房地產(chǎn)漲幅較大的原因及對策研究

馮元棟 張遵強 刁望君

摘要：

我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其價格漲幅與國民的生活休戚相關(guān)，因此備受關(guān)注。深入剖析我國房地產(chǎn)價格漲幅較大的原因，針對性地提出調(diào)控對策建議，對于促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、和諧社會的構(gòu)建具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；漲幅；原因；對策

中圖分類號：

F83

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）18-0122-01

1 房地產(chǎn)價格漲幅較大的原因

1.1 房地產(chǎn)價格存在著巨大的需求

首先，這幾年，隨著我國城市化進程的加快，大量人口進城居住、就業(yè)，自主性需求旺盛，2020年實現(xiàn)“全面小康”時城市化水平將達到55%-60%。人均住房面積35平方米，意味著每年至少八億平方米的住房建設(shè)；其次，隨著居民生活質(zhì)量的提高，改善現(xiàn)有住房條件的愿望不斷加強，改善型需求不斷提高；第三，由于我國受傳統(tǒng)置業(yè)理念的影響，新建家庭婚齡房的需求剛性較強；第四，由于我國處于城市建設(shè)的快速推進時期，城市拆遷帶來的被動需求增加。

1.2 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一

中低價位小戶型的經(jīng)濟適用住房規(guī)模受到擠壓，住房保障性房源嚴重不足，開發(fā)商為追求最大利潤服務(wù)于富有者的建房取向，導(dǎo)致大戶型、高檔房的攀升，助長了房價的漲幅加大；其次，房地產(chǎn)市場的存量市場和增量市場結(jié)構(gòu)不平衡，流通環(huán)節(jié)稅費的繁多使二級市場發(fā)展滯后，租賃市場的無序也加大了一級市場的旺盛需求，從而抬高了房價；另外，大戶型、高檔房的增加，在有限土地資源的前提下，使家庭單位房源供應(yīng)總量減少，造成了房源的相對緊缺，助長了房價的攀升。

1.3 土地價格的上漲

通常情況下，房地產(chǎn)價格由四大塊組成：土地成本、建設(shè)工程成本、相關(guān)稅費和開發(fā)商的利潤，土地價格所占比重較大，個別城市如上海、北京、深圳等接近50%以上，因此房價的漲跌與土地價格的走勢密切相關(guān)，土地價格之所以上漲，其一，由于城市建設(shè)速度的不斷加快，城市建設(shè)用地日趨緊張，加之國家實行了緊縮的土地供應(yīng)政策，使一、二線大城市普遍出現(xiàn)“地荒”，開發(fā)門檻大幅升高，整體的市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，同時這些開發(fā)企業(yè)在發(fā)展困難的情況下，為了生存迫使到中小城市擴張空間，從而造成全國性的土地緊張；其二，地方政府在過于追求房地產(chǎn)投資在GDP增長的貢獻率的情況下，“經(jīng)營城市”的浪潮席卷全國，“突擊經(jīng)營、超前經(jīng)營、盲目經(jīng)營”的現(xiàn)象普遍，利用土地牟取財政收入的最大化已成為地方政府的潛規(guī)則，自然，開發(fā)商地方政府不是最后買單者；其三，土地的閑置、囤積現(xiàn)象嚴重，使本已緊缺的社會公有的土地資源更稀缺，“物以稀為貴”的說法就不言而喻了；其四，在執(zhí)行土地儲備制度時地方政府往往擺脫不出教條的計劃性、壟斷性，不能真正形成完全有序競爭化的土地市場，導(dǎo)致了土地的供應(yīng)緊張，從根本上助長了房價的暴漲。

