寬信用助力銀行房貸提質(zhì)

劉鏈

2月11日，央行發(fā)布了2021年四季度貨幣政策執(zhí)行報告，主要內(nèi)容并未出現(xiàn)明顯超出市場預(yù)期的表述，從銀行角度看有三個方面可予以關(guān)注：

第一，貨幣政策進(jìn)入觀察期，預(yù)計降息會階段性緩和，但窗口并未關(guān)閉。貨幣政策強(qiáng)調(diào)注重充足發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力、靠前發(fā)力，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有力擴(kuò)大貸款投放規(guī)模。1月份新增人民幣貸款3.98萬億元，新增社融6.17萬億元，均創(chuàng)歷史單月新高，反映出靠前發(fā)力、充足發(fā)力。但1月金融數(shù)據(jù)背后也存在結(jié)構(gòu)性問題，一是貸款多增主要以對公短期為主（對公短貸+票據(jù)+SCP）;二是信貸主要投放“銀政合作”領(lǐng)域，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈融資依然薄弱，市場化需求不強(qiáng);三是信貸投放呈現(xiàn)出較強(qiáng)分化的特征：區(qū)域結(jié)構(gòu)“東高西低、南高北低”;時序節(jié)奏“前低后高”;機(jī)構(gòu)分布上，大型銀行與政策性銀行強(qiáng)、中小銀行與市場化需求弱。

第二，下一階段，信用投放“穩(wěn)固性”是否能延續(xù)仍需進(jìn)一步觀察，當(dāng)前數(shù)據(jù)更多反映的是貨幣政策發(fā)力的早期階段，后續(xù)“穩(wěn)信用”需要持續(xù)的產(chǎn)業(yè)政策予以配合?？紤]到2月份僅僅公布通脹數(shù)據(jù)，且為“信貸小月”，貨幣政策是否有進(jìn)一步的舉措或處于觀察期，2 月18日MLF到期2000億元，預(yù)計中標(biāo)利率維持2.85%不變，當(dāng)務(wù)之急仍是為穩(wěn)定信貸投放創(chuàng)造適宜環(huán)境?，F(xiàn)階段貨幣政策基調(diào)較前期偏積極，降息窗口并未關(guān)閉，若后續(xù)信用投放不及預(yù)期，不排除3月份會有進(jìn)一步降息的可能。

再度強(qiáng)調(diào)觀察流動性松緊程度最直觀、最準(zhǔn)確、最及時的指標(biāo)是市場利率，不能將一些長短期影響因素簡單相加計算流動性余缺。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2021年12月末超儲率為2%，2022年1月份受春節(jié)因素影響，M0增長較快，加上財政存款的多增，預(yù)計超儲率或降至1%以下。1月份國有大行、股份制銀行日間流動性一度出現(xiàn)收斂跡象，存貸比上行較快。由于2020年年初以來A股出現(xiàn)調(diào)整，新發(fā)基金規(guī)模并不大，并未造成一般存款與同業(yè)負(fù)債大規(guī)?！败E蹺板效應(yīng)”。因此，這種現(xiàn)象可能與企業(yè)員工和農(nóng)民工工資在臨近春節(jié)集中發(fā)放（1月份居民存款同比多增近4萬億元，創(chuàng)歷史新高），而2022年返鄉(xiāng)潮規(guī)模依然較大，使得居民存款從國有大行、股份制銀行向農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)遷徙有關(guān)。

