空氣質(zhì)量對城市住房價格影響實證分析

□文/王 禎

（三亞市城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司 海南·三亞）

［提要］2005～2015年間我國大部分城市住房價格高漲，同時空氣質(zhì)量問題被廣泛討論，城市人居環(huán)境問題越來越受到關(guān)注。本文使用我國79個地級及以上城市PM2.5濃度這一空氣質(zhì)量數(shù)據(jù)，通過回歸模型構(gòu)建研究以PM2.5數(shù)據(jù)為代表的空氣質(zhì)量因素對城市住房價格的影響，并提出政策建議。

隨著我國工業(yè)化和城市化的快速推進，空氣質(zhì)量問題受到廣泛關(guān)注。2013年，我國99.6%的人口所處環(huán)境的PM2.5濃度超過世界衛(wèi)生組織劃定的不影響人體健康的最高限度?？諝馕廴緦ξ覈用窠】翟斐蓢乐赝{，并對城市發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響，也是導(dǎo)致霧霾發(fā)生的主要因素之一。

2016年以來，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“房子是用來住的”的定位，未來的中國城市住房將更加強化房子的居住屬性。居住才是房子的本質(zhì)，因此也更加強調(diào)住房的宜居性及居住環(huán)境，其次才是其商品屬性，房產(chǎn)的價值投資是建立在有人愿意居住的前提下。在霧霾的影響下，當人們發(fā)現(xiàn)高房價無法帶來真正好的居住環(huán)境時，勢必會對居住地及購房意愿產(chǎn)生影響，從而影響城市住房價格。

一、文獻綜述

空氣質(zhì)量能影響城市房價的理論依據(jù)來自城市間居住環(huán)境的差異將資本化地體現(xiàn)為房價的差異，這一結(jié)論成立的前提是居民可以“用腳投票”——自由選擇居住地。我國自20世紀80年代以來，人口流動持續(xù)活躍，不斷推進的戶籍制度改革使得戶口對于勞動力轉(zhuǎn)移的約束逐步減小，90年代開始全面展開的城鎮(zhèn)住房制度改革使房地產(chǎn)市場已充分發(fā)育成熟，這些市場化的力量都推動著城市間房地產(chǎn)市場走向整合，使得地區(qū)間房價差異能反映居民對于居住環(huán)境的支付意愿。

合理估算空氣質(zhì)量的外溢價值也一直是城市治理、公共管理、公共經(jīng)濟學(xué)以及環(huán)境保護政策制定的一個重要議題。最初，經(jīng)典的hedonic特征價格模型主要用于識別住房屬性的隱含價值。后來，研究人員逐漸擴大了研究范圍，確定空氣污染/空氣質(zhì)量與住房房價之間的關(guān)系，即研究空氣污染資本化問題對房價的影響。近年來，隨著環(huán)境問題日益受到廣泛關(guān)注，國內(nèi)外對空氣污染影響評估的文獻大量涌現(xiàn)。Au和Henderson（2006）研究了霧霾污染可以通過城市化進程來影響經(jīng)濟發(fā)展。陳永偉和陳立中（2012）通過青島市的數(shù)據(jù)研究了青島市空氣質(zhì)量的經(jīng)濟價值。研究發(fā)現(xiàn)，空氣污染指數(shù)每降低一個單位，房價相應(yīng)增長1.74%，換算成彈性值為1.356。周夢天和王之（2018）研究了2012年至2015年我國各城市PM2.5空氣質(zhì)量信息公開對城市房價的影響，研究發(fā)現(xiàn)對PM2.5關(guān)注度越高的城市房價受到的影響越大，集中統(tǒng)一發(fā)布和城市單獨發(fā)布這兩種公開方式對不同城市影響效果存在差異，信息公開對地區(qū)房價存在長期穩(wěn)定的影響。

