后疫情時代商業(yè)銀行房產(chǎn)審計(jì)方法探討

何晏清

(滑鐵盧大學(xué),加拿大 滑鐵盧 N2L 3G1)

0 引言

商業(yè)銀行房產(chǎn)是銀行資產(chǎn)的重要組成部分,數(shù)額大、占比高。同時,對一些存續(xù)時間較長的老銀行來說,面廣量大的房產(chǎn)來源多元,管理處置狀況紛繁復(fù)雜,成為商業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理工作中的一大難點(diǎn)問題。而這一問題進(jìn)入審計(jì)環(huán)節(jié),由于其隱蔽性較大,其管控難度被進(jìn)一步放大,加之在疫情防控的大背景下,現(xiàn)場審計(jì)必須服從防疫的要求,客觀上給銀行房產(chǎn)的盤清增添了更多的阻礙和不確定性,摸清房產(chǎn)閑置情況并準(zhǔn)確掌握出租的底數(shù)狀況成為突出的難點(diǎn)問題。但如果不能準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)閑置的規(guī)模狀況,不僅極有可能滋生腐敗風(fēng)險,而且會嚴(yán)重影響銀行固定資產(chǎn)投資決策的精準(zhǔn)性、有效性和科學(xué)性,危害商業(yè)銀行的健康持續(xù)發(fā)展。因此,本文力圖立足后疫情時代,就如何切實(shí)有效地破解這一審計(jì)難題,進(jìn)行一些方法研討,并就這些方法使用過程中可能遇到的問題和難點(diǎn)提出了一系列意見建議。

1 疫情下商業(yè)銀行房產(chǎn)審計(jì)的難點(diǎn)

長期以來,如何對國內(nèi)商業(yè)銀行的房產(chǎn)管理狀況進(jìn)行精準(zhǔn)審計(jì),一直是一個難點(diǎn)問題,主要原因有以下兩個方面。

1.1 管理職責(zé)未能全面落實(shí),影響審計(jì)工作順利開展

商業(yè)銀行房產(chǎn)大多實(shí)行價值管理和實(shí)物管理相分離的管理模式,由于各商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)層級多,房產(chǎn)面廣量大,房產(chǎn)實(shí)物垂直管理部門缺位,實(shí)物管理職能散落在各基層行,實(shí)物管理制度不健全,未建立健全規(guī)范的全口徑房產(chǎn)實(shí)物管理體系,客觀上造成房產(chǎn)的價值管理部門難以掌握房產(chǎn)實(shí)物端總體使用情況,這一管理脫節(jié)現(xiàn)狀極易導(dǎo)致:大量房產(chǎn)實(shí)際已閑置,但基層行或其個別具體管理人員隱瞞房產(chǎn)閑置狀態(tài)、擅自出租、廉租,甚至侵占、挪用租金收入,滋生尋租、“小金庫”和舞弊,存在較大的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險隱患,由于其隱蔽性較大,使得外部審計(jì)想從海量房產(chǎn)中快速找到問題切入點(diǎn)和風(fēng)險線索,定位實(shí)質(zhì)性風(fēng)險,難度很大[1]。

1.2 系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護(hù)不到位,審計(jì)數(shù)據(jù)信息和質(zhì)量難以保證

商業(yè)銀行房產(chǎn)來源渠道廣泛,種類多樣,既有自有、租入房產(chǎn),又有表外(指根據(jù)商業(yè)銀行規(guī)定列入表外科目登記的產(chǎn)權(quán)不清、存在爭議的賬外房產(chǎn))、賬外房產(chǎn),針對不同類型的房產(chǎn),管理上存在方式方法的顯著差異。一般情況下,大部分商業(yè)銀行對自有房產(chǎn)重視度較高,會將資產(chǎn)信息登記、日常盤點(diǎn)、閑置登記、出租管理、權(quán)屬治理等全流程納入固定資產(chǎn)系統(tǒng)中進(jìn)行管理控制,但對表外房產(chǎn)、租入房產(chǎn),在日常管理、系統(tǒng)控制等方面,相較于自有房產(chǎn)就顯得較為薄弱,存在管理失控失察的情況。目前大部分商業(yè)銀行對全口徑的房產(chǎn)管理尚未實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)支持,存在房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其核算不完整、不準(zhǔn)確、不真實(shí)的情況。同時由于固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)與其他管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)未能實(shí)現(xiàn)聯(lián)動,導(dǎo)致了房產(chǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制不能實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)硬控制,這也直接影響了審計(jì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量,極易造成審計(jì)人員的誤判誤讀,在開展非現(xiàn)場審計(jì)過程中,這種失真判斷更可能被進(jìn)一步放大,最終形成與事實(shí)嚴(yán)重不符的錯誤審計(jì)結(jié)果。