資料來源：Wind，光大證券研究所

第三，強(qiáng)調(diào)企業(yè)貸款利率是改革開放四十多年來的最低水平。2021年12月份，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.57%，較9月份下降2BP，主要與信貸需求走弱、銀行對優(yōu)質(zhì)企業(yè)信貸投放力度加大有關(guān)。2021年貸款利率趨勢與經(jīng)濟(jì)景氣度基本匹配，即呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢，且維持在4.55%-4.65%的區(qū)間震蕩。后續(xù)來看，隨著2021年12月和2022年1月LPR 連續(xù)下調(diào)，新發(fā)放對公貸款利率仍將有所承壓，但若信貸投放景氣度得到恢復(fù)，則有助于緩解貸款利率下行壓力。位于江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)城商行、農(nóng)商行議價權(quán)相對更強(qiáng)，NIM具有穩(wěn)定運行的基礎(chǔ)，但按揭貸款利率則因供需矛盾加大仍有回落空間。

在1月份新增人民幣貸款創(chuàng)下3.98萬億元的“天量”之后，市場關(guān)注2月份信貸投放 的可持續(xù)性，是同比多增還是同比少增？據(jù)此，光大證券有三點判斷：

首先，1月信貸總量“覆水難收”，但結(jié)構(gòu)性問題仍存。從總增量來看，“天量”信貸和社融增長表現(xiàn)出階段性“信用脈沖”的特征，恐“覆水難收”。從結(jié)構(gòu)來看，更多呈現(xiàn)出“寬信用”的早期特征：一是貸款多增主要以對公短期為主（對公短貸+票據(jù)+SCP）;二是主要投放到“銀政合作”領(lǐng)域，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈融資依然薄弱;三是呈現(xiàn)出較強(qiáng)分化的特征：區(qū)域結(jié)構(gòu)“東高西低、南高北低”;時序節(jié)奏“前低后高”;機(jī)構(gòu)分布上，大型銀行與政策性銀行強(qiáng)、中小銀行與市場化需求弱。1月份有效需求強(qiáng)度不足，2-3月穩(wěn)定信貸投放或需要“穩(wěn)增長”產(chǎn)業(yè)政策持續(xù)發(fā)力、或需要房地產(chǎn)融資需求釋放。

銀行預(yù)計接下來信貸投放開始有所發(fā)力，但力度仍存在一定的不確定性。

其次，2月份信貸投放會呈現(xiàn)出較強(qiáng)的“春節(jié)效應(yīng)”。春節(jié)期間會產(chǎn)生較強(qiáng)的信貸攤還特征，“年終獎效應(yīng)”也會推動居民端階段性降杠桿;春節(jié)后，因生產(chǎn)復(fù)工尚未恢復(fù)，正月十五之前往往新發(fā)貸款增長緩慢?！按汗?jié)效應(yīng)”會導(dǎo)致信貸出現(xiàn)較大幅度負(fù)增長。

2021年春節(jié)位于2月12日，春節(jié)因素對于新發(fā)放信貸的擾動會一直延續(xù)到2月末，2 月份信貸投放節(jié)奏“前高后低”，月初高增后，隨后春節(jié)擾動至月底。2022年春節(jié)位于2 月1日，預(yù)估春節(jié)因素對于新發(fā)放貸款的擾動會延續(xù)至2月20日左右，全月呈現(xiàn)“前低后高”的特點：1.2月份至今，大部分銀行新增人民幣貸款維持負(fù)增長態(tài)勢，零售業(yè)務(wù)主導(dǎo)的“春節(jié)效應(yīng)”顯著。2.對公貸款降幅低于零售貸款，按揭投放需求依然偏弱，短期消費類貸款和信用卡攤還壓力導(dǎo)致該類業(yè)務(wù)負(fù)增長態(tài)勢較為明顯。票據(jù)融資有所增長，1月期等跨月轉(zhuǎn)貼利率明顯下行。3.機(jī)構(gòu)間仍呈現(xiàn)一定程度的分化格局，表現(xiàn)為政策性銀行+國有大行新發(fā)放信貸力度相對更好，主要行業(yè)投向為農(nóng)田水利工程、城市更新改造、保障性住房建設(shè)、兩新一重、高端制造業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)等，而股份制銀行和中小行信貸投放延續(xù)力度偏弱特征。

