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    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的要求與影響

    2022-03-30 11:41:34彭文華楊詠梅
    中國(guó)集體經(jīng)濟(jì) 2022年8期
    關(guān)鍵詞:要求影響發(fā)展

    彭文華 楊詠梅

    摘要:2020年4月,證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布“證監(jiān)發(fā)[2020]40號(hào)”文,拉開(kāi)了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的帷幕。8月,證監(jiān)會(huì)發(fā)布《指引》,提出了具體實(shí)施細(xì)則。文章介紹了REITs的起源以及REITs在美國(guó)、日本、新加坡和中國(guó)香港的發(fā)展,歸納整理了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的區(qū)域和領(lǐng)域等要求,以及試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的對(duì)我國(guó)多方面帶來(lái)的影響。

    關(guān)鍵詞:REITs試點(diǎn);發(fā)展;要求;影響

    受疫情沖擊,石油能源危機(jī)等因素的影響,2020年全球經(jīng)濟(jì)不景氣。我國(guó)也面臨較大困難,政府財(cái)政收入大幅下滑,公共預(yù)算收入下降,地方債發(fā)行出現(xiàn)新的高點(diǎn)。2020年4月,證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委發(fā)布“證監(jiān)發(fā)[2020]40號(hào)”文,開(kāi)啟基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施積累沉淀的資產(chǎn)巨大,基礎(chǔ)設(shè)施投資渠道亟需拓寬,REITs的推出為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)注入長(zhǎng)期投資資金,有利于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長(zhǎng)期持續(xù)運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)定發(fā)展。

    一、REITs起源與發(fā)展

    (一)美國(guó)REITs

    REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡(jiǎn)稱(chēng),1960年美國(guó)政府頒布《稅收法案》允許設(shè)立權(quán)益型REITs,標(biāo)志REITs開(kāi)端。最初開(kāi)始于馬塞諸塞州商業(yè)信托,目的是為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資,處理存量房地產(chǎn)。期初由于限制過(guò)多,廣大投資者并不熟悉這種新型的金融產(chǎn)品,一度發(fā)展緩慢。而后通過(guò)修訂房地產(chǎn)投資信托《法案》,放開(kāi)一些限制,承認(rèn)了房地產(chǎn)投資信托的法律地位推出一系列稅收優(yōu)惠政策,REITs開(kāi)始逐步發(fā)展壯大。美國(guó)國(guó)會(huì)1976年對(duì)REITs納稅的規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整,對(duì)分派利息做了調(diào)整,分配比例從90%提高到95%;同時(shí),放寬了物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)限制,規(guī)定REITs持有物業(yè)可以以轉(zhuǎn)售為目的。這一改革極大提高了市場(chǎng)熱情,投資領(lǐng)域拓展到了商業(yè)物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、鐵塔、通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

    1986年,1993年美國(guó)由分別對(duì)稅收進(jìn)行改革,使REITs擁有了很大的物業(yè)控制權(quán),REITs的經(jīng)營(yíng)決策效率極大提高。允許養(yǎng)老基金投資于REITs,投資迅速增長(zhǎng),目前美國(guó)是最成熟、規(guī)模最大REITs市場(chǎng)。

    (二)亞洲國(guó)家或地區(qū)REITs發(fā)展

    1. 日本REITs

    1998年9月,日本實(shí)施了《特殊目的公司實(shí)現(xiàn)特定資產(chǎn)流動(dòng)化法》,為日本REITs奠定了法律基礎(chǔ),開(kāi)啟日本REITs市場(chǎng)。日本REITs借鑒了美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),結(jié)構(gòu)可以采用公司型或契約型。2000年5月,又修改法案,允許REITs對(duì)房地產(chǎn)投資,同時(shí)也認(rèn)可專(zhuān)門(mén)投資房地產(chǎn)的投資公司的合法地位。標(biāo)志著REITs在日本的確立。2001年9月,三菱地所和三井不動(dòng)產(chǎn)兩大房地產(chǎn)巨頭成功發(fā)行REITs并上市,目前,日本是亞洲最大的REITs市場(chǎng)。