在空氣質(zhì)量與城市治理方面，我國諸多學(xué)者進行了相關(guān)研究，主要集中在區(qū)域和城市空氣質(zhì)量治理、空氣質(zhì)量治理措施、空氣質(zhì)量與城市治理公共政策研究等方面。譚明華（2009）從珠江三角洲區(qū)域背景出發(fā)，提出政府在霧霾的治理中必須起主導(dǎo)作用。周濤和汝小龍（2012）通過對北京霧霾天氣現(xiàn)象研究發(fā)現(xiàn)，移動排放源已經(jīng)成為北京市城市污染的重要源頭。北京霧霾天氣的治理關(guān)鍵在于加強機動車污染防治?？荡烘煤屠钚l(wèi)東（2016）認為大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用將有助于提高霧霾治理的效率。通過大數(shù)據(jù)手段，可以對霧霾情況進行監(jiān)控、預(yù)測，減少城市霧霾現(xiàn)象的發(fā)生。石慶玲等（2016）從“政治性藍天”角度研究指出，在政治敏感時期，地方政府有更大的激勵加大環(huán)境保護力度，營造一種暫時性的“政治性藍天”，同時這是以政治事件過后更嚴重的報復(fù)性污染為代價的。因此，應(yīng)變運動式治霾為常態(tài)監(jiān)管。在環(huán)境保護執(zhí)法上，使環(huán)境保護走上常態(tài)化軌道。

學(xué)者們在空氣質(zhì)量與城市住房價格研究、空氣質(zhì)量與城市環(huán)境治理方面做了大量的探索。總的來看，空氣質(zhì)量及空氣污染數(shù)據(jù)構(gòu)成現(xiàn)有研究難點?，F(xiàn)有研究大多數(shù)關(guān)注如二氧化碳、二氧化硫、PM10等污染物，而對于空氣質(zhì)量霧霾污染的根源PM2.5的探討相對較少?，F(xiàn)有研究多以省級層面分析以及以城市、區(qū)域的自身條件為依據(jù)對空氣質(zhì)量與城市治理建言獻策，對空氣質(zhì)量與城市治理的建議也以宏觀政策角度為主，缺少具體的治理舉措，涉及的方面較為寬泛、籠統(tǒng)。

綜上，本文的創(chuàng)新點在于：在PM2.5數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上使用2005～2015年共11年的79個地級及以上城市PM2.5濃度數(shù)據(jù)，有利于從城市角度考察影響空氣質(zhì)量的PM2.5對中國城市住房價格的影響。同時，基于量化研究，從公共政策、區(qū)域協(xié)同、空間規(guī)劃等議題出發(fā)，提出建議對策，進一步豐富相關(guān)研究。

二、數(shù)據(jù)說明與模型建構(gòu)

（一）數(shù)據(jù)與變量

1、數(shù)據(jù)來源與處理。本文采用的數(shù)據(jù)為2005～2015年79個直轄市與地級市住房價格、社會經(jīng)濟數(shù)據(jù)和空氣質(zhì)量數(shù)據(jù)。其中，79個大中城市住房價格數(shù)據(jù)來源為同花順iFinD中的商品房住宅銷售價格數(shù)據(jù)，社會經(jīng)濟數(shù)據(jù)來源為相應(yīng)的城市統(tǒng)計年鑒，PM2.5數(shù)據(jù)來源于哥倫比亞大學(xué)發(fā)布的分年度世界PM2.5密度圖數(shù)據(jù)。本文的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)為2005～2015年間全國79個地級及以上城市的面板數(shù)據(jù)。

2、變量定義與解釋。本文的被解釋變量采用各直轄市與地級市的年度平均住房銷售價格的對數(shù)值（lnhp）。關(guān)鍵解釋變量采用PM2.5的對數(shù)值（lnpm）表示空氣環(huán)境質(zhì)量?？刂谱兞恐饕ǔ鞘械慕?jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變量、人口變量、就業(yè)、用地相關(guān)的變量，以及綠地、軌道交通、醫(yī)療和文化類公共服務(wù)變量。為了減小異方差的影響，對每萬人醫(yī)院衛(wèi)生院床位數(shù)、每萬人學(xué)校數(shù)量、每萬人住宅供地面積、人口密度、外商實際投資額進行對數(shù)化處理。

本文所涉及變量的具體名稱和統(tǒng)計描述見表1。（表1）

表1 描述性統(tǒng)計一覽表

（二）實證模型。本文構(gòu)建如下回歸模型：

其中，下標i和t分別表示城市以及年度。lnyhpit為城市i第t年房價的對數(shù)，為了減小異方差的影響，對數(shù)據(jù)進行了對數(shù)化處理。α0為截距項，α1為空氣質(zhì)量的估計系數(shù)，PM2.5為樣本城市的空氣質(zhì)量情況，α2為各控制變量的回歸系數(shù)集合，為各控制變量，μit為城市的虛擬變量，εit為隨機干擾項。本文采用固定效應(yīng)模型進行估計。

