康養(yǎng)地產(chǎn)項目投資風險管控與管理優(yōu)化研究

李立平

摘要：進入21世紀，“老齡化”已成為我國面臨的主要社會問題之一，養(yǎng)老金不足以支持未來國人養(yǎng)老。人口老齡化問題給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)，但是機遇與挑戰(zhàn)并存，在“健康中國”正式成為中國發(fā)展的核心理念下，健康產(chǎn)業(yè)成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎，為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的新業(yè)態(tài)發(fā)展帶來了機遇，康養(yǎng)地產(chǎn)應(yīng)運而生。本文以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)催發(fā)的康養(yǎng)地產(chǎn)這一業(yè)態(tài)為研究主體，通過研究我國康養(yǎng)地產(chǎn)項目的發(fā)展現(xiàn)狀、特點和未來發(fā)展趨勢，重點分析了康養(yǎng)地產(chǎn)項目投資開發(fā)過程中的市場、資金和運營管理等方面投資風險因素識別，并結(jié)合實際，從政策研究、市場調(diào)研、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和實現(xiàn)項目運營模式多元化等方面提出相關(guān)策略。

一、引言

健康是人民最具普遍意義的美好生活需要，而疾病醫(yī)療、食品安全、生態(tài)環(huán)境污染等則是民生突出的后顧之憂。同時隨著人口老齡化問題的加劇，養(yǎng)老金見底，依賴國家來養(yǎng)老的難度越來越大。上述多種因素的交織作用引發(fā)全社會的養(yǎng)生養(yǎng)老需求。如何全面提升全民健康水平、妥善解決未來養(yǎng)老問題，成為我們亟待解決的重點工作之一。伴隨著健康、養(yǎng)老問題應(yīng)運而生的康養(yǎng)地產(chǎn)成為當下比較熱門的話題?？叼B(yǎng)地產(chǎn)是建立在旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，以中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生的理念及方法去解決養(yǎng)老問題的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。國內(nèi)學(xué)者從康養(yǎng)地產(chǎn)項目開發(fā)模式、運營模式、康養(yǎng)地產(chǎn)投資環(huán)境評價，以及與康養(yǎng)相關(guān)的康養(yǎng)小鎮(zhèn)發(fā)展路徑和康養(yǎng)旅游型田園綜合體規(guī)劃策略研究等方面開展了相關(guān)研究，為我國康養(yǎng)地產(chǎn)項目發(fā)展提供了不少研究成果。但是需要特別注意的是，康養(yǎng)地產(chǎn)項目屬于新興領(lǐng)域，屬于“高風險、高投入、高技術(shù)、低利潤、回報周期長”的“三高一低一長”產(chǎn)業(yè)，在投資方面必然存在著很大的風險。本研究基于對國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析及未來趨勢的研判，深入分析康養(yǎng)地產(chǎn)項目投資風險要素，并從政策研究、市場調(diào)研、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和實現(xiàn)項目運營模式多元化等方面提出相關(guān)策略，以期為康養(yǎng)地產(chǎn)健康發(fā)展提供參考。

二、國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、特點及未來趨勢

（一）康養(yǎng)地產(chǎn)的提出與國家政策密不可分?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)就是為社會提供康養(yǎng)產(chǎn)品與服務(wù)的各相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門組成的業(yè)態(tài)總和，集生態(tài)與田園、醫(yī)療、養(yǎng)生、康復(fù)、保健、旅游、文化、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)于一體，將成為帶動經(jīng)濟增長的新引擎，給傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來新機遇。2016年國家正式提出“健康中國2030戰(zhàn)略”，提出“普及健康生活、優(yōu)化健康服務(wù)、完善健康保障、建設(shè)健康環(huán)境、發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)”五方面的戰(zhàn)略任務(wù)。黨的十九大報告中更是將“實施健康中國戰(zhàn)略”作為國家發(fā)展基本方略中的重要內(nèi)容。此后涵蓋養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、文化、體育、旅游等諸多業(yè)態(tài)的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開始蓬勃發(fā)展，成為備受關(guān)注的新興產(chǎn)業(yè)。