最后，2月份信貸景氣度的高低，“勝負(fù)手”取決于最后一周的沖量強(qiáng)度。從央行層面看，貨幣政策執(zhí)行報告強(qiáng)調(diào)要“注重充足發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力、靠前發(fā)力，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有力擴(kuò)大貸款投放規(guī)?！?，較好的策略是通過持續(xù)維持信貸高增格局（甚至不排除維持?jǐn)?shù)月的信貸同比多增），進(jìn)而扭轉(zhuǎn)市場悲觀預(yù)期。一季度信貸同比多增無虞，但需要警惕出現(xiàn)“大水漫灌”走老路的傾向。

從項目儲備層面來看，近期多個省市公布了2022年首批項目投資情況，基本以重大基建項目和市政項目為主，投資金額有所擴(kuò)大，開工時點較往年前置，但受房企信用違約和現(xiàn)金流壓力加大等因素的影響，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)┕て髽I(yè)仍面臨應(yīng)收類賬款回收不足，進(jìn)而導(dǎo)致施工進(jìn)度偏慢等問題。我們理解，有效“穩(wěn)增長、穩(wěn)投資”不能離開房地產(chǎn)投資的恢復(fù)，后續(xù)房地產(chǎn)政策將在“保交房、穩(wěn)銷售、促循環(huán)”領(lǐng)域漸次發(fā)力，房地產(chǎn)融資政策也將更加友好。

從銀行層面來看，預(yù)計接下來信貸投放開始有所發(fā)力，但力度仍存在一定的不確定性， 不排除再度通過票據(jù)沖量。結(jié)合宏觀環(huán)境、政策導(dǎo)向和春節(jié)因素看，1-2月份新增人民幣貸款合計同比多增確定性強(qiáng)，2月單月同比多增對“穩(wěn)預(yù)期”更有利。

值得注意的是，2021年12月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（下稱“《通知》”），要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)并購貸款業(yè)務(wù)。在《通知》的指引下，2022年以來，浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行及興業(yè)銀行等股份制銀行相繼發(fā)行（或擬發(fā)行）房地產(chǎn)并購主題債券。同時，招商銀行與華潤置地等房企簽訂協(xié)議，擬提供330億元并購貸款額度。房地產(chǎn)并購主題金融債發(fā)行提速表明政策呵護(hù)房地產(chǎn)并購的有效推進(jìn)。

在政策的鼓勵下，地產(chǎn)并購事件明顯增多，房地產(chǎn)并購項目加速落地，例如華潤萬象生活并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)，中海收購雅居樂、世茂所持廣州亞運城股權(quán)，徐州市國企潘勝地產(chǎn)接手恒大南京項目等等。多家銀行擬發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券，也成為房企并購融資開辟了新渠道。

2021年12月10日，中國交易商協(xié)會舉辦房企座談會，表示將優(yōu)先支持注冊發(fā)行債券 用于并購及項目建設(shè)。而后央行發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，通知明確支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。在央行發(fā)布政策后，新年伊始，多家銀行發(fā)行或擬發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券。

2月15日，有消息稱，平安銀行于年初向央行報送2022年金融債券發(fā)行額度申請。 平安銀行將在核定額度內(nèi)，計劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

浦發(fā)銀行已在1月份率先發(fā)行了首單房地產(chǎn)項目并購主題債券（22浦發(fā)銀行02），債券規(guī)模為50億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金在扣除發(fā)行費用后，將用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

招商銀行則在日前分別與授予房地產(chǎn)企業(yè)華潤置地有限公司200億元、其下屬公司華潤萬象生活有限公司30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活的并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。2月14日，招商銀行再度與大悅城控股集團(tuán)股份有限公司攜手，招商銀行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購相關(guān)的綜合金融服務(wù)，專項融資額度為100億元。

