北京地鐵16號(hào)線(xiàn)北安河車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)預(yù)留策略研究

蔡會(huì)衡

(北京市市政工程設(shè)計(jì)研究總院有限公司，100082，北京∥高級(jí)工程師)

1 北京地鐵第一、二代車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)概況

國(guó)內(nèi)城市軌道交通車(chē)輛段的上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)從初期階段學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)到如今各地根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件獨(dú)立發(fā)展，歷時(shí)已近10年的時(shí)間，這其中經(jīng)歷了從無(wú)到有、從試錯(cuò)到成熟的過(guò)程。目前，車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為大多數(shù)開(kāi)展軌道交通建設(shè)城市的傾向性選擇。車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)與普通公共建筑最大的區(qū)別在于與開(kāi)發(fā)相關(guān)的所有核心問(wèn)題及可能性都需在一級(jí)階段(即車(chē)輛段建設(shè)階段)形成定局。這一階段往往在1～2年內(nèi)集中完成從規(guī)劃編制到工程實(shí)施的全部流程，且始終處于多階段、多部門(mén)、多專(zhuān)業(yè)交叉的工作狀態(tài)。每一個(gè)車(chē)輛段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都有其特殊性，其主要問(wèn)題和矛盾不盡相同。如何有效地建立關(guān)聯(lián)用地規(guī)劃、站場(chǎng)布局、維修能力、結(jié)構(gòu)選型等工作的系統(tǒng)及梳理上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題，顯得至關(guān)重要。

北京是最早進(jìn)行車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的城市，在過(guò)去的十幾年內(nèi)，無(wú)論從政策層面還是從技術(shù)層面，一直在對(duì)車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行積極的探索。表1為以地鐵1號(hào)線(xiàn)四惠車(chē)輛段為代表的第一代上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)、以地鐵6號(hào)線(xiàn)和10號(hào)線(xiàn)共用的五路停車(chē)場(chǎng)為代表的第二代上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目情況。第三代上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)以地鐵16號(hào)線(xiàn)北安河車(chē)輛段為代表，其在第一、二代上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了技術(shù)升級(jí)和策略系統(tǒng)建構(gòu)。

縱觀(guān)北京地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的發(fā)展歷程，第一代產(chǎn)品雖有如結(jié)構(gòu)不隔振、產(chǎn)權(quán)不清晰、交通功能欠缺、城市界面不協(xié)調(diào)等問(wèn)題，但確實(shí)探索了這類(lèi)項(xiàng)目實(shí)施的可能性，其所暴露的大量問(wèn)題也給后續(xù)項(xiàng)目提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)；第二代產(chǎn)品是目前的主流，在結(jié)構(gòu)的抗震隔振、交通流線(xiàn)的合理化、消防問(wèn)題的處理、落地區(qū)的設(shè)置、咽喉區(qū)的景觀(guān)化等方面都有了系統(tǒng)的解決方案，但所有的措施實(shí)際都是基于二級(jí)開(kāi)發(fā)(車(chē)輛段的蓋上建設(shè))意向而開(kāi)展的剛性條件預(yù)留，這給二級(jí)開(kāi)發(fā)的調(diào)整帶來(lái)了非常大的局限性；第三代產(chǎn)品除了對(duì)第二代的各種系統(tǒng)作了整體優(yōu)化，最核心的內(nèi)容則是圍繞二級(jí)開(kāi)發(fā)的彈性條件預(yù)留展開(kāi)。

表1 北京地鐵第一、二代車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)案例概況Tab.1 Overview of the first- and second-generation depot overhead property development cases of Beijing Metro

2 北安河車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的決策歷程

北京地鐵16號(hào)線(xiàn)北安河車(chē)輛段的工程選址確定后，面臨了一個(gè)近年來(lái)國(guó)內(nèi)車(chē)輛段建設(shè)必然遇到的問(wèn)題：是否需要考慮車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)。這一問(wèn)題在規(guī)劃理論中一直是一個(gè)三元悖論：其一，車(chē)輛段作為有粉塵和噪聲污染的生產(chǎn)性市政配套用地，應(yīng)遠(yuǎn)離市區(qū)，不應(yīng)具備城市服務(wù)配套功能；其二，對(duì)車(chē)輛段上蓋物業(yè)而言，只需將已劃撥的市政設(shè)施用地進(jìn)行立體釘樁，就可額外獲得一塊通常是居住屬性的建設(shè)用地；其三，一旦出現(xiàn)居住功能，反過(guò)來(lái)需要增加相應(yīng)的配套設(shè)施與社區(qū)服務(wù)。