（二）各大房企涉足康養(yǎng)行業(yè)且運營模式多樣。萬科地產(chǎn)、九如城集團、親和源集團、大愛城控股、遠洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠地集團、中國人壽、泰康人壽、復(fù)星集團等是業(yè)內(nèi)涉足康養(yǎng)地產(chǎn)的企業(yè)。根據(jù)驅(qū)動方式不同，康養(yǎng)行業(yè)的主要運營模式可分為康療型養(yǎng)生養(yǎng)老、機構(gòu)型養(yǎng)生養(yǎng)老、社區(qū)型養(yǎng)生養(yǎng)老、家居型養(yǎng)生養(yǎng)老、異地型養(yǎng)生養(yǎng)老、農(nóng)家休閑型養(yǎng)生養(yǎng)老、分時度假型養(yǎng)生養(yǎng)老等。目前國內(nèi)典型行業(yè)案例包括上海親和源老年社區(qū)項目、萬科隨園嘉樹項目、中國臺灣長庚養(yǎng)生文化村、北京的東方太陽城和愛晚太陽城等。其中萬科作為業(yè)內(nèi)最早涉足康養(yǎng)地產(chǎn)的企業(yè)之一，根據(jù)不同層級、不同養(yǎng)護方式開發(fā)出了豐富產(chǎn)品線，多種養(yǎng)老業(yè)態(tài)并存的模式。萬科首個康養(yǎng)地產(chǎn)項目是2009年杭州“隨園嘉樹”項目，目前其養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局已達16個城市，涉及北、上、廣、深、杭州和成都等一線、新一線核心城市，以及符合老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高的“三高”條件的其他城市。

（三）康養(yǎng)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)項目區(qū)別較大?？叼B(yǎng)地產(chǎn)顧名思義即健康養(yǎng)老地產(chǎn)，此類項目和普通地產(chǎn)項目在政策管理、聚焦人群或市場、環(huán)境、配套、功能、價值和商業(yè)模式等7個方面存在著較為明顯的區(qū)別。普通地產(chǎn)項目是在國家大力發(fā)展房地產(chǎn)政策下發(fā)展起來的，以人們對基本生活需求為出發(fā)點，以房產(chǎn)升值為盈利點的建設(shè)項目。該類地產(chǎn)項目以“住”為基本功能，為客戶提供棲息的場所，多分布在大中城市，除了滿足“住”的基礎(chǔ)物業(yè)外，很少有其他配套。其目標客戶面非常廣，廣大民眾均可成為它的目標客戶。相較而言，康養(yǎng)地產(chǎn)項目是適應(yīng)國人對新生活的追求，是大健康國策下的產(chǎn)物。由于其聚焦銀發(fā)養(yǎng)老、康復(fù)醫(yī)療、保健養(yǎng)生、美容康體四大人群市場，其選址一般背靠獨特的自然資源，選擇擁有較好的空氣、水質(zhì)、氣候等養(yǎng)生元素的區(qū)域，如高山，大海，森林，湖泊，溫泉，古鎮(zhèn)等?？叼B(yǎng)地產(chǎn)項目多配套有酒店、康養(yǎng)中心、健康管理中心和娛樂中心等，配備有各種健身運動設(shè)施，甚至有自己的農(nóng)場、公園和森林等，提供的是“養(yǎng)身，養(yǎng)心，養(yǎng)性”的全方位服務(wù)，提供有助于健康和長壽的生活方式，可以讓亞健康改觀，慢性病有所康復(fù)。該類項目建成后不是一賣了之，而是要運營并長期持續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)房租、餐飲、購物以及和健康相關(guān)的各種產(chǎn)品和服務(wù)的多點盈利，兼具資產(chǎn)升值。

（四）實現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)結(jié)合，充分利用高科技精細化管理工具。目前國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)的外在環(huán)境利好，尤其是習(xí)總書記2021年在河北承德考察期間指出“要推動養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”，“構(gòu)建居家社區(qū)機構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系”，為我國未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向和路徑。提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是康養(yǎng)地產(chǎn)項目的核心，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是大勢所趨，增強健康養(yǎng)老與康復(fù)醫(yī)療業(yè)務(wù)之間的合作聯(lián)動，有效提升養(yǎng)老品牌價值，探索康復(fù)醫(yī)療領(lǐng)域，增加健康產(chǎn)業(yè)收入來源。另外，隨著全球科學(xué)技術(shù)不斷地發(fā)展和進步，智慧、大數(shù)據(jù)、人工智能等精細化管理工具將是康養(yǎng)服務(wù)企業(yè)必備的能力。例如引進先進的科學(xué)技術(shù)既為客戶人群提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，又可以使得項目管理工作變得更加簡單，進而降低運營成本，增加收益。

