yè)服務(wù)人因部分業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主大會(huì)決議有異議以及投入小區(qū)的改造資金沒(méi)有獲得收益等原因拒不退場(chǎng)，由此產(chǎn)生沖突。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定房屋行政管理部門可以對(duì)拒不退場(chǎng)移交資料的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行處罰，但是很多物業(yè)服務(wù)人不懼怕處罰。房屋行政管理部門沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，不能要求原物業(yè)服務(wù)人強(qiáng)制退場(chǎng)。面對(duì)業(yè)主報(bào)警，警察雖不斷出警，但不能強(qiáng)制要求原物業(yè)服務(wù)人退場(chǎng)。業(yè)主委員會(huì)只有通過(guò)漫長(zhǎng)的訴訟拿到勝訴判決后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。然而，在此過(guò)程中，原物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及新物業(yè)服務(wù)人之間矛盾不斷、沖突不斷、投訴不斷、報(bào)警不斷。新老物業(yè)交接的矛盾長(zhǎng)期得不到有效解決，長(zhǎng)此以往將影響政府的公信力。因此，人民群眾及各地政府急需找到一條行之有效的破解路徑。筆者認(rèn)為可以通過(guò)先予執(zhí)行及時(shí)化解新老物業(yè)交接矛盾。

2 先予執(zhí)行適用范圍和條件

先予執(zhí)行是我國(guó)民事訴訟法規(guī)定的制度，是指人民法院在受理案件后作出終審判決之前，因當(dāng)事人一方生活或生產(chǎn)的急需，根據(jù)一方當(dāng)事人的申請(qǐng)對(duì)另一方先行采取強(qiáng)制措施。先予執(zhí)行是相對(duì)于依據(jù)生效裁判的終局執(zhí)行而言的。正常的訴訟流程下，當(dāng)事人需要等到一審二審終結(jié)后才能向法院申請(qǐng)強(qiáng)制進(jìn)行，而先予執(zhí)行則不用等到訴訟完結(jié)，當(dāng)事人可以在法院立案受理訴爭(zhēng)案件后尚未作出生效判決前就可以提出申請(qǐng)。先予執(zhí)行后法院繼續(xù)對(duì)當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議訴求進(jìn)行審理。先予執(zhí)行制度設(shè)立的目的在于解決某些特殊民事案件當(dāng)事人生活或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的迫切需要。

根據(jù)《民事訴訟法》第109條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，先予執(zhí)行適用于以下3類案件：（一）追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用的案件;（二）追索勞動(dòng)報(bào)酬的案件;（三）需要立即停止侵害、排除妨礙，需要立即制止某項(xiàng)行為，需要追索恢復(fù)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)急需的保險(xiǎn)理賠費(fèi)等情況緊急需要先予執(zhí)行的案件。

根據(jù)《民事訴訟法》第110條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，先予執(zhí)行還應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：（一）當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確;（二）不先予執(zhí)行將嚴(yán)重影響申請(qǐng)人的生活或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);（三）被申請(qǐng)人有履行能力。

此外，《民事訴訟法》還規(guī)定，人民法院可以責(zé)令申請(qǐng)先予執(zhí)行的申請(qǐng)人提供擔(dān)保，申請(qǐng)人不提供擔(dān)保的，駁回申請(qǐng)。

3 新老物業(yè)交接完全可以適用先予執(zhí)行

司法實(shí)踐中，人民法院裁定先予執(zhí)行的案件多為追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用以及追索勞動(dòng)報(bào)酬的案件，而且在大多數(shù)法官思維方式里先予執(zhí)行也只適用于這兩類案件。法官囿于固定思維，不愿對(duì)其他類型案件先予執(zhí)行。筆者通過(guò)檢索發(fā)現(xiàn)，法院對(duì)新老物業(yè)交接適用先予執(zhí)行，鮮有這方面的案例。筆者認(rèn)為新老物業(yè)交接符合先予執(zhí)行范圍和條件，完全可以適用先予執(zhí)行。

《民法典》第949條第1款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況?！币虼?，原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人退場(chǎng)并移交資料是原物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求原物業(yè)服務(wù)人退場(chǎng)并移交物業(yè)用房、設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利以及原物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)都很明確，符合先予執(zhí)行的第一個(gè)條件。

原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人拒不騰退物業(yè)管理用房導(dǎo)致新物業(yè)服務(wù)人不能進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境不能得到及時(shí)清潔。在當(dāng)前疫情反復(fù)的情況下，極易出現(xiàn)疫情防控漏洞，影響小區(qū)業(yè)主健康安全。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交圖紙、門禁系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、用水、用電等相關(guān)設(shè)備及資料，導(dǎo)致業(yè)主出行困難、生活困難，特別是拒不移交消防控制系統(tǒng)、電梯故障緊急呼叫系統(tǒng)，嚴(yán)重情況下甚至?xí){到小區(qū)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。因此，原物業(yè)服務(wù)人拒不退場(chǎng)、拒不移交設(shè)施及相關(guān)資料，將嚴(yán)重影響業(yè)主的生活安寧，符合先予執(zhí)行的第二個(gè)條件。