在規(guī)劃實(shí)踐中，上述問(wèn)題常常被如沿線(xiàn)路增設(shè)末端站位的便利、盤(pán)活存量用地的指標(biāo)、改善市政用地形態(tài)以提升城市視感等優(yōu)點(diǎn)所掩蓋。這些顯見(jiàn)的好處讓政府或軌道投資單位有足夠的沖動(dòng)推動(dòng)車(chē)輛段進(jìn)行綜合利用，也由此派生出了兩種補(bǔ)救性的規(guī)劃策略：一是置入式的方法，即在車(chē)輛段選址階段就將車(chē)場(chǎng)工藝用地選擇在已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的街區(qū)內(nèi)，以便于充分利用既有規(guī)劃內(nèi)的各種城市資源及配套設(shè)施；二是補(bǔ)齊式的方法，即增加車(chē)輛段開(kāi)發(fā)的落地區(qū)，以便于增設(shè)相應(yīng)的教育、衛(wèi)生、商業(yè)等服務(wù)功能。這兩種方法都是擱置矛盾、以發(fā)展為導(dǎo)向的城市建設(shè)方式。

北安河車(chē)輛基地就是補(bǔ)齊式方法的實(shí)踐。該車(chē)輛段在選址之初并沒(méi)有考慮綜合開(kāi)發(fā)，是典型的由工程可行性驅(qū)動(dòng)場(chǎng)站規(guī)劃的例子。如圖1所示，該工程選址位于北京市海淀區(qū)山后淺山地區(qū)的北安河組團(tuán)東部，具體位置在北清路南側(cè)、西六環(huán)的西南角。因?yàn)檫@一地區(qū)屬于北京市西部的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，距西山風(fēng)景區(qū)僅1 km，在北京地鐵16號(hào)線(xiàn)工程可行性研究之初主要考慮如何消減體量和控制規(guī)模，以盡可能減少對(duì)周邊造成的影響。北安河車(chē)輛基地的開(kāi)發(fā)契機(jī)源于16號(hào)線(xiàn)由地面架空線(xiàn)改為地下線(xiàn)后新增的30億元工程資金投入，對(duì)車(chē)輛段進(jìn)行上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)以平衡資金的源動(dòng)力，推動(dòng)了包括規(guī)劃編制、工程設(shè)計(jì)在內(nèi)的一系列調(diào)整。

圖1 北安河車(chē)輛段區(qū)位圖Fig.1 Location map of Bei′anhe Depot

經(jīng)深入研究與評(píng)估，形成了該項(xiàng)目的4個(gè)開(kāi)發(fā)依據(jù)：①在16號(hào)線(xiàn)的末端設(shè)置居住社區(qū)，可調(diào)和因城市軌道交通客流潮汐性特征造成的線(xiàn)路運(yùn)力浪費(fèi)，在上行始發(fā)站配置進(jìn)城客流，有助于提高上行列車(chē)的車(chē)廂滿(mǎn)載率；②由于有后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的資金保障，對(duì)車(chē)輛段出入段線(xiàn)和咽喉區(qū)加蓋并進(jìn)行覆土綠化得以實(shí)施，可改善軌道、道床、接觸網(wǎng)等工業(yè)特征的設(shè)施對(duì)西山鳥(niǎo)瞰觀(guān)感造成的不利影響；③對(duì)利用車(chē)輛段開(kāi)發(fā)形成的落地區(qū)進(jìn)行配套設(shè)置，既能滿(mǎn)足自身區(qū)域的服務(wù)需求，又能為車(chē)輛段北側(cè)的大公村社區(qū)提供商業(yè)配套；④可為東側(cè)的稻香湖科創(chuàng)社區(qū)提供居住產(chǎn)品的供應(yīng)，以實(shí)現(xiàn)職住平衡。這些依據(jù)在經(jīng)充分溝通后，得到了相關(guān)區(qū)、市主管部門(mén)及有關(guān)實(shí)施企業(yè)的認(rèn)可。