上述問題的存在由來已久,在非疫情時代,這些問題審計(jì)人員還可以通過更加深入細(xì)致的審核,特別是現(xiàn)場反復(fù)深入的調(diào)查復(fù)核加以化解,盡可能減少審計(jì)風(fēng)險。但進(jìn)入防疫階段特別是后疫情時代,防疫工作成為各項(xiàng)工作之首,且在未來相當(dāng)長的一段時間必須持續(xù)不懈,客觀上給房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的現(xiàn)場驗(yàn)證工作帶來了極大的困難和阻礙。在不具備現(xiàn)場審計(jì)條件的情況下,非現(xiàn)場遠(yuǎn)程審計(jì)方法很難滿足審計(jì)需要,關(guān)鍵審計(jì)程序可能無法開展,審計(jì)人員面臨遠(yuǎn)程溝通效率低、資料提供不及時、驗(yàn)證房產(chǎn)使用用途缺乏有效手段、審計(jì)取證工作難度加大等難題和困難[2]。

2 后疫情時代房產(chǎn)審計(jì)方法的應(yīng)用探索

結(jié)合審計(jì)實(shí)踐,筆者認(rèn)為在強(qiáng)化疫情防控的大背景下,對商業(yè)銀行房產(chǎn)審計(jì)必須順應(yīng)形勢發(fā)展的需要,轉(zhuǎn)變審計(jì)模式,創(chuàng)新審計(jì)方法,突出問題導(dǎo)向,綜合運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)等信息技術(shù)手段,從大量房產(chǎn)中迅速篩選、精準(zhǔn)甄別出隱瞞閑置狀態(tài)并擅自出租的房產(chǎn)。這就要求審計(jì)人員全方位提升自己的審計(jì)技術(shù)水平,在信息化查驗(yàn)審核的廣度、深度特別是準(zhǔn)確度上下功夫,練就一身海底撈針、撥云見日的真功夫,真正實(shí)現(xiàn)防疫狀態(tài)下的“零接觸”線上穿透式審計(jì)。

2.1 搭建審計(jì)信息系統(tǒng),奠定數(shù)字化審計(jì)的第一塊基石

數(shù)字化審計(jì)已經(jīng)而且正在進(jìn)一步改變審計(jì)工作模式,提升審計(jì)工作質(zhì)效,但要很好運(yùn)用信息化審計(jì)的方法開展非現(xiàn)場遠(yuǎn)程審計(jì),第一步就需要在審計(jì)方與被審計(jì)方之間構(gòu)建無障礙、大流量、全數(shù)據(jù)類型的溝通渠道。而對于外部審計(jì)來說,這種渠道搭建就顯得特別重要,因?yàn)槌诉@種渠道,雙方并沒有其他如內(nèi)部辦公系統(tǒng)這類公用辦公平臺來完成有效而保密的信息交互和工作交流[3]。在兼具遠(yuǎn)程審計(jì)網(wǎng)絡(luò)通信渠道和信息化交互等多重功能、搭接商業(yè)銀行財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)(或數(shù)據(jù)庫備份)訪問接口的信息化審計(jì)平臺搭建完成后,審計(jì)單位即可以開展對被審計(jì)單位的數(shù)據(jù)采集、證據(jù)上傳共享,進(jìn)行遠(yuǎn)程視頻交流、觀察核查和訪談相關(guān)人員,要求被審計(jì)單位現(xiàn)場配合上傳原始憑證、其他審計(jì)佐證資料等電子數(shù)據(jù)傳輸獲取審計(jì)證據(jù)等[4]。運(yùn)用這一平臺,審計(jì)人員就可以在適應(yīng)防疫工作要求的基礎(chǔ)上,通過使用平臺最大限度地替代傳統(tǒng)的面對面審計(jì)取證方法,達(dá)到遠(yuǎn)程見物、見憑、見人的目的,達(dá)到與身臨其境基本相當(dāng)?shù)默F(xiàn)場核查可靠度。

