關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈融資的實(shí)踐探討

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國重要企業(yè)，在現(xiàn)代化背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。但是由于近年來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過快，產(chǎn)生了嚴(yán)重的“房地產(chǎn)泡沫”情況，為解決這一問題，政府也加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)的融資渠道受到了擠壓。當(dāng)前背景下，房地產(chǎn)企業(yè)雖然面臨著困境，但也應(yīng)認(rèn)識到其中的“機(jī)遇”，注重創(chuàng)新融資渠道，供應(yīng)鏈融資便是比較有代表性的一種，同時也是當(dāng)前新興的融資方法。通過供應(yīng)鏈融資的實(shí)施，不僅可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，同時也有助于構(gòu)建一體化的管理模式，對房地產(chǎn)企業(yè)的“浴火重生”有重要幫助。文章重點(diǎn)探究了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈融資的實(shí)踐應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);供應(yīng)鏈融資;實(shí)踐運(yùn)用

中圖分類號：F299.233.42;F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）02-0052-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.02.052

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資是其發(fā)展過程中的重要環(huán)節(jié)，但是在過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資過程中面臨著一定的問題，如融資放款慢、融資商談難等，均較大程度地影響著融資工作的開展。同時，從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型、人員密集型企業(yè)，其“一舉一動”均需要耗費(fèi)大量的資金，由于傳統(tǒng)融資模式的發(fā)展較為滯后，使得融資工作難度較大。供應(yīng)鏈融資作為一種新型融資模式，與傳統(tǒng)融資方法不同，其具有快速、靈活、簡單的特點(diǎn)，這對降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、優(yōu)化資金調(diào)控有重要作用。

1 供應(yīng)鏈融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)與其他生產(chǎn)性企業(yè)有一定的相似點(diǎn)，均有其相應(yīng)的供應(yīng)鏈，通過供應(yīng)鏈的應(yīng)用，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升資源利用率，達(dá)到資源的合理配置，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展[1]。在當(dāng)前，供應(yīng)鏈融資的應(yīng)用相對較為成熟，主要是融資企業(yè)與供應(yīng)鏈上游企業(yè)、下游企業(yè)相互合作進(jìn)行融資，即上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)將企業(yè)內(nèi)富余資金通過銀行結(jié)算系統(tǒng)給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該類型資金屬于有償使用，通過此類供應(yīng)鏈融資的應(yīng)用，可以達(dá)到供應(yīng)鏈企業(yè)間的“互惠互利”。

新時代背景下，社會現(xiàn)代化發(fā)展迅速，對“住房”的要求越來越高，這也是當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的重要助力之一[2]。房地產(chǎn)企業(yè)本身涉及范圍較廣，其在發(fā)展過程中，并不會單純地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而是在發(fā)展過程中不斷通過自身資源、信息、資金等優(yōu)勢進(jìn)行供應(yīng)鏈方面的上下游擴(kuò)張，以此來為供應(yīng)鏈融資的開展奠定重要基礎(chǔ)。同時，從實(shí)際情況來看，供應(yīng)鏈融資較之常規(guī)融資方法更加具有優(yōu)勢，成本更低、效率更高[3]。在應(yīng)用過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為融資款項(xiàng)總額度的擔(dān)保，并將其他各流程化工作均外包于商業(yè)銀行或保理公司，然后便可以快速拿到融資款項(xiàng)，這對保障房地產(chǎn)施工資金款項(xiàng)的穩(wěn)定有重要作用。據(jù)當(dāng)前調(diào)查統(tǒng)計(jì)來看，應(yīng)用供應(yīng)鏈融資的企業(yè)主要有材料供應(yīng)商、工程施工企業(yè)、大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等。

2 供應(yīng)鏈融資運(yùn)用

2.1 大型房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)良好、經(jīng)營模式先進(jìn)，給供應(yīng)鏈融資的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)

供應(yīng)鏈融資作為一種應(yīng)用價值極高的融資方法，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了重要助力。當(dāng)前，在供應(yīng)鏈融資的應(yīng)用過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要有嚴(yán)格、規(guī)范的業(yè)務(wù)流程，即現(xiàn)金流同步、貨物收發(fā)、票據(jù)流、貨物流等均處于同步狀態(tài)，保障單據(jù)與貨物實(shí)際數(shù)量一致，在貨物每一次入庫后，均應(yīng)做到數(shù)據(jù)信息一致[4]。另外，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)在融資款項(xiàng)付款前進(jìn)行審核，保障融資的合法性和規(guī)范性。