確立規(guī)劃的基本邏輯后，為了解決上文的第一個(gè)悖論，該項(xiàng)目確立了首要控制性原則，即：盡可能減少工業(yè)建筑對(duì)居住社區(qū)的影響，減少在生態(tài)敏感區(qū)的實(shí)體存在感，形成景觀(guān)和諧的庫(kù)區(qū)。同時(shí)，該項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中遵循了由區(qū)政府作為主體對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模提出主張、建設(shè)單位組織和開(kāi)展研究、市規(guī)劃部門(mén)審批并上報(bào)的政府主導(dǎo)型決策流程。通過(guò)持續(xù)的前期研究并得到審批部門(mén)的認(rèn)可后，北安河車(chē)輛段綜合開(kāi)發(fā)的目標(biāo)逐漸明確，其設(shè)計(jì)重點(diǎn)圍繞用地優(yōu)化、上蓋預(yù)留系統(tǒng)打造、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)優(yōu)化三方面依次展開(kāi)。

3 北安河車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的策略組合

3.1 場(chǎng)地規(guī)劃布局

用地優(yōu)化是車(chē)輛段開(kāi)發(fā)的首要內(nèi)容。由于上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)不能接觸地面，因而需要一定規(guī)模的地面用地，以解決市政綜合與垂直交通系統(tǒng)的布置問(wèn)題。同時(shí)，還可利用這些用地布置多種業(yè)態(tài)，以改善原先的廠(chǎng)區(qū)立面，營(yíng)造生活街區(qū)氛圍。在吸取四惠車(chē)輛段因未設(shè)置落地區(qū)帶來(lái)了交通不便、城市景觀(guān)惡劣的教訓(xùn)后，北京地鐵后續(xù)的車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)均設(shè)置了一定規(guī)模的可完全供二級(jí)開(kāi)發(fā)使用的落地區(qū)用地，并將這些用地納入車(chē)輛段的總用地規(guī)模中。因此，用地優(yōu)化的工作核心在于盡可能在少增加整體用地規(guī)模的前提下保證原生產(chǎn)功能，并將原先功能單一的市政生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)化為居住、商服、辦公等功能與市政生產(chǎn)用地功能并存的混合用地。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要對(duì)原先的廠(chǎng)區(qū)用房、庫(kù)區(qū)工藝與結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，以充分利用畸零地。

北安河車(chē)輛段是目前國(guó)內(nèi)建設(shè)規(guī)模最大的地鐵車(chē)輛綜合基地。如圖2所示，該車(chē)輛段配備了44個(gè)停車(chē)列位(列車(chē)為8節(jié)編組、A型車(chē))及調(diào)試檢修股道，并配有試車(chē)線(xiàn)與回轉(zhuǎn)線(xiàn)。通過(guò)對(duì)生產(chǎn)功能用房的整合、縮小柱網(wǎng)及優(yōu)化生產(chǎn)流程和調(diào)整咽喉區(qū)布局等措施，該車(chē)輛段用地由最初的30.0萬(wàn)m2減少到26.6萬(wàn)m2，其A型車(chē)單車(chē)平均用地面積為國(guó)內(nèi)最低。

注：H為建筑物/構(gòu)筑物場(chǎng)地內(nèi)的相對(duì)高度；F為樓層。圖2 北安河車(chē)輛段工藝區(qū)與預(yù)留關(guān)系圖Fig.2 Diagram of relationship between process area and reservation of Bei'anhe Depot

如表2所示，加上新增的落地區(qū)面積后，北安河車(chē)輛段總用地僅為31.49萬(wàn)m2，其各項(xiàng)指標(biāo)在北京已開(kāi)發(fā)的車(chē)輛段中均為最優(yōu)。

