新會計準則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究

李瑞瑞 融創(chuàng)中國華北集團

稅收籌劃可幫助企業(yè)實現(xiàn)降低稅負的目的，其中蘊含著大智慧。企業(yè)加強對稅收籌劃的正確關注和重視，基于國家相關法律法規(guī)合理加強稅收籌劃，能助力企業(yè)長期發(fā)展，也能使企業(yè)在創(chuàng)新過程中合理節(jié)約稅收成本。房地產(chǎn)企業(yè)涉及建材、物業(yè)等多種行業(yè)，對經(jīng)濟發(fā)展具有重要影響，也因此面臨較高涉稅風險。因此新會計準則下的房地產(chǎn)企業(yè)應借助政策解讀化解經(jīng)營風險，降低開發(fā)成本，以此緩解經(jīng)營壓力，實現(xiàn)科學化發(fā)展。

一、新會計準則對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

我國新會計準則推行已有多年，對我國房地產(chǎn)企業(yè)具有較大影響。加強對其影響的深入探究與了解，可強化對新會計準則的進一步認知，并基于新會計準則推動房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的合理化發(fā)展。一方面，新會計準則使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方式出現(xiàn)變化。房地產(chǎn)企業(yè)需打破以往稅收籌劃模式，也需構建具有自身特色的稅收籌劃方案。例如，新會計準則頒發(fā)前房地產(chǎn)企業(yè)在存貨計價時會通過后進先出法進行調(diào)整，而新會計準則頒發(fā)后房地產(chǎn)企業(yè)需借用先進先出法以及加權平均法進行存貨計價，這使企業(yè)經(jīng)營毛利發(fā)生浮動，房地產(chǎn)企業(yè)需基于自身發(fā)展狀態(tài)，加強對稅收籌劃的進一步調(diào)整；另一方面，新會計準則可幫助房地產(chǎn)企業(yè)擴大稅收籌劃空間。房地產(chǎn)企業(yè)在加強政策解讀時，也可在新會計準則的支持下擴大稅收籌劃空間，以此實現(xiàn)降低稅負目的。

二、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的創(chuàng)新

（一）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)展開稅收籌劃工作時，需遵循合法性原則，基于法律法規(guī)創(chuàng)新稅收籌劃工作?；诜煞ㄒ?guī)加強合理化創(chuàng)新，可避免出現(xiàn)逃稅、漏稅等涉稅風險。法律具備較強的權威性和強制性，企業(yè)基于法律法規(guī)進行發(fā)展能在保證自身經(jīng)濟效益時提升社會效益，更能提升房地產(chǎn)企業(yè)的影響力，助推其邁向健康發(fā)展階段?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展的瓶頸期，此階段加強政策解讀，強化稅收籌劃，能進一步化解相關涉稅風險，更能在企業(yè)發(fā)展時化解可能存在的問題，以此確保在合理避稅基礎上降低生產(chǎn)成本與稅負成本。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)展開稅收籌劃工作時，須以法律法規(guī)為前提，既要降低涉稅風險，也要在遵循法律法規(guī)時優(yōu)化傳統(tǒng)稅收籌劃方案，才能使房地產(chǎn)企業(yè)邁向新的發(fā)展階段，并提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃水平。

（二）適時調(diào)整原則

隨著社會環(huán)境不斷發(fā)生變化，我國的法律法規(guī)也在進行適當調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案創(chuàng)新時，應基于法律法規(guī)進行適時調(diào)整，并遵循適時調(diào)整原則提升房地產(chǎn)企業(yè)管理的科學性和合理性。隨著律法變化而調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，能遵循成本效益原則，減輕企業(yè)稅收負擔。雖然稅收籌劃工作開展時會產(chǎn)生一定成本，但通過計算不難發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)稅收籌劃成本低于稅收籌劃的稅收利益，這說明大部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案是可取的，一旦稅收籌劃的稅收利益比稅收籌劃成本要低，就說明企業(yè)的稅收籌劃需要適時調(diào)整，只有房地產(chǎn)企業(yè)選取最佳的稅收籌劃方案，才能在健康可持續(xù)發(fā)展過程中減少經(jīng)營成本，增強企業(yè)經(jīng)濟效益。