    2. 新加坡REITs

    1999年,新加坡頒布房地產(chǎn)基金《指引》、2001年,新加坡頒布《證券和期貨法》,對(duì)REITs上市作出具體規(guī)定;隨后,2002年,發(fā)布集合投資《準(zhǔn)則》,細(xì)化對(duì)REITs的監(jiān)管。這一系列法律、法規(guī)的推出開(kāi)啟了新加坡REITs市場(chǎng)。新加坡在稅收政策上做了修改,在稅收方面給予REITs大量?jī)?yōu)惠,包括允許公積金投資REITs,境內(nèi)和境外外個(gè)人投資者持有REITs獲取的分紅均享受免稅優(yōu)惠政策,通過(guò)“穿透原理”避免雙重征稅,境外公司在新加坡投資REITs享受優(yōu)惠稅率等。2005年,對(duì)財(cái)產(chǎn)信托《指南》進(jìn)行了修訂,允許REITs在持有資產(chǎn)時(shí),不必?fù)碛腥抗蓹?quán),可以擁有部分股權(quán);允許REITs投資未完工房地產(chǎn)等,REITs發(fā)展大幅加快,目前新加坡是亞洲第二大REITs市場(chǎng)。

    3. 中國(guó)香港REITs

    中國(guó)香港證監(jiān)會(huì)于2003年7月30日頒布了REITs《守則》,為REITs發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。中國(guó)香港REITs是以信托方式組成,由獨(dú)立于REITs的公司作為受托人和管理公司進(jìn)行管理,信息披露非常嚴(yán)格,建立第三方獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。經(jīng)過(guò)中國(guó)香港證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的REITs可在香港聯(lián)交所掛牌。

    從運(yùn)作模式上來(lái)看,中國(guó)香港REITs制度設(shè)計(jì),既借鑒了美國(guó)、澳大利亞、新加坡等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)香港REITs采用契約型模式,具有信托所有權(quán)與利益分離、財(cái)產(chǎn)獨(dú)立的特點(diǎn)。而美國(guó)、日本等國(guó)的REITs大多采取公司型組織形式。

    4.中國(guó)內(nèi)地REITs

    2000年左右,我國(guó)引進(jìn)REITs概念,2014 年,在上交所“中信啟航”類(lèi) REITs 發(fā)行,開(kāi)啟國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs 序幕。該產(chǎn)品為私募,非權(quán)益產(chǎn)品,與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)有一定差別。2019 年9月,“滬杭甬徽杭”類(lèi)REITs在上交所掛牌交易,屬于高速基礎(chǔ)設(shè)施,是國(guó)內(nèi)首單基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs產(chǎn)品。截至2020年4月月末,國(guó)內(nèi)已有72只類(lèi)REITs上市發(fā)行,規(guī)模1431多億元。其中,有3只為基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi) REITs (見(jiàn)表1),市場(chǎng)規(guī)模114多億元。近20年來(lái),我國(guó)借鑒國(guó)外 REITs 經(jīng)驗(yàn)穩(wěn)步探索取得了巨大成就。本次試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs ,符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)了權(quán)益化、公募化和聚焦化的三大突破。

    二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的要求

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是通過(guò)ABS持有項(xiàng)目公司全部股權(quán),公開(kāi)發(fā)行的,以底層資產(chǎn)為支持,通過(guò)穿透取得項(xiàng)目公司全部特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或所有權(quán)的基金。此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有以下要素。

    (一)試點(diǎn)區(qū)域

    2020年4月,證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《通知》公募REITs試點(diǎn)聚焦重點(diǎn)區(qū)域:京津冀、雄安新區(qū);長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶;長(zhǎng)江三角洲;粵港澳大灣區(qū),具體地區(qū)見(jiàn)匯總表2。

    (二)試點(diǎn)行業(yè)

    證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《通知》,我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)原則:優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目,鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)展試,各行業(yè)投資領(lǐng)域見(jiàn)表3。

    (三)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

    基礎(chǔ)設(shè)施REITs采用“公募基金+ABS”的產(chǎn)品架構(gòu),80%以上基金資產(chǎn)持有ABS全部份額,基金通過(guò)特殊目的載體穿透取得項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或完全所有權(quán)。

    (四)產(chǎn)品定價(jià)與收益

    通過(guò)向網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的認(rèn)購(gòu)價(jià)格。證券公司、基金公司、財(cái)務(wù)公司等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)網(wǎng)下詢(xún)價(jià),專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的詢(xún)價(jià)會(huì)使定價(jià)、估值,貼近公允價(jià)值,實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能,促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

    REITs的收益由兩部分組成,分紅收益和二級(jí)市場(chǎng)資本利得?;A(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品規(guī)定,年度利潤(rùn)不低于90%可供分配利潤(rùn)分配給投資者。

    三、推行公募基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的影響

    (一)更好發(fā)揮財(cái)政資金的作用

    第一,基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 可促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí),盤(pán)活存量資產(chǎn),帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資。