如圖2所示，利用節(jié)約出來(lái)的用地，北安河車(chē)輛段在北側(cè)形成了沿北清路的帶狀可開(kāi)發(fā)落地區(qū)，并取得了向北清路開(kāi)口的重力流管線(xiàn)出線(xiàn)通路。車(chē)輛段內(nèi)人員用房主要集中布置在基地東側(cè)由回轉(zhuǎn)線(xiàn)圈出的半圓形用地內(nèi)，形成了開(kāi)發(fā)區(qū)與非開(kāi)發(fā)區(qū)相互獨(dú)立、生產(chǎn)區(qū)內(nèi)有人值守與無(wú)人值守區(qū)相互獨(dú)立的基本規(guī)劃布局。

表2 北京地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)對(duì)比Tab.2 Comparison of development indexes for the Beijing metro depot overhead property

3.2 上蓋物業(yè)預(yù)留體系

車(chē)輛段一級(jí)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是在停車(chē)列檢庫(kù)、架修庫(kù)上完成地坪再造的過(guò)程，最終將架空的屋面層作為地坪進(jìn)行立體釘樁后通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招拍掛”)方式上市完成土地出讓?zhuān)^而進(jìn)行車(chē)輛段的二級(jí)開(kāi)發(fā)。

在允許車(chē)輛段上蓋物業(yè)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的城市，其上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)預(yù)留只需在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段按潛在二級(jí)開(kāi)發(fā)商要求提前進(jìn)行二級(jí)設(shè)計(jì)、完成樓座位置預(yù)留，并進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)構(gòu)選型、計(jì)算。車(chē)輛段開(kāi)發(fā)的工作重點(diǎn)實(shí)際上是二級(jí)開(kāi)發(fā)階段的前置，主要關(guān)注交通流線(xiàn)、業(yè)態(tài)布局、戶(hù)型設(shè)計(jì)等常規(guī)居住區(qū)設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)。在此前提下進(jìn)行上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，從工程造價(jià)的角度看是最經(jīng)濟(jì)的，但因缺乏市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，車(chē)輛段開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益、土地溢價(jià)未必能達(dá)到最優(yōu)。因此，北京非政策性的上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常都采取一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)分開(kāi)的模式。

一、二級(jí)開(kāi)發(fā)分開(kāi)模式下車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)難點(diǎn)在于對(duì)未來(lái)上蓋物業(yè)的二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理的結(jié)構(gòu)預(yù)留及建立小市政系統(tǒng)，困難的原因主要為上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)預(yù)留在一、二級(jí)開(kāi)發(fā)之間因時(shí)間差而造成的嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)。常見(jiàn)的場(chǎng)景是：在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段按改善型戶(hù)型進(jìn)行布局與戶(hù)型設(shè)計(jì)并預(yù)留了結(jié)構(gòu)，待該土地在3～4年后上市時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)向變成大戶(hù)型需求，屆時(shí)所有的預(yù)留不僅失效，而且面臨在車(chē)場(chǎng)已投入運(yùn)營(yíng)的條件下艱難的改造，之前的預(yù)留結(jié)構(gòu)反過(guò)來(lái)影響了戶(hù)型改造。車(chē)輛段第二代上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的五路停車(chē)場(chǎng)、郭公莊停車(chē)場(chǎng)、平西府車(chē)輛段都采取了限定性預(yù)留加“招拍掛”方式推進(jìn)項(xiàng)目，最終在二級(jí)開(kāi)發(fā)商拿地后都遭遇了預(yù)留不匹配、不充分的問(wèn)題。因此，北安河車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)在考慮如何進(jìn)行預(yù)留時(shí)就充分吸取了第二代車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的教訓(xùn)，建立了全新的邏輯模型，并依此搭建上蓋物業(yè)預(yù)留體系。

3.2.1 建立全新的預(yù)留目標(biāo)