三、康養(yǎng)地產(chǎn)項目投資風險因素識別

（一）市場風險。雖然康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)是朝陽行業(yè)，逐漸呈現(xiàn)火爆發(fā)展趨勢，但其面臨的市場風險依然嚴峻，主要包括市場供求風險、養(yǎng)老文化風險和老年客戶認知風險。市場供求風險指的是供給和需求能否達到平衡?？叼B(yǎng)地產(chǎn)的主流消費群體目前主要是高凈值老年群體及其家庭，即“高干、高知、高管”等領(lǐng)域的老年群體。整體分析來看，雖然我國老年群體龐大，但能滿足高凈值或“高干、高知、高管”要求的老年人口數(shù)量較為有限，如果不能夠做到科學(xué)預(yù)測合理投放，很容易形成處于供大于求的市場狀態(tài)。養(yǎng)老文化風險和老年客戶認知風險主要體現(xiàn)在受傳統(tǒng)孝道思想的影響，居家養(yǎng)老模式的主流地位難以撼動，當下老年人的價值觀以提倡節(jié)儉為榮，接受高消費型的康養(yǎng)地產(chǎn)模式需要一定的時間。

（二）資金風險?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資本市場與金融政策的支持，金融是支持康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)?？叼B(yǎng)地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)投資，集合了房產(chǎn)、醫(yī)療、保健、物業(yè)等服務(wù)，康養(yǎng)地產(chǎn)項目由于其特殊定位，投資數(shù)額大，周期長，具有一定的金融屬性，其資金風險更大。分析來看，康養(yǎng)地產(chǎn)項目的資金風險主要是融資風險和成本費用控制風險。融資風險主要體現(xiàn)在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)的特殊性對資本市場、融資方式也提出了特殊性要求，目前支持康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的融資方式自身有待完善，融資系統(tǒng)性建設(shè)亟需加強。成本費用控制風險主要是超長的建設(shè)期階段如何做好成本費用管控的問題，涉及項目運作的全生命周期。

（三）運營管理風險。主要指的是康養(yǎng)地產(chǎn)項目建成后運營管理階段存在的一系列風險，包括運營盈利風險、運營模式風險和管理者經(jīng)驗風險。運營盈利風險體現(xiàn)在康養(yǎng)地產(chǎn)類項目投資回報周期較長，投資回報率較低。一般成熟的養(yǎng)老社區(qū)做到收支平衡需要6～8年，真正實現(xiàn)盈利要8～10年，國際高端康養(yǎng)地產(chǎn)的平均投資回報都不超過10%，國內(nèi)第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運營13年后實現(xiàn)首次盈利，萬科推出的養(yǎng)老項目至今仍未實現(xiàn)盈利。運營模式風險表現(xiàn)在所確定的運營模式實際運行狀況不佳，不能達到之前的市場預(yù)期，進而造成實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的終極目標。管理者經(jīng)驗風險是投資項目的共同風險，但在康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)顯得尤為突出?？叼B(yǎng)產(chǎn)業(yè)風口之下暗藏陷阱，管理者如果重視程度不夠，不能避開“資金投入巨大、開發(fā)時間長、運營經(jīng)驗匱乏、專業(yè)人才匱乏”的陷阱，照搬照抄以往投資邏輯和運作思維，終將面臨失敗厄運。

四、加強康養(yǎng)地產(chǎn)項目投資風險管理的相關(guān)策略

（一）加強政策研究，把控產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。近年來，國家制定了一系列關(guān)于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)和發(fā)展政策，完成了產(chǎn)業(yè)頂層政策的設(shè)計，并出臺了相關(guān)的指導(dǎo)意見和實施辦法。從2013年以來，國家每年都會出臺關(guān)于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的扶持性的政策，對康養(yǎng)地產(chǎn)項目投資企業(yè)來說，需要加強對有關(guān)政策的收集整理和分析，清晰了解國家政策，梳理分析政策要點，正確把控產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。同時加強與有關(guān)部門的對接與溝通，全面了解相關(guān)政策在當?shù)氐膱?zhí)行實施情況，增強企業(yè)決策的科學(xué)性和合理性。

（二）加強市場調(diào)研力度，完善項目配套服務(wù)體系。康養(yǎng)地產(chǎn)投資企業(yè)決策前需要對市場進行充分的調(diào)研，全面把握市場的需求及變動。同時提高自身的綜合能力和專業(yè)能力，完善養(yǎng)老服務(wù)體系，加強對服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高運營管理服務(wù)水平，提高老年客戶對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的認知。另外在投資項目在建設(shè)過程中，要嚴格執(zhí)行項目管理計劃，加強監(jiān)督檢查，注重對相關(guān)配套設(shè)施進行完善，增強自身的競爭實力。此外，廣泛學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進的管理模式和管理經(jīng)驗也尤為重要。