在供應(yīng)鏈融資的使用過程中，融資費(fèi)率非常重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧主體，若融資費(fèi)率未能夠及時確定，極有可能會對供應(yīng)鏈融資產(chǎn)生消極影響?？傊谫Y費(fèi)率是供應(yīng)鏈融資能否順利進(jìn)行的重要影響因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要給予其足夠的重視[5]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營需要投入大量資金，在進(jìn)行投資前，均需進(jìn)行針對性的風(fēng)險評估，制訂相應(yīng)的投資計(jì)劃，但計(jì)劃是“死”的，極有可能會因市場、人力等不確定條件而產(chǎn)生影響，進(jìn)而可能導(dǎo)致樓盤開放延期、銷售回款滯后等情況，使得企業(yè)需要承擔(dān)較大的現(xiàn)金壓力。通過與供應(yīng)鏈上下游企業(yè)進(jìn)行供應(yīng)鏈融資，則能夠有效緩解以上情況所導(dǎo)致的現(xiàn)金壓力，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫時渡過難關(guān)。另外，供應(yīng)鏈融資還可以起到抵稅的作用，如土地稅清算、所得稅清算等。

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但由于受近年來相關(guān)政策的影響，其發(fā)展受到了限制。到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展可以用兩個字來形容，即“找錢”[6]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展需依靠土地開發(fā)，而在該過程中需要耗費(fèi)大量資金，在過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資等一系列資金的籌措基本是由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行，但因當(dāng)前房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻，已經(jīng)上升到了企業(yè)老總親自進(jìn)行指導(dǎo)工作的高度。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及領(lǐng)域廣泛，不僅需要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，還需要與供應(yīng)鏈上、下游企業(yè)合作，或者與銀行打交道，在獲取土地的開發(fā)權(quán)后，需投資大量資金進(jìn)行開發(fā)，而此時，金融機(jī)構(gòu)也會向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下?lián)芤?guī)?？铐?xiàng)，促使房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大建筑面積、提升銷售量，以此來達(dá)到盈利的目的。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這其中可以利用“財(cái)務(wù)杠桿”，來達(dá)到降低資金投入量的效果，同時也可賺取更高的利潤。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用供應(yīng)鏈融資是其實(shí)力體現(xiàn)

所謂供應(yīng)鏈融資，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加強(qiáng)與供應(yīng)鏈上游、下游企業(yè)的合作，“擰成一股繩”，共同抵御風(fēng)險。若單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對風(fēng)險，將會擴(kuò)大風(fēng)險，極有可能會對企業(yè)造成嚴(yán)重?fù)p害。而通過使用供應(yīng)鏈融資，則能夠分散風(fēng)險，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體壓力。在過去，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的相關(guān)政策及法律法規(guī)并不完善，而當(dāng)前，在一系列政策出臺后，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的壓力，可獲取的利潤也在降低，且融資也面臨著困難[7]。市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)與企業(yè)之間競爭，優(yōu)勝劣汰，淘汰了一大批實(shí)力相對較低的企業(yè)，剩余企業(yè)均為“精英”，同時其綜合競爭力也更強(qiáng)。

供應(yīng)鏈融資中，信用非常關(guān)鍵。無論是當(dāng)前供應(yīng)鏈融資還是過去傳統(tǒng)融資，均需嚴(yán)格把控信用。傳統(tǒng)融資中，其管理模式為“分別管理”“分別授信”，但這一模式已經(jīng)不再能夠適用于當(dāng)下實(shí)際形勢，且此類融資方法所能夠獲得的款項(xiàng)相對較少，審核速度慢。供應(yīng)鏈融資則不存在以上問題，其將核心企業(yè)與供應(yīng)鏈充分結(jié)合，形成一個“整體”，這就使得供應(yīng)鏈中一些規(guī)模較小的企業(yè)得以解決因授信不過關(guān)的問題，從而提升了融資成功率。整體來看，供應(yīng)鏈融資下具有極高的可操作性和靈活性，尤其是對于金融機(jī)構(gòu)來說。

