舊的“重生”
——以三榮大廈改造設(shè)計(jì)為例

周振麗 （安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院，安徽合肥230031）

1 引言

隨著城市的不斷發(fā)展，城市建筑脈絡(luò)跟隨時(shí)代的步伐發(fā)生了翻天覆地的變化，很多不適應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展的舊建筑被成片的拆除，但是也有很多舊建筑因?yàn)槠涮厥獾牡乩砦恢眉翱衫眯员槐Ａ袅讼聛怼Ｒ虼?，在基于可持續(xù)發(fā)展理論的指導(dǎo)下，對(duì)舊建筑的改造利用已日趨緊迫，如何“變廢為寶”，如何讓既有建筑條件滿足現(xiàn)行規(guī)范要求，提高項(xiàng)目使用價(jià)值，是我們在本次改造項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)目的。

2 實(shí)例研究

2.1 項(xiàng)目背景概況

三榮大廈（以下簡稱大廈）位于合肥市淮河路步行街中段，緊鄰含山路，李鴻章故居?xùn)|側(cè)，地理位置顯要，是淮河路步行街最高的標(biāo)志性建筑。大廈建于1997年，總建筑面積29670.83m2，其中地上建筑面積27659.44m2，地下建筑面積2011.39m2；建筑層數(shù)地上23層，地下1層；建筑高度77.10m。一至五層是商業(yè)，六至二十三層是酒店，是一棟綜合性大樓。

由于歷史原因，大廈在建成后僅運(yùn)營了一段時(shí)間后，就停業(yè)關(guān)閉。此后的十幾年中，除大廈的一層沿淮河路步行街旁的商鋪正常開業(yè)外，其他部分基本上處于閑置狀態(tài)。經(jīng)走訪，大廈一層沿街商鋪20多平方米的鋪?zhàn)?，月租金達(dá)10多萬元。在這樣一個(gè)寸土寸金的商業(yè)街區(qū)，如此多的閑置空間無疑是街區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大損失。而且由于大廈空置，無人管理維護(hù)，大廈建筑本身也日漸陳舊破敗，小商業(yè)門面各自為政，使得本就荒廢的大樓，更加凌亂，嚴(yán)重影響街區(qū)形象。為改善上述情況，盤活資產(chǎn)，提升建筑性能，故而對(duì)大廈整體重新進(jìn)行改造。

2.2 現(xiàn)狀分析

現(xiàn)在大廈外立面為石材及玻璃幕墻體系，用材及風(fēng)格屬上世紀(jì)代表，部分墻體破敗，廣告利用空間凌亂。部分沿街商鋪占用消防車道。大廈內(nèi)部還殘留上一次營業(yè)后的裝修材料，地磚破裂、墻面臟污、吊頂?shù)袈洌约盎A(chǔ)消防設(shè)施不完備，內(nèi)部疏散流線混亂、疏散寬度不滿足現(xiàn)行消防規(guī)范等情況。

2.3 建筑改造內(nèi)容

2.3.1 外立面部分

定位：淮河路步行街，是年輕人聚集、游玩、消費(fèi)的場所。而大廈處于步行街的中心地段，因此以年輕人為目標(biāo)群體來進(jìn)行定位。

設(shè)計(jì)語言：由于沿淮河路的商業(yè)已經(jīng)銷售完畢，淮河路步行街主要商業(yè)人流不能到達(dá)建筑內(nèi)部，故而商業(yè)難以存活。在方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過一層局部架空、打通一層消防通道連接主街的手法，來加強(qiáng)與商業(yè)街的親和度，使其充分融入步行街中，增加了商業(yè)延展面，使一層商業(yè)背后的空間和二至五層的商業(yè)價(jià)值得到了很大的提升。

處理手法如下圖所示。

建筑改造內(nèi)容

①商業(yè)自成環(huán)形系統(tǒng)，一側(cè)與淮河路相連接，一側(cè)與含山路相連接，使得商業(yè)動(dòng)線連貫，處處可達(dá)。

②做好圖示中三處節(jié)點(diǎn)的立面設(shè)計(jì)。在含山路出入口設(shè)計(jì)了弧形玻璃幕墻，具有較強(qiáng)的昭示性；在淮河路出入口設(shè)計(jì)LED屏幕及品牌展示墻；在內(nèi)街交匯處設(shè)計(jì)了鋁板頂棚以及弧形廣告墻。

③建筑內(nèi)部的部分細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)也為引導(dǎo)商業(yè)人流提供了便利。如：在靠近含山路與步行街交叉口附近增設(shè)電梯，即不占用黃金鋪位，又進(jìn)一步提高了街區(qū)步行人流到達(dá)二層以上商業(yè)的便捷性。由于地處老城區(qū)，停車難，造成了很多人不愿意開車來市區(qū)，為了解決停車問題，在四層設(shè)計(jì)二處連廊連接到對(duì)面的淮河路停車樓，使得開車的人流直接可以到達(dá)商業(yè)內(nèi)部，大大提升了商業(yè)效益。自動(dòng)扶梯設(shè)置在一層中部，在引導(dǎo)人流的同時(shí)，又減少對(duì)商業(yè)動(dòng)線的影響。

外立面設(shè)計(jì)總結(jié)：

①外立面主體采用鋁板幕墻，局部輔以通透的玻璃幕墻、木百葉等，營造出富有現(xiàn)代韻律感的商業(yè)立面，體現(xiàn)年輕人動(dòng)感、簡潔的立面風(fēng)格;

②外立面采用經(jīng)典的比例、水平的線條等建筑語言表達(dá)出經(jīng)久永恒的美;

③注重商業(yè)入口、商業(yè)氛圍的營造，從而變閉塞為敞開，自然的引導(dǎo)人流的引入;