法院裁定先予執(zhí)行，可以要求原物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料先行交還給業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及公共收益的結(jié)算返還訴爭(zhēng)問(wèn)題，不納入先予執(zhí)行的事項(xiàng)，由業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)服務(wù)人各自舉證，法院繼續(xù)開(kāi)庭審理作出裁判。交還物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施及相關(guān)資料等先予執(zhí)行事項(xiàng)不存在追索費(fèi)用，原物業(yè)服務(wù)人能夠履行，不存在履行不能的問(wèn)題，符合先予執(zhí)行的第三個(gè)條件。

原物業(yè)服務(wù)人拒不退場(chǎng)，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)資料的行為，嚴(yán)重影響到小區(qū)業(yè)主生活安寧及生命財(cái)產(chǎn)安全，侵害小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，小區(qū)業(yè)主迫切需要原物業(yè)服務(wù)人停止侵害，屬于《民事訴訟法》第109條規(guī)定的情況緊急需要先予執(zhí)行的案件。

4 新老物業(yè)交接適用先予執(zhí)行的意義

一是有利于化解社會(huì)矛盾。先予執(zhí)行可以不待法院判決終結(jié)就可以將原物業(yè)服務(wù)人清退，及時(shí)化解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)人之間以及新物業(yè)服務(wù)人與原物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾，避免矛盾越積越多、越積越深。

二是有利于提高基層政府治理能力。按照法律規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人必須退出，但是社區(qū)、街道、房管、公安沒(méi)有強(qiáng)制清退權(quán)力，行政主管部門只能對(duì)原物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行處罰。然而，處罰對(duì)原物業(yè)服務(wù)人根本不起威懾作用，而且社區(qū)、街道、房管、公安等部門還要疲于應(yīng)對(duì)業(yè)主大量的投訴，無(wú)端增加基層政府的工作量。先予執(zhí)行清退原物業(yè)服務(wù)人后，有助于減少投訴，實(shí)現(xiàn)基層政府的有效治理。

三是有利于推進(jìn)法治建設(shè)。人民群眾自覺(jué)學(xué)法懂法守法是法治社會(huì)的要求。有的原物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為，自己賴著不走，業(yè)主委員會(huì)只有起訴，因訴訟時(shí)間較長(zhǎng)，可以將業(yè)主委員會(huì)拖到打退堂鼓而放棄起訴，可以將新物業(yè)服務(wù)人拖疲直至退場(chǎng)。先予執(zhí)行可以及時(shí)將原物業(yè)服務(wù)人清退，使原物業(yè)服務(wù)人放棄打持久戰(zhàn)的幻想而促使其自覺(jué)履行退場(chǎng)義務(wù)，也可以促使業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)積極拿起法律武器維護(hù)自己合法權(quán)益，從而促使物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)學(xué)法懂法守法，促進(jìn)法治社會(huì)建設(shè)。

5 先予執(zhí)行需要“府院聯(lián)動(dòng)”

2021年1月5日，住建部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作，創(chuàng)新治理舉措，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)完善住宅物業(yè)管理有關(guān)制度。因物業(yè)管理涉及很多法律問(wèn)題，行政主管部門沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，需要司法部門的全力配合才能取得更好的治理成效。行政主管部門想清退原物業(yè)服務(wù)人，但是沒(méi)有執(zhí)行權(quán);人民法院有權(quán)及時(shí)清退原物業(yè)服務(wù)人，但是囿于保守思想不愿意先予執(zhí)行。物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治缺少司法部門配合這一環(huán)節(jié)，整治效果將會(huì)大打折扣。

對(duì)于新老物業(yè)交接出現(xiàn)矛盾的小區(qū)，經(jīng)社區(qū)、街道和房管部門協(xié)調(diào)，原物業(yè)服務(wù)人仍拒不退場(chǎng)的，社區(qū)、街道和房管部門可以引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)向法院起訴并申請(qǐng)先予執(zhí)行，并可以協(xié)助業(yè)主委員會(huì)同人民法院溝通，反映新老物業(yè)交接引起的民生問(wèn)題。人民法院要敢于擔(dān)當(dāng)，重視民生問(wèn)題，收到業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)后立即裁定先予執(zhí)行。對(duì)于擔(dān)保問(wèn)題，因《民事訴訟法》規(guī)定的是人民法院“可以責(zé)令申請(qǐng)人提供擔(dān)?！?，而不是“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)?！保嗣穹ㄔ嚎梢宰灾鳑Q定是否要求提供擔(dān)保以及擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。因先予執(zhí)行不會(huì)給原物業(yè)服務(wù)人造成財(cái)產(chǎn)損害，也不會(huì)存在錯(cuò)誤執(zhí)行，而且有的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)緊張不能夠提供擔(dān)保，筆者建議不要求業(yè)主委員會(huì)提供擔(dān)保。