2.2 充分利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù),從數(shù)據(jù)端快速找出風(fēng)險樣本

充分利用商業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)及其卡片信息,將被審計(jì)單位的相關(guān)數(shù)據(jù)信息導(dǎo)入信息化審計(jì)系統(tǒng),進(jìn)行采集整理和歸類匯總,然后根據(jù)審計(jì)需求對數(shù)據(jù)進(jìn)行全景式智能化的觀察、處理和分析,并且可以進(jìn)行多維度的檢查,以結(jié)果導(dǎo)向和問題導(dǎo)向?yàn)橹敢?深度挖掘被審計(jì)對象數(shù)據(jù)背后隱藏的信息。系統(tǒng)分析各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息之間的關(guān)聯(lián)性,實(shí)現(xiàn)審計(jì)證據(jù)的信息化歸集,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)覆蓋全面、指向明確的階段性審計(jì)篩查分析目標(biāo)。

具體到針對銀行房產(chǎn)的篩查分析環(huán)節(jié)目標(biāo)任務(wù),就是構(gòu)建全口徑房產(chǎn)“全景視圖”,運(yùn)用5G定位、大數(shù)據(jù)等信息化手段,將房產(chǎn)來源(自有、租入、表外、賬外)與運(yùn)用(自用、出租、出借、空置)一一對應(yīng)比照,重點(diǎn)關(guān)注自有房產(chǎn)和租入房產(chǎn)是否存在無對應(yīng)用途、在用房產(chǎn)無來源(疑似賬外)、一個網(wǎng)點(diǎn)對應(yīng)2宗以上房產(chǎn)、一個網(wǎng)點(diǎn)邊出租邊租入房產(chǎn)、房產(chǎn)原出租現(xiàn)閑置未出租等情況,從中篩查形成風(fēng)險清單,并根據(jù)重要性原則,進(jìn)一步圈定出面積大、成本高的房產(chǎn)作為抽樣重點(diǎn),以確定精準(zhǔn)調(diào)查目標(biāo)。通過上述方法的應(yīng)用,可以有效提升審計(jì)發(fā)現(xiàn)的準(zhǔn)確性,實(shí)現(xiàn)審計(jì)抽樣精準(zhǔn)定靶,以全面提高審計(jì)工作效率。

2.3 關(guān)注關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制狀況,從信息端進(jìn)行合規(guī)性審核

審計(jì)人員遠(yuǎn)程調(diào)閱房產(chǎn)相關(guān)資料,重點(diǎn)關(guān)注房產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)與系統(tǒng)中信息是否一致,聚焦不同性質(zhì)房產(chǎn)出租環(huán)節(jié)管理的合規(guī)性,即是否存在未經(jīng)審批擅自出租閑置房產(chǎn)的情況,出租程序是否合規(guī),是否存在未經(jīng)出租方授權(quán)的轉(zhuǎn)租,是否組織公開招租,是否通過集中采購流程,是否存在未按審批要求超面積、超單價出租等情況。出租合同是否是格式文本、是否經(jīng)過法律事務(wù)部門審查審核,其中出租面積、房屋用途、租房保證金等關(guān)鍵要素有無缺失等。審計(jì)人員以關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制為突破口,結(jié)合電話訪談,進(jìn)一步全面掌握房產(chǎn)權(quán)屬、使用狀況等信息,達(dá)到“察言觀色”“望聞問切”“在線取證”的效果。

2.4 深度挖掘財(cái)務(wù)收支信息,從資金端核查涉及房產(chǎn)的異常收支問題

一是查找收入的異常疑點(diǎn),關(guān)注有無隱瞞、截留、轉(zhuǎn)移租金收入; 查找支出的異常疑點(diǎn),關(guān)注是否存在跨季節(jié)、行業(yè)、范圍支出,有無列支賬外房產(chǎn)的水電費(fèi)和維修費(fèi)用;檢查往來款項(xiàng)科目,查看是否有掛賬情況,是否形成賬外固定資產(chǎn)。二是突出重點(diǎn)。重點(diǎn)關(guān)注與商業(yè)銀行員工相關(guān)的租金收支情況,是否存在商業(yè)銀行內(nèi)部工作人員利用職務(wù)之便尋租、員工私下出租現(xiàn)象; 對商業(yè)銀行控制的物業(yè)公司、食堂、內(nèi)部招待所、培訓(xùn)中心等后勤保障機(jī)構(gòu)的收入來源進(jìn)行分析,從賬外房產(chǎn)出租收入找出賬外房產(chǎn),查看有無坐支現(xiàn)象,是否存在“小金庫”[5]。