④外立面除影響商業(yè)動(dòng)線的結(jié)構(gòu)構(gòu)件外，盡可能的不破壞原有建筑，以達(dá)到改造高效節(jié)約的目的。

2.3.2 建筑平面部分

由于本次改造設(shè)計(jì)是為盡快盤活大廈，通過相關(guān)部門審批，所以建筑平面部分改造以消防改造為主，除一層留有必要的引導(dǎo)商業(yè)動(dòng)線的功能構(gòu)件外，二至五層商業(yè)均為大空間設(shè)計(jì)，后期裝修由招商引資后，根據(jù)品牌情況進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)布置（本文僅討論建筑消防改造部分，有關(guān)新增設(shè)備消防設(shè)施情況，均為設(shè)備專業(yè)提供）。

負(fù)一層消防改造情況：原建筑負(fù)一層功能為人防（平時(shí)商業(yè)）、非機(jī)動(dòng)車庫及設(shè)備用房。根據(jù)最新建筑防火規(guī)范及業(yè)主要求，去除商業(yè)部分及非機(jī)動(dòng)車庫，改為預(yù)留設(shè)備區(qū)和不大于600m2的丙類儲(chǔ)藏室。按設(shè)備要求擴(kuò)大消防水池、消防泵房、配電房，新增送排風(fēng)機(jī)房及生活泵房。

一層平面改造情況：

①根據(jù)商業(yè)部分面積計(jì)算商業(yè)部分所需疏散寬度最大值為8.3m，現(xiàn)有樓梯總疏散寬度5.4m。在一層北側(cè)，商業(yè)價(jià)值最小處新增兩部凈疏散寬度為1.5m的樓梯，以滿足規(guī)范要求；

②為解決地下室疏散及排風(fēng)問題，打開南側(cè)被封住樓梯出口；

③拆除遮擋消防通道商鋪；

④封住廢棄不用的非機(jī)動(dòng)車坡道；

⑤中間部分新增兩部自動(dòng)扶梯。

二層至五層平面改造情況：

①部分同一層；

②根據(jù)立面造型，拆除影響造型的結(jié)構(gòu)樓板；

③四層設(shè)置3m寬連接北側(cè)停車樓的棧橋；

④公廁位置調(diào)整至影響商業(yè)業(yè)態(tài)的西北角；

⑤五層在業(yè)主預(yù)留的廚房區(qū)域考慮廚房管線與油煙井道的預(yù)留位置。

六層平面改造情況：

①更換屋面設(shè)備。2組風(fēng)冷機(jī)組，2組風(fēng)冷熱泵機(jī)組，1處鍋爐房，2臺(tái)燃?xì)忮仩t。為消除設(shè)備震動(dòng)影響，給震動(dòng)大的設(shè)備增設(shè)1m高基臺(tái)；

②拆除屋面違章用房；

商業(yè)部分疏散寬度計(jì)算表

③拆除客房內(nèi)部旋轉(zhuǎn)樓梯，并補(bǔ)齊樓板。

六層以上平面改造情況：

①由于后期六層以上部分招商仍為酒店，所以保持原有酒店布局不變，設(shè)備管線重新預(yù)留布置。并增設(shè)風(fēng)機(jī)房，并把布草間與風(fēng)機(jī)房相鄰客房調(diào)換；

②根據(jù)立面造型，把東南側(cè)凹角處樓板補(bǔ)齊。

平面設(shè)計(jì)總結(jié)：

①平面布局在現(xiàn)有建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，盡可能地利用原有設(shè)施，對(duì)于不適應(yīng)現(xiàn)行規(guī)范的地方，在不影響商業(yè)格局的情況下，改造至滿足規(guī)范要求；

②由于既有建筑的特殊性，對(duì)于現(xiàn)在無法滿足規(guī)范的地方，通過細(xì)節(jié)改造設(shè)計(jì)、安全性的驗(yàn)證以及專家的論證討論，確保其改造后，仍可以保證現(xiàn)有建筑的安全性。

如大廈未在每個(gè)防火分區(qū)設(shè)置消防電梯，因?yàn)樵擁?xiàng)目為既有建筑改造，另外增設(shè)消防電梯因場地限制難度較大，根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）7.3.1條條文說明的目的：“設(shè)置消防電梯的建筑的地下或半地下室”應(yīng)設(shè)置消防電梯，主要指當(dāng)建筑的上部設(shè)置了消防電梯且建筑有地下室時(shí)，該消防電梯應(yīng)延伸到地下部分；除此之外，地下部分是否設(shè)置消防電梯應(yīng)根據(jù)其埋深和總建筑面積來確定。本建筑地下室部分埋深不超過10m，且總建筑面積不超過3000m2，同時(shí)建筑上部已有一部消防電梯延伸至地下部分，因此本著安全節(jié)約兼顧的原則,未另設(shè)消防電梯。

3 結(jié)語

對(duì)舊建筑的改造是一場新與舊思想、時(shí)代、觀念等方面的“碰撞”，往往會(huì)調(diào)整或者改變舊建筑的部分功能，當(dāng)舊建筑的新功能被賦予時(shí)，原有空間的重組是必要的。如何利用舊空間，如何改善舊環(huán)境，如何讓新功能與舊形式做到統(tǒng)一協(xié)調(diào)，是舊建筑改造的重點(diǎn)。

隨著老城區(qū)建筑進(jìn)入了一個(gè)新的建設(shè)階段，對(duì)于舊建筑如何利用，并充分挖掘出舊建筑的經(jīng)濟(jì)效益、文化效益仍需不斷探索。希望今后越來越多的舊建筑能在新的時(shí)期和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則變換中，取得良好的社會(huì)意識(shí)，為社會(huì)創(chuàng)造更多的剩余價(jià)值。