根據(jù)前文的理論分析，空氣質(zhì)量的改善對房價有正向資本化效應(yīng)，反言之，PM2.5會對當?shù)胤績r有負向資本化效應(yīng)。但考慮到不同等級城市的特征和居民的居住意愿，是否均顯著為負卻無法確定，有待檢驗。

三、實證結(jié)果分析

（一）區(qū)域整體性回歸。表2為PM2.5對房價影響的回歸結(jié)果。第（1）列中只加入了PM2.5數(shù)據(jù)，第（2）列～（7）列逐步加入了各控制變量。具體地，第（2）列在第（1）列的基礎(chǔ)上加入了人均可支配收入；第（3）列在第（2）列的基礎(chǔ)上加入了反映公共服務(wù)特征的變量，包括醫(yī)院衛(wèi)生院每萬人床位數(shù)、每萬人學(xué)校數(shù)量；第（4）列在第（3）列的基礎(chǔ)上加入了反映地區(qū)土地供應(yīng)變量的每萬人住宅供地面積；第（5）列在第（4）列的基礎(chǔ)上加入了軌道交通是否運營變量；第（6）列在第（5）列的基礎(chǔ)上加入了地區(qū)人口密度；第（7）列在第（6）列的基礎(chǔ)上加入了第三產(chǎn)業(yè)占比、失業(yè)率、外商實際投資額。（表2）

從表2的第（1）列～（7）列回歸中可以看出，PM2.5對房價具有顯著的負向影響，且均在1%的水平下顯著，加入控制變量對PM2.5的顯著性影響不大，回歸結(jié)果是穩(wěn)健的?；貧w結(jié)果表明，PM2.5每增加1%，房價會降低約0.16%，這說明我國居民對PM2.5的含量反應(yīng)較為敏感，PM2.5造成的空氣質(zhì)量對房價具有顯著的負向資本化效應(yīng)，空氣質(zhì)量的確會影響居民的居住選擇，空氣質(zhì)量與房價有著反方向的變動。

表2 空氣質(zhì)量對房價的影響回歸結(jié)果一覽表

控制變量方面，在給定其他條件不變的情況下，人均可支配收入對房價具有正向影響，且均在1%的水平下顯著，這表明人均可支配收入越高，經(jīng)濟越發(fā)達，房價越高；在公共服務(wù)特征變量方面，醫(yī)院衛(wèi)生院每萬人床位數(shù)的回歸系數(shù)約為0.17，對房價具有正向影響，每萬人學(xué)校數(shù)量的回歸系數(shù)約為-0.22，對房價具有負向影響，且均在1%的水平下顯著，這與理論預(yù)期是相符的，公共服務(wù)越好的城市，房價影響的顯著性越高。同時，醫(yī)療資源越好，房價越高；學(xué)校越多，公共教育均等化越好，有利于降低房價；在土地供應(yīng)方面，每萬人住宅供地面積的回歸系數(shù)約為0.02，且均在1%的水平下顯著，對房價具有顯著的正向影響，原因是在當前快速城鎮(zhèn)化過程中，城市空間規(guī)模發(fā)展越快，城市發(fā)展動力和活力越強，房價越高；在公共交通方面，軌道交通的回歸系數(shù)約為-0.17，對房價具有負向影響，說明公共交通越好，公共交通均等化程度越高，有利于降低房價。人口密度的回歸系數(shù)約為0.07，對房價具有正向影響，說明人口密度越大，土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)越緊張，住房需求越大，房價越高；第三產(chǎn)業(yè)占比的回歸系數(shù)約為0.36，且在5%的水平下顯著；失業(yè)率和外商實際投資額的統(tǒng)計結(jié)果不顯著，說明服務(wù)業(yè)比重越高的城市，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平越高，住房的資本化效應(yīng)更加明顯，房價也越高。

（二）區(qū)域異質(zhì)性回歸。一二三四線城市樓市發(fā)展分化是近年來我國房地產(chǎn)市場的一個重要特征。根據(jù)第一財經(jīng)新一線城市研究所公布的2019中國城市等級名單公布的中國地級及以上城市分級名單，本文將樣本中的一線和二線城市劃分為一組，將三線和四線城市劃分為一組進行區(qū)域異質(zhì)性回歸檢驗，結(jié)果顯示PM2.5對房價均具有顯著的負向影響，空氣質(zhì)量的確會影響城市房價。