2.5 借助權(quán)威信息搜索引擎進(jìn)行多方核實(shí)、交叉驗(yàn)證,從實(shí)物端坐實(shí)房產(chǎn)實(shí)際使用狀況

一是使用百度地圖時光機(jī)功能、天眼查、全球信息資訊平臺、工商行政登記、大眾點(diǎn)評等權(quán)威信息搜索引擎進(jìn)行多方核實(shí)和交叉驗(yàn)證,查看有無在銀行房產(chǎn)地址所在地注冊的公司或企業(yè),有無超出合同租期的實(shí)質(zhì)性占用,承租方實(shí)際經(jīng)營范圍與合同中約定房產(chǎn)用途是否相符,有無轉(zhuǎn)租嫌疑,關(guān)注房產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)與銀行固定資產(chǎn)系統(tǒng)中的信息是否相符,是否存在房產(chǎn)隱瞞閑置和出租的情況。二是充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)視頻實(shí)時交流的優(yōu)勢,借助工具特有的截圖、影像功能,通過微信遠(yuǎn)程視頻連線在線查勘房產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài),關(guān)注有無轉(zhuǎn)租、出租到期后無償占用等現(xiàn)象,達(dá)到“在線取證”的效果,進(jìn)一步驗(yàn)證實(shí)物管理部門的盤點(diǎn)查勘工作是否形同虛設(shè)。視頻審計(jì)的方法破解了疫情下遠(yuǎn)程查驗(yàn)房產(chǎn)用途真實(shí)性的難題,確保了遠(yuǎn)程審計(jì)取證的全面性、客觀性、時效性。

3 結(jié)語

運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析方法,構(gòu)建房產(chǎn)“全景視圖”法由面到點(diǎn)由點(diǎn)到面,既見樹木又見森林。在應(yīng)用數(shù)字化審計(jì)方法的過程中,突出運(yùn)用全方位的視角、系統(tǒng)的理念呈現(xiàn)房產(chǎn)“全景視圖”,結(jié)合風(fēng)險特征形成抽樣清單,有利于外部審計(jì)在海量的數(shù)據(jù)中快速找到問題切入點(diǎn)和風(fēng)險線索,從且達(dá)到由面到點(diǎn)精準(zhǔn)抽樣、由點(diǎn)到面全領(lǐng)域無死角掃描的目的,提升了非現(xiàn)場審計(jì)質(zhì)效。

統(tǒng)籌協(xié)調(diào)應(yīng)用多種審計(jì)技術(shù)破解遠(yuǎn)程核實(shí)難題。后疫情時代迫使審計(jì)部門思考下一步審計(jì)工作的發(fā)展方向和創(chuàng)新方法,事實(shí)證明,充分運(yùn)用先進(jìn)信息技術(shù)改變審計(jì)工作模式、順應(yīng)時代發(fā)展需要不斷創(chuàng)新工作方法是推進(jìn)審計(jì)工作與時俱進(jìn)的唯一途徑。本文探討了視頻審計(jì)、遠(yuǎn)程盤點(diǎn)、電話訪談、內(nèi)外部信息關(guān)聯(lián)比對等多種審計(jì)方法的綜合應(yīng)用場景和適用條件,通過廣泛、多維度的數(shù)據(jù)信息交叉印證比對方法,構(gòu)建了獲得客觀可靠的審計(jì)成果的有效途徑,成功破解遠(yuǎn)程審計(jì)中的諸如無法實(shí)地驗(yàn)證房產(chǎn)現(xiàn)狀、使用用途真實(shí)性等難題,為“后疫情時代”數(shù)字化審計(jì)模式的創(chuàng)新提供了切實(shí)可行的思路延伸和方法拓展。