雖然目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量在逐步減少，但規(guī)模上千億的企業(yè)數(shù)量在繼續(xù)增加，這就使得供應(yīng)鏈融資可以得到長足發(fā)展，且在其融資中，充當(dāng)核心企業(yè)的基本均為影響力、競爭力極強(qiáng)的企業(yè)，可以集上下游企業(yè)共同承擔(dān)金融風(fēng)險，并結(jié)合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、金融產(chǎn)品，極大地提升了融資效率。據(jù)調(diào)查分析，供應(yīng)鏈融資款項(xiàng)的下發(fā)最快可縮短至一周，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

3 供應(yīng)鏈融資管理

3.1 完善管理機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置

供應(yīng)鏈融資的應(yīng)用，極大地提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展速度，但在該過程中也會伴隨一定的風(fēng)險，對此各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)重視管理工作的開展，完善管理機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)中，要成立專門負(fù)責(zé)供應(yīng)鏈融資的管理部門或小組，選擇專業(yè)素質(zhì)過硬、經(jīng)驗(yàn)豐富者，可根據(jù)自身實(shí)際需求增加或減少崗位，同時也可借鑒其他先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。另外，還應(yīng)加強(qiáng)對工作人員的專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)，不斷提升其專業(yè)素質(zhì)，并定期對其進(jìn)行考核，確保其能夠嚴(yán)格按照流程、規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)開展工作。

3.2 加強(qiáng)過程監(jiān)控

由于供應(yīng)鏈融資并非單一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，而是供應(yīng)鏈中多個企業(yè)共同參與，因此在操作過程中難免會出現(xiàn)誤操作情況，因供應(yīng)鏈融資必須要具備規(guī)范性，在出現(xiàn)誤操作或操作不當(dāng)時可能會導(dǎo)致融資失敗，因此就必須要有嚴(yán)格的過程監(jiān)控措施[8]。如對于金融機(jī)構(gòu)來說，應(yīng)在每次投放規(guī)模額度時提前發(fā)出通知，提醒供應(yīng)鏈融資參與企業(yè)及時準(zhǔn)備相關(guān)資料清單;對于供應(yīng)商、建筑方，要核對應(yīng)付款項(xiàng)是否一致。同時，為保障參與企業(yè)均能夠有一致、高效的信息，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)討論組，以便于在出現(xiàn)政策變更、操作流程變更、規(guī)模額度變更時能夠及時通知;在所有資料清單核對完畢后要再次進(jìn)行復(fù)核，確保所有信息均確認(rèn)無誤。

3.3 建立融資后管理機(jī)制

在融資完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及供應(yīng)鏈所有參與融資的企業(yè)均應(yīng)重視后期每月應(yīng)付款項(xiàng)的還款管理工作，對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可建立相應(yīng)的融資后管理機(jī)制。在每月月末前7個工作日便發(fā)起還款提醒，每一相關(guān)企業(yè)還款完畢后均應(yīng)于討論組內(nèi)發(fā)送證明，并于填報系統(tǒng)內(nèi)填寫相關(guān)信息完成還款。

3.4 合理合規(guī)使用供應(yīng)鏈融資

供應(yīng)鏈融資的實(shí)際應(yīng)用中，極有可能會因供應(yīng)鏈參與企業(yè)、市場等多方面因素影響融資的正常應(yīng)用，進(jìn)而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨相應(yīng)的風(fēng)險。因此當(dāng)下要從實(shí)際出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然是供應(yīng)鏈融資的核心參與企業(yè)，但也不可過分承擔(dān)風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)根據(jù)融資額度來請求其他相關(guān)企業(yè)進(jìn)行反擔(dān)保。

4 結(jié)語

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受限，傳統(tǒng)融資方法不足以應(yīng)對企業(yè)的困難境地，通過使用供應(yīng)鏈融資，可以暫時解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的困境。供應(yīng)鏈融資是當(dāng)下新型融資方法，但其中不具備完善的信用體系，因此在實(shí)際融資工作中，極有可能會因信用或其他等因素而承擔(dān)更高的風(fēng)險，尤其是當(dāng)前大數(shù)據(jù)時代下，數(shù)據(jù)信息“爆炸式”增長，給融資工作也帶來了風(fēng)險。本文中，筆者重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈融資的實(shí)踐，同時也對其管理提出了建議。

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[作者簡介]密小農(nóng)（1971—），男，漢族，湖北武漢人，畢業(yè)于湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，中級會計(jì)師，研究方向：財(cái)稅。

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