（三）事前籌劃原則

遵循事前籌劃原則在納稅義務發(fā)生前進行合理化稅收籌劃，既能降低稅負又能幫助企業(yè)降低經(jīng)營成本，一旦相關經(jīng)濟行為發(fā)生后再利用不同手段降低稅負，便有可能違反新會計準則和相關稅收法律。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是一項復雜性工作，房地產(chǎn)企業(yè)需在稅收籌劃前加強科學化準備，合理化收集相關財務數(shù)據(jù)，并對其數(shù)據(jù)進行核算與分析，以借助事先籌劃工作推動稅收籌劃科學化發(fā)展。提前分析能加強對政策的解讀，也能避免因解讀不及時導致出現(xiàn)涉稅風險。遵循事先籌劃原則可幫助企業(yè)真正保證自身利益，這也是稅收籌劃與偷稅漏稅最本質(zhì)的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)本身具備服務性特征，其開發(fā)過程中包括征地、開發(fā)、建設和土地轉(zhuǎn)讓等一系列經(jīng)營活動。加強事前籌劃，遵循服務性特點提升企業(yè)服務力，更有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。故此，新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)需遵循事前籌劃原則，加強經(jīng)營活動分析，基于財務部門收集的數(shù)據(jù)進行事先籌劃，才能避免房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作中出現(xiàn)問題，助力房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

三、新會計準則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃策略

（一）持續(xù)性關注政策變化，提升與稅務機關的交流頻率

我國正處于快速發(fā)展階段，此階段房地產(chǎn)企業(yè)與相關企業(yè)正在面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，新稅收法律也隨著社會環(huán)境變化不斷作出調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作優(yōu)化與創(chuàng)新過程中，應持續(xù)性關注政策變化，既要了解宏觀性法律，也要了解地方性準則，強化對稅法解讀的重視與關注，才能基于合法性原則進行稅收籌劃，降低企業(yè)的稅收風險。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可積極完善稅收籌劃相關系統(tǒng)，借助現(xiàn)代化技術收集與了解國家稅法動態(tài)，避免因稅法變動而使稅收籌劃工作具備滯后性。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國的重要納稅主體，應加強對新會計準則的解讀，以此提升稅收籌劃的靈活性與科學性，進而降低企業(yè)的涉稅風險。例如，相關工作人員可基于企業(yè)構建的稅收籌劃系統(tǒng)了解企業(yè)發(fā)展狀態(tài)與經(jīng)營狀況，基于國家法律法規(guī)推動稅收籌劃工作創(chuàng)新，以此構建符合企業(yè)發(fā)展需要的稅收籌劃模式。例如，企業(yè)可健全考核體系，加強對財務管理部門的實時監(jiān)督，借助獎罰分明的手段調(diào)動員工工作熱情，以此明確不同崗位不同職責，使企業(yè)的運營管理效率持續(xù)性提升，進而為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃奠定良好基礎。新會計準則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃具備復雜性特征，房地產(chǎn)企業(yè)在加強政策解讀時，也需積極與稅務機關展開互動與溝通，既要通過實時溝通了解最新的稅收規(guī)定和法律要求，也應基于溝通及時了解稅收籌劃中可能存在的問題，并進行針對性化解。當遇到疑難問題時，房地產(chǎn)企業(yè)可求助稅務機關，通過一系列匯報得到行政部門的幫助。國家稅務機關在收繳稅款時，也會為企業(yè)及個人提供相應幫助，具有一定服務職能。房地產(chǎn)企業(yè)需加強對其服務職能的正確認知，引導財務人員積極與稅務機關進行溝通，從而避免因誤解政策而出現(xiàn)涉稅風險。當前房地產(chǎn)企業(yè)正面臨空前的發(fā)展危機，國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)控愈發(fā)嚴格，相關稅收法律變化較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)需持續(xù)性加強對相關政策的系統(tǒng)性研究，及時基于法律變化優(yōu)化稅收籌劃方案，分散稅收籌劃風險。由于稅收籌劃工作具備較強的復雜性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可設置專門的稅收研究崗位，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)及時加強政策收集和解讀，避免出現(xiàn)涉稅風險。