上蓋物業(yè)預(yù)留體系首先應(yīng)確立合理、可行的目標(biāo)，將一、二級(jí)開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)分開(kāi)，在已有的限制條件下?tīng)?zhēng)取最大的靈活性，以避免本階段信息不充分對(duì)未來(lái)造成的不利影響。五路停車(chē)場(chǎng)上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)和平西府車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)在二級(jí)開(kāi)發(fā)階段都修改了戶(hù)型，因?yàn)轭A(yù)留限制無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的最優(yōu)，進(jìn)而造成了貨值損失。如圖3所示，在一、二級(jí)開(kāi)發(fā)分離的模式下，在進(jìn)行第三代車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)時(shí)，將預(yù)留目標(biāo)由設(shè)計(jì)戶(hù)型并準(zhǔn)確預(yù)留調(diào)整為研究適應(yīng)性最大的產(chǎn)品體系，并為該產(chǎn)品搭配適應(yīng)性最大的結(jié)構(gòu)體系，為該產(chǎn)品體系預(yù)留最大荷載條件，以達(dá)成“萬(wàn)能平臺(tái)”的目標(biāo)。當(dāng)然，這種“萬(wàn)能”會(huì)有一些基本的限定，如只對(duì)符合開(kāi)發(fā)條件位置的列檢庫(kù)柱網(wǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)預(yù)加強(qiáng)以作為未來(lái)的上部基礎(chǔ)。當(dāng)類(lèi)似的開(kāi)發(fā)區(qū)域被小幅限定后，可以使一級(jí)開(kāi)發(fā)投資下降一個(gè)數(shù)量級(jí)。

3.2.2 構(gòu)建預(yù)留方法

在結(jié)構(gòu)與設(shè)備走廊的限制條件控制下，首先應(yīng)建立了一個(gè)廣泛的戶(hù)型庫(kù)，通過(guò)戶(hù)型比選建立基本單元模數(shù)范圍，繼而研究模數(shù)體系的可變性，建立擴(kuò)大模數(shù)系統(tǒng)，利用該系統(tǒng)進(jìn)行戶(hù)型至樓座的預(yù)設(shè)計(jì)。通過(guò)這一過(guò)程，能夠得到適應(yīng)性戶(hù)型的控制數(shù)據(jù)，其中最重要的是得到提供給小戶(hù)型的限定要求。因?yàn)樾?hù)型是荷載最大的形式，小戶(hù)型限定要求的確定，可為結(jié)構(gòu)預(yù)留提供限值。其次，應(yīng)確定1個(gè)組合單元的長(zhǎng)度。結(jié)構(gòu)可以接受的地坪大板設(shè)縫長(zhǎng)度在50 m以下，在此前提下通過(guò)組合比選，最終將基本結(jié)構(gòu)的留洞跨度設(shè)定在12 m，即每3個(gè)組合長(zhǎng)度形成一個(gè)48 m的設(shè)縫區(qū)間。

a) 在汽車(chē)庫(kù)層根據(jù)線(xiàn)間距確定預(yù)留范圍

b) 搭建靈活的一級(jí)預(yù)留結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)

c) 避開(kāi)一級(jí)預(yù)留位置完成二級(jí)汽車(chē)庫(kù)的頂板及轉(zhuǎn)換梁

d) 按二級(jí)開(kāi)發(fā)方案在預(yù)留結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)完成樓座基礎(chǔ)

e) 在一定范圍內(nèi)靈活調(diào)整戶(hù)型

f) 在一定范圍內(nèi)靈活調(diào)整樓座形態(tài)圖3 北安河車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的靈活預(yù)留系統(tǒng)示意圖Fig.3 Schematic diagram of flexible reservation system of Bei′anhe Depot overhead property

12 m跨長(zhǎng)的布局具有布局靈活性和結(jié)構(gòu)合理性，設(shè)定跨距的實(shí)質(zhì)是判定核心筒與預(yù)留梁的最小沖突位置。如圖4所示，以12 m作為一個(gè)開(kāi)發(fā)單元面的寬度，相應(yīng)戶(hù)型能構(gòu)建3個(gè)高品質(zhì)的南向居住單元，保證大三居、小四居的設(shè)計(jì)可能性。如果面寬超過(guò)12 m但增幅小于6 m，雖然一梯二戶(hù)的品質(zhì)可以再提高，但不足以成模數(shù)地增加南向居住單元的最小數(shù)量，非6 m倍數(shù)的面寬組合會(huì)造成未來(lái)純小戶(hù)型的布局有較大的浪費(fèi)，而更大戶(hù)型的需求則可以利用1/2模數(shù)不斷升級(jí)。在最基本的24 m兩跨范圍內(nèi)，可實(shí)現(xiàn)一梯三戶(hù)(房型可為三居室/兩居室/兩居躍層)和一梯四戶(hù)(房型可為兩居室/一居室)的靈活布局，加上擴(kuò)大模數(shù)后則能基本覆蓋產(chǎn)品需求。