    第二,基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 可吸引社會(huì)資本參與建設(shè),保障民生工程的建設(shè),盤(pán)活財(cái)政資金,發(fā)揮資金撬動(dòng)作用,加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資。

    第三,依托REITs市場(chǎng)建設(shè),有利于化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

    第四,公募基礎(chǔ)設(shè)施 REITs發(fā)行可豐富中長(zhǎng)期資金融資來(lái)源,為投資者提供新的金融投資產(chǎn)品,還能通過(guò)“滬港通”、“深港通”、“滬倫通”等渠道吸引境外投資者參與內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資。

    (二)有利于國(guó)資國(guó)企綜合改革的推進(jìn)

    深化混合所有制改革,完善國(guó)資監(jiān)管體制。提高核心競(jìng)爭(zhēng)力,健全市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

    第一,推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 能厘清地方政府隱形擔(dān)保問(wèn)題,有助于剝離國(guó)有企業(yè)社會(huì)職能,探索地方政府融資平臺(tái)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。

    第二,有利于企業(yè)再投資能力的提升,募集資金可盤(pán)活企業(yè)存量資產(chǎn),促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)提前回籠,縮短投資回報(bào)周期,形成投資良性循環(huán),開(kāi)拓更廣闊的投資渠道。

    第三,有利于企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。REITs 是權(quán)益性金融產(chǎn)品,優(yōu)化發(fā)起人債務(wù)結(jié)構(gòu),提高直接融資比重,盤(pán)活資金可償還銀行貸款,騰出融資空間,實(shí)現(xiàn)債務(wù)融資為主向權(quán)益融資轉(zhuǎn)化,降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

    (三)給投資者提供優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品和投資渠道

    第一,基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 為自然人投資者和機(jī)構(gòu)投資者提供參與不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì),基礎(chǔ)設(shè)施 REITs符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),是國(guó)際上慣用的資產(chǎn)配置渠道,實(shí)現(xiàn)了金融創(chuàng)新、拓寬了投資領(lǐng)域。

    第二,豐富了我國(guó)資本市場(chǎng)投資工具,基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs為投資者提供了風(fēng)險(xiǎn)較小、流動(dòng)性強(qiáng)、穩(wěn)定、高收益率的集合投資工具,滿足了投資者對(duì)金融產(chǎn)品需求。

    第三,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 底層資產(chǎn)有政府特許經(jīng)營(yíng)權(quán),流動(dòng)性更高、市場(chǎng)波動(dòng)率小、分紅穩(wěn)定,推動(dòng)公募基金、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等投資于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

    推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs,能夠容納相對(duì)較大的資產(chǎn)池,通過(guò)直接融資解決實(shí)體壓力,落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于補(bǔ)短板、穩(wěn)投資、去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的決策部署。

    四、結(jié)語(yǔ)

    REITs起源于美國(guó)19世紀(jì)60年代,最初的目的是盤(pán)活存量房地產(chǎn),后來(lái)通過(guò)多次改革,投資領(lǐng)域拓展到商業(yè)地產(chǎn)、廠房、工業(yè)園區(qū)、公路等領(lǐng)域。最近20多年,進(jìn)一步拓展到交通、能源、通訊鐵塔、寬帶網(wǎng)絡(luò)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等基建設(shè)施領(lǐng)域。2000年后,亞洲地區(qū)的日本、新加坡和中國(guó)香港也推出了REITs,投資領(lǐng)域包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。我國(guó)2014 年推出了類(lèi)REITs,屬于私募基金、類(lèi)似于債券,流動(dòng)性較差,不符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。目前正在試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs,屬于權(quán)益性產(chǎn)品,流動(dòng)性高、收益高、安全可靠,符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。能提供一種新的融資渠道,有效化解大量沉淀的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),為市場(chǎng)提供了一種新型的金融投資工具,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]孫漢康.國(guó)外REITs發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)REITs轉(zhuǎn)型的啟示[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,2019(10):56-63.

    [2]孟明毅.不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金的美國(guó)經(jīng)驗(yàn)借鑒[J].經(jīng)濟(jì)與管理評(píng)論,2020,36(01):124-136.

    [3]周景彤,葉銀丹.基礎(chǔ)設(shè)施REITs開(kāi)啟新時(shí)代[J].中國(guó)金融,2020(18):58-59.

    (作者單位:彭文華,廣州商學(xué)院;楊詠梅,廣州華商學(xué)院)

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