廣發(fā)銀行也在日前表示，計劃于近期發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

種種跡象表明，2022年以來，多地地產(chǎn)銷售政策出現(xiàn)松動，涵蓋提升公積金貸款額度、降低購房門檻、放寬套數(shù)認(rèn)定等多方面。近期，又有部分地區(qū)下調(diào)首付比例或房貸利率，整 體看，地產(chǎn)銷售端政策寬松持續(xù)加碼。

在首付比例方面，2月中旬以來，山東菏澤、重慶、江西贛州等城市（部分區(qū)域、 部分銀行）相繼將首套房首付比例從30%調(diào)降至20%;房貸利率方面，根據(jù)權(quán)威媒體報道，自2 月21日起，國有六大行同步下調(diào)廣州地區(qū)首套與二套房貸款利率，LPR加點均收窄20BP。

資料來源：Wind，光大證券研究所

資料來源：Wind，光大證券研究所

應(yīng)該說，這兩方面的政策寬松力度較大，其中20%首付比例已為非限購城市首付的最低要求，房貸利率則是在1月5年期LPR下降5BP的基礎(chǔ)上，再降20BP，預(yù)計此舉有望在一定程度上提振居民購房需求。

隨著房地產(chǎn)并購加速的落地，短期看有望拯救大批出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，幫助其加速資金回籠和風(fēng)險出清，降低銀行信貸風(fēng)險;長期看有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的良性循環(huán)和競爭格局的優(yōu)化，從根本上提高銀行房地產(chǎn)資產(chǎn)的安全性，銀行資產(chǎn)有望提質(zhì)增量。

此外，地產(chǎn)銷售端政策寬松再加碼，且力度較大。一方面有利于刺激居民住房消費需求，帶動住房按揭貸款回升;另一方面銷售端企穩(wěn)，也會傳導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張積極性，拿地、新開工行為有望增加，帶動對公貸款增長。此外，房地產(chǎn)并購貸作為符合監(jiān)管導(dǎo)向的信貸品種，有望成為房地產(chǎn)信貸的轉(zhuǎn)型方向之一和新的利潤增長點。

房地產(chǎn)寬信用預(yù)期不斷升溫，銀行估值修復(fù)行情持續(xù)。當(dāng)前銀行板塊的主線是寬信用推動穩(wěn)增長，經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善。當(dāng)前處于博弈寬信用政策和經(jīng)濟(jì)預(yù)期相互交織的階段。房地產(chǎn)并購加速落地，銷售端寬松政策再加碼，從量和質(zhì)兩方面利好銀行資產(chǎn)端，利好銀行股估值。

對此，資本市場已經(jīng)有所反映，2022年開年銀行股行情實現(xiàn)“開門紅”就是明證。數(shù)據(jù)顯示，2022年1月和2月（2月區(qū)間為7日-18日），中信銀行指數(shù)累計漲跌幅分別為2.47%和4.96%，相較于滬深300指數(shù)分別獲得10.09個百分點和3.04個百分點的超額收益。其中，興業(yè)銀行、杭州銀行、常熟銀行、無錫銀行、蘇農(nóng)銀行股價表現(xiàn)更為亮眼，2月7日-18日漲幅分別為9.63%、7.59%、6.64%、7.18%、7.21%，相較于滬深300指數(shù)分別獲得超額收益7.71個百分點、5.67個百分點、4.72個百分點、5.26個百分點、5.29個百分點。近期銀行股實現(xiàn)“開門紅”主要是受益于已在路上的寬信用、優(yōu)秀的銀行基本面、房地產(chǎn)政策的邊際放松以及寬貨幣政策持續(xù)加碼可期。