3.2.3 豎向關(guān)系設(shè)計(jì)

車(chē)輛段庫(kù)區(qū)由運(yùn)用庫(kù)和聯(lián)合檢修庫(kù)兩大部分構(gòu)成，其中，運(yùn)用庫(kù)的高度約為10 m。為解決上蓋物業(yè)的停車(chē)問(wèn)題，通常將汽車(chē)庫(kù)設(shè)置于運(yùn)用庫(kù)之上。為避免二級(jí)開(kāi)發(fā)階段上蓋施工影響運(yùn)用庫(kù)安全，通常在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段建成上蓋的汽車(chē)庫(kù)，并將此作為出讓條件隨上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)一并出讓。北安河車(chē)輛段首次在聯(lián)合檢修庫(kù)上嘗試上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，聯(lián)合檢修庫(kù)的高度超過(guò)12 m，為保證二級(jí)開(kāi)發(fā)階段施工不對(duì)車(chē)輛段干擾，對(duì)未布置天車(chē)區(qū)域的頂板局部降板加設(shè)汽車(chē)庫(kù)，12 m面寬區(qū)域內(nèi)采用雙板的剖面形式。由此，上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的整體策略研究應(yīng)按不同庫(kù)區(qū)分別進(jìn)行。

a) 一梯二戶(hù)時(shí)

b) 一梯三戶(hù)時(shí)

c) 一梯四戶(hù)時(shí)注：尺寸單位為mm。圖4 以12 m為開(kāi)發(fā)單元面寬度時(shí)的南向居住單元 適應(yīng)性分析Fig.4 Adaptability analysis of south-facing residential units with 12 m width development unit

3.2.4 預(yù)留措施要點(diǎn)

北安河車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)在借鑒北京地鐵第一、二代車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于一定會(huì)出現(xiàn)的二級(jí)調(diào)整和二次施工條件有了明確的把握，并在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行了彈性預(yù)留，如圖5所示。當(dāng)結(jié)構(gòu)不能直接設(shè)置落地基礎(chǔ)時(shí)，車(chē)輛段的上蓋開(kāi)發(fā)大多采用高位結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的方式，在上部結(jié)構(gòu)與作為基礎(chǔ)的梁之間設(shè)置橡膠隔震墊，以滿(mǎn)足上部結(jié)構(gòu)達(dá)到抗震規(guī)范的要求。但由于二級(jí)開(kāi)發(fā)方案與預(yù)留結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的差異，往往造成預(yù)留隔震措施的浪費(fèi)。

圖5 汽車(chē)庫(kù)內(nèi)預(yù)留體系實(shí)景Fig.5 Photo of the reservation system in the car garage

為了避免這一情況，北安河車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的構(gòu)造設(shè)計(jì)策略包括：①為避免再次出現(xiàn)第二代車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)所有結(jié)構(gòu)板和隔震墊均產(chǎn)生的拆改困難、預(yù)留結(jié)構(gòu)缺乏保護(hù)產(chǎn)生老化等問(wèn)題，此次一級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)包括隔震墊、上部轉(zhuǎn)換梁、下部結(jié)構(gòu)等局部加強(qiáng)部位均不實(shí)施，只實(shí)施預(yù)留節(jié)點(diǎn)，以保證預(yù)留的最大靈活性、避免預(yù)留浪費(fèi)。同時(shí)，在可能設(shè)置核心筒的位置均做了降板處理。②為了保護(hù)汽車(chē)庫(kù)庫(kù)頂預(yù)留洞，設(shè)計(jì)時(shí)采用了更便宜的波紋板做遮蓋；③采用降板實(shí)施小市政綜合管溝的方式，以避免出現(xiàn)重力流管線(xiàn)高度不足及穿板漏水的問(wèn)題。