1.4 房地產(chǎn)的惡意炒作和投機行為

首先，開發(fā)商除大量囤積土地外，往往在銷售策劃上利用信息不對稱的優(yōu)勢，制造樓盤暢銷局面，同時悟盤惜售，誤導(dǎo)消費者，并有意制造天價樓盤來引導(dǎo)房價的走高；其次，商品房的本性是居住，但目前越來越多的商品房成了投資/投機性的工具，遠離了它的本性，在這些群體的推動下，房地產(chǎn)成了最熱的投資領(lǐng)域，導(dǎo)致這個領(lǐng)域出現(xiàn)了瘋狂的病態(tài)，這種病態(tài)直接導(dǎo)致房屋空置率大，房價虛高，尤以犧牲其他行業(yè)的發(fā)展為沉重代價，原因是總資金是有限的，房地產(chǎn)投資過度必然導(dǎo)致其他領(lǐng)域的減少，造成其他領(lǐng)域的發(fā)展滯后，影響整個經(jīng)濟的均衡，經(jīng)濟的“瓶頸”現(xiàn)象出現(xiàn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，社會難以承受，最后演變成經(jīng)濟蕭條甚至經(jīng)濟危機，類似國家的例子比比皆是。

2 房地產(chǎn)漲幅較大的危害

（1） 影響全面建設(shè)小康社會的進程：過高的房價超出了居民的承受能力，影響到人民的安居樂業(yè)，加劇民怨，增加社會不安定因素，不利于和諧社會的建設(shè)，影響全面建設(shè)小康的進程。

（2） 金融風險加大：據(jù)統(tǒng)計60%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來自金融部門，過快的房地產(chǎn)漲幅背后潛藏著巨大的金融風險。

（3） 影響國民經(jīng)濟的發(fā)展：房地產(chǎn)的適度增長促進整體國民經(jīng)濟的發(fā)展，反之，則造成破壞國民經(jīng)濟的嚴重后果，從國際教訓(xùn)看在工業(yè)化過程中，發(fā)達國家對房地產(chǎn)的依賴性不強，而過度發(fā)展房地產(chǎn)的國家卻遭遇了經(jīng)濟危機，世界經(jīng)濟表明，沒有一個國家是由于房地產(chǎn)價格飛漲，投機盛行造成綜合國力提升的，相反則最終造成房地產(chǎn)泡沫破裂從而導(dǎo)致經(jīng)濟危機和社會危機。

3 抑制房地產(chǎn)價格漲幅較大的對策建議

3.1 建立和完善房地產(chǎn)宏觀監(jiān)測體系

房地產(chǎn)的各種即時信息是政府適時適度地制定宏觀調(diào)控政策的重要依據(jù)，信息的全面性與準確性是調(diào)控措施得以實施的關(guān)鍵，因此，政府必須建立和完善從中央到地方的一整套宏觀監(jiān)測體系，利用房地產(chǎn)同因特網(wǎng)的深度融合，及時截獲房地產(chǎn)的相關(guān)信息要素，全面掌握房地產(chǎn)投資額、銷售量、空置率、房價收入比等一系列的重要數(shù)據(jù)，按照全面性、簡捷性、可操作性、時效性原則，在科學(xué)編制房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標的基礎(chǔ)上，科學(xué)準確地進行市場分析與評價，引導(dǎo)市場理性投資與消費，減緩居民對房地產(chǎn)價格的心理預(yù)期，防止盲目跟風消費，實現(xiàn)投資和市場管理的動態(tài)監(jiān)測和調(diào)控，確保房價的穩(wěn)定。

3.2 切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

首先，各級政府應(yīng)制定切實可行的住房發(fā)展規(guī)劃，在控制非住宅及高檔住宅的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)比例，提高中小戶型的供應(yīng)房量，緩沖當前大戶型、高檔房為主的單一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需求，嚴格落實建設(shè)部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房產(chǎn)市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。規(guī)范二級市場，引導(dǎo)二級市場

消費，減少空置率；其次，對低收入家庭弱勢群體的住房問題，應(yīng)作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，加快推進廉租房制度建設(shè)，多渠道解決他們的住房困難，構(gòu)建科學(xué)人性化的住房保障體系即高收入者購買商品房由市場定價、中低收入者購買經(jīng)濟適用房由政府指導(dǎo)價、低收入者租住廉租房享受政府補貼的住房供應(yīng)體系。此外，政府應(yīng)制定近遠期拆遷計劃，避免急功近利的大拆遷大建設(shè)的形象工程，量力而行，減少被動需求，緩解供需矛盾，降低房價的漲幅。