房地產(chǎn)并購加速落地，銷售端寬松政策再加碼，從量和質(zhì)兩方面利好銀行資產(chǎn)端。

已在路上的寬信用主要體現(xiàn)為1月社融超預(yù)期“開門紅”，人民幣貸款“總量進(jìn)，結(jié)構(gòu)好”。2022年1月社會融資規(guī)模增量為6.17萬億元，同比多增9842億元，大幅超出市場預(yù)期。1月人民幣貸款增加3.98萬億元，較2021年同期多增3944 億元，其中新增企業(yè)中長期貸款2.1萬億元，占新增人民幣貸款比例為50%，雖然短貸+票據(jù)沖量的情況依然存在，但信貸結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始大幅改善。此外，在財政政策和貨幣政策的雙重發(fā)力下，2021年基建中長期貸款、普惠小微貸款、綠色貸款分別新增3.82萬億元、4.13萬億元、3.86萬億元，均超過房地產(chǎn)貸款新增貸款3.81萬億元，2021年高技術(shù)制造業(yè)中長期貸款也實現(xiàn)32.8%的高增速，展現(xiàn)出監(jiān)管層轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)動能的決心十足，預(yù)期政策支持力度較大的基建貸款、綠色貸款、高端制造貸款、普惠小微貸款仍是2022年寬信用的重要支點。目前，貸款期限結(jié)構(gòu)和行業(yè)投放結(jié)構(gòu)均已大幅改善，靜待寬信用的落地。

2022年1月以來，上市銀行陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績預(yù)告，股份制銀行中的招商銀行、興業(yè)銀行和平安銀行預(yù)期2021年歸母凈利潤增速高達(dá)23.2%、24.10%、25.6%，城商行中的優(yōu)等生江蘇銀行和寧波銀行業(yè)績持續(xù)高增，預(yù)期2021年營收同比增速和歸母凈利潤同比增速分別為22.58%、30.72%和28.24%、29.67%。預(yù)期2022年銀行在“量增、價穩(wěn)、質(zhì)優(yōu)”的強(qiáng)力支撐下，業(yè)績表現(xiàn)持續(xù)向好。

從貸款價格來看，在降息背景下銀行凈息差有所承壓，但此前監(jiān)管層不斷限制商業(yè)銀行高息攬儲行為，兩次降準(zhǔn)釋放大量低成本資金，以及存款利率定價機(jī)制改革降低了長端利率自律上限，銀行負(fù)債端成本壓降成效顯著，為資產(chǎn)端收益率下調(diào)做足緩沖墊，預(yù)期2022年凈息差下行幅度不大。

從貸款數(shù)量和質(zhì)量來看，寬貨幣加碼下銀行信貸放量在即，寬松的貨幣環(huán)境利好實體經(jīng)濟(jì)融資需求的恢復(fù)，催生銀行信貸放量，2022年銀行“以量補(bǔ)價”邏輯明確。而且，房地產(chǎn)行業(yè)政策的邊際寬松和信貸投放結(jié)構(gòu)的優(yōu)化利好商業(yè)銀行風(fēng)險緩釋，伴隨基建貸款、綠色貸款、高端制造行業(yè)貸款占比的提升，銀行不良生成壓力也將有所減輕，資產(chǎn)質(zhì)量改善預(yù)期推按。

房地產(chǎn)政策的邊際寬松，利好銀行風(fēng)險緩釋和房地產(chǎn)貸款壓降壓力的下行。2021年9 月以來，監(jiān)管層就頻繁發(fā)聲對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策執(zhí)行糾偏，緩釋了銀行的不良壓力，從銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)來看，2021年年末，國有大行和股份制銀行實現(xiàn)“不良的額率雙降”，不良率環(huán)比三季度末分別下降6BP和3BP。2022年1月，5年期LPR降低5BP，有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)銷售端回暖，緩解房企現(xiàn)金流壓力，持續(xù)減輕銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂。此外，2022年 2月8日，央行發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，緩解了銀行房地產(chǎn)貸款的壓降壓力。

一季度寬貨幣持續(xù)加碼可期。在美聯(lián)儲加息預(yù)期愈加濃厚的背景 下，一季度是2022年中國貨幣政策的重要窗口期。從央行“貨幣政策工具箱開得再大一些”、“保持總量穩(wěn)定，避免信貸塌方”、“結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具要積極做好‘加法’”等表述來看，一季度寬貨幣持續(xù)加碼是大概率事件，利好銀行信貸放量和風(fēng)險預(yù)期改善，推動銀行基本面持續(xù)向好。

