將保障性租賃住房不納入集中度監(jiān)管金融意義重大

莫開偉

2021年2月8日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（簡稱“《通知》”），明確自該通知印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，并提出銀行業(yè)金融機構(gòu)要加大對保障性租賃住房的支持力度。

該《通知》的出臺只是將原來央行、銀保監(jiān)會釋放這一政策信號進行了明確或落實而已。早在2020年12月央行、銀保監(jiān)會發(fā)布房貸集中度管理新規(guī)時，就對此政策預(yù)留了“口子”。當(dāng)時央行、銀保監(jiān)會在答記者問時就表示為支持住房租賃市場發(fā)展，待建立相應(yīng)統(tǒng)計制度后，對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理。2021年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確提出擴大保障性租賃住房供給，還提出要進一步加強金融支持，包括完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。在2021年12月中央經(jīng)濟工作會議上又再次強調(diào)“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)”。所以，央行、銀保監(jiān)會在2月8日發(fā)布的《通知》是瓜熟蒂落、水到渠成之事。

即便如此，相信所有看到這則新聞的銀行金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、廣大民眾都會為之一振，因為無論如何這都將是央行和銀保監(jiān)會釋放的重大政策利好。從當(dāng)前看，這種利好不僅將惠及商業(yè)銀行機構(gòu)以及所有房地產(chǎn)企業(yè)，也將更加惠及城市中低收入的民眾。

對于商業(yè)銀行機構(gòu)來說，將獲得房地產(chǎn)信貸更大操作空間和更有效信貸投放項目。因為《通知》規(guī)定保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，實質(zhì)性地解除了商業(yè)銀行機構(gòu)在房地產(chǎn)信貸上的“禁錮”，商業(yè)銀行發(fā)放涉及保障性租賃住房信貸等相關(guān)貸款不再受集中度管理指標約束，有充足的空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放。這等于無形中又松綁了商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸上的手腳，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸上有更大的騰挪空間，可將大量保障性租賃住房貸款攬于懷中，保障性安居工程項目、租賃住房項目也有望成為房地產(chǎn)投資中難得的“亮點”，為激活保障性租賃住房市場創(chuàng)造有利金融條件。

同時，《通知》還鼓勵商業(yè)銀行機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。這等于是給了商業(yè)銀行發(fā)放保障性租賃住房貸款又一政策傾向，也有可能為了中央政府有關(guān)支持保障性租賃住房建設(shè)，央行會在住房信貸利率、監(jiān)管容忍度等方面出臺更為優(yōu)惠、更為寬松的監(jiān)管政策，以消除商業(yè)銀行保障性租賃住房信貸后顧之憂，使商業(yè)銀行更加注重對保障性租賃住房的信貸支持，不斷提高保障性租賃信貸質(zhì)量。尤其，從當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境看，一些商業(yè)銀行難以找到更加有效信貸投放項目，保障性租賃住房信貸無疑成為2022年以及今后若干年商業(yè)銀行信貸效益的有力增長點。

總之，《通知》釋放了加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展的積極信號，有助于我國商業(yè)銀行更加發(fā)力支持我國住房保障體系建設(shè)，促進住房租賃金融朝著規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展，為推動我國建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展以及構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機制奠定堅實的金融基礎(chǔ)，營造有利的金融環(huán)境。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，將會使融資渠道拓寬豐厚自身資金鏈，渡過經(jīng)營難關(guān)。

《通知》對于大量房企來說無異于冬天里的“一把火”，起到“雪中送炭”的功效。眾所周知，自2020年8月央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的“三道紅線”以及2021年初發(fā)布的“兩條紅線”之后，房地產(chǎn)企業(yè)無論是資金供給端還是資金需求端都受到了有效控制，融資能力受限，擴張速度放慢，更有一些房企資金鏈斷裂出現(xiàn)經(jīng)營危機，比如恒大房企就因盲目多元化擴張陷入了巨大債務(wù)違約漩渦。受此影響，房地產(chǎn)各類主體避險情緒上升，金融機構(gòu)也出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)，更使得房地產(chǎn)企業(yè)全面陷入融資困局。針對這一情況，黨中央、國務(wù)院積極部署，金融管理部門第一時間采取應(yīng)對措施，重點開展了三項工作：一是堅持法治化、市場化原則，配合廣東省人民政府、相關(guān)部門和地方政府，做好出險企業(yè)風(fēng)險化解工作。二是指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)準確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。三是出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，指導(dǎo)金融機構(gòu)以市場化方式支持風(fēng)險化解和行業(yè)出清。

但這一切依然沒有完全解決房企的融資之難，此次央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《通知》將在緩解房企融資方面發(fā)揮重要作用。畢竟就當(dāng)前全國而言，保障性租賃住房的需求量較大、工程項目較多，對于大量房企來說無疑可注入大量信貸資金，保障性租賃住房建設(shè)全面啟動之后，房企只要主動在此類產(chǎn)品方面積極發(fā)力，加強與商業(yè)銀行溝通，且保障性租賃信貸也是商業(yè)銀行2022年重點推廣的房貸產(chǎn)品，房企大都可把握此類信貸機會。據(jù)2022年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。住建部日前還透露，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。這表明保障性租賃住房建設(shè)市場前景廣闊，商業(yè)銀行加大支持力度，可以有效激活房企資金，使得大量房企因此擺脫經(jīng)營困局，也對化解目前房地產(chǎn)企業(yè)信貸違約風(fēng)險、尤其是金融風(fēng)險將起到積極作用。

對于廣大需要住房民眾尤其中低收入階層，“大庇天下寒士俱歡顏”的圖景有望實現(xiàn)。

保障性租賃住房當(dāng)選“2021年度十大新詞語”，它是2021年4月中央政治局會議提出來的。顧名思義，應(yīng)該說保障性租賃住房面臨的對象應(yīng)該是城市中低收入民眾靠自己的收入購房有困難而又亟需住房的社會階層，也可以說是中國城市的“夾生層”；目前來看這個階層在中國各城市的數(shù)量還相當(dāng)龐大，他們因為生活在城市而沒有住房處于難以安身的狀態(tài)，這部分人需要政府發(fā)力，大力支持保障性租賃住房建設(shè)，通過金融信貸支持房企開發(fā)足夠的保障性租賃住房來解決中低收入階層的住房困難，使他們能夠以低廉的價格租賃住房，這是推進中國社會共同富裕的一項重要內(nèi)容。

而現(xiàn)在中央政府重視這一社會階層的安住工程，央行與銀保監(jiān)會又發(fā)布《通知》支持房企進行保障性租賃住房的開發(fā)建設(shè)，相信通過幾年的能力，數(shù)量龐大總量逾千萬套的保障性租賃住房一定會在中國各城市涌現(xiàn)，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的場景將會盡快在中國實現(xiàn)，城市居民的生活幸福指數(shù)一定會得到極大的提高，社會和諧文明程度也將會獲極大的提升。