大西高鐵開通對沿線站點(diǎn)城市房地產(chǎn)價格影響的實(shí)證分析

平安華 李麗

摘 要：文章以大西高鐵為例，結(jié)合沿線6城市的2005—2016年的面板數(shù)據(jù)，分析大西高速鐵路的政策出臺、動工建設(shè)和開通運(yùn)營三個時期對沿線站點(diǎn)城市房地產(chǎn)價格的影響。研究發(fā)現(xiàn)：大西高鐵的政策出臺期對沿線站點(diǎn)房地產(chǎn)市場價格有抑制作用;大西高鐵的動工建設(shè)對沿線站點(diǎn)城市的房價起到促進(jìn)作用;大西高鐵的開通運(yùn)營對沿線站點(diǎn)城市房價沒有顯著影響。

關(guān)鍵詞：大西高鐵;房地產(chǎn)價格;鐵路

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）09-0031-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.09.031

1 引言

交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先驅(qū)，鐵路是交通狀況最為直觀的反映指標(biāo)，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，在我國經(jīng)濟(jì)騰飛歷程中扮演了重要角色。因此，高速鐵路建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，并存在某些特定的聯(lián)系。另外，一直以來，房地產(chǎn)價格影響因素研究都是社會各級各界學(xué)者十分關(guān)注的研究課題，已有諸多學(xué)者對其進(jìn)行了十分深入的剖析和研究，形成了相對完備的房地產(chǎn)市場決定因素理論體系。但是在閱讀相關(guān)文獻(xiàn)的過程中發(fā)現(xiàn)，在高速鐵路建設(shè)對房地產(chǎn)價格影響方面的研究屈指可數(shù)，特別是除開通運(yùn)營期外的政策出臺期和動工建設(shè)期的房價驅(qū)動效應(yīng)研究更是少之又少，因此揭示兩者之間存在的關(guān)系，可幫助購房需求者和房地產(chǎn)投資商做出合理的行為決策，為國家在制定鐵路網(wǎng)規(guī)劃時及時采取有效措施降低房地產(chǎn)價格過高過快波動提供科學(xué)依據(jù)。

2 文獻(xiàn)綜述

在諸多交通對房地產(chǎn)價格波動影響的研究中，以地鐵為主的軌道交通占了大多數(shù)，與高速鐵路相關(guān)的研究鮮有，車驥沖（2011）通過構(gòu)建住房的特征價格模型，選取嘉興市27個不同住宅小區(qū)的126套住宅作為樣本，得出高鐵站與住宅間距離對住宅價格有相關(guān)性，兩者之間存在顯著的正向推動力的結(jié)論。汪建豐，李志剛（2014）研究認(rèn)為外部效應(yīng)的間接影響是高鐵對沿線城市經(jīng)濟(jì)影響的主要因素，高速鐵路對于沿線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有顯著的促進(jìn)作用。張銘洪，張清源和梁若冰（2017）研究表明，高速鐵路的建設(shè)對沿線站點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價格有顯著的推進(jìn)作用，且這種推進(jìn)作用隨著距離的增減逐漸遞減，并且效果主要體現(xiàn)在高速鐵路的建設(shè)期。Chen和Haynes（2015）研究顯示，京滬高鐵的建設(shè)對不同規(guī)模城市的影響作用不同，其中對中小城市的住房價格影響相對更加顯著，對于大城市的影響很小。何里文，鄧敏慧和韋圓蘭（2015）通過對武廣高鐵進(jìn)行實(shí)證分析得出結(jié)論，住宅價格同住宅與高鐵站點(diǎn)之間的距離存在關(guān)系，距離越短房價越貴。而陳立文，王榮和劉介立（2018）研究結(jié)果表明：對于不同的建設(shè)時期而言，高速鐵路的動工期對沿線站點(diǎn)房價的影響作用顯著，開通運(yùn)營期對沿線站點(diǎn)城市房地產(chǎn)價格的驅(qū)動作用并不顯著;就不同城市等級而言，其建設(shè)對大中小城市均有顯著影響，其中中小城市的驅(qū)動作用更明顯;就不同地域來看，中部地區(qū)城市受高鐵建設(shè)的影響較大，其中動工建設(shè)對其影響相對其他地區(qū)來說最為顯著，高鐵開通運(yùn)營對其房地產(chǎn)價格產(chǎn)生抑制作用。