3.3 優(yōu)化北安河車(chē)輛段區(qū)域的城市設(shè)計(jì)

北安河車(chē)輛段的北側(cè)和西側(cè)未來(lái)都是二級(jí)開(kāi)發(fā)界面，可以形成較好的城市視感，但其南側(cè)、東側(cè)及上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的鳥(niǎo)瞰場(chǎng)區(qū)仍然是基礎(chǔ)設(shè)施界面。應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化北安河車(chē)輛段區(qū)域的城市設(shè)計(jì)，以形成整體統(tǒng)一的良好景觀(guān)和視感，可最大程度地減少常規(guī)基礎(chǔ)設(shè)施建筑對(duì)城市面貌的不利影響。

北安河車(chē)輛段毗鄰海淀稻香湖組團(tuán)，該組團(tuán)內(nèi)聚集了包括華為研究所、中關(guān)村創(chuàng)新園在內(nèi)的眾多科技企業(yè)建筑群，城市設(shè)計(jì)需求被定位為簡(jiǎn)潔精致的現(xiàn)代主義基調(diào)，因此車(chē)輛段立面構(gòu)成需要與之相協(xié)調(diào)。

北安河車(chē)輛段工藝區(qū)建筑立面沿城市道路展開(kāi)，是城市面貌的重要構(gòu)成部分，車(chē)輛段生成的城市界面由一系列的建筑物、構(gòu)筑物、圍墻立面共同構(gòu)成。建筑的構(gòu)成手法均采用了主體與表皮分離的方式實(shí)現(xiàn)視覺(jué)一致性。在北安河車(chē)輛段立面細(xì)部設(shè)計(jì)上采用了模數(shù)化設(shè)計(jì)手法。對(duì)整個(gè)空間序列建立基本模數(shù)系統(tǒng)，在基本模數(shù)上再建立多級(jí)分模數(shù)系統(tǒng)，并利用分模數(shù)系統(tǒng)重新進(jìn)行多種立面的構(gòu)成設(shè)計(jì)，以期在豐富外立面景觀(guān)的同時(shí)使界面統(tǒng)一。在北安河車(chē)輛段室內(nèi)立面上采用高純度的色卡系統(tǒng)對(duì)不同功能區(qū)域進(jìn)行劃分，使功能和色系產(chǎn)生對(duì)應(yīng)關(guān)系。北安河車(chē)輛段的圍墻需具備山洪來(lái)時(shí)擋水的功能，因此在模數(shù)構(gòu)成的系統(tǒng)上采用了預(yù)制混凝土組合板的方式予以實(shí)施，用最簡(jiǎn)單的表達(dá)方式構(gòu)建良好的建筑節(jié)奏感。

北安河車(chē)輛段在限定工期的條件下，整個(gè)車(chē)輛段的城市設(shè)計(jì)優(yōu)化工作都基于造價(jià)與工期這兩個(gè)約束條件下進(jìn)行，城市設(shè)計(jì)優(yōu)化必須做到使用最高效的手段達(dá)到改善城市形象的目的，同時(shí)具備便于匹配二級(jí)開(kāi)發(fā)的特性。

4 結(jié)語(yǔ)

北安河車(chē)輛段在經(jīng)歷了較長(zhǎng)的規(guī)劃決策階段后，其設(shè)計(jì)、施工、通車(chē)調(diào)試的總工期僅為一年半，并于2016年11月隨北京地鐵16號(hào)線(xiàn)的投入運(yùn)營(yíng)而正式啟用。在隨后的三年內(nèi)，一級(jí)開(kāi)發(fā)的業(yè)主單位進(jìn)行了相應(yīng)的交通影響評(píng)價(jià)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，完成了土地上市程序。該項(xiàng)目所屬的二級(jí)地塊最終在2019年初完成了土地“招拍掛”流程。

本文對(duì)此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行總結(jié)，特別是項(xiàng)目中所采用的二次開(kāi)發(fā)彈性預(yù)留措施，可為其它類(lèi)似的車(chē)輛段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在模式選擇與項(xiàng)目操作思路上提供參考和借鑒。