（三）緊盯“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”這一突破口，構(gòu)建現(xiàn)代管理體系。當前，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式已在多個城市進行試點，取得一定成效。十九大報告提出“推進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”，鼓勵和扶持“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的護理型養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式已成為未來養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的方向?？叼B(yǎng)地產(chǎn)投資企業(yè)更是要緊跟國家政策導(dǎo)向，加強與醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)的合作，提高對失能失智老年人的服務(wù)能力，提供多樣化醫(yī)療、慢性病管理和健康管理服務(wù)，有力推動建立“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老管理體系。除此之外，投資企業(yè)需充分全面認識“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式，把握其更加注重養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療服務(wù)的融合這一本質(zhì)特性，提供多元豐富的服務(wù)模式，滿足老年人群等客戶群體的特殊需求，提高了客戶生活質(zhì)量，并嘗試著力構(gòu)建現(xiàn)代養(yǎng)老管理體系。

（四）打造獨特內(nèi)容依托，實現(xiàn)項目運營模式多元化?？叼B(yǎng)地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)認識到，項目的成功終究離不開獨特的內(nèi)容依托和多元化的可持續(xù)運營模式。康養(yǎng)地產(chǎn)投資企業(yè)打造成功康養(yǎng)地產(chǎn)項目的關(guān)鍵是充分借助周邊資源優(yōu)勢，形成多元化內(nèi)容依托，包括景區(qū)依托、位置依托、特產(chǎn)依托、品類依托、復(fù)興依托、抱團依托、稀缺依托、自我依托、跨界依托等，以解決項目運營模式同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重問題。另外，隨著康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，其市場競爭必將日益激烈，為保持企業(yè)自身的核心競爭力，豐富康養(yǎng)服務(wù)產(chǎn)品功能設(shè)計將成為企業(yè)一項強有力的競爭手段。

五、結(jié)論與不足

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是在科技、資本以及政策的支持下催生的“銀色產(chǎn)業(yè)”“銀色經(jīng)濟”，具有巨大的發(fā)展?jié)摿εc空間，有利于成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和推動經(jīng)濟增長的重要引擎。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)重要的業(yè)態(tài)形式康養(yǎng)地產(chǎn)同樣具有極大的發(fā)展空間。但由于康養(yǎng)地產(chǎn)項目投資規(guī)模較大、周期長、資金需求量大、營運難度較高，在管理方面需要以投資風險為核心，優(yōu)化管理模式，創(chuàng)建完善的康養(yǎng)地產(chǎn)項目運營平臺。在這一過程中，既需要國家政策的大力扶持，又需要社會資本的積極介入。對于康養(yǎng)地產(chǎn)投資企業(yè)而言，需要通過加強政策研究，把控產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，加強市場調(diào)研力度，完善項目配套服務(wù)體系。同時需與國家政策導(dǎo)向緊密契合，抓牢“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”這一突破口，牢記康養(yǎng)就是要令消費者從中得到“健康”，需要在“養(yǎng)”的基礎(chǔ)上加上“醫(yī)”，真正做到“康”。此外，構(gòu)建現(xiàn)代健康管理體系，打造獨特內(nèi)容依托，實現(xiàn)項目運營模式多元化是實現(xiàn)康養(yǎng)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。本論文研究尚具有一定的局限性，未來可對國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)成功案例進行分析，深入研究醫(yī)養(yǎng)結(jié)合在對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)布局的影響，抓住康養(yǎng)項目“全齡化”道路，探討如何增加健康產(chǎn)業(yè)收入來源。

【參考文獻】

[1] 林峰.“康養(yǎng)+地產(chǎn)”項目開發(fā)模式分析[J].中國房地產(chǎn)，2021，（11）：49～52

[2] 程臻宇.區(qū)域康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵、形成要素及發(fā)展模式[J].山東社會科學(xué)，2018（12）：141～145.

[3] 孫慧娟.濟南都市圈康養(yǎng)地產(chǎn)投資環(huán)境評價研究[D].山東師范大學(xué)，2020

[4] 劉銳.康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究[D].長安大學(xué)，2019

[5] 黃挺.中國康養(yǎng)地產(chǎn)項目投資支持對策研究[D].廈門大學(xué)，2019

[6] 趙桐，李冰等.鄉(xiāng)村振興背景下金融支持康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式研究[J].企業(yè)改革與管理，2020，15：214～215