其中，在一二線城市和三四線城市中，控制變量方面，在給定其他條件不變的情況下，與一二線城市相比，三四線城市醫(yī)院衛(wèi)生院每萬人床位數(shù)對房價的影響更為顯著，對房價具有正向影響，醫(yī)療資源越好的三四線城市，房價越高；一二線城市由于普遍具有較好的醫(yī)療資源，因此對房價的影響不顯著；在一二線城市和三四線城市中，學(xué)校數(shù)量均對房價具有負向影響，且均在1%的水平下顯著，說明不管是在一二線城市還是三四線城市中，隨著公共教育均等化水平的提高，更加有利于降低房價；在一二線城市和三四線城市中，住宅土地供應(yīng)對房價具有正向影響，且在一二線城市中更為顯著，說明隨著土地供應(yīng)的增加，城市空間規(guī)模的擴大，更能夠推高房價。在公共交通方面，一二線城市對房價具有負向影響，且在1%的水平下顯著，說明在一二線城市公共交通越好，公共交通均等化程度越高，有利于降低房價。在三四線城市，軌道交通對房價的影響不顯著。在三四線城市，人口密度對房價具有顯著正向影響，且在1%的水平下顯著，說明在三四線城市，人口密度、人口數(shù)量越大房價越高，人口增加對三四線城市的房價提升有較大影響；同時，在一二線城市由于人口密度本身較高，相對來說對房價的影響不顯著。第三產(chǎn)業(yè)占比對一二線城市房價具有正向影響，在1%的水平下顯著，說明在一二線城市中第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能級更高，房價越高。第三產(chǎn)業(yè)占比對三四線城市房價的影響不顯著，這也與三四線城市第三產(chǎn)業(yè)占比普遍不高有一定關(guān)系。（表3）

表3 空氣質(zhì)量對不同等級城市房價的影響回歸結(jié)果一覽表

四、政策建議

本文采用全國79個地級及以上城市2005～2015年的面板數(shù)據(jù)，通過回歸模型構(gòu)建研究了以PM2.5數(shù)據(jù)為代表的空氣質(zhì)量因素對城市住房價格的影響。實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，一個城市的PM2.5含量增加對房價有顯著的負影響。此外，本文還通過地級及以上城市的等級劃分，研究了一二線城市和三四城市PM2.5對房價的影響，通過區(qū)域異質(zhì)性回歸，結(jié)果顯示PM2.5對一二線城市和三四城市房價均具有顯著的負向影響。

基于以上結(jié)論，本研究提出以下治理對策建議：首先，完善頂層設(shè)計，優(yōu)化環(huán)境治理體系。中央政府應(yīng)進一步通過地方政府政績考核制度改革，將環(huán)境質(zhì)量水平納入考核體系、加強環(huán)境信息公開、鼓勵公眾參與環(huán)境質(zhì)量監(jiān)督等措施轉(zhuǎn)變政府環(huán)境重視度，促進環(huán)境治理水平提升。其次，促進區(qū)域政府合作和協(xié)同一體化治理。由于空氣質(zhì)量的形成、傳播具有流動性和廣泛性，因此空間環(huán)境質(zhì)量的改善需要區(qū)域城市間的合作，建立地區(qū)間空氣質(zhì)量聯(lián)防聯(lián)控治理體系，共同謀劃和實施環(huán)境治理方案，通過統(tǒng)一的協(xié)同法規(guī)與標準，強化地區(qū)間的協(xié)調(diào)與合作。最后，加強空間發(fā)展和住房規(guī)劃，促進人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。通過城市空間結(jié)構(gòu)的改善和產(chǎn)業(yè)用地布局優(yōu)化，減少重污染性產(chǎn)業(yè)的引入；強化城市風(fēng)道、綠廊的作用，通過調(diào)整城市道路走向、設(shè)置生態(tài)綠色走廊、控制建筑物高度以及順應(yīng)城市常年主導(dǎo)風(fēng)向等措施，保證城市主風(fēng)道，提高城市環(huán)境容量，減少空氣污染對住宅用地的干擾，促進宜居城市的規(guī)劃和發(fā)展。