通過文獻(xiàn)梳理，可以發(fā)現(xiàn)幾乎所有文獻(xiàn)均只對“高速鐵路的開通運(yùn)營”這一因素對房地產(chǎn)價格影響效用進(jìn)行識別，并未對高速鐵路的政策出臺期和動工建設(shè)期進(jìn)行比較分析。然而預(yù)期理論及眾多實(shí)踐表明，由于房地產(chǎn)具有的投資屬性，人們的投資決策會隨著其預(yù)期的結(jié)果而產(chǎn)生變化，這種預(yù)期產(chǎn)生的影響力甚至超過了房地產(chǎn)市場實(shí)際產(chǎn)生變化時所帶來的影響力。所以有理由提出預(yù)測，高鐵對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響可能比想象的更早，可能在動工建設(shè)期甚至政策出臺期就已經(jīng)產(chǎn)生了影響。

文章以大西高鐵為例，這是由于大西高速鐵路連接了我國西北及華北地區(qū)諸多重要城市，對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著十分重要的意義，本文的研究將大西高速鐵路的建設(shè)分為三個階段——政策出臺期、動工建設(shè)期和開通運(yùn)營期，分析這三個時期究竟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響，并對他們的影響做出總結(jié)。本研究將明確高速鐵路對房地產(chǎn)價格的影響時效，驗證預(yù)期對于經(jīng)濟(jì)行為強(qiáng)大影響力的存在，填補(bǔ)前人對高鐵前兩個時期房價驅(qū)動效應(yīng)研究的空缺，為預(yù)期對房地產(chǎn)價格影響的相關(guān)研究提供新思想。

3 實(shí)證分析

3.1 模型構(gòu)建

文章采用面板模型進(jìn)行實(shí)證分析，構(gòu)建模型如下：

其中，i表示城市，t表示時間，Cpriceit、Pwageit 、Peoit、Rinvit以及Feit分別表示i城市t年的商品房價格、在崗職工平均工資、年總?cè)丝凇⒎康禺a(chǎn)投資總額以及財政支出，d1、d2以及d3分別表示政策出臺期、動工建設(shè)期和開通運(yùn)營期的時間虛擬變量，其中在相應(yīng)年份之前取0，之后取1，μit表示隨機(jī)擾動項。

3.2 樣本選擇與數(shù)據(jù)來源

大西高鐵自2007年3月16日進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，于2009 年12月3日正式開工，目前已經(jīng)開通運(yùn)營的有原平—太原段、太原—西安段，其中原平—太原段于2018年9月28日通車，考慮到此段通車時間較短且高鐵對房價的影響作用存在一定的滯后期，因此本文選擇大西高鐵太原—西安段作為實(shí)驗主體進(jìn)行研究。該段共設(shè)置21個站點(diǎn)，但基于數(shù)據(jù)的可得性與連續(xù)性，本文選取地級城市太原市、晉中市、臨汾市、運(yùn)城市、渭南市以及西安市作為城市樣本進(jìn)行研究。另外，大西高鐵太原—西安區(qū)段2014年7月1日正式投入運(yùn)營。因此，本文將整個樣本期設(shè)置為2005—2016年。

文章所使用的數(shù)據(jù)均來自《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》《中國城市統(tǒng)計年鑒》《陜西統(tǒng)計年鑒》《山西省統(tǒng)計年鑒》以及Wind數(shù)據(jù)庫。為了減少數(shù)據(jù)的異方差，文章將各變量進(jìn)行對數(shù)化處理。此外，其中個別缺失值用“均值插值法”進(jìn)行彌補(bǔ)。文章使用Stata15進(jìn)行實(shí)證分析，各變量描述性結(jié)果如表1所示。

3.3 變量相關(guān)性分析

回歸之前，為確保估計結(jié)果可靠真實(shí)，文章對各變量進(jìn)行了相關(guān)性檢驗以及VIF檢驗，如表2所示，其中各變量間的相關(guān)系數(shù)最大為0.8606，而VIF值取值范圍在1.38～5.14，均小于10，這表明變量間不存在多重共線性，可進(jìn)行正式回歸檢驗。

3.4 實(shí)證結(jié)果分析

由于各時期（政策出臺期、動工建設(shè)期和開通運(yùn)營期）的樣本可能存在異方差與自相關(guān)，故對各樣本進(jìn)行了組間異方差、組內(nèi)自相關(guān)以及組間同期自相關(guān)等檢驗，檢驗結(jié)果可得各樣本內(nèi)存在組間異方差與組間同期自相關(guān)，不存在組內(nèi)自相關(guān)，故采用面板校正標(biāo)準(zhǔn)誤（Xtpcse）方法進(jìn)行回歸來解決此問題。