資料來源：Wind，光大證券研究所

已在路上的寬信用、優(yōu)秀的銀行基本面、房地產(chǎn)政策的邊際放松以及寬貨幣政策加碼可期，共同催化了2022年以來銀行股靚麗的表現(xiàn)。展望2022年，銀行業(yè)績在“量增、價穩(wěn)、質(zhì)優(yōu)”的支撐下將持續(xù)向好，一季度寬貨幣政策加碼可期，信用環(huán)境景氣回升，銀行股安全邊際仍在，配置價值凸顯。因此，可持續(xù)關(guān)注業(yè)績增長動能強(qiáng)勁、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)質(zhì)的股份制銀行和城商行。

從2021年下半年開始至今，穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)出臺，參考媒體報道在額度、按揭利率、首付比例和放款上均有放松，2月21日，有媒體報道廣州按揭利率下調(diào)，再次表明監(jiān)管層穩(wěn)地產(chǎn)的政策態(tài)度，若穩(wěn)增長和穩(wěn)地產(chǎn)政策仍持續(xù)，則持續(xù)看好銀行股行情。

前期，市場對穩(wěn)增長和穩(wěn)地產(chǎn)的力度預(yù)期改善和效力仍偏悲觀，而穩(wěn)增長和穩(wěn)地產(chǎn)政策態(tài)度明確堅決，且仍有發(fā)力空間和動力，相關(guān)的政策和舉措正在不斷加強(qiáng)和落地，并將逐步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)和預(yù)期改善。政策發(fā)力見效和數(shù)據(jù)的改善都將成為銀行股的催化劑。相比其他穩(wěn)增長品種，銀行估值更低，前期漲幅也較為有限，政策力度和效力預(yù)期都會影響銀行股的表現(xiàn)，效力影響或更強(qiáng)，政策力度加強(qiáng)將帶來效力預(yù)期改善，推動行業(yè)未來更大的上行空間。

2月21日，根據(jù)相關(guān)媒體的報道，多家銀行下調(diào)廣州地區(qū)按揭利率，并提到蘇州等地也有下調(diào)，且放款提速，額度充裕。2022年1月和2021年12月，媒體也有相關(guān)房貸利率下調(diào)的報道，2022年1月5年期LPR下調(diào)時，有報道稱，部分城市房貸利率下調(diào)，新發(fā)部分下調(diào)幅度超過LPR下調(diào)幅度。“根據(jù)貝殼研究院重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年1 月份受監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套房貸利率為5.84%，均較上月回落8個基點。其中，59個城市房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加19個，廣州、深圳、杭州、南京、蘇州等重點城市房貸利率均下調(diào)。”參考貝殼研究院的研究，2021年四季度 以來，重點城市房貸環(huán)境持續(xù)改善。據(jù)此判斷可知，至少從2021年年底按開始，按揭利率持續(xù)下調(diào)，銀行放款提速，信貸額度充裕。

除此之外，首付比例或亦有松動。房貸利率下行的同時，首付比例亦有松動。根據(jù)相關(guān)報道，重慶以及江西、山東等省份的部分城市將首套按揭的首付比例從30%降至20%，并指出， 多個非“限購”的中小城市雖然沒有做到全面普降，但在實際操作中，兩成首付并不少見。

隨著按揭利率的下行，銷售或邊際改善，有利于銀行信貸需求和資產(chǎn)質(zhì)量的改善。按揭利率下行，對銷售或?qū)a(chǎn)生持續(xù)正面影響，不僅有利于改善信貸需求，更重要的是有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的改善，銷售改善會保證開發(fā)貸等抵押物價值，大幅降低銀行的最終損失。