（二）加強專業(yè)人員培訓，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務核算工作

稅收籌劃工作對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展具有重要影響，借助稅收籌劃水平提升助力房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避相關風險。加強對新會計準則的科學化解讀，發(fā)現(xiàn)新會計準則對稅收籌劃工作人員提出了更高的要求。相關工作人員需了解法律法規(guī)的變化，更要有解讀法律法規(guī)的能力，靈活運用自身能力加強稅收籌劃，創(chuàng)新稅收籌劃方案。故此，房地產(chǎn)企業(yè)應基于新會計準則加強對相關稅收籌劃工作人員的科學化培訓，既要引導其完善稅收籌劃方案，也應提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作人員的職業(yè)核心素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)可借助人才培養(yǎng)構建一支高素質(zhì)復合型稅收籌劃隊伍，從容應對法律法規(guī)的變化，以此助推企業(yè)核心競爭力增強。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類相對較多，因此，相關稅收籌劃人員既要了解財務和稅法的相關知識，也要有能力識別不同的稅收籌劃方案，并盡量選擇最優(yōu)方案才能推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。為加強人才引進，房地產(chǎn)企業(yè)可適當提升稅收籌劃人員的福利待遇和薪資待遇，確保引進高素質(zhì)人才，并基于人才貢獻調(diào)整其薪資結(jié)構，以確保在引進人才后留住人才。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)需加強對現(xiàn)有人才的科學化培訓，既要引導其在與行政部門溝通時了解法律變化，也要引導其提升計算機掌握能力，引導其通過互聯(lián)網(wǎng)加強自主學習，從而使稅收籌劃人員加強對學習的重視與關注，持續(xù)性提升自身能力，以此為企業(yè)健康發(fā)展奠定人才基礎。相關工作人員在解讀新會計準則時，也需基于相關政策要求提升自身的綜合能力與綜合素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)需基于法律法規(guī)完善企業(yè)內(nèi)部的培訓和管理機制，并借助培訓管理機制完善契機進一步細化考核要求，確保不斷完善企業(yè)管理架構與管理流程，并增強企業(yè)內(nèi)部培訓質(zhì)量與效率，以此為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的質(zhì)量和效率提升奠定良好基礎。房地產(chǎn)企業(yè)作為主要的納稅主體，需要具備積極的納稅意識，要在國家監(jiān)督下引導全體員工提升納稅意識，也應提升專業(yè)團隊的綜合素養(yǎng)，加強對稅收籌劃工作的重視，才能完善風險防范機制，確保企業(yè)稅收籌劃工作的合理化展開。

（三）強化政策解讀與分析，明確企業(yè)稅收籌劃發(fā)展方向

了解新會計準則中與房地產(chǎn)相關的會計準則。可發(fā)現(xiàn)企業(yè)會計準則第3號、第14號、第15號、第17號與房地產(chǎn)企業(yè)具有直接關聯(lián)。雖然還有部分與房地產(chǎn)企業(yè)有間接關聯(lián)的會計業(yè)務準則，但此四項準則對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大。企業(yè)會計準則第3號與房地產(chǎn)企業(yè)關聯(lián)較大，不僅對投資性房地產(chǎn)進行全新界定，更能幫助企業(yè)強化對房地產(chǎn)的有效分類。加強對企業(yè)會計準則第3號的深入剖析和了解，發(fā)現(xiàn)其將投資性房地產(chǎn)的范圍限定進行擴大，并明確指出投資性房地產(chǎn)涉及的稅務種類，以方便房地產(chǎn)企業(yè)展開稅收籌劃工作。加強對企業(yè)會計準則第3號的解讀，可對房地產(chǎn)出售及租賃業(yè)務進行稅收籌劃，助力房地產(chǎn)企業(yè)合理制定售價，確保其在增強社會效益時增加經(jīng)濟效益；企業(yè)會計準則第14號明確指出銷售商品收入應滿足的5個條件。由于房地產(chǎn)企業(yè)建設和開發(fā)周期相對較長，可能在建設過程中出現(xiàn)資金不足現(xiàn)象，新會計準則規(guī)定不動產(chǎn)所有權發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)移前，房地產(chǎn)企業(yè)可以暫時不履行納稅義務，這也為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展預留空間。房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)會計準則第14號的指導下，應明確分期收款以及預售房款相關的稅收籌劃。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可與客戶提前簽訂相關協(xié)議，對預收房款進行合理處理，以推遲增值稅確定時間，進而解決資金不足問題，幫助企業(yè)獲得發(fā)展空間；企業(yè)會計準則第15號與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)較大。房地產(chǎn)企業(yè)通過解讀，可加強對代建房和合作建房相關的稅收籌劃，以此實現(xiàn)降低稅負的目標；企業(yè)會計準則第17號也對房地產(chǎn)企業(yè)具有直接影響。通過解讀可加強對資金籌措和開發(fā)費用中利息費用的稅收籌劃，以此解決借款費用確認問題。利息費用的處理與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有較大關聯(lián)，房地產(chǎn)企業(yè)本身資金需求量較大，開發(fā)過程中會涉及大量借款，強化對利息費用的合理化處理，可更好地籌措資金，又能基于融資理論優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營模式，助力房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)語

研究發(fā)現(xiàn)新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)具有較深遠的影響，企業(yè)必須培養(yǎng)專業(yè)素養(yǎng)較高的稅收籌劃人員，也要推動財務管理部門持續(xù)性創(chuàng)新管理措施，提升企業(yè)的稅收籌劃能力，才能依據(jù)國家政策變化，增強企業(yè)核心競爭力，并借助合理納稅增強社會效益?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，借助新會計準則降低企業(yè)稅負，能在增強經(jīng)濟效益時預留更多資金進行合理化轉(zhuǎn)型。