回歸結(jié)果如表3所示，三個時間虛擬變量中d1與d3的系數(shù)為負(fù)，d2的系數(shù)為正。其中，d1的系數(shù)在1%的水平上顯著，由此可知，從預(yù)期理論的觀點(diǎn)來看，高鐵建設(shè)的政策出臺早期會吸引一部分消費(fèi)者前來站點(diǎn)城市購房。然而購買房屋會產(chǎn)生巨大的資金占壓，且由于高鐵的建設(shè)期較長，可能至少需要10年以上，在政策出臺期購房并不能及時享受到高鐵所帶來的生活上的便利。同時，考慮到未來自身及相關(guān)政策等的諸多不確定因素，大多數(shù)理性的消費(fèi)者并不會選擇在政策出臺期購房，因此高鐵的政策出臺并不能很好地通過刺激需求對房價產(chǎn)生促進(jìn)作用。另外，從消費(fèi)者來看，房地產(chǎn)商對市場有更加敏銳的嗅覺，在政策出臺期吸引的一批房地產(chǎn)商已經(jīng)開始了商業(yè)競爭，在這種競爭作用下，會產(chǎn)生過量的供給，然而消費(fèi)者并沒有產(chǎn)生同樣的需求，因此這種狀態(tài)下，房價呈現(xiàn)抑制。而d2的系數(shù)在10%的水平上顯著，這說明大西高鐵的動工建設(shè)會促進(jìn)房價上升，與政策出臺期不同，動工建設(shè)意味著高鐵的路線規(guī)劃已經(jīng)確定，明確了站點(diǎn)所在城。在這一階段，房地產(chǎn)投資者已經(jīng)能夠通過消除投資風(fēng)險來做出最大化其利潤的決策。會有大量的房地產(chǎn)商在站點(diǎn)城市進(jìn)行商業(yè)競爭，在他們激烈競爭的同時，將會進(jìn)一步推升站點(diǎn)城市的土地價格。由于地價的提升，房價必然會產(chǎn)生一定幅度的上升。同樣的，對于購房需求者而言，高鐵的動工建設(shè)無疑是形成了一個明確的可預(yù)期的發(fā)展藍(lán)圖，為了高鐵所能帶來的便利性，會有很多消費(fèi)者選擇在站點(diǎn)城市購房，需求的增加也必然對房價的提升有著巨大的推動作用。綜上所述，地價的上升和需求的增加，對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了推升影響，因此在大西高鐵的動工建設(shè)期，沿線站點(diǎn)城市的商品房價格有明顯的上升趨勢。然而，d3的系數(shù)不顯著。由此可知，大西高鐵開通運(yùn)營對沿線站點(diǎn)房價并沒有顯著影響，原因在于前一期房地產(chǎn)商競爭所導(dǎo)致的地價上漲幅度放緩，購房者的需求和房地產(chǎn)商之間的激烈競爭作用已經(jīng)到了高潮期后的回落階段，兩者之間的相互抗衡作用得到了極大的緩沖。

4 結(jié)論與展望

本文通過構(gòu)建6城市2005—2016年的面板數(shù)據(jù)模型，對大西高鐵的政策出臺、動工建設(shè)和開通運(yùn)營三個時期沿線站點(diǎn)城市房地產(chǎn)驅(qū)動效應(yīng)進(jìn)行分析，研究結(jié)果表明，從整體來看，大西高鐵從政策出臺、動工建設(shè)到建成開通，其總體抑制了沿線城市6城市的房地產(chǎn)價格上升，這一結(jié)論對房地產(chǎn)商的投資及購房需求者的消費(fèi)行為提供一定的參考，同時對政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果做出預(yù)測。

本次研究仍存在以下不足需要進(jìn)一步深入地探討：①本次研究無法對各時期影響作用在該建設(shè)進(jìn)程的具體出現(xiàn)時間做出考量;②大西高鐵仍在建設(shè)中，無法對高鐵整個路段的房價驅(qū)動效應(yīng)進(jìn)行更加全面深入的研究。希望通過以后的研究進(jìn)行進(jìn)一步的改進(jìn)。

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[作者簡介]平安華（1997—），女，山東泰安人，碩士，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì);李麗（1967—），女，山東榮成人，博士，教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向：運(yùn)輸規(guī)劃與管理。

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