3.3 合理調(diào)控土地的供應(yīng)，加大閑置土地的處置力度

首先，各級政府要制定科學(xué)的城市用地規(guī)劃，明確各類住宅用地的布局和比例，根據(jù)區(qū)域房價狀況靈活調(diào)整住宅用地指標，針對性增加土地供給，確保各類用地的協(xié)調(diào)發(fā)展，使土地直接發(fā)揮調(diào)節(jié)市場的功能；其次，明確土地供應(yīng)的主次，將商品住宅用地，經(jīng)濟房建設(shè)用地在供應(yīng)指標上切實得到優(yōu)先安排，并確保充足的供應(yīng)；第三，平衡房源結(jié)構(gòu)用地，嚴格限制低密度大套型的高檔住房用地；第四，規(guī)范拆遷補償標準，對目前征地補償及拆遷補償時隨意性大迎合當事人的做法予以規(guī)范，使房價中土地成本更趨于公正合理；第五，嚴打變相閑置、囤積土地的行為，制定更具體的閑置、囤積土地的認定標準，加重處罰的力度。另外完善土地儲備制度，使土地儲備與城市建設(shè)規(guī)劃相適應(yīng)與市場吸納能力相一致，與市場經(jīng)濟的運行體制相配套。

3.4 規(guī)范房地產(chǎn)稅費，開征物業(yè)稅

一是，規(guī)范房地產(chǎn)的各項稅費，對各種名目繁多的房地產(chǎn)稅費全面清理。對房產(chǎn)稅的設(shè)置應(yīng)根據(jù)市場狀況，按照“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則進行調(diào)整，對行政性收費結(jié)合城市公用事業(yè)價格改革和費改稅的推行逐步降低標準，對中介服務(wù)業(yè)的收費應(yīng)引進競爭機制，杜絕行業(yè)壟斷，推向市場，對不合法，不合理的收費要堅決予以取締。二是在免除多余稅費的條件下，取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅，開征持有環(huán)節(jié)中的物業(yè)稅，并依據(jù)面積、價值兩因素按累進按擋稅率計征，加大持有成本，使得買房在資產(chǎn)保值增值方面的不確定性增加，改變買房必賺的預(yù)期，使更多的住房不是用來投資而是用來居住，尤其引導(dǎo)炒家和富人將更多的資金投入到實業(yè)中去，減少房地產(chǎn)投機行為抑止房屋的閑置，促進房價的穩(wěn)定。

3.5 繼續(xù)實行緊縮的貨幣政策

提高存貸利率的目的是為合理調(diào)控貨幣投放，保持流動性適度從緊，抑止經(jīng)濟增長過快，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，對于房地產(chǎn)市場而言，更是一個莫大的信號和預(yù)警，通過加息房貸成本和開發(fā)成本提高，客觀上打壓非理性的投資需求，縮小房產(chǎn)泡沫，改善需求結(jié)構(gòu)，回歸其內(nèi)在的價值。當初美國就進行了十多輪的加息，才控制住了高房價，我國繼續(xù)實行緊縮的貨幣政策，對目前房地產(chǎn)市場的積極作用影響深遠。

3.6 強化調(diào)控措施的執(zhí)行力度，樹立理性的輿論導(dǎo)向

再好的政策，沒有得到貫徹執(zhí)行，等于紙上談兵。要突顯房地產(chǎn)法規(guī)的“指令性、非對等性、強制性、靈活性”等四特征，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究，把城市政府解決居民住房問題，進行目標責任管理，納入政府的政績考核之中，并建立政策責任追究制度。繼續(xù)開展房地產(chǎn)市場專項整治活動，嚴厲打擊中介欺詐、悟盤惜售、囤積土地、哄抬房價、惡意炒作的行為，對嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序的典型案例要予以曝光，多渠道，多角度的推動房地產(chǎn)政策的貫徹執(zhí)行，確保房價的穩(wěn)定增長。另外對房價的波動媒體應(yīng)理性對待，科學(xué)引導(dǎo)，避免過度刺激，降低消費者需求的恐慌心理。